LOFT营销策划报告.ppt

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路,自然河道,地块四至：叶城路以北，自然水域以南；,工程地块西侧为在建中的嘉宝商办工程，东侧为消防局，北侧有天然河道支流穿过；,地块较为方正，但交通昭示性较差，目前只有叶城路连接；,地块内部已进展施工。,周边环境现状,邻接河道,厂房聚集,配套成熟,可塑景观,工程地块分析,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,楼层,套数,1F,22,2-12F,330,2,3F,为,5.5,米层高,4,12F,为,4.5,米米层高,【,户型优势突出，主力房型建筑面积,55,平方米，符合目前小户型的主流需求。,】,工程产品分析,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,市场形势不稳定，仍有波动；,未来产品同质可能性的威胁；,地块周边开展较低，虽然根底生活配套设施齐全，但是支撑高品质酒店公寓条件尚不充分；,价格竞争、品质竞争、地域竞争及多处供给工程的竞争形成的多方位、多层次的竞争系统给本案带来的市场威胁。,优势,劣势,地块目前出入口仅有叶城路，交通,昭示性较弱；,叶城路西段目前车流量较大，但人流,量较小；,工程属于商办产证，相比住宅首付,、生活本钱较高，使用年限较短；,工程南面目前为工业厂房聚集区，先,觉景观因素较差。,时机,南门商务效劳区定位及规划；,目前周边供给及嘉定新城供给大多都以居,住型公寓为主，缺乏创新性产品和主题社区；,嘉定新城建立规划，带来周边居住气氛及,商业办公气氛的提升，物业售价也随之提升；,地铁11号线带来的市区人口导入，将成为板,块价格提升的跳板；,威胁,地块处于老城区，区位优势明显；,北临河道，景观较好；,体量较小，去化压力小；,紧邻叶城路、嘉定客运站、轨道11号线等，,交通便捷；,周边居住气氛好，配套齐全。,Artdeco外立面，品质感强,SWOT,分析,地块,SWOT,分析,通过提升产品品质和功能来深化优势，躲避工程在性质上的劣势,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,工程地处嘉定老城区，完善的生活配套,工程地处南门商务效劳区规划范围内，潜力巨大,老城区板块,建立具有现代风格，以综合商业为主体，结合居住、商务办公、创业园区等多功能的南门商务圈，提升嘉定新城品牌形象，成为嘉定新城建立的新亮点。,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,核心价值提炼,核心价值提炼,artdeco,风格外立面，品质感强,简洁的线条，干挂石材贴面，,Artdeco,建筑的传承，经得起时间的沉淀。,新天地企业天地实景,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,核心价值提炼,豪华酒店式大堂,米豪华酒店式大堂，建面约,200,平米,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,核心价值提炼,米稀缺,LOFT,户型,4,.5米空间演绎，让尊贵扩展,米层高，小户型酒店式公寓，拥有更多的空间演绎，在区域内具有稀缺性,隔层之后，小户型可以变身为,2,房甚至,2,1,房，性价比优势明显,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,核心价值提炼,55,平米小户型,米面宽，米进深,附加空间,飘窗面积到达4平米，抬高30公分，加上楼梯上方面积约有6平方。,飘窗,4,平方米,楼梯上方空间,6,平方米,附送,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,核心价值提炼,每层共享空间,休闲桌椅,中庭小品,中庭花坛,休闲健身器材,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,核心价值提炼,精装交房，品质升级，树立嘉定品质标杆,3000,元,/,平方米装修豪华配置,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,核心价值提炼,工程中植入大量绿化生态,1513平方米的绿化区，绿化率到达22,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,核心价值提炼,生态中庭，约260平方米,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,核心价值提炼,由开发商统一招商，引进商业品牌店,工程商业配套,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,核心价值提炼,与嘉宝共用公共空间，,提升工程的商业品质,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,共用商业中，目前规划有中国农业银行,工程优势归纳,工程商业配套定位高，由开发商统一招商，引进商业品牌店,工程优势归纳,每层均有一个共享空间,工程外立面为artdeco风格，品质感强,工程拥有大面积绿化地带，1513.