泰华N11项目汇报稿最终版-(NXPowerLite).ppt

,*,*,*,1,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,*,*,1,商业秘密声明,本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。,如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,定位方向,主力户型,核心竞争力,目标客户群体,净利润,精品居家,80-90小3房；,120-130大三房,高性价比,南山/宝安本地置业和2次过渡居住为主,3.77亿元,国际公寓,商务型,50-601房20%；,80-902房50%；,120-1303房20%；,140-1504房10%；,1、城市价值,2、建筑价值,3、服务价值,“国际人”城市地位变迁/产业迁移扩,1、外籍商务人士,2、深圳新贵,3、宝安本土高端客户,7.43亿元,顶级居住,（拼合）,70-802房70%；,220-2504房20%；,250-280复式10%；,11.2亿元,本次报告核心：探讨N11定位的优化方向,我们提出,2,个定位与,3,套方案,项目印象：,中心区核心地铁黄金轴双地铁口,新湖路/地铁1号线延长线,新安站,行政,中心,中央广场,体育馆,项目地块,宝安中心站,中心区核心区,政府/公建/40栋写字楼汇集/大型商业中心/商业长廊,图书馆,博物馆,青少年宫,艺术中心,文化中心,会展中心,沿海休闲带,码头/水上俱乐部/水族馆/水岸露天剧场,本项目地段价值毋庸置疑：新湖路（地铁线）,1、距离两个地铁口步行5分钟,2、中心区的核心功能区（周边商业、商务集中地带）,黄金地段,1,09年大势,07年市场政策转冷，当前淡季持续，在这种趋势下我们又该如何看待09年的市场环境？,“金融年”VS“供应年”,一个前提：本轮宏观政策调控必将持续到08年上半年,07年政策：以金融政策成主，对市场的影响较大,OUT,行政手段：新增针对房地产市场二手房交易及新房营销手法的专项整治,金融手段：针对房地产市场，银行开始配合行政手段，紧缩银根，直接针对投资客和多次置业,税收政策：将继金融政策后另一项更为长期的增加多次置业与投资成本的“杀手锏”,IN,波动原因1：品牌开发商“低价抛售”行为引起市场多米骨牌效应,波动原因2：相关土地政策和规划导致土地开发加速，未来住宅供应量加大,波动原因3：后续金融/税收政策的出台将加剧市场波动,“第二套房贷”提高首付和增加利率，针对大户型征收物业税等金融和税收政策将进步限制投资需求，加剧市场波动。央行以家庭为第二套房单位,08年未来波动因素：开发商行为、政府政策、金融/税收政策将导致未来市场波动,楼盘名称,开盘时间,推售套数,周平均成交套数,2.4-2.17成交,价格,高发城驰,5.29,648,4套,6套,23000（9折）,星河丹堤F组团,08.01.12,732,20套,7套,28000,城市山林二期,12.22,816,3套,1,25000（9.9折）,慢城,11.24,509,8套,15套,特价房8000-9000,中城天邑,12.30,842,13套,9套,21000（一次性付款9.7折）,侨香诺园,11.19,207,3套,5套,25000（一次性付款9.6折）,后海公馆,7.24,548,5套,2套,25000,澳城一期,8.26,387,4套,1套,30000,中信红树湾4期,10.19,300,4套,1套,38500,红树西岸,7.1,1302,3套,0套,44000,熙龙湾,12.30,363,20套,2套,22000（9折）,桃源盛景园3期,08.1.12,261,18套,8套,10000,富通城4期,12.15,296,9套,5套,14000（90平以上，首付减1000；90平以下，首付减500,金泓凯旋城二期,1.12,401,3套,0套,17000,市场传真：成交量依旧低迷，价格理性回调项目成交有所回暖,数据来源于世联开盘快讯及市场监控数据,当前开盘销售率多在30%以下，成交量较06-07年上半年的全盛时期萎缩近四成，日常成交量萎缩近六成,春节期间价格理性回调的一些项目出现成交回暖,2007年新房市场成交量走势图：,市场传真：价格普降，其中宝安中心区在周边（南山/西乡）价格下探压力下也开始降价,中心区标杆楼盘,熙龙湾，,一期两批相继在,07,年,12,月,22,日，,12,月,30,日推出，价格达到,2.4-2.5,万，再次拔高宝安市场住宅价格。