龙河天赋中心-物业服务合同.doc

前期物业服务合同

甲方： 廊坊市城区房地产开发有限公司 ；
法定代表人： 王建军 ；
住所地： 爱民道157号 ；
邮编： 065000 。

乙方：；
法定代表人： 哈洪双 ；
住所地： 宏泰花园1号楼101 ；
邮编： 065000 ；
资质等级： 二级 ；
证书编号： 冀建房字第96号 。

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 龙河天赋中心 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称 龙河天赋中心 ；
物业类型 商业 ；
座落位置 廊坊龙河中心区西北角 ；
建筑面积 9864 m2 。
物业管理区域四至：
东至 创业大厦 ；
南至 宏泰龙邸小区 ；
西至 红星美凯龙家具城 ；
北至 南外环 。
（物业构成明细见附件一）。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、 代收水、电费 ；
2、 其他特约服务等 ；
3、 / 。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下 包干制 方式：
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
物业费： 6.93 元/月·平方米。
装修垃圾清运费： 元/月·平方米
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生及垃圾清运至中转站费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9） 。
第七条 业主应于 甲方《入住通知书》中规定的入住 之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用（物业服务资金）按 年度 交纳，业主或物业使用人应在 每年1月31日前缴纳本年度的物业服务费用 履行交纳义务。
第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 一 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
1、 甲乙双方协商解决，协商不成，双方通过司法途径解决 ；
2、 / 。
第四章 物业的经营与管理
第九条 停车收费分别采取以下方式：
1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费，（具体由物价局核准）。
2、停车属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向甲方交纳或由甲方委托乙方收取停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费（具体由物价局核准）。
3、停车车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费（具体由物价局核准）。
第十条 乙方应与停车车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内的会所属 甲方 （甲方）所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
1、 按照特约服务性质双方协商执行 ；
2、 / 。
第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
1、 由物业管理公司用于弥补物业经营不足 ；
2、 / 。
第五章 物业的承接验收
第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
1、 供水系统 ；
2、 供电系统、通讯、有线电视 ；
3、 其他共用设施设备系统 。
第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
1、 以甲乙双方签字认可的交接验收记录为依据 ；
2、 / ；
3、 / 。
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
1、 原则上由甲方负责 ；
2、 经甲乙双方协商，可由甲方委托乙方实施维修，由甲方落实资金 ；
3、 / 。
第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、 各专业部门验收材料 ；
5、 物业所必须的其他资料 。
第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章 物业的使用与维护
第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条 乙方可采取规劝、 制止 、 报告 等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条 甲方应于 交房前 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积 33.3 m² 平方米，其中：办公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ； 用房 平方米，位于 。
第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十五条 专项维修资金的缴存 由甲方负责归集 。
第二十六条 专项维修资金的管理 由房管局负责管理。
第二十七条 专项维修资金的使用 经房管局批准后由乙方使用 。 第八章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按 甲乙双方约定 的标准向甲方、业主支付违约金。
第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，自应交费日起应按 每日0.3% 的标准向乙方支付违约金。
第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十四条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、 / 。

第九章 其他事项
第三十五条 委托管理期限自 本合同签订之日起至业主大会成立后并重新选定下一任物业管理公司，签订新的物业服务合同时 止；
第三十六条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 政府有关部门 代管。
第三十七条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十八条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十九条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十一条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 2 种方式处理：
1、向 / 仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。
第四十二条 本合同一式 伍 份，甲、乙双方各执 贰 份，政府主管部门备案执 壹 份。

甲方（签章） 乙方（签章） 鉴证方（签章）

法定代表人 法定代表人 经办人

年 月 日

附件1：
物业构成明细
类 型
幢 数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅

多层住宅

别 墅

商业用房

办公楼

车 库

会 所

用房

合 计

备 注

附件2：
物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井;
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室；
10、 ；
11、 。

附件3：
物业共用设施设备明细
1、绿地 3108 平方米；
2、道路 平方米；
3、化粪池 1 个；
4、污水井 15 个；
5、雨水井 16 个；
6、垃圾中转站 个；
7、水泵 9 个；
8、水箱 个；
9、电梯 5 部；
10、信报箱 个；
11、消防设施： 灭火器84 具、烟感 个、消防栓 22 个 ；
12、公共照明设施 路灯41 盏 ；
13、监控设施 ：6 个 ；
14、避雷设施 1 套 ；
15、共用天线 套 ；
16、机动车库 个 平方米；
17、露天停车场 42 个 609 平方米；
18、非机动车库 个 平方米；
19、共用设施设备用房 18.9 平方米；
20、物业管理用房 33.3 平方米；
21、 。

