第一讲报建管理师基础知识.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,欢迎房地产报批报建管理师新学员,房地产报批报建管理师培训课程,报批报建流程及经典案例讲解,北京工华中安建筑科学研究院报批报建管理师课程培训中心,人社部中国职工教育与职业培训协会房地产报批报建管理师教学基地,房地产报批报建管理师培训课程,第一部分 房地产基础知识,第二部分 报批报建基本流程,第三部分 报建师工作方法及技巧,第四部分 报批报建管理师考试,第一部分 报批报建管理师基础知识,报建管理师基础知识-房地产基本术语,房地产：,也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。,房地产业：,是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。,房地产开发：,是指房地产,开发企业,在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。,商品房,是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。,凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为,。,商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。,期房在港澳地区,称做为买“楼花”，,这是当前房地产开,发商普遍采用的,一种房屋销售方式。,期房,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。,现房,所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。,准现房,准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,外销房,外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。,内销房,内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。,开发商经过正常的销售后剩下,了少量没有竞争力的房子，,这些房子或朝向不好、采光不足，,或是楼层不佳、位处两级，,其中一层大多不带小院且遮挡严重,尾房,尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房,。,烂尾房,烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。,“,烂尾,”,的情况一般不会 发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。,城市居住区,城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。,居住小区,居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。,居住组团,居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。,配建设施,配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。,公共活动中心,公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。如健身设施、业主会所,会所原则上只对社区业主服务，,不对外开放，保证了业主,活动的私密性和安全性,作为休闲健身的场所，会所,也给业主提供了良好的社交场所。,业主会所,业主会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。,建筑小品,建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。,宅间小路,宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。,房屋产权,房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利,。,产权证书,产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,大产证,大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。大产证是开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。,小产证,小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。小产权就是没有产权本，上市买卖是不受法律保护的。如果遇到政府拆迁等行为，也是得不到任何保障和补偿的。,房地产转让,房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为：,房地产转让主要包括下列方式:,1.买卖；2.交换；3.赠与；4.以房地产抵债；5.以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；7.法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。,房屋契税,是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。,产权置换,产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。,房地产按揭,又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。,五证：,按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。,两书：,商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等,商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。,“五证两书”,报建管理师基础知识-房产价格术语,均价,“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？,“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格，是“楼盘均价”。,楼盘均价,一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。,根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。,均价一般不是销售价。（但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以,12800,元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的销售策略,起价,起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“元平方米起售”，就是以较低的起价来引起消费者的注意。,预售价,预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。,一次性买断价（趸 交）,一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。,定金,定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。,根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。,定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。,如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。”,订金,订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。,买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。,违约金,违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。,建设用地面积：,也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。,总建筑面积：,也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和,小区总建筑面积：,是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。,住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。,建筑面积：,包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,报建管理师基础知识,-,建筑规划基础知识,计租面积,:,作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。,得房率,:,得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。,实用面积,:,它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。,净面积,:,所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。,建筑基底面积：,是指建筑物首层面积总和。,结构面积：,指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。,容积率,容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比,。,容积率=总建筑面积总用地面积,例如，在,1,万平方米的土地上，有,4000,平方米的建筑总面积，其容积率为,0.4,。,多层容积率一般控制在,1.3,以下，小高层的容积率可以达到,2,左右，高层视情况一般在,4,或,5,左右。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。,容积率高，密度,大的高层建筑群,使用面积,住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。,计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。,公用面积,住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,公摊面积,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。,竣工面积,竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应,是 按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。,公用建筑面积,公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。,销售面积,销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房,者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应,分摊的共有建筑面积之和。,辅助面积,辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。,共有建筑面积分摊系数,整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。,绿化率,绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。,进深,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。,层高,层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离,。,建筑物分类：,房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。