不动产投资分析课件全套教学教程(1).pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,不动产投资分析,第一章 不动产投资概论,1.1,不动产与不动产业,1.2,不动产投资与投资方式,1.3,不动产投资分析的研究内容和框架,1.1,不动产与不动产业,1.1.1,不动产的概念与特征,1.,不动产的概念,是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。,从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物。,从经济属性的角度来考察不动产时，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。,2.,不动产的特征,（,1,）地理位置的固定性,（,2,）商品本身的惟一性,（,3,）使用寿命的长期性,（,4,）使用功能的多样性,（,5,）投资消费的双重性,（,6,）房地产价值的相关性,（,7,）房地产投资的大量性,（,8,）房地产的合并及可分性,1.1.2,不动产业及其特点,1.,不动产业的涵义,不动产业是以不动产商品作为经营对象，从事不动产开发、经营、管理和服务的产业。,不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密切。,2.,不动产业的特点,（,1,）房产、地产交易的不可分割性,（,2,）不动产投资的高度关联性,（,3,）投资数额大，回收期长，风险高,（,4,）易受政策法规的限制和影响,（,5,）开发经营业务的复杂性,1.2,不动产投资与投资方式,1.2.1,不动产投资的概念,1.,投资的一般含义,投资是一定经济主体为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为资本。,投资必须具备五个基本要素：投资主体、投资目的、投资资金、投资客体、投资方式。,（,1,）投资主体,投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险的法人和自然人。,（,2,）投资目的,投资目的也就是投资的动机。,一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不尽相同。,（,3,）投资资金,投资资金有两种来源：一是投资者自己的收入；二是通过各种途径来借钱。,（,4,）投资客体,投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固定资本和流动资本，也可以是购买有价证券及其他对象。,（,5,）投资方式,投资方式指资金运用的形式与方法。投资可以运用多种方式，主要包括直接投资和间接投资、产业投资与证券投资等。,2.,不动产投资及其特征,不动产投资是指投资者为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为不动产的经济行为。,不动产投资具有其自身的特点。,（,1,）不动产投资的巨额性,（,2,）不动产投资建设与回收的长期性,（,3,）不动产投资的高度风险性,（,4,）不动产投资具有较强的盈利性与保值增值性,（,5,）不动产投资具有较强的金融依赖性,（,6,）不动产投资具有较强专业性,1.2.2,不动产投资方式,按照投资主体，可以分为国家投资、企业投资和个人投资；按照投资方式，分为直接投资和间接投资；按照投资的用途，可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。,1,直接投资,不动产直接投资是指投资者直接参与不动产开发或购买不动产的过程并参与有关的经营活动，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种方式。,（,1,）不动产开发投资,不动产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得不动产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。,按照投资对象,按照投资对象，不动产开发投资可分为地产开发投资和房产开发投资。,地产开发投资是以土地开发为主，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益的不动产开发与经营活动。,房产开发投资又包括住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。