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Textmasterformate durch Klicken bearbeiten,Zweite Ebene,Dritte Ebene,Vierte Ebene,Fnfte Ebene,Klicken Sie,um das Titelformat zu bearbeiten,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,蓝山县地税局纳税人学校,lanshandishui,1/38,土地增值税清算业务介绍,蓝山县地方税务局征管科,2/38,土 地 增 值 税 清 算 业 务 简 介,课程内容：,房地产开发企业土地增值税清算,转让旧房及建筑物土地增值税清算,土地增值税减免税要求,3/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,一、房地产项目土地增值税清算条件,（一）符合以下情形之一，纳税人应进行土地增值税清算：,1.,房地产开发项目全部完工、完成销售；,2.,整体转让未完工决算房地产开发项目标；,3.,直接转让土地使用权。（二）符合以下情形之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：,1.,已完工验收房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积百分比在,85%,以上，或该百分比虽未超出,85%,，但剩下可售建筑面积已经出租或自用；,2.,取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完成；,3.,纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；,4.,省税务机关要求其它情况。,4/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,房地产开发项目符合以下条件之一，应视为已完工验收：（一）开发产品完工证实材料已报相关政府部门立案；（二）开发产品已取得初始产权登记证实。,竣 工 验 收,5/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,注意：土地增值税预征和清算衔接问题,1,、房地产开发项目全部完工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入，应按要求预缴土地增值税；,2,、办理清算手续前用建造本项目房地产安置回迁户，应按要求预缴土地增值税；,3,、办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果，应继续按要求预缴土地增值税。,6/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,二,、房地产项目土地增值税清算单位,土地增值税以国家相关部门审批房地产开发项目为单位,进行清算，对于分期开发项目，以分期项目为单位清算。如,分期项目符合土地增值税清算条件但未清算，清算时应将符合清算条件各分期项目合并作为一个清算单位。,7/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,三,、土地增值税收入确认,（一）,土地增值税清算时收入确认问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票，以交易双方签署销售协议所载售房金额及其它收益确认收入。销售协议所载商品房面积与相关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款，应在计算土地增值税时给予调整。,8/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,三,、土地增值税收入确认,（二）,折扣转让房地产计税收入确认问题,1,、交易双方签署销售协议和商品房销售发票所载折扣后转让房地产收入一致，以折扣后转让房地产收入确认土地增值税计税收入；,2,、交易双方签署销售协议和商品房销售发票所载折扣后转让房地产收入不一致，应按前条要求，已全额开具商品房销售发票，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票，以交易双方签署销售协议所载售房金额及其它收益确认土地增值税计税收入。,9/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,三,、土地增值税收入确认,（,三,）委托其它单位或个人代销、包销房地产计税收入确认问题 房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其它单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生产权转移，应按前文要求，已全额开具商品房销售发票，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票，以交易双方签署销售协议所载售房金额及其它收益确认土地增值税计税收入，不得扣除对应代销费、包销费等费用；,10/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,三,、土地增值税收入确认,（四,）非直接销售房地产收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职员福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人非货币性资产等，发生全部权转移时应视同销售房地产,其收入按以下方法和次序确认：,1.,按本企业在同一地域、同一年度销售同类房地产平均价格确定；,2.,由主管税务机关参考当地当年、同类房地产市场价格或评定价值确定。,11/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,取得土地 使用权所支付金额,（一）,取得土地使用权所支付金额,：定义：,取得土地使用权所支付金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付地价款和按国家统一要求交纳相关费用。,相关要求：,房地产开发企业为取得土地使用权所支付契税，应视同“按国家统一要求交纳相关费用”，计入“取得土地使用权所支付金额”中扣除。,房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生滞纳金和逾期开发缴纳土地闲置费不得列作此项扣除。,12/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,取得土地使用权所支付金额,特殊要求：,1,、,年,12,月,1,日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得正当有效凭证，企业向地税机关递交汇报并同时符合以下两个条件，经税务机关审核确定后，可给予扣除：,1,能提供同意出让土地政府相关部门证实资料；,2,按当年政府要求土地出让金标准并实际支付。