房地产价格影响因素.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四章 房地产价格影响因素,第一节、房地产价格影响因素概述,第二节、房地产自身因素,第三节、人口因素,第四节、制度政策因素,第五节、经济因素,第六节、社会因素,第七节、国际因素,第八节、心理因素,第九节、其他因素,1,第一节 房地产价格影响因素概述,一、对房地产价格影响因素的总认识（掌握）,二、房地产价格影响因素的分类（熟悉）,2,第一节 房地产价格影响因素概述,1.,房地产价格影响因素的总认识各种因素引起价格变动方向不同引起价格变动的程度不同影响因素与价格变动之间的关系不同有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关,3,第一节 房地产价格影响因素概述,因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以,4,第一节 房地产价格影响因素概述,2.,房地产价格影响因素的分类第一种分类体系自身因素区位因素实物因素权益因素,5,第一节 房地产价格影响因素概述,外部因素人口因素制度政策因素经济因素社会因素国际因素心理因素其他因素,6,第一节 房地产价格影响因素概述,第二种分类体系一般因素区域因素个别因素,7,第二节 房地产自身因素（掌握）,一、区位因素,二、实物因素,三、权益因素,8,第二节 房地产自身因素（掌握）,1,区位因素,区位经济理论概述 杜能的农业区位论 经济地租理论 位置 交通 周围环境和景观 外部配套设施,9,第二节 房地产自身因素（掌握）,1.1,区位经济理论概述区位,是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和,10,第二节 房地产自身因素（掌握）,1.2,杜能的农业区位论其实质是研究在城市周围农业区位布局的原则随着与城市距离的增加依次为自由农作区，生产易腐难运的农产品 林业区 轮栽作物制，生产粮食 轮作休闲制 三区农作制 畜牧,11,第二节 房地产自身因素（掌握）,1.3,经济地租理论在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布,12,第二节 房地产自身因素（掌握）,零售业专业服务业、轻工业和批发业高密度多层住宅低密度平房住宅农业,13,第二节 房地产自身因素（掌握）,1.4,位置 方位 距离 朝向 楼层,14,第二节 房地产自身因素（掌握）,1.5,交通交通因素对价格的影响方面出入可利用交通工具道路状况交通管制情况停车方便程度和收费标准,15,第二节 房地产自身因素（掌握）,开辟新的交通线路的影响可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，使房地产升值从时间上看，开辟新线路对价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后的作用会停止从空间上看，离站点越远所受影响越小（离站点过近也有负面影响）,16,第二节 房地产自身因素（掌握）,交通管制的影响主要包括在所有时间或某段时间的禁止通行、单行道，禁止掉头、左拐弯等交通管制的房地产价格的影响，主要看这种管制的内容和房地产使用性质可正面影响也可负面影响,17,第二节 房地产自身因素（掌握）,1.6,周围环境和景观大气环境水文环境声觉环境视觉环境卫生环境人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（职业、素质）、治安状况（犯罪率）等,18,第二节 房地产自身因素（掌握）,1.7,外部配套设施外部周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高,19,第二节 房地产自身因素（掌握）,2.,实物因素土地实物因素土地面积土地形状地形地势土壤地基土地开发程度,20,第二节 房地产自身因素（掌握）,建筑物实物因素建筑规模外观建筑结构设施设备装饰装修层高和室内净高空间布局防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照维修养护情况及完损程度,21,第二节 房地产自身因素（掌握）,3.,权益因素 权利状况（权利的设立和行使的限制）使用管制 相邻关系,22,第二节 房地产自身因素（掌握）,3.1,权利状况（权利的设立和行使的限制）地役权的设立，有可能降低供役地的价值共有房地产，如共有人较多可以影响成交价格低于正常价格地下矿藏、埋藏物的归属大部分国家地下矿藏产权独立，不附属于土地 美国土地所有者同时拥有地下的一切财富,23,第二节 房地产自身因素（掌握）,3.2,使用管制主要的使用管制类型耕地转为非耕地农用地转为建设用地城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定,24,第二节 房地产自身因素（掌握）,用途对地价的影响农用地地价低，转变用途地价上涨,容积率对地价的影响容积率高地价一般高补交土地出让金时，要考虑容积率的具体规定（地上地下之分）,25,第二节 