3房地产投资环境与市场分析.ppt

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,房地产投资,宏观环境与市场分析,主要内容：,1.,投资环境与市场分析概述；,2.,投资环境分析的内容；,3.,市场分析的内容；,4.,投资环境和市场分析报告,。,一、投资环境与市场分析概述,1.,投资环境与市场分析的含义,以投资环境与房地产市场为对象，从各种因素入手，采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析投资环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟投资项目的价值。,2.,投资环境与市场分析的目的,了解房地产市场的过去和现状，把握发展动态，判断发展趋势，为分析和确定投资的必要性、投资方案（项目建设,/,购置的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营,/,购买方式），以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠依据。,目的,改善物业管理,投资组合决策,增量产品开发,内,容,市场环境的变化趋势及其对经营的影响,投资组合是否调整,时机、区位、类型和质量的选择,依据消费者偏好以促进物业经营,存量资产产权处置,拟定和优化开发经营方案,物业运作质量评价以改善物业管理水平,存量资产的再融资、重装修或改变用途,房地产市场的分类,地域范围,范围越大，研究的深度越浅，实际意义越小,用途和等级,居住物业市场（普通、高档公寓、别墅）；商业物业市场（写字楼（甲级、乙级等）、商场或店铺、酒店等）；工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研发用房等）；特殊物业市场（码头、机场等）；土地市场（各种类型用地）,交易形式,新建房的销售（预售）、租赁（预租）和抵押子市场；存量房的转让、租赁、抵押、保险等子市场,交易对象,土地市场、房产市场、房地产金融市场（房地产信托、住房储蓄、房地产保险、房地产证券、房地产抵押贷款、房地产融资等）和房地产中介服务市场（房地产经纪、房地产咨询和房地产评估等）,供货方式,现房市场和期房市场,购买目的,自用市场：将房地产作为耐用消费品，满足生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身支付能力以及自身特点、偏好等方面的影响；,投资市场：将房地产作为投资工具，用于出租经营或转售，其购买行为主要受房地产投资收益水平、其它类型投资工具的收益水平、市场内使用者的需求特点、趋势和偏好的制约,房地产空间市场（消费市场）和资产市场（投资市场）,R,1,RD,1,E,2,R，P,Q,1,Q,2,SD,0,SS,0,P,0,E,1,R,0,E,0,RD,0,RS,0,空间市场：占有权,资产市场：所有权,P,1,房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间，其中的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给者是房地产资产市场中存量房地产的提供者。,房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，目的是获取拥有期间内每单位时间的租金以及转售时所实现的增值收益。,空间市场的供求关系决定了房地产租金水平，租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；空间市场上的供给又是由资产市场决定的。,房地产空间市场反映的是占有权利益，资产市场反映的是所有权利益，且后者还是前者供求关系的函数。,在只考虑物业纯粹租金和折旧的情况下，有下式,房地产资产需求,D,：,房地产市场的需求量；,P,：房地产价格；,N,：潜在租户的数量；,I,：潜在租户的财力，如资产、收入等；,T,：房地产需求者的偏好；,P,0,：,相关商品或服务的价格；,R,：,利率水平；,E,d,：,房地产需求者对未来的预期；,其他如技术因素等。,需求的类型,消费型,将房地产作为消费使用，如居住和办公等，首次置业与改善型（首次改善与多次改善）等。,生产型,将房地产作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。,投资型,将房地产作为投资对象，通过出售或出租来获取利润。,房地产资产供给,S,：,房地产市场的供给量；,P,：,房地产价格；,C,：,房地产的开发成本；,K,：,房地产的开发建设技术水平；,E,S,：,房地产供给者对未来的预期。,价格,数量,短期,长期,说明：注意房地产资产总量、存量、新增量、可供应量及其在时间上的变化。,房地产市场的市场结构,：,垄断性竞争,/,寡头市场，生产者对价格具有控制能力。