降息对房贷利率有何影响？.pdf

行业行业报告报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产房地产证券证券研究报告研究报告 2023 年年 06 月月 18 日日 投资投资评级评级 行业评级行业评级 强于大市(维持评级)上次评级上次评级 强于大市 资料来源：贝格数据 相关报告相关报告 1 房地产-行业点评:缓慢恢复，仍具支撑统计局 5 月数据点评 2023-06-16 2 房地产-行业点评:5 月地产销售可能并不弱社融及居民信贷点评 2023-06-14 3 房地产-行业研究周报:地产融资支持 进 展 如 何？202306W1 周 专题 2023-06-12 行业走势图行业走势图 降息对房贷利率有何影响？降息对房贷利率有何影响？行业追踪（行业追踪（2022023 3.6 6.1010-2022023 3.6.6.1 16 6）事件：事件：6 月 13 日，央行以利率招标方式开展了 20 亿元 7 天逆回购操作，中标利率1.9%，较此前利率下调 10BP；6 月 15 日，一年期 MLF 利率下调 10BP，自去年 8月 15 日以来再次迎接政策性降息。6 月 20 日 LPR 或将跟进下调，与 5 年期 LRP 挂钩的住房贷款利率有望同步走低。降息对房贷利率有何影响？降息对房贷利率有何影响？本次调整彰显较强逆周期发力信号，对比前两次降息窗口期，LPR 均在完成首次降息后半年左右继续调降两次，考虑当前经济偏弱、需求不足，我们认为货币政策或将持续宽松直至引导市场预期回稳，后续不排除进一步降准、降息的可能。按现行 LPR 计算，统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为 4.1%。若本月 5 年期 LPR 继续下调超 10BP，则统一房贷利率下限有望突破 4%关口。我们认为，本次降息可能只是政策组合拳的开始，地产或延续遵循以“降成本”的方式刺激地产需求复苏的政策路径。在此背景下，地产差异化信贷政策发力空间良好，需求疲软的低能级城市政策有望继续发力，高能级城市信贷宽松力度或将加大，具体形式如一二线城市可能发生首/二套利率加点幅度下调；城市内部限购与非限购区域首付比例区分；二套房首付比例下调；特定区域限购松绑；认房认贷标准优化等。当前各地房贷利率处于什么水平？当前各地房贷利率处于什么水平？从全国水平看，贝壳研究院监测显示，2023 年 5 月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为 4.0%，环比降低 1BP，继续突破 2014 以来的历史新低；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比持平，同样处于历史底部。对比历史周期，截至 2023 年 5 月，全国首套房贷利率较此前高点（21 年 10 月）降幅已达 173BP，此前 14-16 年下调周期中，首套贷款利率最大下行 258BP。而二套利率自 22 年 9 月起便维持 4.91%，已长达 9 个月保持不变，故我们认为，“支持改善型住房需求”基调下，未来针对二套房贷利率下调政策出台的可能性正不断提升。从典型城市看，中指研究院监测显示，2023 年以来全国已有超过 40 个城市调整首套房贷利率下限至 4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截止二季度末，70个大中城市中共有 39 城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。若本次 5 年期 LPR 下调 15BP，符合条件的城市首套房贷利率有望降至 3.55%-3.95%区间，继续突破历史底部。历史上板块对房贷利率下调反应如何？历史上板块对房贷利率下调反应如何？回顾历次 LPR 下调及房贷利率针对性政策对板块和上证指数的影响：下调 LPR：2019-2020 年的四次 LPR 调整中有三次都带来了板块指数和上证指数的明显回升。2021 年后，调低 LPR 对效果并不明显，仅 22 年 5 月 LPR 下调带动了的上证指数小幅反弹。房贷利率政策放松：三次房贷利率针对性政策对板块行情有一定短期带动效应，但整体幅度较小，效果并不明显。我们认为，本次 LPR 若调降短期内或同样能起到能缓解市场信心不足的作用，但地产板块的行情拉动可能相对有限，要达到提振经济、扭转预期的效果则仍需等待后续组合式配套措施支持出台。若未来能形成政策合力，结合当前板块调整已较充分，我们看好板块逐步走出反弹行情。6 6 月新房销售同比月新房销售同比降幅接近降幅接近 2 2 成成，二手房销售同比，二手房销售同比增加增加 2626%新房市场本周成交 394 万平，月度同比-18.03%，相较上月下降 26.17pct；累计库存12352 万平，一线、二线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交 172万平，月度同比+26.08%，相较上月下降 28.95pct。