房地产行业：实现房地产循环经济的价值.pdf

从原则到实践：房地产循环经济价值的实现房地产循环经济价值的实现CONTENTS免责声明 11价值损失的来源 26822|从原则到实践：实现房地产循环经济的价值1 Finsbury Avenue,伦敦伦敦关于这个项目关于这个项目从原则到实践是由 Arup 和 Ellen MacArthur 基金会领导的两阶段合作项目，旨在将循环经济的原则转化为日常建筑环境实践。该项目的第一阶段确立了我们对循环建筑环境的愿景，并确定了实施循环经济实践的关键障碍、机遇和推动因素。它还为谁需要领导变革以及他们的第一步可能是什么提供了建议。第一阶段的主要成果发表在 2018 年 7 月发布的题为“迈向环形建筑环境的第一步”的报告中。The second phase of the project,described in this report,is to demonstrate the value and process of implementing circular economy principles in the builded environment to real estate investors and construction clients.We have focused on these two stakeholders grou一个循环的建筑环境，因为他们有最大的能力来影响决策，设定方向和催化整个价值链的行动。政策制定者也被确定为可能的先行者，然而，在我们第一阶段的采访中，政策制定者明确表示，他们需要投资者和建筑客户发展循环经济的好处的证据基础。我们的研究还表明，从房地产资产中创造价值和价值的方式是由投资者和建筑客户通过投资要求，任期模型和设计摘要（在其运营的政策环境范围内开发）设定的。尽管如此，实施循环经济原则的商业案例尚未明确向投资者或建筑客户阐明，以激励这一方向的变革。因此，该项目的目的是为商业案例做路标。从原则到实践：实现房地产循环经济的价值|3 Paul Carstairs/Arup前文前文建筑环境部门面临着更加可持续发展的迫切需要。环境和道德适应的案例从未如此强大。商业案例不太清晰。我们自己的研究表明，企业的客户和潜在员工越来越希望它以对社会和环境负责的方式行事。但是这样做有什么财务好处呢？进行投资案例对于促进循环经济原则的采用，帮助该行业解决其环境足迹并为人们创造更好的生活和工作场所至关重要。实用性也是如此。房地产投资者和企业可以做出哪些切实的改变来利用这些好处？考虑到这些问题，我们欢迎这项研究的结果以及支持 Arup 和 Ellen MacArthur 基金会工作的跨行业合作。确实，我很高兴 RICS 能够帮助开发本报告中概述的五种循环经济房地产商业模式。这项研究不仅表明循环经济实践可以融入现有的房地产商业模式，还强调了这样做的好处，无论是从资产中创造新的价值，保持资产的最高价值，还是消除浪费。在其他建筑环境专业中,只有我们的专业才能参与资产生命周期的每个阶段。循环经济实践的成功采用将在很大程度上取决于投资者的买入，因此投资者的风险认知和偏好以及他们对资产融资的理解的重要性不容忽视。估值标准是建立投资者信任不可或缺的一部分；由值得信赖的专业人士应用，它们有助于提高透明度，并使投资者对基础估值充满信心。适应循环经济实践以及所需的技术将推动 RICS 专业人员更广泛地采用新工具。该行业已经与本报告中确定的几项创新密切相关，例如建筑物护照和数字双胞胎;确保材料来源的区块链也将成为工具包的一部分。在整个过程中，RICS 将继续推进行业的未来，为其提供所需的指导和资源，以满足他们工作的不断变化的景观的需求。作为一个全球性行业，为了子孙后代的利益，我们必须提供不断增长的全球人口所需的可持续城市。共同努力，我们可以开拓更好的建筑环境，同时应对快速城市化带来的挑战。这意味着拥抱创新。通常很容易将变革视为威胁而不是机遇。但是正如这项研究表明的那样，那些胆大包天开辟道路的人最终将为客户带来更大的价值并获得竞争优势。Sean Tompkins|全球首席执行官全球首席执行官|RICS 2020 年年 2 月月4|从原则到实践：实现房地产循环经济的价值Bosco Verticale,米兰米兰 ArupENDORSEMENTS“房地产行业的许多参与者认识到有必要从线性方法转向循环方法，但由于缺乏证据和示例，难以建立金融业务案例。