附件4：
天赋中心经费收支预算
1 项目说明
A. 龙河天赋中心项目位于廊坊市安次区。总建筑面积为9864平方米。
B. 绿化面积约为3108平方米；
2 测算说明
A．保洁费按60元/人.月测算
B．绿化养护费按5.0元/平方米.年测算；
C．员工相关福利费用依据国家规定按工资的17.5%计提。
D．每年的税费标准按服务处营业收入的5.6%计算。
E．管理佣金按照综合管理服务费收入的10%计提。
F．每年不可预见费按照管理成本总额的2%提取。
3 费用测算：
物业费总额：820689.25元

4 成本测算：
A. 支出总额测算
项 目
金额
（元/年）
说 明
（计算过程）
（一） 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费等
653774.40
见附表a
（二）共用部位、共用设施设备的日常维护费
0.00
见附表b
（三）电梯维护、运行费（未计入合计费用）
0.00
见附表c
（四）公共区域保洁费用（保洁工资、耗材等）
4320.00
见附表d
（五）公共绿化养护费用
15540.00
见附表e
（六）公共秩序维护费用（保安用品等）
6000.00
见附表f
（七）行政办公费用
18880.00
见附表g
（八）其它
费用
1
社区文化活动及装饰费
0.00
见附表h
2
固定资产折旧
0.00
见附表i
3
不可预见费
13970.29
以上所列项的2%
小计
13970.29

合计
712484.69

（九）营业税金及其附加
38842.66
收入*税率5.6%
（十）合理利润
69361.90
按收入的10%计算
以上项目共计
820689.25

B. 物业费测算：
附表：单项测算
（a） 人员工资、福利、保险（合计653774.40元/年）
职 位
人数
月工资
年工资
维修人员
2
3000
72000
秩序维护员
6
2800
201600
保洁人员
6
1800
129600
绿化人员
2
1800
43200
合计
16
9400
446400
福利费：446400元/年×17.5％（员工相关福利费用依据国家规定按工资的17.5%计提）＝78120元/年
保险费：129254.40元/年（按1800元社平工资，比例按廊坊市规定37.4%，16人上三险）。
(b)设施设备维修保养费（共计0元/年）
注：
1、所有材料费用由售楼处负责。
2、化粪池清掏、水质检测、电梯年检等甲方自有设施大中修、更新、改造等费用，由甲方承担。
3、本预算恒泰物业只承担人工费。
（c）电梯维护运行费 (共计7684元/年)
电梯系统
电费
N×W×12×a×365×P电
N：电梯台数
按1台计算
W：电梯单台功率
电梯单台功率按11.5千瓦计算
a：为电梯运行系数（80%）
合计40296元/年
P电：电费单价（按1.0元/度计算）
24：一天12小时
维保费
7200
600元/台/月

年检费
400元
5层为基准层400元，每增加一层增加收费50元
河北省技监局特检所收费价格
每年电梯运行维护费用合计为47896元。
注：电梯暂未使用，维护费用未计入合计金额，如今后投入使用时电梯维保相关费用、运营电费由甲方（售楼处）负责支付。
（d）清洁卫生费 (共计4320元/年)
项 目
计算过程
合计
材料费
6人*60元/人.月*12月
4320
小计

4320
（e）绿化管理费（共计15540元/年）
项目
计算过程
合计
绿化物质消耗费
3108平方米*5.0元/年.平方米（不包括工资）
15540
小计
（剪草机、扫边机修理、折旧、农药、冬季防寒设施购置费）
15540
（f）公共秩序维护费(共计6000元/年)
项目
计算过程
合计
对讲机等保安设备维护
3000元/年*1年（6名保安，6台对讲机， 每台500元）
3000
保安装备更新费
2000元/年*1年
2000
消防演习及宣传费
1000元/年*1年
1000
小计

6000
（g）行政办公费(共计18880元/年)
项目
计算过程
合计
职员制服
按1000元/人/年计算（每人4套，夏冬装各2套，每套250元，16人）
16000
水电费
办公用水用电（含宿舍）
甲方支出
办公用品费
15元/月.人*16人*12月
2880
业务招待费

0
办公设备维护费

0
小计

18880
注：水电费为现售楼处保安居住的地方。
（h）社区文化活动费(共计0元/年)
（i）固定资产折旧费(共计0元/年)

廊坊市恒泰物业服务有限公司

二0一五年一月二十日

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