房地产开发企业各环节税种分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,房地产开发,企业,各环节税种分析,2,主要内容,第一部分 房地产开发企业各环节税种简介,第二部分 地税营改增相关政策简介,3,契税,耕地占用税,印花税,印花税；,（,设计合同）,印花税；,（,建安合同）,印花税；,（,借款合同）,营业税；,（,销售不动产）,土地增值税；,（,预征）,企业所得税；,（,预征）,印花税；,（,商品房销售合同）,土地增值税；,（,清算）,拿,地阶段,建设,施工阶段,房产,销售,阶段,竣工交房环节,房产持有环节,房产税,城镇土地使用税,新建商品房不同环节,涉及,的,税种,4,车船税：由,保险机构代征。,价格,提交基金：根据,枣庄市价格调节基金征收使用管理办法,，,2007,年,10,月,1,日,起开始按照房地产,开发按销售收入的,1%,征收。,2016,年,1,月,27,日国务院常务会议决定，为持续清理和规范涉企收费，减轻企业负担，决定清理规范一批政府性基金收费项目。财政部下发,关于取消、停征和整合部分政府性基金项目等有关问题的通知,（财税,201611,号）从,2016,年,2,月,1,日起，停征价格调节基金。该基金停止通过向社会征收方式筹集，所需资金由各地根据实际情况，通过地方同级预算统筹安排，保障调控价格、稳定市场工作正常开展。,5,拿地阶段,6,拿,地阶段,契税,税项,征税范围,减免和优惠,计税依据,税率,计算方法,契税,1,、,国有土地使用权出让；,有下列情形之一的，减征或者免征契税：,（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；,（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；,（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；,（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免。,1.,国有土地使用权出让、土地使用权的出售、房屋买卖，为成交价格,；,3,5,应纳税额,=,计税依据,税率,2,、,土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；,2.,土地使用权的赠与、房屋的赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；,3,、,房屋买卖；（含抵债、股权投资、翻建）,3.,土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。,4,、,房屋赠与；,5,、房屋交换；,4.,出让土地使用权，以承受人支付的全部经济利益作为计税价格。对,“,招拍挂,”,承受的，按土地成交总价款计征，不得扣除其中的土地前期开发成本。,6,、承受国有土地使用权支付的土地出让金,。,7,自,2013,年,4,月,1,日,起，我,省契税暂执行,3%,的税率,。,自,2014,年,7,月,1,日起,，枣庄等,12,市的国有土地使用权出让契税适用税率由,3%,调整为,4%,，土地使用权转让以及房屋买卖、赠与、交换等其他转移土地、房屋权属行为契税适用税率仍执行,3%,。,8,税项,征税范围,减免和优惠,计税依据,税率,计算方法,耕地占用税,用于建房或从事其他非农业建设征,(,占,),用的国家和集体所有的耕地,(,占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地,),。,1.,部队军事设施用地；（免）,2.,铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；（减按,2,元每平方米）,3.,学校、幼儿园、敬老院、医院用地（免）,4.,农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税,1.,以县为单位（,a,以下同），人均耕地在,1,亩以下（含,1,亩）的地区，每平方米为,10,元至,50,元；,2.,人均耕地在,1,亩至,2,亩（含,2,亩）的地区，每平方米为,8,元至,40,元；,3.,人均耕地在,2,亩至,3,亩（含三亩）的地区，每平方米为,6,元至,30,元；,4.,人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为,5,元至,25,元。,经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的。农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收,滕州市耕地占用税每平米,30,元,以实际占用耕地面积为计税依据，定额征收,应纳税额,=,实际占用耕地面积（平方米）,适用定额税率,拿地阶段,耕地占用税,9,纳税,义务人：占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人,。,计,税依据：,中华人民共和国耕地占用税暂行条例,（国务院令第,511,号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,。,10,适用,税额：枣庄市中区、薛城区、滕州市每平方米,30,元；山亭区每平方米,24,元；峄城区、台儿庄区每平方米,22,元。,占用基本农田建房或者从事非农业建设的，适用税额应当在附件,2,规定的当地适用税额的基础上提高,50,%.,纳税,义务时间：经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。,11,税项,征税范围,减免和优惠,计税依据,税率,计算方法,印花税,1.,各种合同,1.,已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本,2.,财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据；,3.,国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；,4.,无息、贴息的贷款合同；,购销、技术和建安（,0.3,）,商品房销售合同、土地使用权出让（转让）合同，按所记载金额的,0.5,贴花,应纳数额,=,应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）,适用税率,应纳税额,=,应纳税凭证的件数,适用税额标准,租赁、仓储与保险（,1,）,2.,产权转移书据,借款合同（,0.05,）,3.,营业帐簿,其它合同、资金账（,0.5,）,4.,权利许可证照,证照与账簿（,5,元,/,件）,“,拿地,+,建设施工,”,阶段,印花税,12,1,、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税,房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。