地产置业顾问物业管理知识培训试题.doc

**地产置业顾问物业管理知识培训试题

一、 单选题（每题2分，满分50分）
1.物业管理是指物管企业受（ ）的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务。
A 物业所有人 B 建设单位 C 房地产行政管理部门 D 上级领导
2．物业服务企业与业主之间是（ ）关系
A．雇佣关系 B 管理与被管理 C 经济关系 D 平等的民事合同关系
3．物业服务企业依据（ ）从事物业服务，并给业主建立合法的委托关系
A 物业服务合同 B 有关政策法规 C 开发商指派 D 业主需求
4．按照有关规定，建设单位应通过（ ）方式选聘具有相应资质的物业公司，从事前期物业服务
A 指定属下物业公司 B 公开招投标 C 推荐优秀物业公司 D 内部协商选定
5．前期物业服务合同是指（ ）之前的物业管理活动
A 房屋竣工交付之前 B 交房后1-2年内 C 开发商在销售时间段 D 业主大会选聘物业公司之前
6．临时管理规约是由（ ）制订
A 物业公司 B 销售中心 C 建设单位 D 上级主管部门
7．临时管理规约是对（ ）方面，由业主做出约定，并承诺遵守
A 物业公司责任、权利及义务 B 小区共同利益 C 物业收费标准 D 业主权利方面
8．临时管理规约由业主在（ ）时，做出约定和承诺
A 签署买卖合同 B 接房时 C 入住时 D 办理产权时
9．临时管理规约之所以称为“临时”，是指（ ）前的约定
A 在接房之前 B 在销售阶段 C 在业主大会选聘物业公司之前 D 入住前
10．临时管理规约内容，效力于全体业主，生效时间（ ）
A 建设单位制订后 B 每个业主签字承诺后 C 首位买受人承诺签字后 D 房屋销售完毕后
11．建设单位在办理预售许可证之前，应当选聘物业公司，并签署前期物业服务合同，该合同甲方是（）
A 买受人 B 物业公司 C 建设单位
12．对物业收费标准，如业主有异议，并质疑我们收费依据及政策规定时，我们将以（ ）为依据向客户做出解释
A 物价局批文 B 房产管理局批文 C 成都市物业管理条例 D 前期物业服务合同有关物业标准
13． 确定住宅物业收费标准依据是（ ）
A 报物价局审批 B 按成都市住宅物业收费等级标准 C 物业公司定价 D 房产管理部门审批
14．以下哪些类型物业收费实行政府指导价
A 写字楼 B 别墅 C 商场 D 住宅
15．住宅物业管理收费标准构成不含以下（ ）
A 人员工资福利 B 公共设备设施运行、维修、养护费用 C 业主人身财产保管、保险费用 D 公共绿化养护费用
16．高层电梯住宅业主应交纳的维修资金：为成本价1100元X房屋建筑面积X（ ）%
A 2.5 B 3.5 C 2.0 D 3.0
17.维修资金使用有严格的制度和范围,用于公共部位、公共设备设施在（ ）后，大修、中修、改造及更新方面的使用
A 保修期满后 B 业主接房3年后 C 出现质量问题后 D 业主委员会提出需求
18．房屋五金件保修年限为（ ）
A 5年 B 3年 C 2年 D 1年
19．按成都市物业管理条例规定，建设单位应交纳房屋保修金，其标准为项目建筑安装造价的（ ）%
A 3 B 2 C 1 D 4
20．建筑区划内的最高权利机构是（ ）
A 物业公司 B 建设单位 C 业主委员会 D 业主大会
21． 业主委员会可以决定以下（ ）事项
A 选聘物业公司 B 使用维修资金 C 制订和修改业主规约 D 提议召开业主委员会
22．地下车位属于建设单位所有，但不应（ ）
A 优先满足业主使用 B 如有空余，可以出租给非业主使用 C 出售给非业主 D 出售给业主
23．物权法规定，业主不得擅自改变房屋使用性质，如需改变，合法途径应为（ ）
A 针得物业公司同意 B 业主委员会同意 C 政府有关部门同意 D 有利益关系的业主同意后，再报有关政府部门批准
24．业主装修房屋，欲改变房屋结构，应报（ ）
A 物业公司同意 B 房产管理局 C建设单位 D 建委
25．如业主在购买房屋时，拒签临时管理规约，这时应（ ）
A 放弃此宗交易 B 退一步，先将房屋卖了再说 C 接房时再补签 D 按客户意见，修改条款
二．判断题（每题2分，共20分）
1．物业服务收费标准需要物价局批准（ ）
2．前期物业服务合同签署的当事人是业主和物业公司（ ）
3．商品房买卖合同可以不包含前期物业服务合同和业主临时规约（ ）
4．业主专有部位内的楼板和梁属于业主所有，不属于共用部位（ ）
5．物管用房属于全体业主所有，给与物业公司无偿使用（ ）
6．业主室内维修，人工费用应包含在物业管理费用内（ ）
7．物业公司不对业主人身及财产提供保管及保险义务，除非特别约定的除外（ ）
8．业主专有部位卫生间漏水保修期限为5年（ ）
9．前期物业服务合同是开发商和物业公司签订的，业主没有单独签字，故对业主没有约束力（ ）
10．物业收费以业主正式入住开始计算（ ）
三．情景题（10分）
一客户来看房，对房屋套型、区域环境、价格、配套等都比较满意，但对物业管理服务提出质疑，觉得物管费有点高。客户有些犹豫，影响了客户下单，做为置业顾问，怎样说服客户，打消他的顾虑，解决这个问题以促使他下单。
四．简答题
1．物业管理服务应当包含哪些内容（10分）