本报告对几个明确的业务案例进行了验证，以将循环原则应用于资产管理和开发，并且应该邀请投资者，金融家，建筑公司和服务提供商将这些原则付诸实践，以促进进一步证据，更多创新和更多采用的良性循环。”Clemens Brenninkmeijer|可持续业务运营主管可持续业务运营主管|Redevco B.V.“这份报告清楚地展示了公共和私人房地产投资者在循环经济中实现价值的多种方式。它所要求的过渡必须迅速发生。Lejerbo 迈出了重要的第一步，通过 Circle Hose 项目证明了圆形建筑对于社会住房是可行的，到 2023 年，该项目将有 60 套符合循环经济原则的住房。在我们的行星和社会边界的限制下建造更好的房屋是未来几十年的关键挑战;循环房地产投资在克服这一挑战方面发挥着至关重要的作用。.Jesper Kort Andersen|项目领导圈套项目领导圈套|Lejerbo 住房协会住房协会“我们迫切需要重新思考整个建筑生命周期，并欣赏我们星球提供的资源。在开发过程的早期阶段采用本报告中的一种或多种循环房地产商业模式，可以通过利用现有的建筑结构和材料来大大减少对原材料的需求。关键的推动者是材料护照的想法，它可以帮助解锁以前未知的剩余价值，以及减少废物产生和降低碳足迹的好处。.Coen van Oostrom|创始人兼首席执行官创始人兼首席执行官|EDGE“这份报告通过确定房地产行业的公司可以调整其商业模式的五种方式，提供了迈向循环经济的实际步骤。这在解释循环原则对房地产行业的影响方面非常有用，我很高兴 JLL 能够通过为这份报告做出贡献来支持 Ellen MacArthur 基金会和 Arup。”Guy Grainger|欧洲、中东和非洲首席执行官欧洲、中东和非洲首席执行官|JLL正如这份报告所明确指出的那样，向循环经济的转变需要被视为一种商业战略，而不仅仅是一种废物管理或设计战略。目前，我们的行业有一只脚牢牢抓住过去，另一只脚暂时迈入未来。如果我们要见证不仅经济上理想而且迫切需要的生产力，效率，盈利能力和可持续性成果，并创建真正适合未来的地方，我们需要大胆地向前迈进，并开始部署这些战略今天。.Paul King|可持续发展与社会影响可持续发展与社会影响-欧洲董事总经理欧洲董事总经理|Lendlease“如果我们要认真减少碳排放，就必须让建筑业参与进来。Realdania 目前正在投资新的循环经济项目，以使丹麦的循环建筑市场成熟。我们全心全意地欢迎这份重要报告，该报告清楚地表明了房地产循环经济的商业潜力。”Simon Kofod-Svendsen|项目总监可持续建设项目总监可持续建设|Realdania6|从原则到实践：实现房地产循环经济的价值“这份报告带来了对可持续商业模式的经济影响的新关注。可持续房地产投资决策与财务绩效之间存在不可否认的联系。报告的积极结果有力地表明，循环经济不仅仅是房地产行业的资源和废物管理。很明显，各方的行为改变(i。Procedres.业主、租户、资产/物业经理)及检讨规例(e.Procedre会计准则)是支持和激励未来循环商业模式的采用所必需的。.Alexander Piur|房地产创新与可持续发展主管房地产创新与可持续发展主管|ING 批发银行批发银行“罗南集团对 实现房地产循环经济的价值 报告的调查结果感到非常鼓舞。Elle MacArthr 基金会和 Arp 领导的倡议为将循环原则应用于房地产行业提供了清晰及时的蓝图。联合国估计，建筑环境占全球能源使用量的 40，占与能源相关的温室气体排放量的 30 。因此，作为房地产行业的领导者，我们有道德责任采用社会和环境进步的解决方案。辩论的时间已经过去 现在是时候了 希望这份报告将为采取行动提供催化剂。我们必须以身作则，我们会的。.John Ronan Jnr|董事董事|Ronan Group 房地产房地产“英国土地很高兴认可本报告的调查结果。我们认识到新兴循环经济思想对房地产行业的重要性，并承认循环经济的原则将在帮助英国过渡到净零碳经济方面发挥关键作用。”Nigel Webb|开发主管开发主管|英国土地英国土地“我们的社会正处于向循环经济的深刻转变的开始。传统的线性经济模式塑造了我们的世界，使我们有可能在整个上个世纪蓬勃发展，但这一成就带来了巨大的环境后果。房地产行业是最大的碳排放者和最大的废物产生者。本报告为房地产行业确定我们的行业应解决的技术和财务挑战奠定了基础，以维持我们的行业和我们几代人的未来。.Stefano Corbella|可持续发展官员可持续发展官员|COIMA“我们认为，我们行业的唯一出路是从线性商业模式转向循环商业模式。