根据,财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知,（财税,2006162,号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。按所载金额万分之五贴花。,2,、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税,开发商,在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。,13,这些合同不需要缴纳印花税,我国,现行印花税税收政策规定了对,13,个列举税目征收印花税，其中合同性质的税目有,11,个。对未列入印花税列举范围的不征税,。常见,的不需要缴纳印花税,的合同：,1.,既有订单又有购销合同的，订单不贴花。经济业务中既有订单，又有购销合同情况下，只需就购销合同贴花，对订单无需贴花。,2.,非金融机构之间签订的借款合同。纳税人和非金融性质的企业或个人签订的借款合同不需要缴纳印花税。如企业向股东借款是企业进行融资的一种方式，和股东所签订的借款合同，如果双方都不属于金融机构，则无需印花。,3.,承包经营合同。承包经营合同在印花税税目中并没有列举，不属于印花税应税凭证。企业和政府、上级主管部门签订的承包经营合同，以及企业内部实行的承包、租赁合同，不属于财产租赁合同，无需印花。,14,4,.,继续使用已到期合同无需印花。企业所签订的已贴花合同到期，但因合同所载权利义务关系尚未履行完毕，需继续执行合同所载内容，即继续使用已到期合同，只要该合同所载内容和金额没有增加，无须再重新贴花。,5.,委托代理合同。代理单位和委托方签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，无需贴花。,6.,货运代理企业和委托方签订的合同和开出的货物运输代理业专用发票。在货运代理业务中，委托方和货运代理企业签订的委托代理合同，以及货运代理企业开给委托方的货物运输代理业专用发票，不属于印花税应税凭证，无需贴花。,7.,承运快件行李、包裹开具的托运单据。对于托运快件行李、包裹业务，开具的托运单据暂免贴花。,8.,电网与用户之间签订的供用电合同。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。,15,税项,征税范围,减免和优惠,计税依据,税率,征管部门,城镇土地使用税,1.,内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。,2.,在征税范围内单独建造地下建筑用地，按应征税款的,50%,征收城镇土地使用税。,1,、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。,2,、市政街闭道、广场、绿化地带等公共用地,实际占用的土地面积,1,、大城市每平方米,1.5-30,元,;,2,、中等城市每平方米,1.2-24,元,;,3,、小城市每平方米,0.9-18,元,;,4,、县城、建制镇、工矿区,0.6-12,元。,应纳税额,=,实际占用的土地面积,适用税额,持有,阶段,城镇土地使用税,16,纳税,义务,人,：,中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例,（国务院令第,17,号）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。,因此,，房地产企业取得的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，自然成为城镇土地使用税纳税人。不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。,征税范围,：,房地产,企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。,计,税,依据,：,土地,使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。,17,纳税义务,时间：,1.,根据,城镇土地使用税暂行条例,第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满,1,年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。,2.,国家,税务总局,关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告,（国家税务总局公告,2014,年第,74,号）：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照,财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知,（财税,2006186,号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,18,根据,财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知,（财税,2006186,号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用,税。,国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知,（国税发,200389,号,）购置,新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税,。,19,开发廉租住房、经济适用住房可减免,财政部、国家税务,总局规定,，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。,20,枣庄市,人民政府,关于,调整城镇土地使用税税额标准的通知,枣,政字,201452,号,一,、征税范围,各区的征税范围为各区行政区域；滕州市的征税范围为滕州市城市规划区内，建制镇人民政府所在地和经省政府批准的工矿区。,二、税额标准,滕州,市城市规划区内土地为一级,，每,平方米年税额由,6,元调整为,10,元,；建制镇、,工矿区每,平方米年税额,由,3,元调整为,5,元,。,三、执行时间,调整后的城镇土地使用税税额标准，自,2014,年,7,月,1,日起执行。,21,山东省,人民政府,鲁,政字（,2016,）,236,号,：,为减轻企业税负负担，阶段性调整部分土地城镇土地使用税税额标准，滕州,市一级土地，每平方米年税额为,9,，建制镇工矿区不变。,2016,年,11,月,1,日至,2018,年,12,月,31,日施行。,22,设计,、施工阶段,23,印花税,房地产,开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。