,商业房地产投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，投资回报较高，通常是不动产投资的热点。,按照投资收益实现方式,按照投资收益方式，不动产开发投资可分为不动产出售、不动产出租（租赁）、不动产自营和混合型经营等形式。,不动产出售是不动产所有权（目前，对土地仅为使用权）的一次性出售，这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；,不动产出租仅是不动产使用权的转让，它以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；,不动产自营是指以开发完成后自行经营的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；,不动产混合型经营是指以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。,（,2,）不动产置业投资,房地产置业投资是指投资者购买开发商新建成的增量房地产或者在市场上购买存量房地产，以满足自身生产经营的需要，或者转售给其他置业投资者以获得转售收益，以及租赁给他人以获得租赁收益的行为。,这类投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是投资者将购入的物业出租给最终的使用者，以获取较为稳定的经常性收入。,2.,间接投资,不动产间接投资主要是指将资金投入与不动产相关的金融市场的行为。不动产的间接投资者不需直接参与有关不动产投资的管理活动。,其具体投资方式包括发放不动产抵押贷款，购买不动产开发投资企业的债券、股票，购买不动产投资信托基金和不动产抵押贷款证券等。,不动产开发企业,间接投资者,金融市场,不动产直接投资,证 券,证 券,资金,资金,资金,利润,股息、红利、债息,图,1-1,不动产间接投资向直接投资的转化过程,1.3,不动产投资分析的研究内容和框架,1.3.1,不动产投资的运动过程,所谓不动产投资运动过程，是指投资者将筹措的资金从货币状态转化为不同类型的不动产，形成资本，又回到货币状态的不断循环的过程。动态地看，无论是直接投资，还是间接投资，无论是不动产开发投资，还是置业投资，都是一个周而复始的运动过程。,1.,资金筹集,2.,投资分配,3.,投资实施,4.,投资回收与增殖,进行自我积累,投资收益,货币资金,在建,不动产,货币资金,获得目标不动产,金融资产,投资者,债权人,补偿生产消耗,不动产开发,投资,置业投资,间接投资,投入,退出,投资回收与增值,投资分配,投资实施,资金筹集,自营、出租、转售,出售、出租,建成,不动产,图,1-2,不动产投资运动过程,1.3.2,不动产投资开发程序,一般而言，不动产投资开发可分为三个阶段：计划阶段、开发阶段、销售与自营阶段。,1.,计划阶段,计划阶段指从投资意向到项目投资决策这一时期。这一时期的中心任务是对拟建项目进行科学论证。,计划阶段的主要工作是进行市场分析、法规可行性分析及财务分析等活动。,2.,开发阶段,开发阶段即项目决策后从项目设计到竣工验收、交付使用这一时期。,（,1,）土地取得,（,2,）规划设计条件与方案报批,（,3,）项目施工与竣工验收,3.,销售与经营阶段,销售与经营阶段的主要任务是通过销售或经营的方式，实现投资收益目标，归还贷款，回收投资。,计划阶段,市场分析,法规可行性分析,财务分析,融资活动,取得土地,竣工验收,制定营销计划,销售、出租、自营,规划设计与方案报批,开发阶段,销售与经营阶段,项目施工,物业管理,图,1-3,不动产投资开发程序示意图,1.3.3,不动产投资分析的研究内容与框架,1.,不动产投资分析的研究内容,（,1,）投资决策,投资者在把资金投入到各种不同的不动产上时，必须以投资者收益最大化的投资目标为标准。不动产直接投资包括开发投资和置业投资两种方式。,（,2,）筹资决策,要从事不动产投资活动就必须筹集一定数量的资金。在资本市场十分发达的现代经济中，投资所需要的资金可以从不同来源，用不同方式来筹集。,不动产投资分析的研究内容,筹资分析,投资分析,风 险,报 酬,投资收益最大化,不动产投资目标,市场分析,法规可行性分析,权衡,图,1-4,不动产投资分析的研究内容,2.,不动产投资分析研究框架,(p19),第,2,章 不动产投资的价值观念,2.1,货币的时间价值,2.2,投资风险及其衡量,2.3,风险资产定价模型,2.1,货币的时间价值,2.1.1,货币时间价值的内涵,1.,货币时间价值的概念,货币的时间价值，也称为资金的时间价值，是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。