,但当前在销售压力前，也已经降价,2.2-2.3,万,/,平米,典型案例观察：,雷圳,0755,，,12500,万元,平米，,2008,年,1,月,20,日入市,诺德国际住区,，,13500,万元,平米，,2007,年,12,月,22,日入市,典型案例观察：,富通城三期,，折前总体均价约,17500,，折后均价约,12992,折扣方式：,1,、非双拼户型：表面价,9.2,折,9.5,折后，,11,层以下（含,11,层）每平米单价减,1000,元，,11,层以上每平米单价减,1300,元；,2,、双拼户型在此基础上再打,8,折,现场客户语录：“现在房子不敢买啊，都在降价，不知道降到什么时候”,宝安中心区新房价格不再僵持，主动下调,宝安中心区以北:西乡片区以,大折扣,间接降价,宝安中心区以南：南山片区新开项目直接低价入市,市场传真：二手房市场价格下调对新房竞争压力持续增大,直接危及一手楼销售传导效应,典型案例观察：,中信红树湾四期均价3.6万，但二手市场在2.5-2.6万，客户分流现象严重,金泓凯旋城二期均价1.8万，但二手房已突降到1.1万，受分流影响二期销售率才6%,二手房价格普遍缩水，直接增压一手房销售，分流自住客户，宝安中心区作为新区该问题尤为严重,当前二手房价格下跌特征：,1、标杆区域价格接近探底华侨城当前二手房均价跌至,1.5-1.6万/平,2、新兴区域价格下跌尤为严重红树湾当前二手房均价跌至,2.5-2.6万/平,宝安中心区二手房均价跌至,1-1.1万/平,二手房价格跳水,置业客户,一手房成交量损失,一手房被迫调价或低速,低价吸引,分流意向客户,持续销售压力,重新具备竞争力,2007年二手房市场1-12月成交量走势图：,08年上半年，金融政策调控逐步消化，市场将小幅回暖,“07金融调控年”波动步入尾声,2007,年,12,月,27,日，广州启动,全国首个限价房网上申购程序,，位于金沙洲的保利西子湾,843,套房以,6500,元平方米的价格开售，该价格相当于片区平均价格的,70%,。,截止到,1,月,7,日申购结束，共有,8046,人申购,843,套限价房，,供求比例接近,110,。,其于,2008,年,2,月,16,日正式开盘，,843,套单位售出近,700,套，当天销售率达,83%,珠三角已有变化广州：限价房“探底”降价三成，引发抢购带动成交量回升,深圳：年底价格持续走低，但交易量开始出现小幅回升迹象政策开始消化,价格波动，交易量萎靡,价格持续走低,交易量小幅回升,回顾2007：“金融调控年”,2007年底6000套经济适用房，未来规划3000万。,2007底推出6000套经济适用房，2008年1月开始接受市民申请，未来规划3000万为政策保障性住房,2008全年总建面1215.9万平米，其中经济保障性住房占30%，集中于下半年推出,调空1：建设整体放量供应1200万，政策保障房下半年集中入市,2008年，深圳市计划建设各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米，其中，商品房11.1万套，保障性住房4.58万套”；新供应住房用地1.8平方公里，其中，商品住房用地1.3平方公里，保障性住房用地0.5平方公里；另外还将利用存量用地1平方公里。,07年深圳销售住宅面积500万，同比下降30%,深圳常年市场消化量在800万平米左右,2008调控方向转移：“结构调控年”,1,月,7,日，国务院办公厅下发,关于促进节约集约用地的通知,，明确土地,闲置满两年将无偿收 回,，土地,闲置满一年,不满两年的，,按出让或划拨土地价款的,20%,征收土地闲置费,。,同时，政府还明确指出，对闲置房地产用地要征缴增值地价，而金融机构对房地产项目开发过慢的企业，应审慎贷款和核准融资；,对违法用地项目不得提供贷款和上市融资,。,要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期不满一年，完成土地开发面积不足,1,3,或投资不足,1,4,的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。