,按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑,按层数分：低层（,1,3,层）、多层（,4,7,层）、小高层（,8,12,层）、高层（,13,层以上）、超高层（建筑总高度超过,100,米，不含单层建筑超过,100,米）。,按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。,识图：,（结合图纸进行）,平面图、立面图、剖面图、轴线、标高、尺寸线、比例尺、建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图,开间,住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。,住宅开间一般不超过3.0米3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个4050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。,建筑密度,在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。,建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度,。,日照间距系数：,指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。,(,例,),沈阳市规定，二环内不得低于,1,：,1.5,，二环外不得低于,1,：,1.7,。,建筑间距：,两栋建筑物外墙之间的水平距离。,日照标准：,根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。,1994,年,2,月,1,号执行的,城市居住区规划设计规范,中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少,1,小时或大寒日住宅底层日照时间不少于,2,小时。,命名规定,1、花园：占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。,2、小区：建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。,3、组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。,居住区用地,居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。,公共服务设施用地,公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。,道路用地,道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地,。,公共绿地,公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。,道路红线,道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。,建筑线,建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。,入伙（入住）：,入伙（入住）是指物业管理企业向业主用户移交户内管理责任的过程，是业主(用户)首次接收自己的物业，标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。,报建管理师基础知识土地基本知识,土地分类：,a,、按照开发利用：生地和熟地；,b,、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；,c,、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套设施所占用地）、,商业服务用地（各种商店等占用的地）、,工业用地（独立设置的工厂等用地）、,仓储用地（指国家、省及地方的储备、中转等用地）、,市政公共设施用地（自来水厂，供热中心等用地）、,交通用地（公路，铁路，民用机场）、,绿化用地（公园，动物园，植物园等）、,特殊用地等,d,、按照国家土地利用总体规划制度分：农用地、建设用地和未利用地,怎么体现土地的所有权和使用权？,土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。,1,）土地使用权出让年限：,a,、居住用地,70,年；,b,、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地,50,年；,c,、商业、旅游、娱乐用地,40,年；,2,）土地使用年限到期后如何处理：,a,、国家有权无条件的收回该土地；,b,、建筑主体经质控部门检验后不属危房；,c,、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。,房地产市场,a,、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；,b,、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；,c,、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；,基本术语,1,、生地：是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，一般该类土地离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用、,2,、熟地：是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。,3,、三通一平：水通、电通、路通和场地平整。,4,、七通一平：水通（给水通和排水通）、电通、路通、讯通、气通、暖通、邮通和场地平整。,5,、飞地：又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地部分或全部被他人土地包围的。,6,、毛地：主要是城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已用地上建筑物及附属设施的、将被改建的土地。,7,、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。,8,、土地级别：是指根据土地使用价值及所处的地段繁华成都的不同而划分的土地等级。,9,、炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某地段土地语气地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下地皮（即土地使用权），等到地价达到预期价位才出手牟利，以获得囤积土地的高利润行为。,三区六线,a,、“三区”：是在镇域范围内确定的不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区）、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。,b、,用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标示。,c、,但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。,d、,建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限,e,、,城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线,f、城市蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。,g、城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。,h、城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线。,征地补偿标准:,是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准,.,拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份如未及时调整，将不予通过用地审查。各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。,征地补偿费用项目：,1、土地补偿费,:,用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。,2、青苗补偿费,:,用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。,3、附着物补偿费,:,用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。,4、安置补助费,:,用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。,土地制度及土地权利体系,：,（1）,土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制,（2）土地权利体系：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,所有权,使用权,他项权利,国家所有,集体所有,国有土地使用权,农地承包经营权,集体,建设用地使用权,土,地,权,利,体,系,土地用途管制制度,1、国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。,2、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；,3、建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；,4、未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,土地审批制度,1、农用地转用审批,（1）概念：农用地依法、依规划转建设用地,（2）批准权限：,国务院审批,省、自治区、直辖市人民政府审批,设区的市、自治州人民政府审批,用途管制的核心,2、土地征收审批权限,国务院,省、自治区、直辖市人民政府,国务院的审批权限,（,1,）基本农田,（,2,）基本农田以外的耕地超过,35,公顷的,（,3,）其他土地超过,70,公顷的,省级人民政府的审批权限,征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准,（,1,）低于,35,公顷面积的耕地（不包括基本农田）,（,2,）低于,70,公顷面积的其他土地,注：其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。,包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、,建设用地和未利用土地等,取得土地的程序,（一）招、拍、挂取得,（二）城中村改造取得,（三）内部运作取得,（一）招、拍、挂取得,获取土地信息（网络、,社会关系、其他媒介）,土,地,市,场,调,研,土地供应量和存量调查（区域）,地块瑕疵调查（权属纠纷）,市政配套情况,地上附着物和地下管线调查,规划设计要点,地块所在区域的地价和房价调查,城市总体规划分析,城市近三年的开竣工面积和商品房,销量分析,参与招、拍、挂,出具报告,初步设计,成本测算,新项目投资决策会议,2、城中村改造取得,获取土地信息,土地市场调研,组织土地局集体建设用地转用,为国有建设用地（报省政府批准）,由村委与村民逐一签订拆迁补偿协议,制定拆迁补偿方案,形成改造决议，报市政府批准,组织测量评估并出具报告,组织召开村支两委会，党,员代表会议，村民代表会议,决策会议（通过后）,出具报告,成本测算,初步设计,同村委会接触,取得土地后组织拆迁,招拍挂,90%,以上通过签订合作意向,3、内部运作取得,征用,土地局组卷报批,发放补偿款,组织招拍挂,依据区域基准地价确定成交价格，取得土地,确定地块,(,城市规划内的集体土地、耕地，非基本农田,),资质等级,注册资本（万元）,开发经营年限,3,年累计竣工面积（万,m,2,）,质量,合格率,专业技术人员,一级,5000,5,30,连续,5,年,100%,40,二级,2000,3,15,连续,3,年,100%,20,三级,800,2,5,连续,2,年,100%,10,四级,500,1,已竣工工程,100%,5,房地产企业,暂定资质证书,的条件不得低于四级资质企业的条件,基本知识授课结束 谢谢大家,