,其具体表现为：现在一单位货币资金代表的价值量大于以后任何时间同一单位货币资金代表的价值量。,货币的价值随收入或支出的时间不同而有所不同。,货币具有时间价值并不意味着货币本身能够增值。,投资者进行不动产投资决策时需要考虑的因素是多方面的，其中货币时间价值是重要因素之一。,2.,货币时间价值的度量指标,衡量货币时间价值的指标，主要有两类：绝对尺度指标和相对尺度指标。,（,1,）绝对尺度指标,度量货币时间价值的绝对尺度是货币资金绝对增值额，主要用利息或盈利指标表示。,将占用货币资金所付的代价或放弃使用货币资金所得到的补偿称作利息；将资金投入社会再生产过程而产生的利润，获得的资金增值部分称为盈利。,（,2,）相对尺度指标,度量资金时间价值的相对尺度是相对于投资的回报率，可用利率或盈利率来表示。,利率是单位时间内利息与本金之比；盈利率是单位时间内获得的盈利与本金之比。,利率和盈利率反映了货币资金随时间变化的增值率。,2.1.2,货币时间价值的基本要素,1.,货币时间价值三要素及其关系,换算方法通常有两种：,（,1,）现值计算法（或称折现、贴现），即把将来值（一笔总的或一系列的）换算成现在值，并在现值基础上，对现值的收入和支出进行对比。,（,2,）将来值计算法（也称终值计算），即把任何较早时间发生的价值换算成以后某一时间相当值（一笔总的或一系列的），并在将来值的基础上，对将来值的支出和收入进行对比。,在不动产投资分析中，一般采用现值计算的方法。然而，不管采用那一种方法，都要涉及到货币时间价值的三个要素：现在值、货币增值额和将来值。,在货币时间价值的换算中，现在值和将来值之间的差额即为货币随时间而产生的增值额，通常可以用利息表示。,因此，这三者之间的关系可简单地用下列两个公式来表示：,现在值利息将来值,将来值利息现在值,2.,利息的计算,货币时间价值的计算，其实质是对其中所发生的利息增殖的测算。根据计息方式的不同，可分为单利和复利两种，其中又以复利方法在实践中得到更广泛的应用。,（,1,）单利,(Simple Interest),法,单利是计算利息的一种方法。按照这种方法，在借（贷）款或投资活动过程中，不管时间多长，由本金所产生的利息均不加入本金重复计算利息。,本金（,Principal,）指借（贷）款的原本金额，亦称为母金或期初金额。利息（,Interest,）指借款人付给贷款人超过本金部分的金额，利用单利方法计算得到的利息称为单利利息。,单利利息的计算公式为：,【例,2-1,】小王将本月工资,1000,元存入银行，假设年存款利率,10%,，则其在,1,年、,2,年、,3,年之后所得的单利息及本利和各为多少？,如表,2-1,所示，若小王将本金,1000,元以,10%,的单利存入银行，则一年后的本利和为,1100,元，二年后为,1200,元，三年后为,1300,元，未来利息总额为单期利息（,100,元）乘以期数，无“利滚利”的效果。,表,2-1,单利计算（年利率,10%,）单位：元,期间,本金,利息,本利和,第一年,1000,100,1100,第二年,1000,100,1200,第三年,1000,100,1300,（,2,）复利,(Compound Interest),法,每经过一个计息期，将本期所得利息加入本金计算下期利息，逐期滚算，即前面提到的“利滚利”。,3.,名义利率,(Nominal Interest-rate),与实际利率,(Effective Interest-rate),（,1,）基本概念,名义利率是以一年为计息基础，其值等于每一计息周期的周期利率乘以每年的计息周期数。,实际利率是实际支付的利率，它是采用复利计算方法，把各种不同计息周期的利率换算成以年为计息期的利率。,（,2,）换算关系,设名义利率为,r,，每年计息期数为,n,，则实际年利率,i,的公式为：设名义利率为,r,，每年计息期数为,n,，则实际年利率,i,的公式为：,【例,2-2,】小王工作后申请了一张信用卡，合同中约定年利率为,11%,，每月支付一次。小王支付的实际利率是多少？,根据公式,2.3,，可得：,2.1.3,货币时间价值的计算,货币时间价值的方法有三种，即终值计算法、现值计算法和年金现值法,1.,复利终值与复利终值因数,复利终值是指用复利的方法按照一定的利率，计算所得的一笔本金在未来某一时间点的价值，即本利和。复利终值的计算公式为：,例,2-1,中的数据为例，小王将,1000,元以复利,10%,存入银行，,3,年后的终值为：,复利终值因数公式：,=,=,它反映了现值,1,元钱在复利率,和,期后的本息和。,2.,复利现值及贴现因数,复利现值是指把将来某一时间收入或支出的资金用复利的方法按照一定的利率计算的现在价值，或者说是为取得将来一定本利和现在所需要的本金。