土地市场 6 月 5 日-6 月 11 日成交建面 1946 万平，滚动 12 周同比 1.71%；成交总额 287 亿元，滚动 12 周同比-20.5%；全国平均溢价率 4.33%，滚动 12 周同比+1.98pct。本周申万房地产指数+0.23%，较上周下跌 1.01pct，涨幅排名 27/31，跑输沪深 300指数 3.07pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+1.34%，较上周下降2.12pct，涨幅排序 6/11，跑输恒生指数 2.01pct；克而瑞内房股领先指数为 3.45%，较上周下跌 1.62pct。投资建议：投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。风险提示：风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。-20%-16%-12%-8%-4%0%4%2022-062022-102023-02房地产沪深300 行业报告行业报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1.本周观点：本周观点：降息对房贷利率有何影响？降息对房贷利率有何影响？事件：事件：6 月 13 日，央行以利率招标方式开展了 20 亿元 7 天逆回购操作，中标利率1.9%，较此前利率下调 10BP；6 月 15 日，一年期 MLF 利率下调 10BP，自去年 8月 15 日以来再次迎接政策性降息。6 月 20 日 LPR 或将跟进下调，与 5 年期 LRP 挂钩的住房贷款利率有望同步走低。1.1.降息对房贷利率降息对房贷利率有何影响有何影响？统一统一首套住房商业性个人住房贷款利率首套住房商业性个人住房贷款利率或突破或突破 4%下限下限 现行房贷利率政策由央行于 2019 年 10 月 8 日颁布，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。19 年至今，LPR 共经历过 6 次下调，5 年期 LPR 累计下调幅度 55 基点。其中，22 年便完成 3 次调整，年内下调幅度达 35 基点，由 22 年 1 月的 4.60%降至 22 年 8 月的 4.30%，维持至今。本次调整彰显较强逆周期发力信号，对比前两次降息窗口期，19 年 11 月及 22 年 1 月，LPR 均在完成首次降息后半年左右继续调降两次，考虑当前经济偏弱、需求不足，我们认为货币政策或将持续宽松直至引导市场预期回稳，后续不排除进一步降准、降息的可能。图图 1：19 年至今年至今 5 年期年期 LRP 共经历过共经历过 6 次下调次下调 图图 2：22 年年 10 月公积金贷款利率调整月公积金贷款利率调整 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 22 年以来，有受地产基本面下行过快影响，居民按揭利率持续松绑，除 3 次 LPR 下调外，央行分别于 22 年 5 月、9 月、23 年 1 月出台个人住房信贷针对性政策，包括：允许首套房贷款利率突破 LPR 下限、推行差别化住房信贷政策、建立房贷利率动态机制。22 年 5 月央行发布的关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，允许首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为 LPR 减 20 个基点，按现行 LPR 计算，统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为 4.1%。若本月若本月 5 年期年期 LPR 继续下调超继续下调超 10BP，则则统一房统一房贷贷利率下限有望利率下限有望突破突破 4%关口关口。4.04.24.44.64.85.02019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-05(%)(%)中国:贷款市场报价利率(LPR):5年01234562000-012001-032002-052003-072004-092005-112007-012008-032009-052010-072011-092012-112014-012015-032016-052017-072018-092019-112021-012022-032023-05（%）个人住房公积金贷款利率-5年以上个人住房公积金贷款利率-5年以下 行业报告行业报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 图图 3：2022 年以来涉及住房贷款利率调整政策年以来涉及住房贷款利率调整政策 日期日期 文件文件/会议会议 主要内容主要内容 2022/1/20 2022 年 1 月 20 日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告 1 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年 1 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为3.7%，5 年期以上 LPR 为 4.6%。