H&M 集团目前正在制定和制定循环建筑环境战略，本报告的结果将为我们未来的旅程提供重要的输入参数，特别是考虑循环 KPI 和商业模式的定义。此外，我们也欢迎这份报告背后的外部合作，因为我们相信全行业的合作是创造持久变革的关键。.Ulrika Nordvall Bardh|循环策略引导非商业商品循环策略引导非商业商品|H&M Group从原则到实践：实现房地产循环经济的价值|7伦敦天际线伦敦天际线 Paul Carstairs/Arup项目团队项目团队项目领导Arup 是一家独立的公司，由设计师，规划师，工程师，顾问和技术专家组成，致力于当今建筑环境的各个方面。我们共同帮助客户解决最复杂的挑战-在我们努力寻找更好的方法并塑造更美好的世界时，将令人兴奋的想法转化为现实。Ellen MacArthur 基金会成立于 2010 年，旨在加速向循环经济的过渡。自成立以来，该慈善机构已经出现作为全球思想领袖，将循环经济列入企业、政府和学术界决策者的议程。项目合作伙伴3XN Architects and GXN Innovation creates that challening conventions while advancing a Scandinavian traditional of functional and beauty.GXN is driving design innovation in materials,behavior and technology,and with projects such as“Building a Circ和“Circle House”，该公司在循环经济。专家顾问JLL 是一家领先的国际专业服务公司，在 80 多个国家/地区专门从事房地产和投资管理业务。JLL 对可持续发展充满热情，是英国首批承诺到 2030 年实现净零碳排放的公司之一。作为全球公认的专业机构，RICS 所做的一切都是为了在建筑和自然环境中产生积极的变化。通过其备受推崇的全球标准，领先的专业发展以及可信赖的数据和洞察力，RICS 在土地，房地产，建筑和基础设施的开发和管理方面促进和实施最高的专业标准。AUTHORSDevni Acharya,Arup理查德 博伊德，ArupOlivia Finch,Ellen MacArthur Foundation olivia.finch ellenmacarthurfoundation.org贡献者Matthew Dunn，ArupK re Stokholm Poulsgaard,3XN/GXNACKNOWLEDGEMENTSFrancesca Auch,ArupChandresh Bhatt,Bishop&Sewell LLP Damien Canning,ArupGuglielmo Carra,Arup Chiara Catgiu,Arup Emily Chadwick,JLLCasper stergaard Christensen,3XN/GXN Susan Cooney,M&G 房地产Dorina Demertzi,Arup Hatice Cigdem Demirel,ArupCarlijn van der Werf,ArupBen Elder,RICS Filippo Gaddo,Arup Salome Galjaard,Arup Charles Golding,RICSLena Gravis,Ellen MacArthur Foundation Petran van Heel,ABN AMRO Bank Kasper Guldager Jensen,3XN/GXNCarol Lemmens,Arup安德鲁 莫雷特，艾伦 麦克阿瑟基金会马克 莫里斯，奥鲁普马丁 保利，阿鲁普 洛伦佐 皮亚森蒂诺，阿鲁普 尼尔 雷贝格，阿鲁普 理查德 斯科特，阿鲁普 亚当 史密斯，斯坦霍普 卢克 史密斯，阿鲁普克里斯 斯特拉顿，JLL我们还要感谢我们所有的圆桌会议与会者和五个测试平台合作伙伴支持这个项目。GraphicsMatthew Cox，Arup Eddie Ion，Arup Agostino Nickl，Arup10|从原则到实践：实现房地产循环经济的价值免责声明该报告由 Arp 与 Elle MacArthr 基金会合作编写。