平方米的绿化区，绿化率到达22,55,平米小户型，米面宽，米进深,生态中庭，约260平方米,位于嘉定老城，周边生活配套较完善,米豪华酒店式大堂，建面约,200,平米,工程和旁边的嘉宝办公楼共用局部公共空间，提高楼盘生活和商务层次,3000,元，精装修，送两个空调,附加空间，飘窗面积到达4平米，抬高30公分，加上楼梯上方面积约有6平方。,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,工程类比,小结：同为嘉定区loft，在硬件条件相似的情况下，突出装修、绿化及附送空间，以品质感附加值提升工程，形成同类产品间的差异化,底特律财富天地,晶鼎,嘉禾广场,立面风格,现代,现代,Artdeco,大堂装修,现代简约,现代简约,新古典主义豪华大堂,层高,3.6-5.4,5.55,4.5-5.5,交通,距离,11,号线,50,米,距离,11,号线,2,公里,依托老城原有交通,户型面积,60,平方米,50,平方米,55,平方米,附送空间,-,10,平方米,10,平方米,装修（每平方米）,1500,（套内）,1800,（套内）,3000,（套内外）,绿化,-,-,1513,平方米的绿化区，绿化率达到,22,，,260,平方米生态中庭,商业配套,有底商，招商不详,有底商，招商不详,开发商统一招商，引进知名品牌,外部配套,-,东云街（规划中）,嘉宝共用商务部位,品质感,低总价、经济型,品质型,豪华型,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,工程类比,晶鼎,嘉禾广场,底特律财富天地,从经济型到品质型，从品质型进一步彰显品味，小户型不断升级,经济型,品质型,豪华型,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,工程类比,晶鼎,嘉禾,底特律财富天地,小户型,拎包入住,晶质青年,都市新锐,低总价,精装修,大面积绿化,小户型,低总价,小户型,共享商业空间,附加空间面积,精装修,轨道房,米,米,经济型,品质型,复式,artdeco,豪华大堂,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,六大卖点,共享商业空间,精装修,小户型,artdeco,附送空间面积,复式,小户型,精装修,豪华大堂及公共部位,产品分析,卖点归纳,工程比照,卖点提炼,客户分析,客户推导,客户定位,2,Part,目标客户区分,25,30,岁,家庭年收入,15,万以上,首次置业,刚性需求,自住为主,投资,25-35,岁,中产型,家庭年收入,20,万以上,都市新锐,婚房,刚性需求,投资,30-40岁,年收入50万以上,非首次置业,投资性强,考虑具有开展潜力的品质居所作为投资或自用,底特律财富天地,晶鼎,嘉禾广场,工程特征提炼,客户定位,单身,E,族,新婚族,已婚丁客,幼小,3,口之家,新上海人,中学,3,口之家,单身丁客,三代同堂,中大学,3,口之家,丁客家庭,儿女立家,三代同堂,二老空巢,中 产 型,经 济 型,富 裕 型,富 贵 型,富 豪 型,30010030,以上万元,/,年,3010,万元,/,年,10,万元以下,新新人类,22-25,岁,都市新锐,26-40,岁,品质家庭,41-50,岁,健康养老,51-60,岁,以上,上海置业客户分类模型,家庭构造,购置力,年龄段,晶鼎,目标客户,本案,目标客户,底特律财富天地,目标客户,从经济实力、社会经历及生活品质等方面，区分客户群，实现客户层面的升级,工程特征提炼,客户定位,工程特征提炼,客户定位,客户特征凝练,客户年龄,客户来源,职业特征,购置动机,关注分析,投资兼自用,性价比,品质,开展潜力,30-40,岁,嘉定、普陀及全市,加工,/,制造,商业贸易,公务员,客户定位,客户特征凝练,小户型,LOFT,尊贵品质,高品质,高性价比,区域焦点,高成长性,产,品,核,心,卖,点,市,场,与,客,户,需,求,工程特征提炼,客户定位,客户定位,自住客,投资客,单身公寓,行政公馆,SOHO,纯投资概念,投资自用皆可,工程特征提炼,客户定位,客户定位,市区客,区域客,全市范围,以投资为主,居住区域：嘉定、普陀、宝山,工作区域：嘉定区,工程特征提炼,客户定位,客户定位,投资客,自住客,全市客,区域客,成熟稳重，人生步入稳定开展期，较高的收入，崇尚品质,关注细节,有优越感,彰显品质与品位,目标客户价值关键词,工程特征提炼,客户定位,年龄：,30-39,岁,家庭资产：家庭净资产超过,300,万,家庭年收益：大于等于,50,万,房产拥有数量：,2,套以上,自备车：,12,辆，其中,1,辆在,30,万左右,空闲度：,1,年有时间、有条件支持,2,次境外旅游,职位：嘉定当地私营业主、企业高管、公务员,嘉定实力阶层,客户定位,他们：这些中产阶级在完成首次或二次置业后，人生步入稳定开展期，开场考虑选择具有开展潜力的品质居所作为投资或自用。