2024年商业地产行业展望：强基固本 向新而生.pdf

i调整方向、强化基础，全球房地产行业向新而生2024年商业地产行业展望：年商业地产行业展望：强基固本强基固本 向新而生向新而生德勤金融服务业研究中心德勤金融服务业研究中心目录目录02.主要观点03.重新稳固发展基础04.经济放缓隐忧进一步影响行业收入和支出07.市场预期发生结构性变化16 .制定可持续发展战略，推进低碳转型20.厘清税惠政策，实现利润提升23.混合办公与运营转型28.提高房地产行业技术能力32.为未来商业地产奠定坚实基础33.尾注主要观点主要观点 多数受访者将减少开支作为当务之急；多数受访者将减少开支作为当务之急；营收预期降至营收预期降至2018年调研开始以来最年调研开始以来最低水平低水平。员工和办公空间开支缩减是首要举措。受访者指出受访者指出，房地产基本面中最为房地产基本面中最为疲弱的指标当属资本成本和资本可疲弱的指标当属资本成本和资本可用性用性。约半数受访者预计资本成本（50%）和资本可用性（49%）将在2024年进一步恶化，2023调研持此观点的受访者占比分别为38%和40%。许多房地产公司在环境许多房地产公司在环境、社会和公司社会和公司治理治理（ESG）合规方面准备不足合规方面准备不足。近六成受访者称公司缺乏满足合规标准所需数据、流程和内部控制措施。为化解技术债务为化解技术债务，房地产公司应大房地产公司应大力提升技术能力力提升技术能力。61%的受访者坦言公司核心技术基础设施仍依赖传统系统，但近半数受访者亦表示正着力推进系统现代化改造。多数受访者计划通过外包提升效率多数受访者计划通过外包提升效率。主要目标在于借助外包获得技术能力以期优化流程并提升运营敏捷性和韧性。2重新稳固发展基础重新稳固发展基础各位同仁：展望2024年，多重挑战和期望转变叠加的困局料将持续，但全球房地产行业有望通过稳固根基重获发展动力。新冠疫情后，人们工作方式和办公模式发生深刻变化，加之地缘政治局势难料、金融市场动荡等因素，2024年对于房地产企业的恢复和重振至关重要。市场对于房地产行业健康状况和发展前景看法不一，房地产行业领导者需要强化基础，同时重塑房地产所有权和投资模式，积极寻求新发展。未来12至18个月非常重要。为重新定位，房地产公司需在厘清关键事项的同时重新调整战略，而这需要与以往截然不同的行动方针。2024年的商业地产展望旨在帮助领导者强基固本强基固本，向新而生。本文中，我们针对提升业务效率和可持续发展为领导者提供建议，包括：主动调整房地产投资组合结构和采取风险缓释措施，推进绿色行动和脱碳举措以及借助税收激励创造价值，推动运营和技术转型。本报告基于德勤一年一度的全球房地产行业展望调研编写，探讨北美、欧洲和亚太地区房地产业主和投资者最关心的问题。调研结果得到德勤房地产行业客户和德勤中国行业专家和研究领导人的支持，他们结合亲身体验和洞察，给出切实可行的建议。我们希望本报告能为您2024年的战略规划提供有益启发。欢迎随时与我们联系深入探讨。罗远江房地产行业全国主管合伙人德勤中国3经济放缓隐忧进一步经济放缓隐忧进一步影响行业收入和支出影响行业收入和支出2023年调研显示，营收预期连续第二年下降：六成受访者预计2023年营业收入将下降，而2022年这一比例为48%。这一情绪在欧洲（66%）、北美（60%）和亚太（53%）受访者中均十分明显（图1）。有鉴于此，参与调研的首席财务官计划继续削减开支。两年以前，仅有6%的受访者有此打算，2023年，这一比例仍为6%，而今，多达四成受访者表示将在2024年进一步削减开支。用人（49%）和办公空间（46%）开支缩减是首要举措。进入2024年，全球经济体仍将面临多重阻力：俄乌冲突持续、极端气候灾害频发、移民问题亟待解决、中国房地产行业持续低迷。1但针对2023年年初银行业动荡的积极政策回应、消费者需求稳健以及能源和食品价格企稳，似乎已经缓解了一些紧张情绪。德勤2024年全球房地产行业展望调研表明，无论哪种经济预测最终变为现实，在2024年及更远的将来，对经济状况的担忧将是影响全球房地产领导者决策的主要因素。此次调研面向11个国家开展，共有来自大型房地产公司和投资公司的750位首席财务官及其直接下属接受调研（请参阅边栏“调研方法”）。全全球范围，尽管预警信号已持续数月，不确定因素挥之不去，但在一些明朗条件支持下，各经济体尚能保持平稳运行。4调研方法调研方法勤金融服务业研究中心邀请全球大型房地产公司和投资公司共计750位首席财务官及其直接下属参与此次调研。