以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效。2022/5/20 2022 年 5 月 20 日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告 5 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年 5 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 维持3.7%不变，5 年期以上 LPR 为下调至 4.45%，此前为 4.6%。2022/8/22 2022 年 8 月 22 日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告 8 月 22 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年 8 月 22 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 从3.70%下调至 3.65%，5 年期以上 LPR 从 4.45%下调至 4.3%。2022/5/15 关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知 一，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 20 个基点；二，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行；三是，各省级市场利率定价自律机制自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。2022/9/29 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知 一、对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。二、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限 2023/1/5 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知 人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。资料来源：中国人民银行，中国政府网，湖南省人民政府网，天风证券研究所 我们认为，本次降息可能只是政策组合拳的开始，地产或延续遵循以“降成本”的方式刺激地产需求复苏的政策路径。在此背景下，地产差异化信贷政策发力空间良好，需求疲软的低能级城市政策有望继续发力，高能级城市信贷宽松力度或将加大，具体形式具体形式如如一二线一二线城市城市可能可能发生首发生首/二套利率二套利率加点幅度加点幅度下调；城下调；城市内部限购市内部限购与与非限购区域首付比非限购区域首付比例例区分；区分；二套房首付比例二套房首付比例下下调调；特定区域限购特定区域限购松绑；认房认贷标准优化松绑；认房认贷标准优化等。等。1.2.当前当前各地房贷利率处各地房贷利率处于什么于什么水平？水平？从全国从全国水平水平看，看，贝壳研究院监测显示，2023 年 5 月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，环比降低 1BP，继续突破 2014 以来的历史新低；二套主流房贷利率平均为 4.91%，环比持平，同样处于历史底部。对比对比历史周期历史周期，截至 2023 年 5 月，全国首套房贷利率较此前高点（21 年 10 月）降幅已达 173BP，此前 14-16 年下调周期中，首套贷款利率最大下行 258BP。而二套利率自 22年 9 月起便维持 4.91%，已长达 9 个月保持不变，故我们认为，“支持改善型住房需求”基调下，未来针对二套房贷利率下调政策出台的可能性正不断提升。从典型城市看，从典型城市看，中指研究院监测显示，2023 年以来全国已有超过 40 个城市调整首套房贷利率下限至 4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至 3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。