,以现有房价水平，市区豪宅超出其支付能力，受到11号线通车的牵引，同时因为已经习惯了嘉定的工作和生活环境，选择交通和配套较为便捷，具有升值潜力的嘉定区域置业，是该人群的首选。,关注点：【楼盘品质】、【无市区承付能力】、【11号线牵引】、【升值潜力】,工程特征提炼,客户定位,客户需求描述,他们是嘉定较富有的一群人,有着很深的嘉定情结，生活，工作的圈子都在嘉定,在嘉定有自己是事业，家庭,有一定的置业经历，在嘉定拥有房产,有着很深的嘉定情结，生活，工作的圈子都在嘉定,有一定的置业经历，在嘉定拥有房产,他们喜欢豪华的装修风格，,平时社交较多，喜欢吃饭，喝酒等娱乐休闲生活,讲究品牌，对用材比较关注,工程特征提炼,客户定位,目标客户标签,睿智菁英,优雅名媛,&,优智爵仕,工程特征提炼,客户定位,目标客户定位,学而优那么仕。?论语子张?,王者之制禄爵。?礼记王制?,知人者智，自知者明。老子,优,智,爵,仕,布施优裕。?国语周语?,聪明,见识,谋略,优良,美好,优越,职位,官员,尊贵,绅士,时尚,工程特征提炼,客户定位,工程策略思考,工程定位,产品标签,案名建议,形象表现,营销策略,推广策略,3,Part,支付价值：彰显身份,，,品质标签,区域价值：强大的开展潜力,高附加空间赠送,米空间,55,平米小户型,居住价值：品质感，空间感,投资价值：预期增值，高性价比,豪华酒店大堂、中庭,商务价值：配置完善，效劳周到,尊贵,artdeco,品质,豪华装修,客户需求,产品利益,共性,链接,工程关键词,高附加值,工程定位,artdeco,豪华品质,工程定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,我们的产品和客户关键词得出,ART DECO,我们的工程具有,特性和风格,我们要为客户打造,ART DECO,品质,的生活概念,工程定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,Art Deco作为一种经典的艺术风格，,启蒙了现代主义Modernism，同时影响了许多其它方面，,包括建筑、工业产品设计、绘画、图形、摄影、服装、面料、饰品、家具、,家居设计及时尚的各个领域。,Art Deco受到埃及古代装饰风格、原始艺术、舞台艺术、爵士乐、汽车等因素的影响，色彩鲜明强烈，特别重视原色和金属色彩。,纽约帝国大厦Empire State Building、克莱斯勒大厦Chrysler Building、,Tamara de Lempicka的画作、Leon Bakst的舞台设计、,Cartier的装饰艺术系珠宝都是Art Deco风格的标示。,“ART DECO不仅仅只是建筑,工程定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,“ART DECO代表一种豪华精致的装饰风格,工程定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,“ART DECO从爵士音乐中吸取优雅的元素,工程定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,“ART DECO诠释着珠宝的华贵和细致,工程定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,“ART DECO将时装界带入梦幻,工程定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,“ART DECO的画作彰显色彩的鲜明和个性,工程定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,品牌化：高档品牌的舒适亲和与低调奢华。,个性化：富有针对性的设计，风格独特。,人性化：从客户的习惯出发，创造品质生活。,奢华性：豪华品质，玩味经典与潮流之间。,价值性：价值具有成长性，值得珍藏。,ART DECO,的五大观点,工程定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,工程定位,嘉定核心,/,爵版复式,/,豪装酒店公寓,工程风格和精装品质,位于嘉定主城区,小户型精品公寓,高附加值,artdeco,豪华品质,工程定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,主推案名,玺悦国际,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,玺：玉玺代表中国皇室的至高无上，代表了尊贵的身份，用玺表达了工程的豪华气质，和客户的尊贵身份。