,13/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,取得土地 使用权所支付金额,特殊要求：,2,、,年,12,月,1,日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织土地使用权、没有取得正当有效凭证，企业向地税机关递交汇报并同时符合以下两个条件，经税务机关审核确定后，可给予扣除：,1,提供相关土地使用权转让协议；,2,对应盖有公章实际支付凭证。,14/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,房地产开发成本,（二）,土地征用及拆迁赔偿费,：定义：,包含土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及相关地上、地下附着物拆迁偿净支出、安置动迁用房支出等。,相关要求：,房地产企业用建造本项目房地产安置回迁户，安置用房视同销售处理，发生全部权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和次序确认：,1.,按本企业在同一地域、同一年度销售同类房地产平均价格确定；,2.,由主管税务机关参考当地当年、同类房地产市场价格或评定价值确定”确认收入，同时将此确认为房地产开发项目标拆迁赔偿费。房地产开发企业支付给回迁户补差价款，计入拆迁赔偿费；回迁户支付给房地产开发企业补差价款，应抵减本项目拆迁赔偿费。,开发企业采取异地安置，异地安置房屋属于自行开发建造，房屋价值按,187,号文第三条第（一）款要求计算，计入本项目标拆迁赔偿费；异地安置房屋属于购入，以实际支付购房支出计入拆迁赔偿费。,15/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,房地产开发成本,（,三）,前期工程费,：定义：,包含规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,（四）,建筑安装工程费,定义：,是指以出包方式支付给承包单位建筑安装工程费，以自营方式发生建筑安装工程费。,（五）,基础设施费,定义：,包含开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生支出。,16/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,房地产开发成本,（六）,公共配套设施费,定义：,包含不能有偿转让开发小区内公共配套设施发生支出。,房地产开发企业开发建造与清算项目配套居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下标准处理：,1.,建成后产权属于全体业主全部，其成本、费用能够扣除；,2.,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，其成本、费用能够扣除；,3.,建成后有偿转让，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,17/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,房地产开发成本,特殊要求：,房地产开发企业在工程完工验收后，依据协议约定，扣留建筑安装施工企业一定百分比工程款，作为开发项目质量确保金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量确保金对房地产开发企业开具发票，按发票所载金额给予扣除；未开具发票，扣留质保金不得计算扣除。,18/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,房地产开发成本,（七）,开发间接费用,定义：,是指直接组织、管理开发项目发生费用，包含工资、职员福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,相关要求：,房地产开发企业同时开发不一样房地产项目，各房地产项目允许扣除开发间接费用应依据受益项目，按以下要求确认：,1,、各房地产项目允许扣除开发间接费用应是直接组织、管理各开发项目实际发生费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生管理费用、财务费用或销售费用不得列入；,2,、各房地产项目允许扣除开发间接费用应是各房地产项目直接发生实际支出并取得正当有效凭证费用。,19/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,房地产开发费用,（八）房地产开发费用,定义：,是指与房地产开发项目相关销售费用、管理费用、财务费用。,销售费用,：,房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造，其装修费用计入房地产开发费用（销售费用）；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售，其样板房装修费用计入房地产开发成本。,房地产开发企业向房地产管理部门缴纳商品房预售款监督管理服务费，应按,实施细则,第七条第（三）项要求，作为其它房地产开发费用销售费用计算扣除。,20/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,房地产开发费用,财务费用：,1,、财务费用中利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证实，允许据实扣除，但最高不得超出按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其它房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和,5,以内计算扣除。,2,、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证实，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和,10,以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出，按以上方法扣除。,21/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,房地产开发费用,财务费用：,3,、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其它借款，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用前述（一）、（二）项所述两种方法。,4,、土地增值税清算时，已计入房地产开发成本利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,22/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,与转让房地产相关税金,（九）与转让房地产相关税金,定义：是指在转让房地产时缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、堤围防护费。