,甲,供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；,建筑,安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；,建设,工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；,银行,及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；,财产,保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。,24,对外支付劳务代扣代,缴,营业税,企业,所得税,委托代征,25,城镇,土地使用税,房地产开发企业设计、施工阶段的城镇土地使用税同取得土地阶段。,房产,税,财政部、税务,总局规定,：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。,”“,纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”,26,预售,阶段,27,税项,征税范围,减免和优惠,计税依据,税率,计算方法,营业税,销售不动产,1.,对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。,2.,以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共担风险的，免征营业税。在投资后转让其股权的也不征收。,全部价款和价款之外取得的一切费用,，如手续费、服务费、基金等等。,房地产开发公司销售商品时，要代当地政府及其职能部门收取一些资金，房地产开发公司在财务处理上不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的。根据营业税暂行条例中关于营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用的规定，对此类费用，不论其财务上如何核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。,对房地产主管部门或其指定机构、公积管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。,5%,营业税应纳税额,=,计税营业额,适用税率,1.,代收代付费用,2.,以房换地的营业额,3.,以不动产抵顶贷款的营业额,4.,以,“,还本,”,方式销售建筑物的营业额,5.,无偿赠与不动产的营业额,6.,自建后销售。,销售,阶段,营业税,28,营业税纳税,义务发生,时间,纳税,义务发生时间的一般规定,营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。,取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天,;,未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。,29,营业税纳税义务发生时间,纳税,义务发生时间的特殊规定,1.,纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,2.,纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,3,.,纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。,4.,纳税人自己新建,(,以下简称自建,),建筑物后销售的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。,5.,营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。,30,税项,征税范围,减免和优惠,计税依据,税率,计算方法,土地增值税,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人,房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额,20%,的，可以免征土地增值税。,增值额未,超过扣,除项目金额,50%,的部分,(30%),速算扣除额,0%,枣庄市预征率：,2,、,3,。,应纳税额,=,增值额,适用税率扣除项目金额,速算扣除系数。,增值额超过扣除项目金额,50%,、未超过扣除项目金额,100%,的部分,(40%),速算扣除额,5%,增值额超过扣除项目金额,100%,、未超过扣除项目金额,200%,的部分,(50%),速算扣除额,15%,增值额超过扣除项目金额,200%,的部分,(60%),速算扣除额,25%,销售,阶段,土地增值税,31,枣地税发,201152,号,一,、对开发建设并销售经济适用住房、廉租（公租）住房、棚户区改造安置房等保障性住房，暂不预征土地增值税；,二、对开发建设并销售普通住房，土地增值税预征率维持,2%,；,三、对开发建设并销售非普通住房（含别墅）、非住房（包括商业用房、写字楼等），土地增值税预征率调为,3%,；,四、普通住房按省政府确定的标准执行。房地产企业开发建设不同类型的房地产要按规定分别核算，依不同的预征率分别预缴土地增值税；未分别核算的，从高适用预征率；,五、本规定从,2011,年,8,月,1,日起执行。,32,税项,征税范围,减免和优惠,计税依据,税率,计算方法,企业所得税,居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得，非居民企业的境内所得。,1,、直接农产免，减半征收（使用农业生产）,2,、定期减免（,2,免,3,减半，使用高新微企；,3,免,3,减半，使用国家扶持的节能环保企业）,3,、低税率（,20%,，,15%,，,10%,）,4,、加计扣除（,50%,、,100%,）,5,、投资抵税（,70%,、,10%,）,6,、减计收入（,90%,、特殊的利息、保费收入等）,7,、加速折旧（缩短折旧年限）,企业的应纳税所得额,应纳税所得额,=,收入总额,-,准予扣除项目金额,25%,企业应纳所得税额,=,当期应纳税所得额*适用税率,销售,阶段,企业所得税,33,行次,项,目,本期金额,累计金额,1,一、按照实际利润额预缴,2,营业收入,3,营业成本,4,利润总额,5,加,:,特定业务计算的应纳税所得额,6,减,:,不征税收入和税基减免应纳税所得额（请填附表,1,）,7,固定资产加速折旧（扣除）调减额（请填附表,2,）,8,弥补以前年度亏损,9,实际利润额（,4,行,+5,行,-6,行,-7,行,-8,行）,10,税率,(25%),11,应纳所得税额（,9,行,10,行）,12,减,:,减免所得税额（请填附表,3,）,13,实际已预缴所得税额