,典型的买卖双方个人谈判、交易过程；,价格反映的信息较少；,信息获取困难且昂贵；,交易成本高；,异质产品。,中介的作用及其局限,。,房地产市场效率,房地产市场是一个典型的低效市场。,市场效率越高，价格搜寻者越容易完全了解产品的供求信息，熟悉所有其他投资机会的成本，进而越容易确定使产品利润最大化的价格和产量。竞争者会很快效仿，公司要保持获取超过平均利润的超额利润，必须不断创新。,市场效率越低，价格搜寻程度（更多时间和精力）越高，,调整时间越长，创新的回报越持久。若能更快获取信息、降低信息搜寻成本（如通过提高交易量）或交易成本等，也就能获取超额利润。,房地产市场周期,房地产周期实际上是供给和需求不断协调、从不均衡到均衡再到不均衡的周期性波动。,平均波长,周期模式,美国,18,20,年,库兹涅茨模式,日本,10,年,朱格拉模式,香港,8,9,年,台湾,5,6,年,A,D,E,C,B,供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率缓慢上升,需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给快，租金增长率上升，空置率继续下降,需求低增长或负增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑,供给停止或很低，租金增长率下滑，空置率有下降趋势,需求增长加快，空置率持续下降，租金增长率稳定或小幅上升,需求继续增长，供给紧张，租金增长率上升，空置率继续下降,供给增长率,=,需求增长率,长期平均空置率,长期平均空置率,高,水,平,时,期,低,水,平,时,期,房地产市场投资周期,第一阶段,A,B,很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目,第二阶段,B,C,投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场,第三阶段,C,D,由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目,第四阶段,D,E,投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期；,注意其中可能出现的两种现象：房地产泡沫与过度开发。,经济周期,房地产周期,经济发展,房地产,对空间需要创造需求,对房地产领域投资创造供给,提供就业机会，带动其他产业发展等,小结,：,房地产市场的特点,区域性,导致不同的市场供需圈及其房地产难以相互替代，难以形成统一的市场竞争和统一的市场价格,垄断性,由于土地的稀缺性和固定性、交易额巨大、政府的强干预性导致市场竞争不广泛和自由，物业持有者往往比买者处于更有利的交易地位,稀缺性,自然供给完全没有弹性，经济供给有限弹性，房地产价格主要取决于市场需求,价格的个体性和向上波动性,交换客体的异质性，土地的稀缺性,交易的复杂性和严密性,市场交易中权利的主导性，银行和中介机构的参与性,小结,：,房地产市场的分级及其特点,一级市场,土地市场,二级市场,房地产增量市场,三级市场,存量市场,市场供应方,政府,房地产开发商,业主,市场需求方,开发商、投资商,业主,业主,市场竞争,供应方垄断供给，需求方竞争,在特定物业类型和特定区域内开发商垄断,接近完全竞争市场,市场价格,政府主导、开发商参与,开发商主导定价,双方协定，自由议价,小结,：,描述房地产市场的指标,供给指标（,10,项）,新竣工量（竣工面积）、灭失量、存量、空置量、突置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值,需求指标（,11,项）,国内生产总值、人口数、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数,交易指标（,9,项）,销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数,市场研究常处于螺旋式递进状态，复杂性和成本会随之增加。,不能指望百分百的确定性，需要一定的果敢！,影响因素,：,环境的稳定性；,所涉及物业的复杂性；,投资人承担风险能力。,3.,投资环境与市场分析的程度,最优水平,研究程度,净利润,总收入,总成本,成本,收益,4.,投资环境与市场分析的范围,国家,区域,城市,片区,一般环境因素：判断趋势,区域范围，,以,目标物业所处,位置,、类型及价格而,定，,从经济带、城市圈，到城市、市内分区乃至片区。,片区,/,邻里（,neighborhoods,）：其中所包含的因素会对目标物业产生直接和立即的影响。