关于解除合同的法律意见书.pdf

中国上海天山路 600 弄 1 号同达创业大厦 22 层邮编：200051电话：[phone] 61132989传真：[phone]上海市君悦律上海市君悦律师师事事务务所所Shanghai JunYue Law Firm22F No.1 600 Lane Tianshan Road,Shanghai 200051,ChinaTel:(8621)61132988 61132989Fax:[phone]关于解除合同的法律意见书关于解除合同的法律意见书尊敬的房总：您好！本所律师根据贵司的基本陈述和提供的文件以及贵司与我所律师的沟通交流，对贵司的解除租赁合同事宜提供以下初步法律意见，供贵司参考运用。一、泰宇公司提供材料一、泰宇公司提供材料1、租赁合同复印件。2、物业移交标准复印件。3、电力配套资金的借款协议复印件。4、上海市青浦区徐泾镇高光路 215 弄 99 号的房地产权证复印件。5、公司人员口述。二、本案的基本事实二、本案的基本事实根据上海泰宇实业有限公司（以下简称“泰宇公司”）的基本陈述，贵司提供的租赁合同、物业移交标准以及借款协议的内容以及与我所律师的初步沟通，本案的基本事实如下：泰宇公司与美怡物业管理（上海）有限公司（以下简称“美怡公司”）于 2011 年 3 月 12 日签署了租赁合同，泰宇公司将其所有的位于上海市青浦区徐泾镇高光路 215 弄 99 号的房产（以下简称“该物业”）出租给美怡公司，租期为 20 年。双方合同约定，租赁期中国上海天山路 600 弄 1 号同达创业大厦 22 层邮编：200051电话：[phone] 61132989传真：[phone]上海市君悦律上海市君悦律师师事事务务所所Shanghai JunYue Law Firm22F No.1 600 Lane Tianshan Road,Shanghai 200051,ChinaTel:(8621)61132988 61132989Fax:[phone]限为 2011 年 6 月 1 日至 2031 年 5 月 31 日，该物业交付美怡公司的最后期限为 2011 年 5 月 31 日，实际起租日从交付验收结束的次日计算。目前，泰宇公司因施工进度原因尚未将该物业交付美怡公司。美怡公司已向泰宇公司支付该合同履行前期的风险保障定金人民币 2，000，000 元。另外，泰宇公司与美怡公司约定了该物业的移交标准以及双方还约定了电力配套资金的借款协议。另据贵司反映，美怡公司的招商工作已进行了一段时间，经常带客户前往该物业商谈转租事宜，为此也花费了一定的八人力、物力和财力，并可能已与租户达成了转租协议。美怡公司可能也已对该物业的二次装修做好了准备工作。三、委托人的诉求以及可能的法律后果三、委托人的诉求以及可能的法律后果泰宇公司因经营计划的调整，避免租赁关系带来的不确定性，初步决定解除与美怡公司签署的租赁合同，提前终止该物业租赁。如果泰宇公司选择提前终止租赁合同，则根据中华人民共和国合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；中华人民共和国合同法第一百一十五条规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方中国上海天山路 600 弄 1 号同达创业大厦 22 层邮编：200051电话：[phone] 61132989传真：[phone]上海市君悦律上海市君悦律师师事事务务所所Shanghai JunYue Law Firm22F No.1 600 Lane Tianshan Road,Shanghai 200051,ChinaTel:(8621)61132988 61132989Fax:[phone]不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；租赁合同第四条第 1 点约定泰宇公司已收取美怡公司合同履行前期的风险性保障金人民币 2，000，000 元以及租赁合同第九条第 1 点约定，在本合同签订后泰宇公司未按约定交付租赁标的，经美怡公司书面催告后 30 日内仍未交付的，美怡公司有权单方面解除本合同并要求违约方赔偿全部损失。另外，根据最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见中指出在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。根据上述法律规定来看，泰宇公司的提前终止行为在法律上可能被认定为合同违约行为，如果认定为合同违约行为，泰宇公司将可能面临以下中国上海天山路 600 弄 1 号同达创业大厦 22 层邮编：200051电话：[phone] 61132989传真：[phone]上海市君悦律上海市君悦律师师事事务务所所Shanghai JunYue Law Firm22F No.1 600 Lane Tianshan Road,Shanghai 200051,ChinaTel:(8621)61132988 61132989Fax:[phone]或的法律后果：双倍退还美怡公司支付的履约定金人民币 2，000，000 元。