,14,特定业务预缴（征）所得税额,15,应补（退）所得税额（,11,行,-12,行,-13,行,-14,行）,16,减：以前年度多缴在本期抵缴所得税额,17,本月（季）实际应补（退）所得税额,18,二、按照上一纳税年度应纳税所得额平均额预缴,19,上一纳税年度应纳税所得额,20,本月（季）应纳税所得额（,19,行,1/4,或,1/12,）,21,税率,(25%),22,本月（季）应纳所得税额（,20,行,21,行）,23,减：减免所得税额,(,请填附表,3,）,24,本月（季）实际应纳所得税额（,22,行,-23,行）,25,三、按照税务机关确定的其他方法预缴,26,本月（季）税务机关确定的预缴所得税额,27,总分机构纳税人,28,总机构,总机构分摊所得税额,(15,行或,24,行或,26,行,总机构分摊预缴比例,),29,财政集中分配所得税额,30,分支机构分摊所得税额,(15,行或,24,行或,26,行,分支机构分摊比例,),31,其中：总机构独立生产经营部门应分摊所得税额,32,分支,机构,分配比例,33,分配所得税额,是否属于小型微利企业：,是,否,谨声明：此纳税申报表是根据,中华人民共和国企业所得税法,、,中华人民共和国企业所得税法实施条例,和国家有关税收规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。,法定代表人（签字）：,年,月,日,纳税人公章：,会计主管：,填表日期：,年,月,日,代理申报中介机构公章：,经办人：,经办人执业证件号码：,代理申报日期：,年,月,日,主管税务机关受理专用章：,受理人：,受理日期：,年,月,日,中华人民共和国企业所得税月,(,季,),度预缴纳税申报表,(A,类，,2015,年版,),税款所属期间：年 月 日 至 年 月,纳税人识别号：,纳税人名称,:,金额单位,:,人民币元（列至角分）,34,企业所得税（未完工开发产品）,企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季,(,或月,),计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：,（,1,）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于,15%,。,（,2,）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于,10%,。,（,3,）开发项目位于其他地区的，不得低于,5%,。,（,4,）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于,3%,。,35,枣庄市地税局关于明确调整从事房地产开发经营业务的企业销售未完工开发产品计税毛利率的通知（枣地税函,201438,号）,经与市国税局协商，从,2014,年,1,月,1,日起，我市从事房地产开发经营业务的企业销售未完工开发产品的计税毛利率调整如下：,一、开发项目除经济适用房、限价房和危改房外，计税毛利率为,15%,。不得低于,15%,。,二、属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为,3%,36,税项,征税范围,减免和优惠,计税依据,税率,计算方法,城市维护建设税,所有缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人,1,、海关对进口产品代征的流转税，免征城建税；,2,、对中外合资企业和外资企业暂不征收城建税。,纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额,纳税人所在地在市区的，税率为,7%,应纳税额,=,（增值税,+,消费税,+,营业税）*适用税率,纳税人所在地在县城、镇的税率为,5%,纳税人所在地不在市区、县城、县属镇的，税率为,1%,销售,阶段,城市维护建设税,37,印花税,在,预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。,城镇,土地使用税,房地产开发企业预售阶段城镇土地使用税税务处理同拿地阶段。,房产,税,房地产开发企业预售阶段房产税税务,处理同施工,阶段阶段,。售楼处。,38,税项,征税范围,减免和优惠,计税依据,税率,征管部门,房产税,城镇的经营性房屋,1,、个人所有非营业用的房产免征房产税,2,、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税,3,、从,2001,年,1,月,1,日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税；,从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去,10%-30%,后的余值；,年税率为,1.2%,以房产原值为计税依据的,应纳税额,=,房产原值,（,1-10%,或,30%,）,税率（,1.2%,）,从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。,年税率为,12%,以房产租金收入为计税依据的,应纳税额,=,房产租金收入,税率,(12%),持有,阶段,房产税,39,个人所得税,工资,薪金所得,，,7,级超额,累进税率,利息,、股息、红利,所得,20%,40,竣工销售阶段,41,企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。,42,企业所得税（完工开发产品,）,国家税务总局关于印发,房地产开发经营业务企业,所得税处理,办法,的通知,（国税发,200931,号）,43,详解,企业所得税扣除项目,1,、利息,支出的,扣除,向金融机构借款利息据实扣除，向非金融机构借款，不高于金融机构同类贷款的利息予以扣除,2,、计,税工资的扣除,企业合理的工资、薪金予以据实,扣除,3,、在,职工,福利费,（工资薪金总额,14%,）、,工会,经费,（工资薪金总额,2%,）,和,职工教育,经费,（工资薪金总额,2.5%,，超出部分准予在以后纳税年度结转扣除,）,4,、广告费,和业务,宣传费,（销售收入,的,15%,，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度,结转）,5,、捐赠,的,扣除,（会计利润,12%,以内）,6,、业务,招待费的,扣除,（实际发生额的,60%,，最高不得超过销售收入的,5,）,44,土地增值税（清算）,45,详解,土地增值税扣除项目,（,1,）取得土地使用权所支付的,金额,包括,纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。,（,2,）开发土地和新建房及配套设施的成本,(,以下简称房地产开发成本,),包括,土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用,。