行业报告行业报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 图图 4：百城主流首套、二套房贷利率百城主流首套、二套房贷利率 资料来源：Wind，贝壳研究院，天风证券研究所 表表 1：部分房贷利率突破下限城市部分房贷利率突破下限城市 省份省份 城市城市 调整前最调整前最低利率低利率 调整后最调整后最低利率低利率 降幅降幅 省份省份 城市城市 调整前最调整前最低利率低利率 调整后最调整后最低利率低利率 降幅降幅 广东 清远 4.10%3.70%40BP 广东 肇庆 4.10%取消下限-河北 石家庄 4.10%3.80%30BP 广东 湛江 4.10%取消下限-河北 秦皇岛 4.10%3.80%30BP 广东 云浮 4.10%取消下限-浙江 温州 4.10%3.80%30BP 广东 惠州 4.10%取消下限-福建 泉州 4.10%3.80%30BP 广东 韶关 4.10%取消下限-甘肃 兰州 4.30%4.10%20BP 广东 江门 4.30%取消下限-贵州 贵阳 4.10%3.90%20BP 江西 九江 4.10%3.90%20BP 湖北 武汉 4.10%3.90%20BP 辽宁 沈阳 4.10%3.90%20BP 湖北 宜昌 4.10%3.90%20BP 河北 唐山 4.10%3.80%30BP 湖北 襄阳 4.10%3.90%20BP 浙江 丽水 4.10%3.80%30BP 天津 天津 4.10%3.90%20BP 山西 太原 4.10%3.80%30BP 内蒙古 包头 4.10%3.90%20BP 河南 郑州 4.10%3.80%30BP 四川 泸州 4.10%3.90%20BP 福建 福州 4.10%3.80%30BP 云南 昆明 4.10%3.95%15BP 福建 厦门 4.10%3.80%30BP 山东 济宁 4.10%3.95%15BP 广东 珠海 4.10%3.70%40BP 云南 大理 4.10%3.95%15BP 广西 南宁 4.10%3.70%40BP 辽宁 大连 4.10%3.95%15BP 广西 柳州 4.10%3.70%40BP 安徽 安庆 4.10%3.95%15BP 广东 中山 4.10%3.70%40BP 资料来源：财联社 APP，央视网，新浪财经，天风证券研究所 动态调节机制动态调节机制下，下，三季度三季度 70 城市中有城市中有 39 城城可可突破突破房贷利率房贷利率下限下限 23 年 1 月 5 日，央行设立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，自2022 年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。22Q4：根据统计局公布的 2023 年 9-11 月 70 城新建商品住宅价格指数，共 38 个城市因环比和同比连续 3 个月下降而被纳入允许下调当地首套房贷款利率下限的名单。其中包括二线城市（武汉、天津、郑州等）13 个、三线及以下城市（扬州、无锡等）25 个。23Q1：根据 22 年 12 月-23 年 2 月价格指数，贵阳、赣州 2 城因双下降而被调入下限调整城市，当季新增无调出。23Q2：根据 23 年 3-5 月价格指数，徐州因双上涨而被取消允许下调的城市，当季无新增调入。截止二季度末，70 个大中城市中共有 39 城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。若本次若本次 5 年期年期 LPR 下调下调 15BP，符合条件的城市首套房贷利率符合条件的城市首套房贷利率有望有望降至降至 3.55%-3.95%区间区间，继续，继续突破历史底部突破历史底部。3.03.54.04.55.05.56.06.57.07.58.02014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05（%）全国首套平均房贷利率全国二套平均房贷利率 行业报告行业报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 图图 5：统计局统计局 70 城新建商品住宅价格指数变化城新建商品住宅价格指数变化 注：红底色城市为二季度末符合政策调整要求的同环比双降城市，共有 39 个。其中 2 线 14 个（天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、兰州、长春、郑州、福州、太原、厦门、沈阳、南宁）、3 线 25 个（扬州、韶关、牡丹江、九江、惠州、无锡、洛阳、襄阳、宜昌、岳阳、秦皇岛、温州、济宁、平顶山、唐山、桂林、常德、赣州、锦州、湛江、蚌埠、金华、丹东、吉林、北海）。