2．开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含哪些内容（10分）

标准答案
一． 选择题
1
A
11
C
2
D
12
D
3
A
13
B
4
B
14
D
5
D
15
C
6
C
16
A
7
B
17
A
8
A
18
C
9
C
19
B
10
C
20
D
二
1
╳
2
╳
3
╳
4
╳
5
√
6
╳
7
√
8
√
9
╳
10
╳

三
对于您的想法我可以理解，毕竟物业管理消费是一辈子的事情，换到我也想管理费用能否再低些，但服务又要更好些。
但你花这样一笔钱买房子，也想的是以后住在这里面觉得更加舒适、安全、小区环境越来越漂亮，自己感觉到有优越感，并使房屋能增值，要达到这些方面都需要非常优质的和负责任的物业管理服务。你想买房子不光是买这个没有生命的建筑，更买的是几十年舒心的服务。
我们这个楼盘是超高层、高档住宅，都是象你这样有尊贵身份的人士才享受得起。我们提供的服务也相应是最尊贵、最有品质的服务，如我们提供的“金钥匙服务”，可以说达到了五星级的标准，（可以列举我们“金钥匙服务”的人本化项目），但这些都要物业公司很大的成本支出才能持久维系这样的精致服务体系。相应地物业管理成本也较高。
我们比较了一下，象XX与我们差不多的楼盘，他们物管费用是XX ，比我们还高呢。
另外，这个物业公司是国嘉物业，人家还是成都十大金牌物管，业主对他们的满意率都非常高。我想你付出这样的管理费，一定会享受到超值的服务。再说，我们也可以将管理费定在1块钱，但业主就只有享受1块钱的服务，你想想，那与我们这样高档的住宅和你这样的身份相适应吗。
四．
1．
ü 物业共用部位的维修、养护和管理；
ü 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
ü 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
ü 公共绿化的养护和管理；
ü 车辆停放管理；
ü 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
ü 装饰装修管理服务；
ü 物业档案资料管理。
2．
l （一）前期物业服务合同；
l （二）临时管理规约；
l （三）建设项目规划总平面布局图；
l （四）建筑区划划分意见书；
l （五）物业共有部分清册；
l （六）房屋使用说明书。