,房地产开发企业转让房地产时缴纳印花税，按照,施工、房地产开发企业财务制度,相关要求，其缴纳印花税列入管理费用，已对应给予扣除，在土地增值税清算时不再扣除。其它土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳印花税。,23/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,四,、土地增值税清算扣除项目,财政部要求其它扣除项目,（十）财政部要求其它扣除项目,定义：房地产开发企业可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本金额之和，加计百分之二十扣除。,对取得土地使用权后，未进行开发即转让，不得加计百分之二十扣除。,24/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,五,、土地增值税计算,（一）同一清算单位中分别计算增值额、增值率和土地增值税,同一项目中既建造普通住宅、又建造其它商品房，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核实土地增值税。,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出,实施细则,第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十，免征土地增值税；增值额超出扣除项目金额之和百分之二十，应就其全部增值额按要求计税。,25/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,五,、土地增值税计算,（二）“普通住宅”与“非普通住宅”认定,住宅小区建筑容积率在,1.0,以上、单套住房内建筑面积,120,平方米或单套建筑面积,144,平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格,1.44,倍以下为普通标准住宅,。,26/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,五,、土地增值税计算,特殊要求：,非住宅扣除金额,=,可扣除项目金额,(,已售非住宅面积,1.4)(,已售住宅面积,+,已售非住宅面积,1.4),住宅扣除金额,=,可扣除项目金额,已售住宅面积,（已售住宅面积,+,已售非住宅面积,1.4,）,27/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,六,、办理土地增值税清算应报送资料,（一）房地产开发企业土地增值税清算书面申请、土地增值税纳税申报表；（二）项目完工决算报表、取得土地使用权所支付地价款凭证、国有土地使用权出让协议、银行贷款利息结算通知单、项目工程协议结算单、商品房购销协议统计表等与转让房地产收入、成本和费用相关证实资料；（三）主管税务机关要求报送其它与土地增值税清算相关证实资料等。房地产开发企业委托税务中介机构审核鉴证清算项目，还应报送中介机构出具,土地增值税清算税款鉴证汇报,。,28/38,第一部分：房地产开发企业土地增值税清算,七、办理土地增值税清算后再转让房地产处理,在土地增值税清算时未转让房地产，清算后销售或有偿转让，纳税人应按要求进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用,=,清算时扣除项目总金额,清算总建筑面积,29/38,第二部分：转让旧房及建筑物土地增值税清算,旧房及建筑物：,新建房是指建成后未使用房产。凡是已使用一定时间或到达一定磨损程度房产均属旧房。,一,、关于转让旧房怎样确定扣除项目金额问题,转让旧房，应按房屋建筑物,评定价格,、取得土地使用权所支付地价款和按国家统一要求交纳相关费用以及在转让步骤缴纳税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款赁据，不允许扣除取得土地使用权所支付金额。,30/38,第二部分：转让旧房及建筑物土地增值税清算,旧房及建筑物评定价格，,是指在转让已使用房屋及建筑物时，由政府同意设置房地产评定机构评定,重置成本价,乘以,成新度折扣率,后价值，并由当地税务机关参考评定机构主评定而确认价格。,31/38,第二部分：转让旧房及建筑物土地增值税清算,二、关于转让旧房准予扣除项目标计算问题,纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评定价格，但能提供购房发票，经当地税务部门确认，,条例,第六条第（一）、（三）项要求扣除项目标金额，可按发票所载金额并从购置年度起至转让年度止每年加计,5%,计算。对纳税人购房时缴纳契税，凡能提供契税完税凭证，准予作为“与转让房地产相关税金”给予扣除，但不作为加计,5%,基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评定价格，又不能提供购房发票，地方税务机关能够依据,中华人民共和国税收征收管理法,（以下简称,税收征管法,）第,35,条要求，实施核定征收。,32/38,第二部分：转让旧房及建筑物土地增值税清算,相关要求：,计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满,12,个月计一年；超出一年，未满,12,个月但超出,6,个月，能够视同为一年。,33/38,第二部分：转让旧房及建筑物土地增值税清算,三、关于已缴纳契税可否在计税时扣除问题,对于个人购入房地产再转让，其在购入时已缴纳契税，在旧房及建筑物评定价中已包含了此项原因，在计征土地增值税时，不另作“与转让房地产相关税金”给予扣除。,34/38,第二部分：转让旧房及建筑物土地增值税清算,四、关于评定费用可否在计算增值额时扣除问题,纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税需要而对房地产进行评定，其支付评定费用允许在计算增值额时给予扣除。对条例第九条要求纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评定价格计算征收土地增值税所发生评定费用，不允许在计算土地增值税时给予扣除。,35/38,第三部分：土地增值税减免税要求,一、因国家建设需要依法征、收回原房地产，免征土地增值税。是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府同意征用房地产或收回土地使用权。,因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，比照本要求免征土地增值税。,36/38,第三部分：土地增值税减免税要求,二、在企业吞并中，对被吞并企业将房地产转让到吞并企业中，暂免征收土地增值税。,三、以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征收土地增值税。,但对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营，凡所投资、联营企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造商品房进行投资和联营，均不适用该要求。,37/38,谢 谢,38/38,
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