如果双倍退还定金仍不能弥补美怡公司的直接损失和经营利润损失，则需在双倍退还定金的基础上另补足因违约给美怡公司造成的直接损失和经营利润损失。当然，在司法实践中非违约方若要举证经营利润损失比较困难，通常需要与非违约方签约的第三方向非违约方提起诉讼，在得到法院生效判决后才能确定非违约方的经营利润损失的大小，然后非违约方才能向违约方追索和主张，这是个漫长而艰巨的过程，对非违约方难度很大。但我们不能排除本案中美怡公司可能怂恿第三方提起虚假诉讼，在得到司法判决后转而向泰宇公司一并主张，这样泰宇公司的损失将会进一步扩大。四、解决方案四、解决方案 根据本案情况及上述分析，本所律师提供以下两种解决方案，供贵公司参考：方案 1、利用电力配套施工合同，给对方设置履约障碍，迫其作出让步。理由：根据租赁合同第六条约定，物业配套设施在交接时未达到上述约定标准时，需进行相关增容与改造，费用由泰宇公司承担，但其中，用电增容费用由美怡公司垫付；根据借款协议第二条规定该物业用电增容费用（包括但不限于设备、工程施工等）根据甲方与电力部门即施工单位签约时约定的付款进度由美怡公司及时负责支付。从中我们可以得知，该物业中国上海天山路 600 弄 1 号同达创业大厦 22 层邮编：200051电话：[phone] 61132989传真：[phone]上海市君悦律上海市君悦律师师事事务务所所Shanghai JunYue Law Firm22F No.1 600 Lane Tianshan Road,Shanghai 200051,ChinaTel:(8621)61132988 61132989Fax:[phone]用电增容工程由泰宇公司负责，对外的电力工程合同也由泰宇公司负责签署，而美怡公司负责根据合同要求付款，这就说明泰宇公司在电力工程方面拥有主导权，可以与施工单位商定大大高于市场价的合同价款以及较紧的付款进度，造成美怡公司无力承担从而构成违约，工程暂停施工及延期交付的责任则可转移至美怡公司。根据中华人民共和国合同法第九十四条第（三）项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行以及第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的规定，泰宇公司可以以此为理由解除本合同没收预收定金并要求美怡公司赔偿全部损失。注意点：泰宇公司与电力施工单位商定合同内容时需要与通常的施工合同别无二致，合同价款上的约定可以在市场价的基础上提高数倍，但也不能高的没有边际；在付款进度上则可设置障碍采用从紧原则，提高付款时间的频率和额度。方案 2、泰宇公司主动与美怡公司协商解除本租赁合同，退还美怡公司已支付的定金并协商适当赔偿美怡公司的损失。理由：如果美怡公司对解除合同的赔偿要求适度，不积极寻求继续租赁，泰宇公司则可采用主动与美怡公司协商解除本租赁合同，在退还美怡公司已支付的定金的基础上，考虑美怡公司在双方签订合同后招商准备工作的实际损失，双方协商适当的补偿数额，从而提前解除合同。注意点：主要视美怡公司的态度和要求，因项目尚未正式开始运作泰宇公中国上海天山路 600 弄 1 号同达创业大厦 22 层邮编：200051电话：[phone] 61132989传真：[phone]上海市君悦律上海市君悦律师师事事务务所所Shanghai JunYue Law Firm22F No.1 600 Lane Tianshan Road,Shanghai 200051,ChinaTel:(8621)61132988 61132989Fax:[phone]司可不理会美怡公司可能提出的经营利润损失要求。五、声明与承诺五、声明与承诺1、本法律意见书所载事实来源于本法律意见书出具之日前委托人的陈述和委托人提交的相关材料.委托人应保证,已向本所律师提供了出具本法律意见书所必需的全部有关事实材料，并且提供的所需文件均真实、合法、有效、完整，并无任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，文件上所有的签名、印鉴均为真实，所有的复印件或副本均与原件或正本完全一致。若在本法律意见书出具后，委托人发现新的证据材料或者案件有新情况发生，请及时与本所律师联系，本所律师将根据新的证据材料和新的进程重新制作法律意见书。2、本法律意见书仅根据并依赖于本法律意见书出具之日公布并生效的相关法律、法规，并参照部门规章等本国的法律、法规、规章出具。本所不能保证在本法律意见书出具之后所公布生效的任何法律、法规、规章对本法律意见书不产生影响。3、本所律师已经严格履行了法定职责，遵循了勤勉、尽职、诚信的执业原则，但并不能代表法院等机构的意见或裁决。对此，特提示委托人对本意见持审慎采信态度。4、本文件仅应委托人要求，供委托人参考，切勿外传。上海市君悦律师事务所 2011 年 8 月 5 日