,2008年土地闲置满两年将无偿收回，闲置一年20%征收土地闲置费,2008,年,1,月,14,日，,国土资源土地利用司,副司长冷宏志表示，按照国务院要求，国土部前不久已给各故土管理部门明传电报，,加快对闲置土地清理和处置利用，尤其是房地产闲置土地,。,中国房地产协会,研究会副会长透露，国家,2008,年的国家宏观调控重点将在土地市场,上，加快盘活存量土地和储备土地计划是解决房价波动的根本措施，调控基本只会从紧不会放松。,1,月,7,日，,关于促进节约集约用地的通知,还要求,2008,年,6,月底前,各盛自治区、直辖市政府要将,闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。,2008年调控重点将是土地市场，1-6月闲置土地清理将迫使市场供应增加,调控2:土地市场清查成调控重点,08年供应结构强制性调控必然波及09年,建设/土地供应增量的延迟性,上海参照：两轮波动金融与供应的诱因联动,第1次下跌,金融,政策间接影响,需求端,客户由观望到看跌，价格/成交量双向探底，5个月后政策基本消化,第2次下跌,结构调整影响,供应端,前期销售停止引发供应积累，供大于求，价格再度探底,政策放开,上海两轮起落，直至07年，金融政策全线松动，彻底解禁市场，触动新一轮价量攀升,金融政策消化期导致供应积累，市场规律主导下的波及式下跌,为更好解释09年市场态势可将上海05年起的市场变动与深圳做一个参照,1、上海05年政策调控方式与本轮相同,2、上海的城市等级与房地产市场成熟度可与深圳类比,理解2009：结构调整仍将带来价格波动，市场调整到位后政策才将真正放开,参照香港房地产发展：逐步分极化,经历几轮市场波动后，分级化趋势持续增大,豪宅的价值提升空间越发高于普通住宅,当前深圳类似香港房地产发展的初步阶段,豪宅的价值波动特性。,涨风总有豪宅引起，带动中小型住宅价格上升。但下跌中，也是豪华住宅下跌幅度最大。,深圳与香港情况类似：豪宅当前销售压力最大，,伪豪宅,已被市场惩罚，回归理性与价值实质,数据来源：香港房屋署,理解2009：结构调整到位，豪宅与普通住宅市场分离，价格提升空间差异化,差价2万,差价3万,差价4万,豪宅与普通住宅差价拉大，普通住宅价格增幅度趋于平稳,世联观点：,2009，普通住宅价格趋于平稳，豪宅价值增长空间相对更大,2,市场定位,从宝安中心区当前与未来市场分析，审视本项目可能的定位方向,本地观,深圳观,中心区市场判断:仍是内向型市场，依赖本地客户支撑高价大户型,本地观,1,宝安中心区房地产发展经历三个阶段：内向外向（短暂）内向,代表楼盘,好望角、丽晶国际、金成国际,金泓凯旋城、幸福海岸、天悦龙庭、深业新岸线,尚都、西城上筑、西岸观邸、第五大道、君逸世家,宏发领域、熙龙湾,户型,72-130,75-150,90-120/140-204,160-250,客户,宝安换房客、首次置业者、少量南山客,大量南山自住客,本地自住客、投资客,关内投资客、宝安本地换房客、投资客,宝安本地高端客,发展阶段,本地居家时代,低价替代品时代,本地豪宅时代,4000,5000,8000-9500,18000-25500,深圳客户,宝安客户,价格变化,特征1:快速崛起导致“新区现象”，投资客户比重大，本地客户短期内多次集中置业，反复消耗,投资客户比率,多次置业比率,50%,85%,70%,91%,65%,30%,60%,30%,根据06-07年世联宝安中心区代理项目分析，18%的客户在1年左右再次置业，76%的客户在5年内再次购买,中心区历年典型项目的客户特征分析,从,06,年开始，中心区投资比率开始大幅增加，超过一半以上，,07,年投资客户的比率达到最大，为,70%,左右,在目前，以本地客户为主的市场中，多次置业客户占到,8-9,成，近,80%,的客户在,5,年内重复多次置业，,老客户重复消耗严重,现状：投资客泛滥，空置率高，二手房抛售挤压一手房价值提升空间,世联行观察：,宝安中心区二手房一般在1万元/平米左右，金泓凯旋城1期二手房在1.1万/平米左右,年前很多南山客户来宝安中心区寻找二手房子，都是自住，换房的，看重的就是在降低的价格，一般买140平米以上的，总价150-200万元较易成交,老宝安人都有钱，不会买二手房，但二手房价在降十分影响他们对新房购买的观望。