,总体房地产市场,区域房地产市场,基地所在区域房地产市场,城市发展与建设情况,项目所在地的自然经济社会情况,宏观环境研究,退出,不可行,退出,是否适合房地产投资，能否持续,项目所在区域发展潜力研究,二、房地产投资环境分析,1.,投资环境分析的目的,在外部环境与关键因素分析的基础上，发现并选择投资机会，分析可能产生的风险,机会选择,时机,从市场周期与政策角度选择时机,区位,宏观区位（国家、城市）、微观区位,类型,土地以及其他物业类型,风险,/,威胁分析,良好的投资机会应是符合城市总体规划要求和国家经济发展方向与政策，具备基础设施、市政配套、资源以及其他社会经济条件，具有较强的社会经济意义,。,2.,投资环境分析的内容,（,1,）国家和地方环境,国家和地方经济发展及趋势,人口、就业、收入和社会文化状况,法规完善和政策连续性及其变动,产业结构、三资企业、投资情况,技术,（,2,）城市发展与建设情况,城市性质与发展规划,对内对外交通设施情况,城市市政设施和资源（劳动力、原材料等）,人口及家庭结构,产业结构、产业发展政策,文化教育,就业比例与机会,（,3,）,项目所在地域的情况,基地本身状况及其周边条件,经济结构,人口及就业情况,家庭结构,、子女就学条件,地域内重点开发区域,政府对拟开发项目的态度,3.,房地产投资环境分析的步骤,调查投资环境,评估投资环境,制定对策,4.,房地产投资环境分析的方法,PEST,分析,对一般环境因素的分析,政治,Political,经济,Economical,社会,Social,技术,Technological,SWOT,分析,综合分析企业内外部环境因素的变化及其对企业或项目的可能影响,外部机会,Opportunity,外部威胁,Threat,内部优势,Strength,内部劣势,Weakness,SWOT,分析法,企业,/,项目自身实力及与竞争对手比较,外部环境的变化及对项目可能的影响,Strength,Weakness,Opportunity,Threats,综合分析,经营决策,WO,对策,WT,对策,SO,对策,ST,对策,S,W,O,T,提示,：,将调查所得的各种因素根据轻重缓急或影响程度等进行排序，构造矩阵；一般地，优先列出的是有直接、重要、大量、迫切、久远影响的因素，稍后的是间接、次要、少许、不急、短暂的影响因素。,四种内外因素的组合：,S,O,机会点,机会即可进取的市场空间，包括市场空白、供给不足、供给缺陷及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击,S,T,可规避风险点,外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。应以企业优势点为基础，进行经营方向改革,W,O,可借力机会点,外部环境产生了机会，但企业处于劣势，有心无力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取,W,T,风险点,项目在市场上已饱和，风险大；自身资金不足，回避风险能力差，决策失误可能导致企业破产,三、房地产市场分析,界定市场范围,细分供给需求,寻找匹配的产品子市场顾客子市场,供求缺口分析,竞争物业分析,市场占有率,项目策划,市场定位：经济特征研究，如档次与收入层次的对应；,产品定位：非经济特征研究，如产品特征与消费者偏好的对应,1.,市场区域,（,trade area,）,又称商圈、交易区、供求圈市场区域是指主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供应。,界定市场区域：描绘市场区域,在地图上标出边界,解释依据；,影响因素：最主要交通工具；自然障碍；竞争项目；经济和人口情况；,物业类型,等。,但在具体界定过程中，以路程为基础，结合经验进行调整。,不同类型物业的市场区域确定的方法不同。,【,例,】,不同物业类型的市场区域,居住物业,与就业点、配套设施之间的距离，物业内部环境和配套,调查了解通勤类型、时间和费用,商业物业,与（不同等级）商业物业之间的（时间）距离,按照步行时间,1015,分钟，划分为核心、,次级和边缘商圈,办公物业,呈集群或节点状分布,普通办公物业多集中于某一节点，中大型或特定主题办公物业则在整个城市形成竞争,2.,需求分析,（,1,）需求影响因素分析。,（,2,）需求预测，即依据需求影响因素的发展趋势对拟开发房地产类型市场需求进行预测。,（,3,）吸纳率分析，相关细分市场吸纳和空置的现状和趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。,（,4,）购买者的产品功能需求，包括购买者的职业、年龄、教育程度、居住或工作地点分布，投资购买和使用购买的比例。,3.,供给分析,（,1,）当前存量、过去的走势和未来可能的供给：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。,（,2,）当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。,（,3,）规划和建设中的项目，包括用途、投资者、区位、规模、价格、当前状态等。