受访者分享对于2024年所在企业前景以及人才、运营和技术相关计划的看法，以及未来12至18个月的投资重点和结构调整规划。受访者来自三个地区：北美（美国和加拿大）、欧洲（英国、法国、德国、荷兰和西班牙）以及亚太（澳大利亚、日本、中国大陆和新加坡）。本次调研涵盖资产管理规模不低于5,000万美元的房地产企业，调研于2023年6月开展。图1各地区大部分受访者均预计各地区大部分受访者均预计2023年营业收入将降低年营业收入将降低与2023年同期相比，您对2023年最终确认的营业收入有何预期？减少减少不变不变增加增加2022北美北美2023注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。结果以2023年房地产行业展望调研数据为参照进行比较。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研43%13%44%60%4%36%52%11%37%66%7%27%49%13%39%53%7%40%2022欧洲欧洲20232022亚太亚太20235全球来看，利率上升和资本成本增加是受访者最关心的问题，二者在影响公司未来12至18个月财务业绩的宏观经济因素中位居前列。在所有选项中，利润上调排位上升最快，在上年基础上跃升10位，2024年位居第三（见图2）。在2024年调研新入围选项中，资本成本在全球排名第五，在三个地区中的两个都位列前三。新增的大量赎回/短期流动性问题在亚太地区最受瞩目，名列第一。全球受访者都对网络风险越发担忧，认为它最有可能影响财务表现，尤其是在欧洲，近半数受访者选择此选项（见图2）。这也不难理解，随着建筑中越来越多采用智能技术，房地产行业现在面临资产层面的脆弱性。2图2宏观经济因素和网络风险是宏观经济因素和网络风险是2024年的首要关注点年的首要关注点下列哪项因素对所在公司未来12至18个月的财务业绩构成最大威胁？地区2023调研排名调研排名2024调研排名调研排名23456781213141234567812131415北美北美欧洲欧洲亚太亚太网络风险网络风险117气候相关监管行动233利率上调利率上调745高通胀持续359资本成本资本成本468供应链中断894区域政治不稳定1122大量赎回/短期流动性问题1371资本可用性61111气候变化91010技术迭代加速1486汇率波动51315员工留任101214税收政策变化121413人才聘任151512注：受访者可选择多个选项。空白圆圈代表相应选项未纳入2023调研。结果以2023年房地产行业展望调研数据为参照进行比较。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研111096市场预期发生结构性变化市场预期发生结构性变化经济增长放缓预期之下，贷款机构也趋于审慎。美联储2023年4月调查显示，正在收紧商业按揭贷款放贷标准的银行比例高达67%，作为对照，在2021年年底计划放松标准的银行比例仅有9%。4一些贷款机构甚至完全撤出房地产贷款市场，到2023年，房地产各细分市场贷款机构已大量减少。5面对贷款标准收紧、贷款机构减少以及借贷成本上涨，商业地产买家在2024年或更难以获得购房资金。截至2023年报告编制期间，全球房地产销量下降59%，其中美国下降63%、欧洲下降62%，亚太下降50%。6美国有近9,000亿美元的贷款将在未来两年内到期，7鉴于当前借贷成本普遍高涨且贷款机构厌恶风险，这类按揭贷款到期后或面临续贷难题。单看2023年到期的贷款，商业抵押担保证券（CMBS）和贷款抵押债券就占一半以上。82023年6月，CMBS债务拖欠率大幅上升28个基点，达到3.9%。9年下调营收预期、采取更多开支削减措施和加强业务运营之外，绝大多数受访者表示未来12至18个月内，空置率、租赁活动和租金增长等租赁基本面也将恶化（见图3A）。一些受访者认为房地产资本市场接近触底，预计房地产价格和交易活动继续下行的受访者比例与2023调研持平。2024年，基本面预期变化最大的当属资本可用性和资本成本（见图3B）。预计资本成本状况恶化的受访者比例从2023调研的38%升至2024调研的50%，预计资本可用性恶化的受访者比例则从2023调研的40%升至2024调研的49%。各大央行为降通胀频频加息，贷款机构亦纷纷收紧信贷标准，上述预期或许是对此的侧面反映。全球利率上涨带来融资成本增加。截至2023年第二季度，美国商业按揭贷款平均利率超过6.6%，比之2022年年初时的3.8%接近翻番。