,1个缩影：金泓凯旋城,1.8万2期PK1.1万1期,，直接导致销售困境,户型,小三房,大三房,四房,面积,100.34-102.1,142.88-155.92,142.8,推售套数,161,161,79,公示销售套数,2,(102.1平米),0,0,2期1月12日开盘：当日到场客户多为一期业主/宝安本地客户。当日对外公开销售15套，但网络公示无成交，截止今日，,公示仅,2,套，皆为102平米的小3房,1期2手房大幅降价至约,1.1万/平米,：当前1期30%的纯投资客多在抛盘，且2期与1期产品无实质差异，共享社区，成交情况不错。,凯旋城,位置：宝安中心区边缘,现状：本地客户短期集中式多次置业，消耗严重，购买力瓶颈初现,1个典型：熙龙湾开盘期最贵单位热销后，陷入销售瓶颈，当前消化以,1.7-1.8万/平米单位为主,，直接,导致年初九折降价,户型,3*2*2,4*2*2,5*2*2,5*3*4复式,洋房,总计,总套数,30,90,52,29,20,221,面积,126-141,139-190,203-206,254-268,247-486,销控套数,19,47,26,19,8,119,销控率,63.33%,52.22%,50.00%,65.52%,40.00%,53.85%,开盘销售：,2007年12月开盘，产品以大户型为主，在市场形势普遍冷淡的情况下，取得了,开盘销售54,的业绩。,当前销售：,春节期间开始九折优惠,，,成交以低价格单位（,1.7-1.8万/平米,）为主,成交量明显放缓乃至停滞：2月4日至2月16日期间没有成交，2月17日成交2套4房单位，成交总面积322.16平米，套均161平米,海景/大户型畅销,140-190的4房，以及200平以上的单位销售较好,转为依赖较低价的4房走量,开始以4房为主走量,中心区从一枝独秀到三分天下,07年以前，北部镇区供应一直不足，只占全区约8%，而中心区供应量充足，优越的地理位置以及舒适型大户型较北部镇区更具吸引力,2004年：,2006年：,“中心聚集效应”被打散,特征2:当初因“中心效应”吸引大量镇区客户，随区域供应结构变化，中心效应正在减弱,2005年：,2007年：,现状：08-09，供应结构逆转中心区以北镇区供应超越中心区,片区,项目名称,占地面积,建筑面积,产品定位,入市时间,总放量,新中心区,金泓凯旋城二期MIMA,72,701.22,171,398.98,中大户型,2008年1月,118,万,深业新岸线3期,24,932.00,104,184.00,大户型,预计08年一季度,海逸世家,76,500.00,428,700.00,尚在调整,预计2009年初,熙龙湾1期1批,117,367.12,480,929.24,大户型,2007年12月22日,西乡,招华曦城2期,600,048.75,303,100.00,联排别墅,2008.1.6,约,230,万,中信湾上六座,27,806.61,83,420.00,中小户型,预计2008年下半年,惠明盛地块,预计2009年上半年,松茂西乡,38,733.00,预计2009年,金港华庭,28571,200000,中小户型,2007年12月,中粮78区项目,48888,220000,中大户型,预计2008年,富通城后续产品,200000,中小户型,预计2008年,锦明花园,23,000.00,预计2008年,阳光海1期1批,111,153.82,330,047.44,中等、中大户型,2007-6-2,松岗,集信名城2期非别墅,137,999.00,230,000.00,中等、中大户型,2008年上半年,新安,22号旧改项目,310000,310000,大户型,2008年中期,沙井,禧园,70038.47,226495.26,中等、中大户型,2008年4月,分流趋势：宝安各镇区住宅供应量大大超过中心区供应，将分流本地高端客户,现状：品牌开发商大规模进驻宝安北，产品线/产品品质不断提升，分流镇区高端客户,宝安北的牵引力观察：以中海西岸华府为例,位于松岗新城中，建面36万平米，品质突出：,双层挑高5.54米露台/双层叠落式立体园林/双会所,2007年8月25日推出1期，以小户型为主；,10月1日推出2期，以130-160平的3/4房为主，开盘均价10192元/平米,中海西岸华府2期的主力客户：本地支撑，甚至从中心区回流,主要以周边工业区企业主、中高层管理人员以及原住民为主。大3房、4房客户以原住民和本地企业主为主，小3房有部分中高层管理人员购买。