,复利现值是复利终值的对称概念，可用终值倒求本金的方法计算。,由终值求现值也叫做贴现，所用利率称为贴现率。,【例,2-3,】小王是刚毕业的大学生，公司承诺在公司工作,5,年者可以在,5,年后一次性得到奖金,10,万元，问在贴现率,8%,的水平下，,5,年后的,10,万元相当于现在多少钱？,根据题意，可以用公式,2.8,计算如下：,=100000(,P,/,F,8%,5)=1000000.681=68100(,元,),3.,年金的终值与现值,年金是指在某一特定时期内，定期支付或收入某一特定金额的资金。,根据支付或收入的时点和期次的不同，年金可以分为普通年金,(ordinary annuity),、预付年金,(annuity due),、递延年金,(annuity deferred),和永续年金,(perpetuity),。,（,1,）普通年金,普通年金是指收或付发生在每期期末的年金，又称后付年金。,普通年金终值,普通年金终值是指将期间每期期末发生的款项折算成终值之和。其数学表达式为：,公式,2.9,也可简便表示为：,【例,2-4,】小王打算存钱买房，他每年年末存入银行,10000,元，年利率为,8%,，按复利计息。到,3,年末时小王银行存款共有多少？,2,10000 10000 10000,10800,11664,32464(,元,),图,2-1,普通年金终值计算流程图,复,利,1,次,无复利,10000,0,复利,2,次,普通年金终值,(,FVA,n,),3,1,普通年金现值普通年金现值是指将期间每期期末发生的款项折算成现值之和。其数学表达式为：,4545,4132,3757,12434(,元,),【例,2-5,】小王计划再回到学校攻读硕士研究生学位，如果研究生每年学费为,5000,元（年底支付），预计三年毕业。假定年利率为,10%,，则小王目前应该存多少钱才足以负担未来三年的学费？,贴现,1,年,贴现,2,年,贴现,3,年,普通年金现值,5000,5000,5000,2,1,0,3,图,2-2,普通年金现值计算流程图,（,2,）预付年金,预付年金指收或付发生在每期期初的年金，也称先付年金或即付年金。学费、房租、保险费等都在期初交，属于预付年金的范畴。,预付年金终值根据定义，预付年金终值的数学表达式为：,在例,2-5,中，如果将小王交学费的时间由年底改为每年年初，假设利率与计息方式不变，那么他所交的学费相当于研究生毕业那年年末的多少钱,?,这样一来，小王每年年初交的学费就是预付年金。利用公式,2.14,和普通年金终值系数表计算如下：,FVAD,3=,A,(,FVAD,10%,4-1)=5000(4.641-1)=18205,（元）,预付年金现值,根据定义，预付年金现值的数学表达式为：,（,3,）递延年金递延年金是指年金收或付不是从第一期开始，而是隔（递延）若干期后才开始发生的系列等额定期年金支或付。,1,2,0,1,2,3,n-1,n,A,A,A,A,A,图,2-3,递延年金现金流量图,递延年金终值,递延年金终值计算比较简单，方法与普通年金终值计算类似，即,FVA,n,A,(,FVIFA,，,i,，,n,),【例,2-6,】小王跳槽到新公司，公司承诺，只要在公司工作满三年，之后五年每年年末就能够得到,10000,元奖金。以复利,10%,计算，则这五年奖金的终值是多少？,根据题意，,m,3,，,n,5,FVA,n,A(FVIFA,，,i,，,n,),A(FVIFA,，,10%,，,5),100006.105,610500(,元,),递延年金现值,与终值计算相比较，递延年金现值计算要复杂些。原因是最初若干期没有发生收或付，之后才有连续的收或付，因此不能简单套用普通年金现值计算公式。,具体计算方法有以下三种：,方法一：把递延期以后的年金套用普通年金公式求现值，这时求出的现值是第一个等额收付前一期的数值，再往前推递延期期数就得出递延年金的现值。公式如下：,PVA,n,A,（,P/A,，,i,，,n,）,（,P/F,，,i,，,m,）,以例,2-6,为例，假定其它条件不变，则这五年奖金的现值是多少？,解：,PVA,n,A,(,P/A,，,i,，,n,)(,P/F,，,i,，,m,),10000(,P/A,，,10%,，,5)(,P/F,，,10%,，,3),100003.7910.751=28470(,元,),方法二：把递延期每期期末都当作有等额的收付，把递延期和以后各期看成是一个普通年金，计算这个普通年金的现值，再把递延期多算的年金现值减去即可。