32024年调研结果表明，大多数受访者（达到2018年调研开始以来最高比例）预期房地产行业基本面将会恶化。除连续第二7图3A更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平未来12至18个月，房地产行业基本面变化预期恶化不变改善资本成本资本成本50%27%23%资本可用性资本可用性49%29%35%30%40%32%34%30%40%32%35%31%35%22%房价房价空置率空置率37%29%租赁活动租赁活动交易活动交易活动34%27%租金水平租金水平注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。房地产行业展望调研始于2018年。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研89图3B更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平与2023调研相比最值得注意的变化料将恶化料将恶化料将不变料将不变料将改善料将改善0%资本成本资本成本资本可用性资本可用性空置率空置率租赁活动租赁活动-14%-14%-20%-24%5%14%9%1%12%11%12%9%资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研图4受访者更看好数字地产和独户租赁受访者更看好数字地产和独户租赁/建房出租类地产建房出租类地产对房地产业主和投资者而言，未来12至18个月以下哪类资产的风险调整投资机会最具吸引力？23456789111012131420232024 资产类型资产类型11数字地产数字地产2独户租赁独户租赁/建房出租类地产建房出租类地产3养老地产4物流和仓储地产5生命科学/生物科技地产6工业地产7郊区写字楼8自助仓储地产9多户住宅10 市区写字楼11社区零售地产12酒店/住宿类地产13商业中心14学生公寓注：受访者可选择多个选项。结果以2023年房地产行业展望调研数据为参照进行比较。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研在2024调研中，不属于“四大核心”（写字楼、零售地产、工业地产和多户住宅）的替代型资产机会有所增加；其中有三类现已成为受访者的五大首选目标。独户租赁（SFR）和建造租赁（BTR）类住宅上升五位，排名第二，紧随其后的是养老地产（第三）和生命科学地产（第五）。从北美排名来看，自助仓储地产的排名同比增幅最大，从第14位跃升六位，位居第八。以下是未来一年各类地产市场预期的具体变化：随着房地产业主和投资者认真考量经济增长乏力态势以及房地产基本面预期变化，最受青睐的房地产类型正在改变。针对未来12至18个月内哪类资产的风险调整投资机会最具吸引力，数字地产（即数据中心和基站）在三个地区都名列榜首（见图4）。自2023年起，郊区和市区写字楼排名均大幅下降，这反映出企业持续努力应对混合办公趋势。从全球排名来看，市区写字楼从2023调研的第一跌至2024调研的第十。郊区写字楼也下降五位，位居第七。10写字楼写字楼现状现状远程办公在各行业蔚然成风，对写字楼需求造成冲击。尽管自2020年以来仅美国就新增200多万室内办公岗位，但写字楼市场仍减少近两亿平方英尺的办公空间，10且资产价值同比均降近10%。11到2023年年初，受经济不确定性增加影响，商业空间租赁人签订新租约态度谨慎。这导致全球写字楼空置率超过15.6%，其中北美（上升53个基点）和亚太（上升42个基点）的季度升幅最为显著，欧洲（上升10个基点）次之。12由此引发全球写字楼总市值下降4.5%，其中北美降幅最大（5.9%），其次是亚太（3.4%）和欧洲（2.0%）。13然而，凡事皆有例外。随着人们日益重视办公空间品质，楼龄新的优质办公楼资产表现继续大幅领先。14据估计，设计用于承载混合办公空间的新建项目已吸纳超过1亿平方英尺的闲置空间。尽管由于投资活动减少，多地市场在价格发现方面仍举步维艰，但优质资产和劣质资产之间的价值差距已明显扩大。15展望展望在2023年年初我们对全球各地的写字楼利用率已有较为实际的初步预判。平均而言，美国写字楼利用率稳定在疫情前水平的50%以下，欧洲为70%-90%，亚太为80%-110%。16全球地区差异与居住习惯、通勤时间和劳动力市场的不同有关。