,玺悦，谐音喜悦，給工程带来好运的意思，同时玺悦两字感觉大气，和工程的整体调性非常吻合,国际代表了工程的品质，工程的artdeco风格目前国际上非常流行的时尚风格。,同时工程中运用了很多国际化的品牌，比方室内配置的家电，国际化设计团队等。,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,辅推案名,嘉天地 尊庭,御天下 御品尚都,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,slogan,：,爵版生活，尊贵享受,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,广告卖点,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,Artdeco,国际经典建筑,豪华酒店式大堂,尊贵表达,55,平米复式空间,超高附加值,国际品质,精装生活,完善配套,品质人生,非凡空间，尊享生活高度,爵版生活空间主义,artdeco,，雕刻尊荣时光,爵版生活建筑主义,我的王国，我的行宫,爵版生活阶级主义,区位的快速,空间感的简约,解决居住的梦想,打造一场,ARTDECO,感官盛宴,营销策略,颠覆郊区小户型传统营销模式,KFC,快餐式营销,色香味俱全的中餐式营销,artdeco,装饰细节的描述,全方位,artdeco,感官体验,表达豪华品质生活,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,用耳朵听，生态的奏鸣,用眼睛看，空间的革命,用心体会，生活的真谛,用手触摸，建筑的品质,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,营销手段,从人体的五个感官去全方位体验,artdeco,生活,感受,看见,触摸,聆听,闻香,全景感官,营销,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,闻香,香水代表一种生活的品味。,不管是男士还是女士，在暗暗的幽香中，都多了一份优雅和淡定。,本案将香水作为礼品，不仅显示出工程优雅尊贵的品质，也和我们的目标客户相契合。,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,聆听,在artdeco中，有着爵士音乐的影子。20世纪20年代被称为“爵士时期，当时美国artdeco建筑也被称为是“爵士现代主义建筑，象征着美国artdeco风格的成熟和盛行。,因此在案场可以播放爵士风格的音乐作为背景，表达artdeco的别样风情。,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,聆听,音乐楼书，在楼书内制作一张带有,art deco,元素的爵士音乐,CD,。,看见,Artdeco对于现代装饰有较深的影响，因此建议在未来大堂装饰风格可以走artdeco风格，如用一个色彩斑斓的顶，同时用artdeco的画作进展大堂装饰用于展示。,建议在售楼处、样板房放置假设干artdeco风格的画作和雕塑，一方面表达工程的调性，另一方面表达工程的内涵和文化。,豪华公共部位装修，,表达星级酒店品质,豪华酒店大堂,中庭,电梯厅,看见,打造一条具有时尚感国际化的商业街，表达工程完善的内部商业配套,以现场看板展示与嘉宝共用商业配套,用橱窗展示一楼底商未来的商业业态,尽早引进实体店，实景感受商业气氛,看见,底层商铺的商业配套以橱窗展示，让客户直观感受,看见,一楼商铺引进一茶一座，星巴克，真锅咖啡等品牌餐饮店,现场情景模拟在样板段上，摆放老上海不同ARTDECO经典建筑布景，和人体拍摄模型，让客户走在样板段的感觉犹如穿越上海30年代的十里洋场，并且可以拍照留念,服饰模拟销售人员的工作服可穿和平饭店效劳员的制服,每个人心中的都有,artdeco,情结,样板段,artdeco,的时光隧道,看见,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,触摸,在样板房内摆放artdeco风格的艺术品，比方画、雕塑等,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,感受,系列,SP,活动,活动主题：世博上海风，品味,artdeco,通过一系列的SP活动，让客户在现场的互动中感受工程营销的内涵，让客户真真切切的感受artdeco的情怀，增加对工程认同感，促进销售。,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,活动一：老上海建筑摄影展,让客户自己带一张有关老上海的摄影照片，参与我们的活动，帖在指定的地方展示，有客户投票评选，得奖的客户，在购房时享受一定的优惠，或者获得世博会门票等奖品。,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,活动二：和平饭店爵士现场演奏会,在现场举行一场爵士音乐会，邀请爵士乐队到现场演出，体会和平饭店爵士演奏的气氛，让客户感受到工程高贵，优雅的工程品质。