,中心区回流迹象：A女士，35岁左右，现住在宝安中心区（05年购买），在松岗设有工厂，购买了3栋的4房户型，认可中海品牌，对户型及价格均比较满意，而且方便照看工厂,户型,面积（平方米）,套数,套数比,开盘销售率,小3房,106-110,80,33.33%,27.5%,大3房,129-131,72,30.00%,28.6%,4房,155-161,88,36.67%,24.7%,富通城，2/3房,中粮78区/谰山，3/4房,招华曦城，别墅,华侨城机场项目,中海西岸，3/4房,鸿荣源禧园，3/4房,万科大溪谷，别墅,宝安北品牌开发商战国图：,中信湾上六座，2/3房,特征3:中心区未来供应仍延续着主打本地换房客的传统豪宅路线，普通居家户型反成稀缺,08-09年宝安中心区已知项目以140平米以上4房为主力，公寓产品也有供应，普通居家反成供应上的空白点,熙龙湾 占地11万 建面51万,金泓凯旋城2期 占地7.27万 建面17.14万,幸福海岸3期 占地3.6万 建面16万,深业新岸线3期 建面20万,第五大道2期 占地8.3万 建面25万,天健时尚空间 占地1.88万 建面5万,海逸世家 占地7.65万 建面53万,万科璞园 建面4.3万,3季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,4季度,本项目，占地2.57万，建面8.9万,项目名称,建面,主力户型,天健时尚空间,5万,单房-2房：30-70,海逸世家,53万,一房/70-80，二房/80-90，三房四房/160-220，复式/220-240,深业新岸线3,20万,二房/83-101，三房/118-157，四房/148-172,熙龙湾,51万,三房/13.6%/126-129，四房/40.7%/139-190，五房/23.5%/203-206，复式/13.1%/254-268，洋房/9.1%/247-367,幸福海岸3期,16万,三房/28.6%/101127，四房/70%/14018，复式/1.4%/233268,金泓凯旋城2期,17.14万,小三房/40%/100.34-102.1，大三房/40%/142.88-155.92，四房/20%/142.8,第五大道2期,25万,140-200,万科璞园,4.3万,联排457/365,主流面积区间：140-200平米,市场空白点：,普通居家户型（大2房/小3房）,2008,2009,2010,现状：传统豪宅路线已发挥到极至，本项目受规模/资源限制，很难再有超越,传统豪宅路线终结者：熙龙湾与海逸世家大户型大社区大配套,本项目与之相比，地段/规模/资源均无优势，,先天条件决定走传统豪宅路线再难超越,第一阶段,展示/创新,第二阶段,展示/创新+大户型,第三阶段,展示+创新+大户型,产品价值诉求点,面子,面子+舒适,身份、体验、品质,顶级形象特征,镶金带银，强调富贵符号；,镶金带银的同时，考虑社区的纯粹性,强调生活方式,营销特征,张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有,宣扬某种高尚的生活带来的身份,市场价格,代表项目,尚都：,金碧辉煌的展示颠覆宝安人的感知,幸福海岸：,大户型；,铺张的展示，9米高的大门,熙龙湾/海逸世家,恢弘高调的展示,产品创新，赠送面积多,开发商品牌、,综合体配套,天悦龙庭：,廊院概念，赠送面积多,宏发领域：,现代国际公寓风格；,户型创新,豪宅标签：豪华展示,豪宅标签：户型创新,熙龙湾&海逸世家,豪宅颠峰CBD综合体豪宅,本地视角：继续向上突破存在瓶颈,向上瓶颈1、大量二手房竞争（其中不乏豪宅）,向上瓶颈2、本地客户群体购买力已被反复消耗,向上瓶颈3、北部镇区高端项目开发滞留当地豪客,常规思路：总价优势下提升低价策略,2006年底宏发领域的3房产品正采用这一策略成功快速销售,户型,小三房,大三房,三房复式,四房,五房,共计,面积,109-111,127-129,132-140,143-171,200-279,套数,174,86,108,234,78,680,价格,11000,13000,15000-16000,20000,14000,开盘销售率,98%,90%,30%,60%,60%,75%,2,深圳观,再观宝安中心区在深圳的崛起时机：,南山让位规划/低价/供应喷井,供应超越南山：2005年中心区供应井喷，达到130万平米VS南山