,（,4,）房地产市场的商业周期和建造周期循环运动状况，未来相关市场区域内供求之间的数量差异。,缺口,某种需求已经存在；,观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓；,为新的需求提供供给；,将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他类型的房地产。,或者：,总量存在缺口；,总量不存在缺口，但子市场存在缺口；,总量和子市场不存在缺口，重新区隔市场。,4.,竞争分析,在项目所在子市场上，选择竞争项目，并指出销售最好的竞争项目；,从经济（财务）属性、建筑属性、场地属性、环境属性、法律属性等方面（功能和特点）对竞争性项目进行评价；,明确拟建项目的目标使用者及其愿望和需要，分析对竞争项目各属性的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。,比较因素,内容,经济属性,价格或租金，价格策略，促销手段等,建筑属性,建筑年代、状况、单元面积、房间数量、功能种类、建筑特征和设计形式等,场地属性,活动或健身设施和空间，景观质量等,环境属性,与主要设施的接近程度，环境质量,法律特性,物业产权状况，合同条款，规划设计条件，其他约束或限制内容,因素分类,具体因素,不同项目,市场标准,竞争物业特点,市场空缺,经济属性,建筑属性,场地属性,环境属性,法律特性,得分合计,市场占有率,5.,市场占有率分析,（,1,）基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。,项目吸纳量供求缺口,拟开发项目市场占有率,（,2,）市场占有率分析结果，包括项目的市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和销售期，以及有利于增加市场占有率的建议。,【,例,】,房地产市场走势分析,一、当地房地产市场总体回顾与展望,二、当地住宅市场走势分析,1.,供求关系,2.,价格走势,3.,结论,三、所在区域住宅市场走势分析,1.,回顾与展望,2.,市场特点,3.,结论,四、项目邻近地段住宅市场分析,1.,区位特点,2.,个盘素质,3.,结论,四、投资环境与市场分析报告,概要,分析目的、方法、资料来源、假设和结论，关键问题所在,宏观概述,尤其是区域经济和基础产业发展趋势，及其与房地产市场供需状况的关联,区位分析,与类似区位的比较以发现市场机会，不同可选用途比较,市场概况,该地区房地产发展概况，预测各类市场未来趋势,专业市场供求,确定研究区域并细分市场，分析预测同类产品供给；通过同类产品子市场所对应的人口、就业、收入、居住情况，估计子市场需求，并得到子市场供需缺口,竞争分析,营销建议,在竞争分析基础上进行,SWOT,分析，提出强化优势、弱化劣势的措施，进行项目规划设计和产品功能定位。,分析项目的地段、周围环境、户型等，进行消费者研究，指出销售最佳户型，对项目进行市场定位，指出其市场风险来源,续上表,售价和租金预测,通过项目所在子市场未满足的需求量及各竞争项目的市场占有率情况，总结竞争项目历史上的出售,/,租率、售,/,租价情况，目标项目与之比较，预测其售,/,租价,吸纳量计划预测,通过地区、价格和市场份额的关系，将未满足需求在各项目间分配，预测目标项目的吸纳能力；通过消费者研究，估计目标项目销售情况，合理制定吸纳量计划,回报率预测,预测目标项目的总开发成本。结合估测的售租价、吸纳量，估计项目可能的回报率（可行性研究财务分析的基础）,敏感性分析,测定关键参数的变动范围，以及确保投资目标要求情况下允许变动的范围,注,：,明确分析目的，把握市场分析的关键所在，切中要点，深度合适；分析过程中逻辑关系合理；所选用的分析方法恰当；所用数据充分、可靠。,小结,：房地产投资环境和市场分析的内容,区域环境,政治经济社会法律环境,所在地特定物业类型市场分析：,空间结构、价格走势、空置、销售周期、分类产品、客户购买等,项目所在地房地产市场,：概况、相关政策法规、供求,微观环境,需求与供应预测,小结,：房地产投资环境和市场分析的层次,区域房地产市场分析,研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析；侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容,专业房地产市场分析,研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测；侧重于专业市场供求分析内容,项目房地产市场分析,在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测；侧重于项目竞争能力分析等内容,注：每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间存在逻辑联系。,