虽然在编写报告时已小心谨慎，但我们对本报告的准确性不作任何形式的陈述或保证（无论是明示或暗示）。此外，Arp 不承担任何责任，并根据本报告中提供的信息或调查结果，对任何人采取行动或不采取行动或做出的任何决定的后果承担全部责任。我们强调这一点。前瞻性预测、预测或估计是基于撰写本文时对现有信息的解释或评估。预期财务信息的实现取决于其所依据的假设的持续有效性。实际事件通常不会像预期的那样发生，并且差异可能是重大的。因此，我们不承担实现任何预测、预测、意见或估计的责任。Arp 和 Elle MacArthr 基金会感谢为该论文做出贡献的组织的建设性投入。对论文的贡献或论文的任何部分，不一定被视为表明贡献者与 Arp 和 Elle MacArthr 基金会之间的任何形式的伙伴关系或机构，也不认可其结论或建议。从原则到实践：实现房地产循环经济的价值|11执行摘要执行摘要投资者和建筑客户可以在 12 年内提高 18 的财务绩效，他们可以释放投资组合中未充分利用空间的潜力。这是房地产中提出的五种新商业模式之一This report,each of which offers better returns than business-as-usual.They demonstrates the potential of circular economic principles to improve the resource productivity of real estate while contributing to the decarbinary of the sector.该报告是及时的。商业，政府和城市的全球领导人已经承认循环经济背后的想法提供了机会增加价值和减少浪费。与此同时，新一代客户高度意识到一切照旧的环境和社会成本。循环经济思维为房地产投资者提供了实现环境和social goals while at the same time delivery better economic performance.Yet until now,consideration of circular economic principles in this sector has principally focussed on design strategies,which is只有一半的故事。这份报告告诉了另一半；如果循环经济原则在这个领域扩大规模，房地产商业模式也需要如何改变？这份报告也是在房地产行业面临重大混乱的时候发布的，需要市场参与者做出回应。基于线性工作方式对这些趋势的回应将在可预见的未来锁定浪费和污染的做法，就在该行业需要消除浪费和脱碳的时刻。本报告介绍了与这些趋势相关的商业模式。同时也使资产所有者能够在最坏的情况发生时迅速重新定位资产。本报告探讨了新的循环房地产商业模式可以在减少资源足迹的情况下提供更好的回报的可能性。不同行业和市场的项目可以从这些模型中受益。使用商业，住宅，零售和混合用途市场以及五个欧洲城市的实际项目数据进行的可行性研究表明，这些模型在类型和市场之间具有相关性。五个模型建筑物中的大量空间被浪费。办公时间内，办公室的平均空置率为 40-60 ，而英国高等教育的空间未得到充分利用。第一种模式，称为灵活的空间灵活的空间，以共同工作空间的趋势为基础释放建筑物中未充分利用空间的潜力，同时平衡通常与短期使用空间相关的风险。当在米兰的租赁办公空间进行探索时，发现潜在的额外收入相当于 12 年内净租赁成本的 18 。灵活的空间适应性资产可搬迁建筑物剩余价值绩效采购12|从原则到实践：实现房地产循环经济的价值建筑物通常在其技术寿命结束之前被拆除。基于适应性资产适应性资产考虑到通过能够适应替代用途来创造能够适应不断变化的市场条件和社会期望的建筑物的价值。这在丹麦的住宅开发中进行了测试，发现其内部回报率在 50 年内提高了 3 。同时，对于希望在主要再生计划之前创建场所并建立品牌的开发商来说，在其他空置场所上使用是一种越来越受欢迎的策略。然而，许多现有建筑这些临时用途的解决方案在架构上受到限制，并且可能具有较差的运营性能。基于可搬迁建筑物可搬迁建筑物在不考虑土地成本的情况下，在阿姆斯特丹的几个地点移动可以在 11 年内创造高达 26 的内部回报率。建筑环境中的材料折旧每年约占 2.1 tn 欧元的损失价值。剩余价值剩余价值模型设想创建与建筑材料在解构中的价值。在建设过程中，客户可以出售这些期货合约，然后可以在建筑物运营期间进行交易，根据当地房地产和全球商品市场的价值变化。