17写字楼业主和投资者都应认识到，混合办公将长期存在，并正在改变写字楼的使用和价值，因而估值策略也应相应调整。新冠疫情使写字楼租户有近三年的时间充分审视办公空间需求，如今他们更加明白多大的空间可满足自身所需。世邦魏理仕（CBRE）最近的写字楼租户调研显示，六成美国受访者认为其办公空间利用率已达稳定状态，而在2022年预计达到稳定状态的受访者为43%。18预计利用率将进一步提高的受访者主要来自目前利用率最低的公司，71%的受访者预计公司办公空间利用率将在2024年上半年达到稳定状态。写字楼市场面临重新调整，这与区域购物中心数年前的情况类似。19据房地产服务公司戴德梁行（Cushman&Wakefield）估测，美国存量写字楼中有近60%需要重新投资或升级，另外20%则需要大修才能投入使用。20当前阶段，写字楼业主和投资者应切实考虑如何处理表现不佳的资产，可对其进行适应性再利用、改建以满足高品质办公需求或达到可持续建筑标准；或者，如果改建不具成本效益，直接拆除。正如我们在德勤2023金融服务业预测中所谈到的，如果写字楼市场基本面进一步恶化，加之多户住宅市场持续稳定，到2027年，写字楼改建为住宅不失为一个广泛可行的选择。21在香港，通关及疫情之后营商环境好转，但由于全球经济低迷和融资成本较高，跨国公司对扩张计划成本开支持审慎态度，因此企业成本控制及不断上升的空置率造成写字楼租金收入持续承压。2024年，随着海外及中国内地需求增长，租户重返市场，有望扭转租金下行压力。零售地产零售地产现状现状在2023年年初消费者信心回落接近历史低位后，近期零售地产市场呈现上行趋势。在美国，随着抑制通货膨胀举措显现成效，七月消费者信心指数连续第二个月上升。22德勤消费者状态追踪系列调研显示，全球消费者财务状况持续改善。截至2023年6月底，只有35%的受访者认为自身财务状况在过去一年有所恶化，较2月（41%）减少。23尽管经济指标反映出的市场健康状况存在一定差异，但在近年行业转型和优质地段大型零售商整合推动下，零售租户需求得以保持增长势头。市场调研机构Coresight Research数据显示，2022年美国新开门店比关闭门店多出1,500家，截至2023年报告编制期间，这一数字接近1,000家。24北美、欧洲和亚太的租赁活动总体保持积极态势。2511展望展望尽管过去一年多家知名零售商申请破产，市场租赁需求仍然旺盛，业主对快速招租并提高租金保持乐观。26市场韧性不仅体现在零售商本身挺过疫情时期后普遍运营更加稳健、财务状况得到改善，还反映出零售地产发展平稳，供需平衡态势良好。27其他类型地产近年供应端均出现高速增长，而零售地产新建开发项目仍相对较少，原因在于新建项目受限以及2010年代后期大面积关店造成的拆迁。电子商务有望助推零售地产增长。六成零售地产高管预计，加强数字商务服务将是最大的机会，28但电子商务已从疫情最严重阶段的高速增长转至正常增长。运用数字技术升级现有门店可助力零售商取得更大发展。零售商如能在最后一英里配送、全渠道物流和电子商务方面继续发力，就能开启零售租赁新时代。业主应积极吸引这类零售商入驻。29在中国，2024年经济增长将推动消费需求加快释放，多元化消费场景提升项目吸引力，带动商业地产估值提升。消费REITs落地将推动商业地产开启轻资产运营。长期来看，中国超大规模市场及消费升级趋势背景下，消费、长租及物流领域均为未来商业地产的重点领域。依托内地旅客回归带动的消费需求增强，香港零售物业市场也将持续改善。工业地产工业地产现状现状随着电子商务和第三方物流不断发展，加之为加强供应链和国内制造业投资大量涌入回流产业，工业地产需求持续旺盛，对存量土地的争夺愈演愈烈。疫情期间，消费品支出强劲，将仓储和制造空间需求推向新高。2021年，吸纳量比2015-2019年平均水平翻了一番，2022年，吸纳量比既往平均水平高出60%以上。30为满足这一需求，计划在2023年年底前开建项目数量创历史纪录。尽管如此，一些市场仍然供应紧张，空置率几乎不足1%。由此推动租金持续增长：到2023年年中，北美同比增长18.6%，欧洲同比增长10.8%，亚太同比增长6.4%。312024年中国内地经济加快复苏带动贸易增长，物流和仓储市场未来前景有望持续改善。展望展望为解决严重的供需失衡问题，计划新修工业建筑数量创下历史记录。监管激励也有所助益，如通胀削减法案和为芯片生产创造有益的激励措施法案（CHIPS Act）推出的能源税收抵免和减税措施；其他举措包括转向采用运输和能源新技术，以及将全球供应链近岸化，以提高运营响应速度。