房地产自身因素（掌握）,3.3,相邻关系概念相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制,26,第三节 人口因素（熟悉）,一、人口数量,二、人口素质,三、人口结构,27,第三节 人口因素（熟悉）,1.,人口数量人口数量与房价的关系人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨人口增长的分类及衡量指标反映人口增长数量人口的自然增长 人口的机械增长反映人口增长速度的指标,人口增长率人口自然增长率人口机械增长率,28,第三节 人口因素（熟悉）,29,第三节 人口因素（熟悉）,反映人口数量的相对指标,人口密度人口密度高 该地区房地产求多于供，价格高 人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低,30,第三节 人口因素（熟悉）,2.,人口素质人口素质内涵文化教育水平生活质量文明程度影响 居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨,31,第三节 人口因素（熟悉）,3.,人口结构概念人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况类型人口年龄结构人口家庭结构,32,第三节 人口因素（熟悉）,规律 随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势,33,第四节 制度政策因素（熟悉）,一、房地产制度政策,二、税收政策,三、金融政策,四、相关特殊政策,五、相关规划和计划,34,第四节 制度政策因素（熟悉）,1.,房地产制度政策主要内容房地产所有制房地产使用制交易管理制度价格政策,35,第四节 制度政策因素（熟悉）,2.,税收政策,包括税目,作用机理,短期内的作用结果,开 发,环节税,耕地占用税,固定资产投资方向调节税,增加开发税，增加开发建设成本，推动价格上升减少开发税，会使房地产价格下降,卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升,买方市场（供大于求），成本上升只能压缩开发商的利润，价格难以上升,36,第四节 制度政策因素（熟悉）,包括税目,作用机理,短期内的作用结果,转让,环节,的税,收,土地增值税,契税,营业税,城市维护建设税,教育费附加,所得税,印花税,向卖方征收的税,税收增加会使房,地产价格上升,向买方征收的税,税收增加会抵制,需求，使价格下,降,卖方市场,增加的税收可以转移,给买方，价格上涨,买方市场,增加卖方的税收使卖,方收益减少而价格不变,增加买方的税,收，使价格下降,37,第四节 制度政策因素（熟悉）,包括税目,作用机理,短期内的,作用结果,持有环节,的税,（可同时,影响供需）,城镇土地使用税,房产税,城市房地产税,物业税,增加税收增加房地,产的使用成本，会,使需求者倾向于购,置较小面积的房,产，抑制投资和投,机需求，导致价格,下降,收益性房增增加税,收会减少房地产的,净收益,38,第四节 制度政策因素（熟悉）,3.,金融政策信贷政策严格控制或适度放松开发贷款、购房贷款上调或下调金融机构贷款基准利率提高或降低最低购房首付款比例提高或降低最高房地产抵押贷款成数延长或缩短最长购房贷款期限,39,第四节 制度政策因素（熟悉）,4.,相关特殊政策国家的发展战略设立沿海开放城市、建立经济特区开发区等,40,第四节 制度政策因素（熟悉）,5.,相关规划和计划国民经济和社会发展规划政府调控经济的依据总体规划专项规划区域规划,41,第四节 制度政策因素（熟悉）,城乡规划统筹安排空间布局总体规划控制性详细规划是政府作出项目规划许可的依据修建性详细规划对地块具体的安排和设计,42,第四节 制度政策因素（熟悉）,土地相关规划和计划直接影响供给土地利用总体规划土地利用年度计划土地供应计划,43,第五节 经济因素,一、经济发展状况（熟悉）,二、居民收入水平（掌握）,三、物价水平（熟悉）,四、利率（掌握）,五、汇率（熟悉）,44,第五节 经济因素,1.,经济发展水平衡量指标国内生产总值,GDP,是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量,45,第五节 经济因素,按支出法核算,GDP,的组成消费投资政府购买净出口,GDP,与房价的关系,GDP,增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨,46,第五节 经济因素,2.,居民收入水平衡量指标城镇居民人均可支配收入的增长农村居民人均纯收入的增长居民收入与房地产价格的关系收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升,47,第五节 