供应低潮期,中心区规划集中宣传“CBD/深圳西岸”配合05年供应井喷,价格差优势：直至2006年上半年中心区低价优势依旧明显，仅为南山的60%,2005-2006年上半年，宝安中心区价格仅有南山区60%左右，加上其完善的规划，吸引大量南山客户到中心区置业,06年底接近南山区价格,南山规划利好有限，传统区域集中供应结束,南山与中心区历年供应比较,现状变化1：07年起，南山再度飞跃,在西部通道开通后，南山规划利好不断增加，城市建设进入新高潮,深圳湾口岸&西部通道地开通，将直接带动进出口贸易、加工业、运输业、中介服务业、旅游服务业等二、三产业的发展，促进后海填海区和前海填海区的价值提升,200,7年7月西部通道全线通车，,自南山中心区经深港大桥到香港，仅需,10分钟,深圳未来将建立三级城市中心体系，包括2个城市中心、5个城市副中心，个组团中心。其中2个城市中心，即福田中心和前海中心。,前海中心,，包括前海、后海和宝安中心区，主要,发展区域功能的生产性服务业与总部经济,。,前海、后海属于深圳未来的2个中心之一的前海城市中心,规划促进成交，客户认同前景，规划出台当天海岸城成交4套,在西部通道/跨海大桥/深圳湾口岸等系列利好带动下，填海区被普遍看好，成为客户购买的主要吸引因素,（后海公馆、澳城）,现状变化1：07年起，南山再度飞跃,新兴填海区（后/前海）供应放量，09年预计约186万，重成焦点,片区,项目名称,占地面积,建筑面积,产品定位,入市时间,住宅总放量,后海填海区,澳城二期,28,825.50,74,650.00,2008年6月1日,186万,轩泰地块,43,839.90,78,000.00,拼合大户型,2008年底,宝能项目北区,43,943.47,131,800.00,中大户型,2008年底,宝能项目南区,22,168.93,77,591.00,小户型,2008年底,卓越维港二期,65000,160-180拼合产品/TH,2008年下半年,皇庭港湾,52925,大平面,2008年下半年,三湘项目,93,442.00,186,885.00,中大户型,2008年底,富力项目,14,463.00,28,930.00,90以下小复式叠拼、联排,2008年下半年,招商海月4期,97,370.00,拼合中大户型,2008年中,鸿威项目,53,003.90,106,008.00,大户型豪宅,2009年下半年,蛇口,半岛城邦2期,110-200平米三房、四房,2008年中,园景园,6,343.40,29,984.47,中等居家户型,2008年中,诺德国际社区,130000,中小户型,2008上半年,湾厦天海项目,208000,面积100平米以下占90%,2008年,玉建填海项目,46,084.47,157,000.00,2009年下半年,前海,鼎太风华6期,40000,中小户型,2008年4月,月亮湾别墅,16,000.00,20,000.00,叠加、退台、联排、独栋,2008年6月,中泰天成,3,878.61,18,617.30,小户型,2008年中,华侨城,中信红树湾5期,92000,大户型,2008年下,沙河世纪假日广场,102943,大户型,2008年,联泰红树湾,84,268.00,52,150.00,独栋/联排/叠加,2008年底,其他,城市山林二期,139000,中大户型,2007年12月,西部通道利好下，南山新填海区纷纷启动放量，以前海和蛇口东填海区为主,南山豪宅供应井喷：地段/资源优势抢夺沉淀深圳高端客户（南山+福田）,项目名称,容积率,主力户型,优势,供应量,澳城二期,2.5,规划中,口岸/西部通道/赛事经济/周边城市配套/海景/地铁,126万,轩泰地块,2.3,预计是以拼合大户型为主,宝能项目北区,3.5,规划中，预计有部分大产品,宝能项目南区,3.5,90平米以下,三湘项目,3.5,规划中，预计是TH、大平面及一栋小户型,鸿威项目,2,未定,富力项目,2,60-80的2房，85-90的3房，部分,皇庭港湾,2,以大平面为主，少部分TH，建面5.28万，共250户,湾夏村,-,未定，正在调整定位,招商海月4期,2.3,拼和户型可组合成三房、四房,卓越维港,2,160-180,高层，222-368TH,中信红树湾5期,-,350400TH,传统豪宅,红树林海景/华侨城/片区纯粹,沙河世纪假日广场,-,大户型,联泰红树湾,0.62,独栋/联