32但这一建设热潮也面临两大威胁：第一，缺乏建筑用地，尤其是“巨型地块”，即占地1,000英亩以上、交通便利、靠近熟练劳动力市场的地块；第二，缺乏完备的能源基础设施支持建筑施工。33巨型地块是为满足单个建设单位需求而定制设计。这类地块通常开发较快，在具有时效性的税收优惠政策刺激下尤为如此。巨型地块使用人更青睐可即刻动工的地块，但在美国，这样的地块只剩二十几处。34对于芯片制造商和电动汽车电池厂等需要大量电力供应的工厂来说，可选地块更加稀缺。想要找到各项条件完备的新地块并破土动工难上加难。因此，开发商因项目时间延长面临高额成本，随之导致租金上涨。3512住宅住宅现状现状加息之后，疫情期间的售房热潮逐渐冷却，一些房价调控措施也落地实施。然而，尽管房价下降，房贷成本上涨以及购房资金匮乏使买房活动受限。36因此，疫情期间兴起的多单元出租物业需求热潮持续升温。2019年以来，美国大部分市场的住宅租金增长超过20%。37近期，有报告根据常见按揭结构、家庭收入、央行政策等区域差异，将全球发达地区住房市场分为三类：早期调整者、躲过冲击者和缓慢行动者。38加拿大和澳大利亚属于早期调整者阵营：疫情期间，这些国家信贷成本较低，购房者更易获得资金，借助可调整利率抵押贷款购房。自那以后，这些国家也经历了迄今最为剧烈的价格调整。美国和法国则属于躲过冲击的一类：2008年次贷危机后，许多美国家庭都以长期固定利率贷款购得房屋；而在法国，家庭债务很少。39与全球其他国家或地区相比，这两个市场2023年尚未出现房价普遍大幅下跌。在英国和德国，房价波动才刚开始。价格才初现涨势，购房需求即减弱，引起开发商担忧。40展望展望贷款负担能力或将是影响全球住房市场的根本问题，尤其对租房者和首次购房者而言。市政府和联邦政府如何应对这一问题，对于平衡住房供需至关重要。推行优惠用地政策（如允许在一个地块上修建更多单元楼）或实施财政激励措施（如提供低息贷款或减税）等都大有裨益。41但截至目前，地方管理僵化导致这类措施尚未得到广泛采用。42由于建筑成本上涨以及难以获得开发融资，全球许多地区的新建经济适用房供应仍然受限。美国的住宅建筑市场预计有望在2025年反弹，预测显示届时每年将新增约150万套住房。43在全球住宅市场陷入供需失衡时，多单元出租物业仍可为无购房能力的群体提供居所。44由于消费者继续租房居住等待购买机会，多单元出租物业需求或仍保持强劲。2024年，中国房地产市场投资持续下降，房地产高风险的债务化解成为关键问题；为此中国政府支持各类房企在资本市场融资、并适时调整购房政策，有望提振市场情绪和激发居民购房需求。酒店地产酒店地产现状现状疫苗普及和旅行限制放宽推动酒店行业稳步回暖。疫情后，得益于受抑度假需求的释放，美洲和欧洲平均客房收益分别超过疫情前水平14%和13%，但亚太还未恢复，仍比疫情前水平低7%。45酒店运营商越发忧心于“质量成本”问题：需要提供顶级服务却面临持续的人员短缺和供应链限制。46到2022年年底，酒店劳动力仅为疫情前水平的84%，物业成本上涨，融资渠道受限，必需的翻新工程一拖再拖，业主和经营者想要升级酒店也心有余而力不足。47所有这些，加之服务成本增加，或将导致消费者质疑所付房费是否物有所值。展望展望全球酒店需求即将全面复苏，但随着休闲旅游的再次兴起，人们对酒店服务也有了更高期望。13此前，由于疫情、通货膨胀或劳动力短缺等因素，消费者在酒店价格和体验上不会过于较真，但现在，这样的日子已一去不返。48在财务不稳定的情况下，客户对价格越发敏感，酒店运营商应尽力满足客户对体验的期望，否则将面临客户流失。酒店行业虽在复苏，商务旅游业务恢复仍相对滞后。虽然商务旅客数量不及休闲旅客，但历来对酒店利润的贡献更大。49如果各类企业的商务旅游支出在2024年年底时恢复到2019年水平，那么在扣除通胀因素后，市场商务旅游支出可能仅比疫情前少10%到20%。50美国和欧洲的复苏轨迹相似：预计到2023年年底，这两个市场的商务旅游支出将仅达到疫情前水平的三分之二，到2024年年底或2025年年初，才能全面恢复到2019年水平。51替代型资产：数字地产、养老替代型资产：数字地产、养老地产和生命科学地产地产和生命科学地产数字地产数字地产管理大规模算力基础设施的超大规模运营商在2022年再次主导数字地产需求。自2022年开始，此类企业开始扩张进入二级市场和新兴市场。但在一些发达地区，土地供应有限以及电力成本增加限制了它们的扩张计划。在欧洲，由于地缘政治不稳，当地数字地产一直受城市电价波动影响。