资料来源：Wind，天风证券研究所 2022-122023-12023-22023-32023-42023-52022-122023-12023-22023-32023-42023-5以22年1月=100以23年1月=100大连大连2 2-4.9-4.8-4.7-4.4-4.7-4.7-0.4-0.1-0.3-0.4-0.4-0.394.198.6哈尔滨哈尔滨2 2-7.6-7.0-6.0-4.9-3.6-2.9-0.4-0.40.10.40.70.394.5101.5石家庄石家庄2 2-2.9-2.4-2.2-1.8-1.3-0.6-0.60.10.20.70.70.599.6102.1天津天津2 2-4.0-3.0-2.2-1.6-0.9-0.3-0.70.30.90.80.60.299.5102.5武汉武汉2 2-5.6-5.7-4.7-3.1-1.7-0.8-0.10.20.61.30.70.296.8102.8贵阳贵阳2-1.4-2.1-2.0-1.6-2.1-1.5-0.2-0.4-0.30.70.20.499.0101.0兰州兰州2 2-5.6-5.6-4.8-3.8-2.8-2.0-0.5-0.10.50.60.40.596.2102.0长春长春2 2-4.3-5.0-5.0-4.8-4.4-4.5-1.1-0.5-0.30.30.4-0.295.2100.2郑州郑州2 2-3.4-3.0-2.2-0.60.20.1-0.60.20.60.90.5-0.298.6101.8福州福州2 2-2.3-2.5-2.4-1.4-0.6-0.4-0.20.20.30.40.20.198.6101.0太原太原2 2-4.6-4.4-3.5-3.2-2.3-1.4-0.60.20.50.10.30.797.2101.6厦门厦门2 2-3.9-3.9-3.3-2.6-1.9-1.7-0.1-0.30.10.50.1-0.296.7100.5沈阳沈阳2 2-5.2-5.0-4.6-3.8-3.4-3.0-0.6-0.4-0.10.50.20.396.0100.9南宁南宁2 2-3.4-4.0-3.1-2.0-1.9-1.8-0.2-0.10.50.90.30.497.9102.1扬州扬州3 3-3.3-2.4-1.6-0.70.41.30.60.40.40.60.00.399.0101.3韶关韶关3 3-3.5-2.6-2.1-2.1-0.70.0-0.60.20.20.60.40.799.4101.9牡丹江牡丹江3 3-3.2-3.0-2.6-3.0-2.8-3.0-0.5-0.2-0.2-0.70.20.196.599.4九江九江3 3-2.5-1.7-1.2-0.7-0.10.30.20.20.10.40.40.199.4101.0惠州惠州3 3-2.8-2.9-3.1-2.3-1.3-1.4-0.7-0.40.30.20.7-0.497.9100.8无锡无锡3 3-0.3-0.9-1.2-1.1-0.5-0.50.4-0.30.30.30.4-0.2100.0100.8洛阳洛阳3 3-4.8-5.0-4.4-3.5-2.2-1.4-0.5-0.50.30.50.60.196.3101.5襄阳襄阳3 3-4.4-4.0-3.4-3.2-1.8-1.1-0.1-0.30.20.40.30.297.2101.1宜昌宜昌3 3-5.0-5.2-4.2-3.8-3.7-4.5-0.2-0.50.60.2-0.1-0.794.9100.0岳阳岳阳3 3-8.2-8.1-7.3-6.1-4.7-4.4-0.60.10.10.50.2-0.292.5100.6秦皇岛秦皇岛3 3-5.9-5.6-5.6-4.6-4.6-4.8-0.5-0.3-0.20.2-0.40.194.299.7温州温州3 3-6.3-7.9-6.9-6.2-5.2-5.0-0.2-1.00.30.10.2-0.292.6100.4济宁济宁3 3-4.7-4.4-3.9-3.1-3.1-3.6-0.3-0.2-0.10.40.3-0.595.7100.1平顶山平顶山3 3-2.6-3.0-2.4-1.7-1.4-1.00.2-0.6-0.10.40.10.297.8100.6唐山唐山3 3-2.1-2.6-2.2-1.9-1.4-1.7-0.60.10.40.30.7-0.198.7101.3桂林桂林3 3-4.7-4.5-3.6-3.0-2.0-2.2-0.60.10.70.10.5-0.496.3100.9常德常德3 3-5.7-5.6-4.7-4.4-3.2-2.9-0.4-0.50.20.50.2-0.294.9100.7赣州赣州3-0.1-0.3-0.7-0.9-0.7-1.1-0.3-0.1-0.10.00.3-0.299.7100.0锦州锦州3 3-3.5-3.8-3.5-3.7-1.9-2.1-0.4-0.5-0.20.20.40.196.6100.5湛江湛江3 3-8.3-7.0-6.1-4.5-2.8-0.8-0.50.61.40.80.60.896.2103.6蚌埠蚌埠3 