排/叠加,澳城成交客户,后海公馆成交客户,后海公馆项目福田、南山客户占,61%,；,澳城项目福田、南山客户占,76%,南山豪宅供应全线开花：填海区大户型井喷，传统豪宅区域收官之作,南山豪宅供应全线开花：填海区对深圳高端客户分流能力很强,南山（南头+前海）中小户型供应相对薄弱：而且普通居家户型始终是南山市场的主力需求,项目名称,占地面积,建筑面积,产品定位,入市时间,总体量,宝能项目南区,22,168.93,77,591.00,小户型,2008年底,60万,园景园,6,343.40,29,984.47,中等居家户型,2008年中,玉建填海项目,46,084.47,157,000.00,2009年下半年,雷圳0755,33273.76,120632.53,80-113平米小户型,2007年12月,诺德国际住区,69217.33m2,住宅195992,48-110平米小户型,2007年12月,中泰天成,3,878.61,18,617.30,小户型,2008年中,08-09年南山片区住宅供应量仅60万平米,南山作为传统的白领市场，普通居家户型的需求巨大,典型案例：雷圳0755近期少有的开盘销售率近半项目（47.2%）,主力户型：,80-140平米的2/3房，均价125000元/平米，总价以100-150万为主,主力客户：前海周边客户，年龄集中在35-45岁，多为换房客，需求户型为3房；部分年龄在50岁以上的周边客为儿女购买婚用房，需求户型为两房，以及部分南山科技园客户，年龄集中在25-35岁，意向户型为2房，作为过渡之用。,深圳视角：继续向上面临南山阻击,可能机遇：南山白领客户消化力仍在，但需价格优势,向上困难：面向全城的豪宅路线难以匹敌填海区,当前宝安中心区出现很多南山客户，成交最多的价格在,1.1万/平,；此时南山普通居家户型一手房价格在,2.6-3万/平,，二手房价格在,1.3-1.5万/平,补缺策略：争取南山/宝安白领客户,意味着走普通居家户型路线压低总价抬升单价存在上限,（南山市场）,世联观点：保险路线价格优势,非拼合，精品居家（90-120平米）住宅,优势-常规的市场补缺路线，不拼和，安全，风险低,缺憾-项目价值非得到充分显现,户型,户型面积,面积比,2房,60-70平米,10%,小3房,80-90平米,60%,3房,120-130平米,25%,4房,140-150平米,5%,户型配比：,住宅部分总收益,：,8.8亿元,定价初判：1.2-,1.5万/平米,比价体系,1、同类产品：南山区当前新盘同类产品,2、替代产品：宝安中心区二手居家型住宅,选择来源,对比楼盘,比准系数,权重,售价,折算价格,比准价格,宝安居家型二手房,菁英趣庭,1.2,0.2,12000,14400,2880,尚都,1.15,0.1,13000,14950,1495,南山同类一手房,雷圳0755,0.95,0.4,12500,11875,4750,诺德国际住区,1.05,0.3,13500,14175,4252.5,比准价格,13377.5,提升10%-15%,1.47-1.54万,对比楼盘选取标准：,地理位置/物业类型/产品/购买客户,3,价值挖掘,面向未来，从深圳城市发展的角度重新审视项目的地段价值，为本项目定位提供另一种思维方式,城市发展深港合作,中心区发展西岸一体化,项目地段中心的核心,从深圳的城市之痛说起：特区后时代的迷茫与失落,深圳,城市定位的漂移史,（1980-2006）：,特区后时代,随着特区经验推广，中国市场化程度提升，政策倾斜北移，深圳作为“经济特区”的历史责任逐步淡化，城市发展方向一度模糊,地理边缘化的尴尬现实,深圳,编年,特区时代,后特区时代,1979-1984,1985-1992,1993-2002,2003-2006,发展,环境,1、中央政策的特殊倾斜,2、快速承接香港制造业北移,1、中央政策北移上海,2、珠三角内部竞争加剧,3、香港经济低迷,1、全国市场开放深化,2、很难再有政策倾斜,城市,定位,外向型工业园区,外向型工业园区+金融先锋,珠三角中心城市/现代化的国际性城市,城市,发展,城市建设的深圳速度,金融业的全面崛起（证券/银行）,1、,深沪之争落北,金融业发展大伤元气，特殊政策全面丧失,2、,深广之争深化,政治/地理位置边缘化,1、,金融中心梦想破灭,沪深主辅地位已定,2、,特区时代落幕,国家政策倾斜新区花落他家,3、,港深合作缓慢,深圳单方面热情，香港态度警惕,分水岭：1993,窘迫的深圳：重新寻找核心竞争力,梦想中心/国际化,现实特区的终结/自力更生,2007，深圳城市再生步入港深时代共建国际大都会,具体举动：,1、深港联合论坛,2、具体举措,港深时代起步,（07元年）：香港对大陆依存度持续提升，促使港深合作终于,从单方热情与民间呼吁,升级步入,共同合作,的正轨,城市功能互补，协同发展,成为港深两个城市的未来战略,深圳,声音,深圳市总体城市规划（2007-2020）草案深圳的城市新定位：,港深共建国际都会,“依托华南，立足珠三角，加强深港合作，共同构建世界级都市区。”