以2022年为例，电力成本中位数上涨16%。52随着数据中心地产网络进一步扩展以满足日益增长的数字服务需求，光纤密度和质量以及云计算可用性或成为新设施选址的关键驱动因素。53独户租赁独户租赁/建房出租类地产建房出租类地产独户物业租金增长已然放缓。负担能力的下降导致租户可用资金减少，无法应对多方面的成本上涨。虽然近来租金增长趋于平缓，而非下降，但自疫情爆发以来26%的租金增长率很可能成为新的基线。54另一方面，建房出租类住宅市场仍然欣欣向荣。瞄准这一市场的开发商正是利用了人们既需要私人住宅又希望等待尘埃落定后再购买的心理。55在欧洲，期望在传统多户住宅之外寻求更多住宅类投资机会的投资者已转向这类利基租赁市场。英国一直是主要目标市场；截至2023年6月，英国吸收资本已超过35亿美元，在全球排名第二，仅次于美国。56养老地产养老地产人口老龄化带来的长期需求将推动养老地产持续发展。全球老年人口正以史上最快速度增长，老龄人口占比增幅也是如此。在2015至2050年间，全球60岁以上人口的比例预计将从12%增至22%，接近翻番。到2030年，每六人中就有一人年届六十。57该领域的收入机会预计在未来五年将增长6.5%以上，但由于运营成本增加和劳动力短缺，实际增速或低于预测。58从长远看，增加住房供应以及提供多样化的产品组合，例如活力老年社区或高端养老机构，有利于提高养老地产利润率。生命科学地产生命科学地产生命科学地产在疫情最严重阶段曾实现指数级增长，但进入2023年以后，增长逐渐平稳，不过空间需求仍超过疫情前水平。59最近的经济不利因素，特别是银行业的不景气，使得一些风投机构暂停对生命科学公司的投资，但投资水平仍比疫情前高出约15%。60随着创纪录数量的新建物业投入使用，预计空置率会有所上升，但或仍远低于长期平均空置率，从而进一步推动租金增长。尽管如果金融市场出现动荡，公共和私人资本流入可能再次面临考验，但市场对药品潜在需求的长期信心应会推动生命科学物业使用者在未来数月保持乐观。6114行动建议行动建议房地产市场的发展之路历来崎岖，部分领域现在可能面临新的期望和现状。展望未来，房地产领导者应着力缓解风险并加强运营和管理韧性。房地产公司的投资领导人可基于资本结构、投资者期望和风险承受能力，选择保守型或主动型策略。保守型保守型 替代资金来源：替代资金来源：在充满风险的资本市场环境中银行拒绝借贷，房地产公司可使用夹层资本和优先债填补由此造成的短期可用资本空缺。专注优质租户专注优质租户/优化租户组合：优化租户组合：业主将租金涨幅和通货膨胀挂钩有利于维持现金流，但同时必须考虑租户关系管理。业主/投资者应与租户进行沟通，确保满足其需求。也可借此契机与信用良好的租户签约，确保稳定的租户群体。风险管理：风险管理：业主和开发商的贷款违约会影响员工保留和股东价值，会增加企业面临的各种风险。保持耐心保持耐心，充分审慎：充分审慎：利率上涨已然影响资产定价。房地产领导者必须在项目选址和资产质量方面更加谨慎，以确保短期稳定和长期绩效。主动主动型型 议价能力：议价能力：传统贷款正在收紧。债务投资可用于获取房地产投资机会，并提供比传统资金来源更多的期限灵活性。通过替代型资产实现多样化：通过替代型资产实现多样化：对于那些希望部署资本的投资者而言，通过投资非传统房地产使投资组合多样化，可确保稳定收益。调研显示，未来12至18个月业主和投资者的五大首选目标中，有四项都不属于传统核心资产类（写字楼、零售地产、工业地产和多户住宅）。风险管理：风险管理：对股东和投资者透明坦诚可以建立或加强信任，这包括对市值调整抱合理预期。购买机会：购买机会：潜在的资产贬值可能带来哪些购买机会？负债少、资金充足的业主/投资者中，有的在过去三到四年已为潜在的经济衰退筹谋良久，现在可能正在寻找切入点。在国债收益下降的环境下，明智的投资者需要填补市场空缺，这也为有意进军房地产市场获得收益的投资者带来契机。行业领导者观点：选址和多功能区域的行业领导者观点：选址和多功能区域的重要性重要性“位置毫无疑问是关键的决定性因素。我们看看中央商务区和郊区资产在选址建成后的区别。通常情况下，当今中央商务区附近区域的空置率上升时，反观那些更开阔、更贴近自然且配套设施完善的区域，楼宇租赁活动反而增加，入住率也在提高。在人口密集的市中心之外有很多充满活力的多功能区域，由于其区位理想，租赁活动非常活跃，租户群体也十分多元。”