3-2.7-2.3-2.2-2.1-0.60.1-0.10.40.30.30.40.298.9101.2金华金华3 3-2.1-2.4-2.1-2.3-3.0-3.2-0.3-0.20.40.2-0.4-0.397.399.9丹东丹东3 3-4.8-4.0-4.0-3.7-2.5-2.9-0.20.1-0.3-0.50.3-0.495.199.1吉林吉林3 3-3.8-4.6-4.5-3.8-3.7-2.5-0.5-0.80.30.70.10.697.0101.7北海北海3 3-10.3-9.8-7.3-6.0-4.1-2.8-0.40.40.60.90.40.592.2102.4上海14.14.23.94.14.64.90.40.70.20.40.40.3105.7101.3北京15.85.24.74.64.54.30.20.40.20.30.60.2106.6101.3广州10.4-0.3-0.6-0.2-0.1-0.4-0.4-0.20.30.20.20.1100.6100.8深圳1-0.2-0.9-1.1-1.5-1.1-1.8-0.3-0.20.20.40.3-0.299.7100.7成都29.08.68.68.58.78.30.50.60.70.70.90.5111.9102.8杭州26.46.56.25.85.35.10.30.40.20.20.10.2107.2100.7合肥21.62.43.34.04.34.4-0.10.70.30.30.10.2103.3100.9昆明2-3.0-3.1-2.7-1.2-1.0-0.9-0.70.30.91.20.1-0.498.7101.8银川22.30.91.41.72.62.50.10.10.50.61.00.2103.1102.3南昌21.81.71.71.91.92.2-0.30.30.30.60.50.4103.7101.8南京20.30.2-0.30.11.21.5-0.10.00.30.50.5-0.3101.2101.0西安22.02.21.21.21.61.70.10.20.00.40.60.4103.5101.4济南21.91.62.42.83.63.8-0.1-0.20.90.70.60.7104.6102.9海口21.00.91.51.51.81.7-0.2-0.10.40.50.70.4103.0102.0长沙23.23.43.33.53.63.80.50.30.00.60.50.4105.1101.5青岛20.61.52.12.12.22.30.30.40.50.50.20.3103.1101.5宁波21.81.92.22.63.13.80.20.60.90.60.20.4104.1102.1西宁2-3.6-2.7-1.6-1.1-0.80.5-0.30.50.30.20.30.298.2101.0呼和浩特2-3.1-3.3-2.6-2.0-1.2-1.3-1.4-0.30.60.50.30.198.1101.5重庆20.0-0.6-0.40.01.21.3-0.50.30.70.90.7-0.1101.6102.2三亚3-0.8-1.2-0.60.30.81.7-0.20.30.50.70.10.6100.8101.9乌鲁木齐31.71.81.51.30.90.5-0.30.30.40.80.10.3103.6101.6泸州3-4.3-4.4-3.8-3.0-1.9-0.6-0.4-0.60.10.50.40.596.9101.5包头3-4.6-4.5-3.8-3.3-2.3-2.0-0.4-0.10.5-0.10.4-0.296.0100.6大理3-4.6-4.7-3.9-2.9-2.7-3.2-0.3-0.60.30.6-0.5-0.894.999.6徐州3-1.0-1.6-0.90.31.41.3-0.30.20.61.00.60.1100.7102.3烟台3-2.0-1.8-1.4-0.7-0.40.3-0.2-0.10.50.5-0.10.199.3101.0安庆3-4.9-4.3-3.4-2.3-1.7-1.0-0.30.20.40.60.20.296.8101.4泉州3-3.1-3.7-4.5-4.6-4.6-3.70.7-0.5-0.4-0.6-0.20.395.699.1南充3-2.8-1.8-1.1-0.60.51.10.10.5-0.20.60.3-0.698.3100.1遵义3-1.3-0.50.00.51.21.3-0.50.20.80.90.5-0.5101.2101.72.52.11.71.82.01.80.00.20.20.30.40.1103.1101.0-1.2-1.2-0.8-0.30.20.5-0.30.10.40.60.40.2100.3101.5-4.2-4.1-3.6-3.1-2.3-2.0-0.3-0.20.20.30.30.096.6100.8-2.3-2.3-1.9-1.4-0.7-0.5-0.20.00.30.40.30.198.9101.2同比(%)同比(%)环比(%)环比(%)一线平均一线平均二线平均二线平均三线平均三线平均70城平均70城平均城市城市能级能级指数-定基指数-定基 行业报告行业报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 1.3.