,（,3,）开发土地和新建房及配套设施的,费用（销售,费用、管理费用、财务,费用）,三,项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的,10%,以内计算扣除,。,（,4,）,与转让房地产有关的,税金,包括在,转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税,。,（,5,）加,计,扣除,对,从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计,20%,的扣除,。,46,土地使用税纳税的截止时间,财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知,（财税,2008152,号）规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。,”,参考,：,该,规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始,缴纳：,（,1,）例某,纳税人将房屋或土地使用权转让,给,其他,企业,，房屋被,拆除等。实物发生变化,（,2,）权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税,2006186,号文件规定了合同签订日是判定开始缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即,产权证,、,土地使用证,或“合同”、“协议”这些履行,了。权利,发生,变化。,47,印花税,根据,中华人民共和国印花税暂行条例,及其实施细则的规定，在竣工销售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。,48,房产税,根据,财税地,19868,号规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税,。,49,房产税计税原值的,确认,财政部,、国家税务,总局,关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知,(,财税,2010121,号,),的规定，“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等,。”,“,宗地容积率,(,注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率,),低于,0.5,的，按房产建筑面积的,2,倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,”,租赁。,50,营改增相关政策,51,营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：,一,、计征契税的成交价格不含增值税。,二,、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。,三,、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,。,四,、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含,增值税。个人,出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，,52,营改增后，地税发票过渡及使用须知,自,2016,年,5,月,1,日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至,2016,年,6,月,30,日，享受免征增值税政策的纳税人（如医院、博物馆等）使用的印有本单位名称的地税发票，最迟可使用至,8,月,31,日。,纳税人,在地税机关已申报营业税未开具发票，,2016,年,5,月,1,日以后需要补开发票的，可于,2016,年,12,月,31,日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）,。,2016,年,4,月,30,日前，纳税人已经开具的地税发票，需要开具红字发票冲回的，应当持主管地税机关证明开具（代开）红字国税机关监制的发票；冲回后需要重新开具的，应当开具（代开）国税机关监制的发票；涉及营业税税款退库的，由主管地税机关办理。,53,国家税务,总局关于,规范国税机关代开发票环节征收地方税费工作的通知,税总发,2016127,号,对规范国税机关为纳税人代开发票环节征收地方税费工作，提出如下要求：,一、基本原则,代,开发票应当缴纳税款的，税务机关应严格执行先征收税款、再代开发票的有关规定。,二、征收方式,地税机关直接征收。对已实现国税、地税办税服务厅互设窗口，或者国税与地税共建办税服务厅、共驻政务服务中心等合作办税模式的地区，地税机关应在办税服务厅设置专职岗位，负责征收国税机关代开发票环节涉及的地方税费。,委托国税机关代征。对暂未实现上述国税、地税合作办税模式的地区，地税机关应委托国税机关在代开发票环节代征地方税费,。,54,三、代,征范围,委托国税机关代征的，国税机关应当在代开发票环节征收增值税，并同时按规定代征城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税（有扣缴义务人的除外）以及跨地区经营建筑企业项目部的企业所得税。,有条件的地区，经省国税机关、地税机关协商，国税机关在代开发票环节可为地税机关代征资源税、印花税及其他非税收入，代征范围需及时向社会公告。,55,营改增后涉及地税系统办理业务的相关规定,2016,年,5,月,1,日起，全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税后，根据,营业税改征增值税试点有关事项的规定,，对试点前,(4,月,30,日前,),发生的应税行为还有涉及地税系统办理的相关规定：,一是试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。,二是试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。,三是试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。,56,营改增,后地税系统代征增值税的相关政策,2016,年,5,月,1,日，全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税后，根据,营业税改征增值税试点实施办法,第五十一条规定：营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产,(,俗称二手房,),和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。,