经济因素,居民收入对房地产价格的影响程度,收入增加,群体,边际消费,倾向,作用机制,对房地产价格的影响,低收入者,较大,收入增加首先用,于衣食等基本,生活改善,不大,中等,收入者,较大,收入增加提高生,活水平，增加,房地产需求,促使房价上升,高收入者,较小,用于储蓄或投资,用于储蓄和其它投入，,则对房价影响不大,用于房地产投资或投,机，提高房价,48,第五节 经济因素,3.,物价水平,主要指标居民消费价格指数（,CPI,）生产资料价格指数（,PPI,）,关系房地产价格变动没有纳入两指数内核算，而是被列入固定资产投资，因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响,49,第五节 经济因素,作用机制一般物价与房地产价格等比例变动，原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨由于建筑材料、人工等房地产投入要素的增涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率这就是房地产的保值功能,50,第五节 经济因素,房价与地价的关系理论成本决定论地价决定房价需求带动论房价决定地价相互影响论中庸之道,两者实际关系（取决于市场环境）在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的情况下，竞争的存在以及预期政府减少土地供应将造成地价上涨或形成垄断的高地价，推动房价上涨,51,第五节 经济因素,4.,利率利率升降对房地产价格的影响从开发角度，开发贷利率上升会增加项目融资成本，使总成本上升，使价格上升从需求角度，消费贷利率上升会增加购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降,52,第五节 经济因素,从收益法原理角度，利率提高会使折现率提高，使房地产价格下降,V=A/i,总体看，房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格下降,53,第五节 经济因素,5.,汇率汇率是一种货币折算为另一种货币的比率在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致价格上涨,54,第六节 社会因素,一、政冶安定状况（了解）,二、社会冶安状况（了解）,三、城市化（熟悉）,四、房地产投机（了解）,55,第六节 社会因素,1.,社会因素,-,城市化概念是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程内涵（,4,方面）农业劳动力向非农产业转移分散的农村人口向城镇地域空间集聚城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新城市文明与城市生活方式传播和扩散,56,第六节 社会因素,衡量指标城市化率指一个区域内城镇人口占总人口的百分比城市化率越大，表明城市化水平越高,城市化与房地产价格的关系城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨,57,第六节 社会因素,2.,社会因素房地产投机概念房地产投机是指不是为了使用或出租而为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。建立在对未来房地产价格预期的基础上房地产投机对房地产的影响推波助澜,58,第六节 社会因素,在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨,在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌波动市场,当投机者判断失误或被极端情绪控制时，可能造成价格的剧烈波动平抑稳定,当房地产需求较小时，投机者购入房产，扩大需求（抄底）,当房地产高价时，投机者抛售获利，增加供给,59,第七节 国际因素（了解）,一、世界经济状况,二、国际竞争状况,三、政治对立状况,四、军事冲突状况,60,第七节 国际因素（了解）,世界经济状况世界经济发展良好，有利于房地产价格上涨,国际竞争状况主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争低地价政策可以使房地产价格下降，但吸引资金的注入，会增加需求，从而导致价格上涨,61,第七节 国际因素（了解）,政治对立状况国与国的政治对立，可能会出现经济封锁、冻结贷款等情况，会导致房地产价格下跌,军事冲突状况战争使房地产价格下降。,（盛世置产业，乱世藏黄金）,62,第八节 心理因素（了解）,心理因素的五个方面购买或出售时的心态个人的欣赏趣味时尚风气、跟风或从众心理接近名家住宅的心理讲究风水或吉祥号码,63,第八节 心理因素（了解）,心理影响情况房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格发生偶然的资金调度困难或债务为了快速脱身，会低价出售房地产风水的影响对特殊数字的偏好或回避,64,第九节 其他因素（了解）,一、行政隶属变更,二、重要政治人物的健康状况等,65,