所有权转移和现金结算发生在解构之后，材料重新进入市场进行再利用。在柏林的零售装修中进行测试时，该模型在 10 年内将拥有的整个生命周期成本降低了 5 以上。大约 20-40 的建筑能源可以节省，许多建筑不能Performance as designed.One response to this is to pay for performance,not products,a key idea in product-as-a-service business models.Scaling this approach up to whole building systems creates the concept of绩效采购绩效采购，当在伦敦进行按租金建造的开发项目测试时，该项目交付了内部收益率提高 3%超过 30年。下一步这些模型展示了如何实施循环经济原则，以改善房地产投资者和建筑客户的财务绩效。为了实现其全部价值，这些模型将需要在整个价值链中传播新的角色，关系和要求。此报告提供了有关这些角色、关系和要求可能是什么的初步想法。同样重要的是要注意的模型不是排他性的-为简单起见，在本报告中单独介绍了它们，但许多项目很可能能够通过采用几个模型来实现更大的价值，无论是组合还是针对单个开发的不同元素。最终，本报告是针对房地产投资和建筑客户社区的行动呼吁。它阐明了如何通过采用房地产商业模式在实践中实现循环经济原则，并证明它们可以使用贴现现金流分析提供改善的财务业绩。此外，它列出了可以对项目进行哪些实际更改，以使这些模型成为日常行业实践。现在需要的是商业规模的试点项目，以证明这种潜力是可以实现的。从原则到实践：实现房地产循环经济的价值|13报告最后提出了四项行动呼吁：行动行动 1：投资者和建筑客户社区必须领导在可扩展的商业规模房地产项目上采用循环原则。投资者和建筑客户社区必须领导在可扩展的商业规模房地产项目上采用循环原则。This requires those communities evaluating the models presented in this report against their specific needs and 雄心.Commercial directors should review their project strategies checking against the sources of lost value identified here.Investors和建筑客户将需要挑战他们的商业和可持续发展专业人士，以采用循环经济思维来创建和回应新的项目简报。行动行动 2：房地产专业人士必须推动这一对话。房地产专业人士必须推动这一对话。此报告开始对话在那些已经推动行业变革的人之间and those who are stuck in the linear,business-as-usual model.Communities of experts such as agents,insurers and accountors must be part of this conversation,and must be ready to over-turn长期的惯例，完全以线性经济思维为框架，以实现循环商业模式带来的机会。行动行动 3：政策制定者必须从商业规模试点开始就参与其中。政策制定者必须从商业规模试点开始就参与其中。如果私营部门的影响者带头应用循环商业模式并报告其收益，他们将创造政策制定者要求的证据基础，以确保在整个市场和价值链的各个层面采用这些方法。在某些情况下，需要进行政策更改才能实现这些模型，例如，规划政策可能需要进行调整以促进可重新定位建筑物的广泛采用。如果政策制定者已经亲眼看到这种方法可以释放的价值，那么对政策制定者支持循环经济实施的要求更有可能成功。行动行动 4:必须开发捕获损失价值的评估工具。必须开发捕获损失价值的评估工具。由于当前的评估模型无法衡量价值，因此损失了价值。由此产生的外部性是气候紧急情况，荒山和生物多样性的崩溃。迫切需要为投资者提供有关将对恢复受损自然系统做出积极贡献的项目的房地产评估模型。作为商业战略的循环经济循环经济方法只有在商业模式发生变化的情况下才能大规模采用。换句话说，循环经济需要被视为一种商业战略，而不仅仅是废物管理或设计战略。