,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,活动三：雪茄与红酒品鉴会,在现场举行一场雪茄与红酒的品鉴会，让客户感受尊贵身份的象征。雪茄代表男士的睿智，红酒表达女士的优雅，与本案的目标客户特性相得益彰。通过品鉴活动，提升工程的品质和客户认可度。,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,定向突破战,针对目标客户的直效营销，通过直效媒体、专项SP活动、房展会等进展最大程度的客户聚集，突出产品特色，强化客层特征，锁定有效客户关注。,以产品力及生活方式作为诉求核心，在嘉定等区域内进展全方面覆盖，迅速树立区域标杆形象，针对性引导上海西区区域消费市场。,全市覆盖战,借助平面媒体、网络和市区地铁广告资源，尤其是11号线沿线，市区CBD的广告投放，实现上海全面覆盖，迅速树立工程形象，扩大市场认知半径；引导全市关注，并打响工程在全市的广域知名度。,区域阵地战,推广策略,媒体通路策略,打 好 三 大 战 役,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,平面广告,销售道具,现场体验,户外广告,定制礼品,传媒公关,公关活动,网络电视广播,媒体策略,八维媒体营销推广,传统媒体的表现,体验式媒体的表现,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,销售道具,概念楼书,产品单片,三维片,单体模型,户型模型,音乐,CD,媒体策略,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,现场体验,样板房情景体验,关键词 空间 尊贵生活,媒体策略,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,售楼处情景体验,关键词 奢华 精致,星级酒店体验,Artdeco,风格体验,现场体验,媒体策略,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,|,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,蓄水期,开盘引爆,强销期,持续期,样板房开放,房展会,推广主要节点,主要事件节点,销售各阶段,各阶段行销说明,现场包装完成,强销期,开盘期,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,蓄水阶段行销方案,蓄水期,10,年,6,月,-9,月,营销目标,在全市形成一定知名度，主力以增加来电来人量为主，蓄水客户,营销策略,自我造势，高举高打，吸引全市客眼球关注项目,推广主题,Artdeco,品质与文化,体现项目高贵的调性,项目,artdeco,外立面，豪华大堂,推广引爆点,8,月底样板房体验区对外开放,老上海摄影展，赠送世博会门票,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,蓄水阶段行销方案,开盘强销期,10,年,9,月,营销目标,火热蓄客，开盘热销,营销策略,高举平打，推广调性回归产品，进一步锁定区域目标客户,推广主题,豪华品质，精装修,复式空间,高附加值，高性价比,推广引爆点,Vip,卡热销,开盘,爵士音乐会,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,强销期,10,年,10,月,1,月,营销目标,趁热打铁，完成既定销售目标,营销策略,推广以经营老客户为主，进一步提升项目品质,推广主题,区域潜力,商业配套,高绿化率,推广引爆点,房展会,红酒雪茄品鉴会,12,月圣诞活动,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,阶段,10.6,10.8,10.9,.10,11.1,销售,蓄水期,开盘强销期,强销期,工程节点,售楼处公开现场包装完成小环境改善完成样板区公开样板房公开,预售证获得,推广主题,项目豪华品质形象树立,Artdeco,品质与文化,体现项目高贵的调性,项目,artdeco,外立面，豪华大堂,产品形象落地，体现高附加值,豪华品质，精装修,复式空间,高附加值，高性价比,产品形象进一步提升,区域潜力,商业配套,高绿化率,主力媒体,户外报纸媒体网络短信,户外报纸媒体网络,短信直邮,户外报纸媒体网络短信直邮房展会,Sp,活动,8,月底样板房体验区对外开放,老上海摄影展，赠送世博会门票,Vip,卡热销,开盘,爵士音乐会,房展会,红酒雪茄品鉴会,12,月圣诞活动,各阶段推广要点小结,工程定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,The end,Thank you,！,谢谢欣赏,