公式如下：,PVAn,A,(,P/A,，,i,，,m,+,n,),(,P/A,，,i,，,m,),以上例为例，求解过程如下：,PVAn,A,(,P/A,，,i,，,m,+,n,)-(,P/A,，,i,，,m,),10000(,P/A,，,10%,，,8)-(,P/A,，,10%,，,3),10000(5.335-2.487),28480,（元）,方法三：先求递延年金的终值，再将终值换算成现值，公式如下：,PVA,n,A,(,F/A,，,i,，,n,)(,P/F,，,i,，,n,+,m,),同样以上例为例，求解过程如下：,PVA,n,A,(,F/A,，,i,，,n,)(,P/F,，,i,，,n,+,m,),10000(F/A,，,10%,，,5)(P/F,，,10%,，,8),100006.1050.467,28510,（元）,（,4,）永续年金,有一种特殊的年金，没有到期日或者期限，这样的年金我们称之为永续年金。永续年金是无限期支付或者收取的金额，所以无法计算其终值，但可以计算其现值。我们可以通过将普通年金现值公式求极限来确定永续年金现值计算公式。,方法如下：,【例,2-7,】小王家拥有一个商铺出租，每年租金为,5,万元，假定租金永远不涨，问在,7%,的利率水平下，小王家的商铺现在值多少钱？,解：根据公式,2.21,，小王家商铺的价值等于将商铺出租未来所获得收益的现值，即,2.2,投资风险及其衡量,2.2.1,风险的概念,1.,风险,威利特认为风险是“关于不愿意发生的事件发生的不确定性的客观体现”。,奈特提出风险是“可测的不确定性”。,颇费尔把风险和不确定性定义成：“风险是危险状态的集合，由概率加以测定，与此相对应，不确定性通过信念程度来测定。”,威廉姆斯给风险下的定义是：“风险是关于在某种给定的状态下发生的结果的客观疑问。”,风险是指在人类社会中，由于各种难以预测的因素的影响，使得行为主体期望的目标与实际状况之间产生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。,一般来说，风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。,首先，风险是“一定条件下”的风险，投资项目的内容、规模、额度不同，投资的风险也不相同，投资的具体内容决定了投资风险的大小。,其次，风险是“一定时期内”的风险，风险的大小是随着项目的进程而不断变化的。,再次，风险可能给投资人带来超出预期的收益，也可能带来超出预期的损失。,最后，风险是指事先可以知道的所有可能结果及每种结果的变动程度。,2.,风险与不确定性的关系,决策类型可以分为三种，即确定型，风险型和不确定型。,风险可以事先知道各种可能的结果及每种结果的变动程度。,变动程度常用标准差来表示，以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。,一般来说，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大；标准差越小，投资风险越小。,如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。,在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。,3.,风险的类别,从投资主体的角度看，风险分为市场风险和公司特有风险两类。,（,1,）市场风险,市场风险是指对所有公司产生影响的因素所引起的风险，如战争、经济衰退、通货膨胀、国家宏观调控政策、高利率等。,由于这类风险涉及所有的投资对象，不可能通过多角化投资或组合投资来分散，因此又称为不可分散风险或系统风险。,（,2,）投资者特有风险,投资者特有风险是指发生于个别投资者的特有事件造成的风险，如投资决策失误、受资公司经营不善等。,这类事件是随机发生的，因而可以通过投资组合来分散此类风险，即发生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，所以这类风险又称为可分散风险或非系统风险。,2.2.2,风险厌恶与风险报酬,1.,风险厌恶,人们面对风险进行投资都有一个期望收益,并且希望期望收益与实际收益一致，或者说不愿意实际收益低于期望收益，但实际收益往往不同于期望收益。,期望收益是指多种预计可能收益的加权平均值，所用的权重是各种预计收益发生的可能性，即各种收益发生的概率。,【例,2-8,】假定现在有面值均为,100,元的,A,、,B,两种证券可供投资者选择。一年后，证券,A,的市场价值肯定为,120,元，而证券,B,的市场价值将有两种可能性，即,110,和,130,元，且各自的概率均为,1/2,。,证券,A,的期望收益率为,20%,，证券,B,的期望收益率计算如下：,ER,(110-100)/1001/2,(130-100)/1001/2,1/210%,1/230%,20%,这种期望取得确定收益，而不愿冒着风险去追求较高收益的现象称为风险厌恶。