如果有足够数量的投资者和建筑客户接受这一信息并采取上述行动，我们相信房地产行业可以在减轻其对地球的负面负担的同时提供可观的回报。这方面的成功将有助于满足金融、经济、社会和环境需求 对减少资源足迹产生积极影响，而不仅仅是减少负面影响。投资者和建筑客户拥有巨大的采购能力。我们相信，供应链将响应他们的领导，投资于新的服务产品，提供无毒，耐用，可重复使用和可修复的产品，作为高性能，以用户为中心的系统的一部分。随着这种转变的发生，整个行业将从讨论原则转向改变实践，创造一个更有生产力、更灵活、损害更小的房地产行业，加速了全球向循环建筑环境的过渡。14|从原则到实践：实现房地产循环经济的价值Futurium,柏林柏林 Matthias Geipel/ArupINTRODUCTION圆形建筑环境的机遇本报告旨在向房地产投资者和建筑客户展示与将循环经济商业模式应用于建筑环境资产相关的财务机会。建筑环境-由我们周围的人造元素组成，如建筑物和基础设施-目前代表着全球自然资源的主要消费者，也是全球碳排放的重要贡献者。这是因为我们今天生活的建筑环境继续围绕线性“取用-制造-处置”模型设计，在该模型中，材料被采购，使用，然后作为废物处理。因此，建筑材料和建筑部门占全球资源消耗的三分之一以上。此外，目前的预测估计，到 2060 年，全世界每周都会建造相当于巴黎的城市。1 鉴于这种趋势，估计从现在开始。相比之下，循环经济旨在将经济增长与有限资源的消耗脱钩，并建立经济，自然和社会资本。在向可再生能源过渡和增加可再生材料使用的基础上，该概念认识到这种分布式、多样化和包容性的经济将更有利于创造和分享循环经济的好处。循环经济方法主要采用三个原则:到 2050 年，建筑业的碳排放将几乎占新建筑总数的一半设计废物和污染保持使用中的产品和材料再生设计废物和污染保持使用中的产品和材料再生NATURAL SYSTEMS发射 2目前的建筑和建筑实践的线性方法也导致了显著的结构浪费(本文称为损失价值):40-60%的办公空间在工作时间内没有被占用 3,4，据估计，现有建筑物中 20-40 的能源可以得到更有利的保护。材料。这些都是当前线性系统不起作用并且需要改变的明确示例。将这些原则应用于建筑环境可以创建一个能够适应原材料价格波动的部门，保持基本的自然生态系统服务，并创造更宜居、更高效和更方便的城市地区。通过使用设计，技术和商业模式来管理循环中的健康，无毒的材料和资源，从而在每次使用中保持其最高的内在价值，从而创造价值。我们的愿景。循环建筑环境（附录 A），因此在其所有功能中嵌入了循环经济的原则，建立了一个可再生，可访问和丰富的设计城市系统，从而支持人类福祉和自然系统。16|从原则到实践：实现房地产循环经济的价值重要的是，向圆形建筑环境的过渡也将有助于显著减少与我们设计、建造和使用建筑物相关的碳排放。艾伦 麦克阿瑟基金会最近的一份题为“完成图片：循环经济如何应对气候变化”的报告发现，由于需求减少，建筑环境的循环方案可以在 2050 年将全球建筑材料的碳排放量减少 38 。10 C40 城市（致力于应对气候变化的世界特大城市网络）的报告，Arp 和利兹大学对来自 96 个全球城市的基于消费的排放进行了探索，发现建筑物和基础设施的材料效率干预措施具有最高的减排影响，其次是提高建筑利用率 11-。我们在本报告中进一步探讨了这两种循环经济战略。因此，在建筑环境等高增长，高浪费的行业中采用循环经济方法为投资者和建筑客户提供了巨大的机会，以最大程度地减少价值损失的来源，从而提高建筑环境资产的投资回报率，同时也采取了实现碳排放目标的基本步骤。在建筑环境中实施循环经济循环经济的实施可以在建筑环境中的许多不同尺度上考虑，包括组成部分，建筑物，城市，国家和全球层面。12 为了实现循环建筑环境的充分机会，必须在所有尺度上实施新的循环经济方法。然而，对于这个项目，我们选择主要关注建筑规模，探索影响整个建筑生命周期的举措。在建筑规模上，这将需要应用系统思维和新方法，以使建筑环境中的利益相关者能够开发，融资，采购，设计，建造，运营，维护和重新利用建筑服务和资产。我们的研究确定了在建筑环境中实施循环经济的两种关键方法-循环设计和新的商业模式。从原则到实践：实现房地产循环经济的价值|17圆形设计如何设计建筑物是如何使用的关键，它们对周围环境的影响以及它们保持适合目的的时间。设计因此，符合循环原则的建筑是在建筑环境中实施循环经济的重要途径。事实上，我们对 100 多个建筑环境案例研究的分析表明，目前，循环经济在建筑环境中的主要应用是通过建筑物的设计策略，重点是减少资源消耗并延长材料和组件的寿命。