,1、完善深港金融合作机制（共同资本市场）,2、积极建设深港创新圈,3、加强与香港在高科技产业/高端服务业的合作,4、改善通关环境和跨境交通,5、共同改善生态环境,共同,举动,2007年12月18日，深港合作会议签署7项合作协议，涉及基建、城市规划、贸易服务合作、创新基地建设、环保及旅游等领域,其中：,1、,港深机场合作联合专责小组,港深空场合作，设立30公里铁路接驳，一地两检,2、,港深边界区发展联合专责小组,落马洲河套地区合作开发（可能共建创新基地）,香港,声音,曾荫权在名为香港新方向的2008年施政公告中再度明确竞选时提出的,港深共建大都会,“我多次强调香港要有效应对全球化，必须在国家发展中找到合适的角色定位。,香港在经济上与内地融合是不可逆转的大趋势,”,“港深共建大都会：我在选举政纲中提出港深共建大都会，深化港深合作的承诺，深圳方面对此作出积极回应。,我们双方都认同这个目标,，并初步就此交换意见，现阶段我们正就机场协作与河套开发进行商讨”,港深合作中的深圳机遇：转型国际航运中心,继80年代香港制造业北移的又一次产业转接物流业,一个现实：物流业迁移,深圳港实力的不断提升,VS 香港港近年增长乏力,深圳近年港口发展突出：,2007年，深圳港击败上海，成为中国货柜吞吐量最大港口，世界排名第三，与香港距离进一步缩小。,香港近年港口发展有限：,受大陆港口竞争影响，香港港近年吞吐量增长有限，增长率已经下降到2%最后，近乎停滞,港口竞争力比对：,深圳港：成本低/内地转运便捷/近产地,香港港：管理体制高/效率高/配套服务便捷（保险/金融),转型依赖宝安：中心区的大铲湾，将重组西线（南山）港口力量，与东岸盐田港一起承担国际航运中心重担,大铲湾港口,广州南沙港口,中山港,珠海港,虎门港,香港葵涌港区,盐田港,大亚湾港口,蛇口港,大铲湾：未来深圳第一大港/珠三角最大深水港口之一,未来集装箱吞吐等同深圳港现有吞吐能力总和，整合沿江高速/深港西部通道，将成为,珠三角港口群的最重要集散枢纽之一,若与香港港联合，将以5500万的集装箱吞吐量成为世界第一,工程规模,整体投资250个亿，建设15个深水泊位和7个中泊位，共4期,一期工程,一期工程项目共建五个7至10万吨级集装箱泊位，年设计吞吐量250万标准箱。码头陆域总面积约112万平方米,一期进度,1期前两个10万吨级港口于2007年底投入运营，全部5个计划于2008年底建成投产,工程背景,一期工程与九仓旗下香港现代货箱码头有限公司（香港最早经营建设经营码头的企业之一，经验成熟）全资子公司现代大铲湾投资控股(香港)有限公司共同组建深圳大铲湾现代港口发展有限公司合作,一期两个泊位码头07年底已投入使用；大铲湾的建成必然促成对香港国际中转业务的分流，促使港深合作加快,赤湾、妈湾港,香港维多利亚港区,宝安国际机场：全国四大航空货运中心之一，拥有37个国家的国际航权。深圳机场每年旅客吞吐量4000万人次，货邮吞吐量105万吨，航空器起降20万架次。,珠海机场,广州花都机场,深圳宝安机场,香港机场,澳门机场,宝安中心区,深圳宝安机场,航空新城,规划航空城,将包括机场、基地航空公司、物流园区、工业园区、保税区、办公、生活及配套区、星级酒店等重要功能设施。,目前航空物流园/二线跑道/新航站楼预计2007-2008年建成投入使用,航空物流园：,一期占地约20万平方米，包括国际航空货站、国际货运村、保税仓、出口监管仓、海关查验场、暂扣库等设施。已向海关总署申请转型为B型保税物流中心。,转型依赖宝安：宝安机场，牵手香港/大铲湾，物流枢纽地位更为重要,航空城/机场二期扩建/港深机场合作计划,转型依赖宝安：世界500强陆续意向入主宝安，产业结构提升加快进行中,部分国内外知名企业的,办公、研发、销售总部,