,一般来说，投资者都是风险厌恶者，他们不喜欢投资收益的波动性或不确定性。,只要两种投资期望收益率相等，风险厌恶者便会倾向于有确定收益的投资，而不倾向于收益不确定的投资。,2.,风险报酬,风险报酬，又称风险补偿或风险价值，它是指市场为了促使风险厌恶者购买收益率不确定的资产，即风险资产而向他们提供的额外的期望收益率。,ER,(110-95)/951/2,(130-95)/951/2,1/215.8%,1/236.8%,26.3%,市场对那些购买证券,B,而承担风险的投资者所给予的风险补偿或风险报酬为：,26.3%,20%,6.3%,投资于风险资产的期望收益率由两部分组成，即：,期望收益率无风险收益率风险报酬率,在市场机制作用下，投资者越是厌恶风险，风险资产的均衡价格也就越低，或者说风险报酬率就越高。,所以，市场给予投资者的风险报酬也就越大,2.2.3,风险衡量方法,衡量风险常用的指标有期望收益率、方差和标准差。,1.,方差,方差是用来表示可能收益值与期望收益值之间离散程度的变量。,方差越大，离散程度越大，表示收益变化程度越大，即风险程度越大。,方差等于可能收益与期望收益之差平方的加权平均值，权重为各种可能收益发生的概率，其计算公式如下：,例,2-8,中投资证券,B,的可能取得收益与期望收益的方差为：,2,=(10%20%),2,0.5+(30%20%),2,0.5=0.01,2.,标准差,标准差也是描述可能收益与期望收益离散程度的指标，其值为方差的正平方根，常用来衡量不同投资项目的风险程度。,在利用期望收益和标准差进行投资风险分析时，可参考如下原则：,（,1,）在期望收益相同的情况下，标准差越大，期望收益实现的可能性越小，即投资风险越大；反之，标准差越小，对应的风险越小。,（,2,）在标准差相同的情况下，期望收益越大，说明在同样的置信区间范围内，收益水平越高，即风险越小。,3.,变异系数,标准差是风险分析的绝对数指标，一般不便于比较不同规模的投资项目风险大小，甚至有时还会误导投资者的决策分析。,变异系数是标准差与期望收益之比，是对相对离散程度的衡量，也是对单位收益风险的度量，计算公式如下：,2.2.4,投资组合的收益与风险分析,投资组合是指两项或多项证券或其他资产投资的组合。,(portfolio),You shouldnt put all your eggs in one basket.,1.,组合收益,投资组合的期望收益是构成组合的各项投资期望收益的加权平均值，各项权重等于每项投资占总投资额的比例。,具体计算公式如下：,p38,2.,投资组合风险及其衡量,在投资组合中各单项投资的收益服从正态分布的假设条件下，投资组合的风险也可用标准差衡量，其计算公式如下：,2.3,风险资产定价模型,2.3.1,资本资产定价模型,1.,资本资产定价模型的基本假设,（,1,）投资者依据资产组合理论构建投资组合，并采用组合的预期收益率和标准差评价投资组合。,（,2,）投资者总是厌恶风险并贪婪收益。,（,3,）每一种资产都可以进行无限分割。,（,4,）存在一个无风险利率，任何投资者都可以不受限制地以该利率借贷资金。,（,5,）市场是完美的，不存在任何摩擦，交易成本为零。,（,6,）所有投资的期限相同，且投资者对投资组合的收益率、标准差以及不同资产的协方差具有相同的预期。,2.,资本市场线,(Capital Market Line,，,CML),资本市场线是描绘对无风险资产与市场风险资产最优组合进行重新组合的风险收益曲线。,它是一条从无风险收益率,(,r,),出发与市场风险资产最优组合的有效边界相切的直线。,资本市场线汇集了资本市场上所有的有效组合，任何无效组合都会位于资本市场线的下方。,3.,证券市场线,(Security Market Line,，,SML),由资本资产定价模型,(CAPM),确定的期望收益与,系数之间的线性关系称为证券市场线。它描述了单个资产的收益,风险关系。,2.3.2,套利定价模型,1.,风险的内涵,在套利定价理论中，一个经济变量能否成为风险因素，并得到市场补偿，取决于它是否具备以下三个重要的性质：,（,1,）在期初，市场无法预测这一因素；,（,2,）套利定价模型中的因素必须对市场中的证券具有广泛的影响，即公司特有的风险不构成,APT,的风险因素；,（,3,）相关因素必须影响预期收益率，即市场套利行为的存在使得投资的预期收益率与所承担的风险相当。,Ross,在,1983,年认为主要有四个系统性风险可以较好地解释股票收益率：,（,1,）非预期的通货膨胀率的变化；,（,2,）非预期的产出变化；,（,3,）非预期的风险溢价的变化，反映了投资者对风险偏好的变化；,（,4,）非预期的利率期限结构的变化。