在众所周知但尚未广泛采用的圆形设计策略中，剪切层模型是圆形设计策略。“分层建筑”的概念最早是由建筑师 Fra Dffy 在 1970 年代提出的，由 Stewart Brad 在 1990 年代开发的。他们说，建筑物由独立且相互连接的层组成，每个层的寿命都不同。图 1 显示了品牌的模型，其中包括六个层：网站，结构，皮肤，服务，空间规划和东西。分层构建意味着具有不同寿命的元素可以被分离和移除，允许更持久的元素保持使用，即使那些具有较短寿命的元素需要更换。这有利于重复使用、再制造和回收。对于例如，立面或供暖系统可以设计和安装为独立实体，与其他建筑系统集成，但不与建筑结构交织在一起。这也避免了资产的大规模浪费，降低了资源使用和其他环境影响，并且避免了建造全新建筑和资产的需要。在具有不同寿命的单独图层中构建还允许每个元素在不同时间进行维修，更换，移动或调整，而不会影响整个建筑物或基础设施资产。这减少了不必要的过时，并增加了使用的灵活性和使用寿命。设计解构，易于维护和报告的设计，灵活性的设计，以及适应性都是由分层建筑支持的圆形设计的例子。新的商业模式It is clear from Brand s model that circular economic design strategies have been around for some time.Yet we know that new circular products and approaches are not popularly in the builded environment.14 Why have they not scale?我们的研究表明，在建筑环境行业实施循环经济需要了解整个建筑生命周期和建筑价值链，这涉及高水平的协作和信息交流。为了做到这一点，需要新的商业模式来重新构想当前分散的价值链，并促进更多的循环行为，例如通过增加资产使用和促进更多使用可重用资源和组件。需要新的工具和激励措施，使投资者能够在不仅影响出售和租赁的决策中获得财务回报。属性和空间，以及它们的最终用途和重新利用。因此，利益相关者有很大的机会通过实施新的商业模式来扩展循环经济原则的应用。企业可以利用利用数字技术和不断变化的利益相关者行为的创新思想来实施循环经济原则，并鼓励更智能地使用建筑物。然而，为了确保成功，有利条件也需要是正确的-需要解决在建筑环境中实施循环的潜在和现有障碍。特别是，只有在关键利益相关者能够看到它们如何增加价值的情况下，才能大规模实施新的商业模式，加速向循环构建环境的转变。18|从原则到实践：实现房地产循环经济的价值Site皮肤20-35yrs结构30-300yrs服务15-30yrs空间规划10-30yrsStuff5-20 年场地是建筑物的固定位置结构是建筑物的骨架，包括基础和承重元素皮肤是立面和外部服务是管道，电线，能源和加热系统空间规划是坚实的内部装修，包括墙壁和地板东西是互联网的其余部分，包括家具，照明和 ICT图 1.6S 建筑层13,15,16,17,18从原则到实践：实现房地产循环经济的价值|19实现价值我们的研究表明，房地产投资者和建筑客户是推动向循环建筑环境过渡的基础，因为他们有最大的能力为每个项目设定发展战略、所有权结构和运营模式的方向和性质。我们还从这些利益相关者那里听到，围绕循环经济商业模式如何运作的不确定性，以及对商业案例是否会叠加的怀疑，导致他们不愿实施循环商业战略。因此，我们断言，实施可扩展循环经济项目的关键第一步是开发可行的商业模式，以帮助实现循环经济商业模式的附加值。如果房地产投资者和建筑客户将循环经济作为其整体业务战略的固有组成部分，建筑业将开始在投资决策中嵌入循环思维，收入模型和供应链，超越了对减少资源消耗的单一关注，转向采用循环模型，专注于实现房地产资产的最大价值。为此，我们开发了基于循环经济原则的五种房地产业务模型，这些模型有助于以新的方式实现房地产资产的价值，提高其资源生产率。通过使用贴现现金流分析测试这些新的循环业务模型的附加财务价值，我们能够向房地产投资界传达一个信息，即采用循环经济原则将改善其房地产投资组合的财务绩效。为了使我们的模型应用与市场原则和专业实践保持一致，我们在适当的情况下认可并参考了国际估价标准（IVS），RICS 估价-全球标准，国际建筑计量标准（ICMS）和国际财产计量标准（IPMS）。