历史上历史上板块对板块对房贷利率房贷利率下下调调反应如何？反应如何？回顾历次 LPR 下调及房贷利率针对性政策对板块和上证指数的影响：下调下调 LPR：2019-2020 年的四次 LPR 调整中有三次都带来了板块指数和上证指数的明显回升。2021 年后，调低 LPR 对效果并不明显，仅 22 年 5 月 LPR 下调带动了的上证指数小幅反弹。房贷利率政策房贷利率政策放松放松：三次房贷利率针对性政策对板块行情有一定短期带动效应，但整体幅度较小，效果并不明显。我们认为，本次 LPR 若调降短期内或同样能起到能缓解市场信心不足的作用，但地产板块的行情拉动可能相对有限，要达到提振经济、扭转预期的效果则仍需等待后续组合式配套措施支持出台。若未来能形成政策合力，结合当前板块调整已较充分，我们看好板块逐步走出反弹行情。图图 6：2019 年以来年以来历次历次 LPR 下调下调及房贷利率针对性政策及房贷利率针对性政策对对板块和上证指数影响板块和上证指数影响 资料来源：Wind，天风证券研究所 1.4.投资建议投资建议 当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0002019/6/142019/7/142019/8/142019/9/142019/10/142019/11/142019/12/142020/1/142020/2/142020/3/142020/4/142020/5/142020/6/142020/7/142020/8/142020/9/142020/10/142020/11/142020/12/142021/1/142021/2/142021/3/142021/4/142021/5/142021/6/142021/7/142021/8/142021/9/142021/10/142021/11/142021/12/142022/1/142022/2/142022/3/142022/4/142022/5/142022/6/142022/7/142022/8/142022/9/142022/10/142022/11/142022/12/142023/1/142023/2/142023/3/142023/4/142023/5/142023/6/14上证指数申万房地产指数2019-08-20 5YLPR:4.85%2019-11-20 5YLPR:4.80%2020-02-20 5YLPR:4.75%2020-04-205YLPR:4.65%2022-01-20 5YLPR:4.60%2022-05-205YLPR:4.45%2022-08-225YLPR:4.30%2022/5/15允许首套房贷款利率突破LPR下限2022/9/29 推行差别化住房信贷政策2023/1/5建立房贷利率动态机制 行业报告行业报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 表表 2：A 股重点标的估值与盈利预测股重点标的估值与盈利预测 盈利预测结果为 Wind 一致预期，数据统计时间截止 2023 年 6 月 16 日 资料来源：Wind，天风证券研究所 表表 3：H 股重点标的估值与盈利预测股重点标的估值与盈利预测 盈利预测结果为 Wind 一致预期，数据统计时间截止 2023 年 6 月 16 日 资料来源：Wind，天风证券研究所 2.政策与政策与成交概览成交概览 2.1.政策频次政策频次 图图 7：出险房企债务重组进展梳理出险房企债务重组进展梳理 图图 8：调控政策频次及方向调控政策频次及方向 资料来源：中指研究院，天风证券研究所 资料来源：中指研究院，天风证券研究所 0501001502002503002021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-05建安装修土地规划存量市场住房保障人口人才房企监管金融政策市场规范税收政策行政调控050100150200250300350放松中性收紧 行业报告行业报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 9 图图 9：分区域调控政策数量：分区域调控政策数量 图图 10：分能级调控政策数量：分能级调控政策数量 资料来源：中指研究院，天风证券研究所 资料来源：中指研究院，天风证券研究所 2.2.新房市场新房市场 2.2.1.新房成交情况新房成交情况 6 月 9 日-6 月 15 日，60 城商品房成交面积为 394 万平，移动 12 周同比增速为+11.47%，增速较上期下降 7.83pct；月度同比-18.03%，相较上月下降 26.17pct。分能级看，一线、二线、三线及