,2.,套利定价模型,R,i,R,f,i1,(,ER,1,R,f,),i2,(,ER,2,R,f,),ij,(,ER,j,R,f,),套利定价模型表明投资者要求获得其承担的所有系统地影响证券收益率的各因素的风险补偿。,补偿额等于每一因素的系统性风险,ij,与市场分配给该因素的风险升水,(,ER,j,R,f,),的乘积之和。,因此，风险资产的期望收益与相应的系统风险因素的,正相关，,越高，得到的补偿也就越多。,2.3.3,风险资产定价模型的应用,在进行不动产投资评估时，为了使项目期不同时间发生的现金流具有可比性，就必须将不同时点不可比的现金流进行贴现处理。,要进行贴现，首先必须考虑如何选择进行贴现时所采用的利率，即贴现率。,这一贴现率又称截止收益率，它反映了项目预期收益率的最低限额。,贴现率或截止收益率通常就是投资者的资金边际成本。如果项目资金全部为借款，则贴现率也就是该投资者能够借到资金的利率。,这样做的道理是十分明显的，即保证投资者最低能偿还所借资金的本息而不至于亏本。,如果投资资金全部为自有资金（即由各自独立的房地产公司所有并提供的资金，如新增股份资本），则贴现率就是该企业权益资本所要求的最低收益率。,但是，如果企业获得的增量资本不仅包括借贷资本，而且还包括一部分新增的权益资本。,那么，应一方面考虑借贷利率，另一方面还得考虑为吸引权益资本所必须的收益率，然后对它们加权求得贴现率。,其计算公式如下：,贴现率权益资本,权益资本收益率借贷资本,借贷利率,（,1,所得税税率）,/,资本总额,【例,2-9,】假设某房地产开发企业的所得税税率为,25%,，企业进行某一房地产开发项目投资所需投资为,1000,万元，其中,600,万元为新增股份资本，其余,400,万元为借贷资本，利率,7%,。假设该公司的,为,1.5,，无风险利率为,5%,，市场投资组合的风险报酬率为,10%,。试确定该公司进行投资决策应使用的贴现率。,根据题意，可得：,ER,R,f,(,ER,m,R,f,),5%,1.5(10%,5%),12.5,贴现率,6000.125,4000.07(1,25%)/1000,9.6%,第,3,章 不动产估价,3.1,不动产估价概述,3.2,不动产估价原则,3.3,不动产估价方法,3.1,不动产估价概述,3.1.1,不动产估价的概念及其分类,1.,不动产估价的概念,不动产估价全称为不动产价格评估。不动产的三种实物形态使得存在三种不同的不动产评估形式，土地评估、建筑物评估和房地合一的房地评估。,土地评估是对无建筑的空地评估。无论房地是否合一，都可以单独评估土地价值。,建筑物评估是对房屋和构筑物统称的建筑物的评估。建筑物的结构包括五种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。,土地价格为不含建筑物价格，建筑物价格为不含土地价格，房地价格是土地和建筑物合为一个整体的价格。,不动产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。,（,1,）专业估价人员,（,2,）估价对象,（,3,）估价目的,（,4,）估价程序,（,5,）客观合理价格,（,6,）估价方法,2.,不动产评估种类,（,1,）按评估对象的种类，可分为房产评估、地产评估、房地产评估,（,2,）按评估的对象，可分为单项评估与整体评估,3.,不动产估价在我国的发展,（,1,）确立了房地产估价的管理制度。,（,2,）制定了不动产估价标准。,（,3,）成立了不动产估价行业组织。,（,4,）建立了统一开放的不动产估价市场，形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系。,（,5,）拓宽了不动产估价的服务领域。,1.1.2,不动产价格及其决定因素,1.,不动产价格的概念,不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。,，不动产价格有三个特征：一是随市场供求关系变动而变化，因此不动产价格是某个时点状态下的价格；二是不同的不动产权益对应不动产的不同价格，权益不同价格不同；三是无论何种权益的不动产价格都以货币形式支付，一般中国境内的价格都是以人民币结算。,2.,不动产价格的形成,需要具备三个条件：一是有用性；二是稀缺性；三是有效需求。,不动产价格与一般物品价格既有区别又有共同之处。,3.,不动产价格的种类,（,1,）按不动产权益类型，可分为所有权价格、使用权价格、抵押价格和租赁价格,（,2,）按不动产价格的形成形式，可分为市场价和评估价,（,3,）按不动产价格的实物形态，可分土地价格、建筑物价格、房地产价格,（,4,）按不动产价格的单位形态，可分总价格、单位价格和楼面价格,（,5,）其他价格类型,4.,影响不动产价格的因素,（,1,）一般因素,行政因素。