62Howard Hughes Corporation办公室主任办公室主任John Saxon15制定可持续发展战略，制定可持续发展战略，推进低碳转型推进低碳转型将可持续发展作为保值工具行业领导者观点：将可持续发展充分融入资产行业领导者观点：将可持续发展充分融入资产组合策略组合策略“我们一直在对写字楼进行投资，ESG始终是我们策略的核心原则。我们为大楼制定了年度资本支出预算，其中包括持续升级改造，一以贯之地满足相关标准。我认为未来绿色能源将大行其道。在一些难以直接获得绿色能源的社区，就从别处采购，现在已经实践一段时间了。我们的目标是实现资产组合的全面绿色化，计划到2025年达到范围1和范围2净零排放，并已制定相应实施战略。”64BXP首席财务官首席财务官MikeLaBelle在写字楼从收购到出售的整个投资生命周期内，都应考虑管理资本支出，以便缓解物理风险和转型风险。业主和投资者应思考如何利用资本支出降低气候风险并构建韧性。采用过时机械系统的写字楼业主可能会发现运营成本攀升、难度加大，在监管更加严格的情况下还可能会面临违规处罚。预测显示，欧洲近76%的写字楼如不进行升级，将在2030年面临淘汰风险。65约一半的受访者认为投资可持续房地产的最大实质风险是维持未充分考虑气候相关风险的房地产资产的估值。写字楼运营的可持续性写字楼运营的可持续性部分全球最大商业区2050年前的建设规划已完工约八成。这让存量建筑的碳排放监控和减排成为脱碳关键。66不断趋紧的监管迫使房地产领导者采取行动，在更大范围密切关注能效和排放。悉尼市议会规定，从2023年1月起，澳大利亚全国建筑环境评级系统对新建商业建筑的最低能源要求为5.5（0为最不具可持续性，6为最具可持续性），目标是到2026年实现净零排放。67过去几年，大型房地产公司的领导者都在逐步减少碳足迹，例如安装清洁、高效的设备（如热泵），采用新兴数字化解决方案（如物联网、人工智能应用）等。16据楼龄和位置调整后，租金溢价也介于3%到4%之间。63投资者越来越重视房地产的可持续发展，并根据其报告指标的全面性和可验证度做出投资决策。房房地产行业的分化日益加剧。在美国，具备可持续发展资质的房地产资产等同于优质甲级写字楼，年租金高出31%。根租户空间的数据追踪和报告也很重要。范围3排放涉及非房地产公司所产生或控制的间接排放，包括租户空间的排放。成功的可持续发展战略应涵盖绿色租赁条款，包括租赁区域分表计量、客户能源披露和用于能效提升资本支出的成本分摊。绿色租赁不是挑战，而是机会。全生命周期碳排放评估应成为标准全生命周期碳排放评估应成为标准全生命周期碳排放（WLC）是指楼宇在完整生命周期内排放的碳总额。为实现净零目标，应将全生命周期碳排放评估纳入建筑设计和规划阶段，并贯穿整个生命周期。建筑隐含碳计算器（EmbodiedCarbon in Construction Calculator）68或结构碳工具（The Structural Carbon Tool）69等建筑材料数据库可以评估隐含碳排放并优化材料使用以减少建筑碳足迹。采用创新型建筑材料，例如智能玻璃、低碳替代性材料（如工程木材或交叉层压木材）和低排放水泥，有利于减少碳排放。美国多州已开始推行隐含碳相关的采购政策。2022年，加拿大温哥华也通过了一项计划，到2030年将大型新建楼宇的隐含碳排放量减少40%。70欧盟71和英国72正将注意力转向全生命周期碳排放。根据预测，到2060年需新建约2.6万亿平方英尺住房，以满足不断增长的全球人口的居住需求。73到2025年，新建筑每年将产生超过22亿吨的废弃物，74其中75%以上会送到填埋场处理。75对于存量建筑，世界各地的城市都倾向于改造翻新而非拆除重建，76这样可以保留和使用原始建筑部件，而非直接废弃。例如，美国一些领先机构制定了一系列全生命周期碳排放目标，以便发展更可持续的业务。BXP已为所有新建和翻新项目设定了最低75%的建筑和拆除废弃物转用率目标，77而Kilroy Realty则为新建项目设定了到2030年减少30%隐含碳的目标。78许多房地产公司缺乏满足合规要求的内部控制许多房地产公司缺乏满足合规要求的内部控制全球可持续发展相关法规正在完善，可能需要企业在其披露文件中填写详细的ESG指标，透明程度需要达到财务报告披露的级别。79调研结果显示，59%的受访者声称他们没有遵守这些法规所需的数据、流程和内部控制，并预计需要付出巨大努力才能达到合规要求（见图5）。欧洲公司似乎准备得更充分：54%的欧洲受访者预计合规将是一项挑战，而北美和亚太地区的这一比例分别为65%和58%。随着房地产公司将可持续性表现和韧性指标纳入披露范围，确保数据完整性和内部控制责任将变得非常重要。