我们承认循环经济旨在创造超越金融价值的价值，即环境价值、社会价值和经济价值。所有价值这很重要，但我们已经为自己设定了挑战，即在最直接的意义上展示采用循环模式的商业案例；换句话说，我们希望证明这些循环模式本身能够提高盈利能力。本报告的结构本报告总结了作为这项工作的一部分进行的研究和分析，并提出了从原则到实践项目的总体结论。我们探讨了当前交付房地产的线性模型和影响建筑物交付方式的关键市场趋势的价值损失。然后，我们说明了应用循环经济模型创造的机会来恢复已确定的损失价值来源，以及如何使用五个欧洲城市中不同开发类型的现实例子来应用这种循环模型。最后，我们对财务进行评估。循环模型的性能，并考虑实现它们可能需要的一些新关系和要求。结果是一组从房地产资产中实现循环价值的有形模型，参考当前的专业标准和指南，并对这些新方法的潜力进行财务估计。20|从原则到实践：实现房地产循环经济的价值环形大楼环形大楼，伦敦伦敦 Daniel Imade/Arup22|从原则到实践：实现房地产循环经济的价值方法方法该项目的目的是向房地产社区传达一个信息，即投资于循环经济发展项目将改善其房地产投资组合的财务绩效。We developed a four stage methodology to substrate that message with financial analysis based on real development projects.Each of these strands were delivered in parally across five European cities:Aarhus,Amsterdam,Berlin,London and Milan.我们希望对这一信息的回应将是房地产投资者和建筑客户的邀请，在商业规模项目上试点这些模式，从而创造在整个行业推广这种想法所需的证据基础。1失值来源与市场趋势的识别2开发新的圆形房地产业务模型我们的第一步是举行来自长期房地产专业人士的半结构化访谈和圆桌会议。参与者包括投资者、建筑客户、估值专业人士和顾问。会议通过询问参与者认为房地产资产和投资组合价值损失的最大来源以及影响该行业未来的最大趋势，从而获得了洞察力，以帮助塑造新的循环房地产商业模式。我们得到了 3XN/GXN 的丹麦采访和圆桌会议的支持。我们开发了受循环经济原则启发的循环房地产商业模式，以捕捉已识别的损失价值。这些商业模式要么建立在现有的商业模式和行业标准之上，要么是全新的。这是 3XN/GXN、RICS 和 JLL 的合作成果。这些模型利用了给房地产行业带来变化的趋势，并由新兴的数字技术实现。从原则到实践：实现房地产循环经济的价值|23哥本哈根哥本哈根 BLOX3测试 金融价值4考虑新的关系和要求我们使用来自实际开发项目（以下称为“试验台项目”）的数据，通过将循环模型的投资价值与照常的线性等值进行比较，在可行性层面上测试了模型的影响。折现现金流分析用于估算每种情况下的投资绩效。模型需要新的关系to be established between value chain participants,and new requirements to define the dependencies in those relationships.The methodology concluded with consideration of how the models change relationship and开发生命周期的每个阶段的需求，以及它们影响的价值链参与者。目的是将这些考虑因素转化为项目简报，给出一系列切实的实践，以捕捉基于循环经济原则的建筑环境与今天的不同之处。Blox.de/Rasmus Hjortshoj麦格理大学孵化器麦格理大学孵化器，北莱德北莱德 Murray Fredericks研究假设和限制这项研究不考虑网站位置在评估每个循环商业模式。这是因为经济of site location will vary dratically according to geography and market dynamics and is valued in a different way to the other building layers.We承认网站位置将影响任何房地产的财务业绩，因此在考虑任何循环商业模式的应用时应予以考虑。投资者圆桌会议的与会者强调，采用循环商业模式将影响建筑环境行业运营的更广泛的