主要包括土地与住房制度、城市规划、房地价格政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更等。,人口因素。人口因素是最主要的社会经济因素。,社会因素。影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。,国际因素。一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。,经济因素。主要包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。,（,2,）区域因素,区域因素是指不动产所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的不动产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。,（,3,）个别因素,个别因素是指不动产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有坐落位置、面积、用途、结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。,3.2,不动产估价原则,估价原则是人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或标准。,3.2.1,替代原则,不动产估价中的替代原则可概括如下：,（,1,）不动产价格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定；,（,2,）不动产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；,（,3,）不动产价格可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。,3.2.2,预期收益原则,不动产的价格受预期收益形成因素的变动所左右。,预期收益的估算必须是客观合理的。,在运用预期收益原则时，对不动产估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及资本化率的确定非常重要。,3.2.3,最有效利用原则,不动产价格是以该不动产的效用最有效发挥为前提的。,根据不动产价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用做出正确的判断。,3.2.4,报酬递增递减原则,经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。,不动产投资同样遵循这一原则。假设在某地段建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，当超过某一层数之后，收益就很难成比例增加，这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。,3.2.5,供需原则,不动产需求与供给的特点如下：,（,1,）需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息；,（,2,）替代性有限。由于成为交易对象的不动产具有个别性，各个不动产都有独特的价格，因此其替代性也有限。,3.2.6,贡献原则,对于不动产估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。,3.2.7,变动原则,在不动产估价时，必须分析该不动产的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。,3.2.8,合法原则,合法原则是指不动产使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。,由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。,合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。,3.3,不动产估价方法,3.3.1,市场比较法,市场法，又称市场比较法、现行市价法、交易实例比较法等，是指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价