17图5ESG法规与合规：房地产公司是否做好准备？法规与合规：房地产公司是否做好准备？所在公司的就绪度/方法我们了解最终或拟议的监管行动，但目前还不具备合规所需的我们了解最终或拟议的监管行动，但目前还不具备合规所需的数据、流程和内部控制，预计需要付出巨大努力才能实现合规数据、流程和内部控制，预计需要付出巨大努力才能实现合规我们没有发现任何最终或拟议的监管我们没有发现任何最终或拟议的监管行动会影响我们的业务或报告范围行动会影响我们的业务或报告范围3%21%我们认为最终或拟议的监管行动不会对我们的我们认为最终或拟议的监管行动不会对我们的报告范围产生重大影响，因此并不准备强化相报告范围产生重大影响，因此并不准备强化相关报告能力关报告能力59%17%我们已了解最终或拟议的监管行我们已了解最终或拟议的监管行动，并已做好合规准备，或不认动，并已做好合规准备，或不认为需要付出巨大努力来实现合规为需要付出巨大努力来实现合规资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研行动建议行动建议为提升施工、运营和处置的可持续性，房地产公司领导者应考虑：开展重要性评估开展重要性评估。识别可能影响运营业绩的业务优先事项，以实现可持续发展目标。根据企业可持续发展报告指令，在欧盟市场运营的房地产公司将在2024年开始根据其重要性报告非财务信息。80超过46%的受访者表示其已开展重要性评估，另有40%表示计划在明年进行。采用全面可验证的可持续性指标采用全面可验证的可持续性指标。衡量和评估温室气体排放和总体建筑性能以及整合气候创新结合新技术和创新业务解决方案、旨在减少碳排放的变革模型应成为房地产保值的战略重点。调研发现，45%的受访者认为投资于物联网设备/智能技术以控制和监控消耗是与可持续发展相关的首要战略。投资可持续性风险管理测量能力投资可持续性风险管理测量能力。房地产公司应开展综合场景分析并测试资产类别的就绪度和长期韧性。例如，可以考虑由于热浪、大火、干旱、暴风雪或洪水带来的额外制冷、制热成本的影响。转型风险可能涉及碳定价方面的巨额支出，高能耗和依赖化石燃料的企业在未来可能受此影响。44%的受访者表示，很有可能在未来12至18个月投资与物理风险和转型风险相关的风险管理测量能力（见图6）。加速转向清洁能源解决方案加速转向清洁能源解决方案。成功的脱碳战略离不开清洁能源。写字楼占全球能源消耗的30%至34%。812021年，房地产行业占全球能源相关排放的26%，其中8%来自写字楼使用的化石燃料（直接排放）82，19%来自写字楼的电能和热能消耗（间接排放）。房地产行业计划到2030年减少50%以上的碳排放（平均每年减少9%），到2050年完全实现净零目标。8338%的受访者称其公司将在明年安装或购买可再生能源设施。182024年商业地产行业展望图6领导者考虑采取一系列可持续发展措施领导者考虑采取一系列可持续发展措施所在公司未来12至18个月最有可能采用的可持续发展战略举措？开展或评估以脱碳作为投资战略关键要素的资本项目开展或评估以脱碳作为投资战略关键要素的资本项目34%将抵御物理风险和转型风险的气候韧性纳入房地产开发或再开发活动将抵御物理风险和转型风险的气候韧性纳入房地产开发或再开发活动43%投资与物理风险和转型风险有关的风险管理测量能力，包括气候相关场景的辅助分析能力投资与物理风险和转型风险有关的风险管理测量能力，包括气候相关场景的辅助分析能力44%设定脱碳目标设定脱碳目标25%利用税收抵免或激励措施等税收策略利用税收抵免或激励措施等税收策略32%参与可再生能源信用额和参与可再生能源信用额和/或碳抵消额交易或碳抵消额交易35%投资数据管理工具，以计算温室气体排放、水和废弃物投资数据管理工具，以计算温室气体排放、水和废弃物36%安装或采购风能和太阳能等可再生能源设备安装或采购风能和太阳能等可再生能源设备38%投资物联网设备投资物联网设备/智能技术以控制和监控消耗智能技术以控制和监控消耗45%注：受访者可选择多个选项。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研19厘清税惠政策，实现利润提升厘清税惠政策，实现利润提升利用税收抵免和激励提高投资回报 通胀削减法案通胀削减法案清洁能源税收抵免和激励措清洁能源税收抵免和激励措施施。2022年通胀削减法案规定，按普遍薪资标准对从事高能效商用建筑设施施工（或安装作业）的工人和技工支付薪资，并使用合格学徒制