2020-2025年房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷A卷附答案.docx

2020-2025年房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷A卷附答案

单选题（共360题）
1、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于
A.喜则气缓
B.惊则气乱
C.悲则气消
D.恐则气下

【答案】 A
2、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。
A.合法产权方面
B.合法使用方面
C.合法处分方面
D.合法居住方面

【答案】 B
3、房地产使用权目前主要是( )。
A.土地占有权
B.土地收益权
C.土地所有权
D.土地使用权

【答案】 D
4、下列关于湿邪的说法不正确的是
A.湿性类水，故为阴邪
B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著
C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性
D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽

【答案】 C
5、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53

【答案】 D
6、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（ ）。
A.炫耀性物品
B.正常商品
C.吉芬物品
D.马铃薯

【答案】 C
7、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）。
A.挂牌底价
B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
D.最可能的成交价

【答案】 C
8、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　）。
A.维持现状
B.改变用途
C.重新装修
D.重新开发

【答案】 A
9、脾气不濡，胃气乃厚可因
A.多食苦
B.多食辛
C.多食甘

【答案】 B
10、“从治”又称
A.正治
B.反治
C.缓则治本
D.急则治标

【答案】 B
11、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（ ）。
A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务
B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务
C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查
D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务

【答案】 A
12、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费。
A.卖方和买方双方缴纳的
B.卖方独立承担和缴纳的
C.买方缴纳的
D.买卖双方协议承担和缴纳的

【答案】 B
13、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果

【答案】 D
14、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。
A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%
B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%
C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

【答案】 C
15、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。
A.外力
B.内力
C.自然力的作用
D.内部结构的变化

【答案】 C
16、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76

【答案】 C
17、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。
A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%

【答案】 B
18、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。
A.估价利害关系人
B.估价对象权利人
C.估价委托人，不是报告使用者
D.估价委托人和报告使用者

【答案】 D
19、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（ ）元/m2。
A.3214
B.3347
C.3367
D.3458

【答案】 B
20、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（ ）。
A.规范估价行为
B.防范估价风险
C.保障估价质量
D.实地查勘

【答案】 D
21、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪
A.热
B.暑
C.风
D.火

【答案】 D
22、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。
A.对住宅本身进行投资改良
B.由于人口增长对住宅的需求增加
C.因通货膨胀导致住宅价格上升
D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高

【答案】 B
23、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。
A.根本准则
B.最高行为准则
C.基本行为准则
D.重要准则

【答案】 B
24、手三阳经行于
A.肩胛部
B.口唇
C.咽部
D.腋下

【答案】 A
25、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（　）万元。
A.6250
B.8000
C.9250
D.10000

【答案】 C
26、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000

【答案】 C
27、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于
A.缓则治本
B.急则治标
C.标本兼治
D.未病先防

【答案】 A
28、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。
A.前期价格指数
B.定基价格指数
C.长期价格指数
D.环比价格指数

【答案】 D
29、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝标准临街宗地总价×（ ）。
A.单独深度价格修正率
B.累计深度价格修正率
C.平均深度价格修正率
D.混合深度价格修正率

【答案】 B
30、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。
A.1051
B.1096
C.1100
D.1147

【答案】 D
31、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。
A.±15%
B.±10%
C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%
D.有时可放宽至±20%

【答案】 B
32、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。
A.250
B.1000
C.2500
D.3000

【答案】 C
33、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　）。
A.估价方法选用恰当
B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
C.计算公式和计算过程正确无误
D.各种估价方法的测算结果一致

【答案】 D
34、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（ ）。
A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价
B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价
C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价
D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价

【答案】 C
35、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（　）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
A.1年
B.2年
C.3年
D.5年

【答案】 C
36、《素问·疏五过论》指出“尝贵后贱”可致
A.“脱卫”病
B.“脱营”病
C.“失精”病
D.“气郁”病

【答案】 B
37、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

【答案】 C
38、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（ ）。
A.剩余物现象
B.地租现象
C.高工资现象
D.纯粹的剩余物现象

【答案】 B
39、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（ ）。
A.指数曲线趋势法
B.直线趋势法
C.二次抛物线趋势法
D.指数修匀法

【答案】 B
40、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。
A.75.56%
B.81.67%
C.85.00%
D.86.67%

【答案】 B
41、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。
A.39.36
B.45.00
C.131.22
D.170.58

【答案】 A
42、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。
A.累加法
B.市场提取法
C.投资报酬率排序插入法
D.实际观察法

【答案】 B
43、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（　）万元。
A.2400
B.2410
C.2490
D.2500

【答案】 A
44、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。
A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化
B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许
C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能
D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

【答案】 A
45、肝“五声”归属于
A.呼
B.笑
C.歌
D.哭

【答案】 A
46、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。
A.1～2倍
B.2～4倍
C.4～6倍
D.6～8倍

【答案】 C
47、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（　）万元。
A.6280
B.6365.92
C.6419.73
D.6817.14

【答案】 C
48、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。
A.1
B.1.5
C.2
D.2.5

【答案】 D
49、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。
A.9515
B.9690
C.10500
D.10737

【答案】 A
50、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ ）。
A.偏高
B.正常
C.偏低
D.不正常

【答案】 C
51、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。
A.950
B.1000
C.1200
D.1250

【答案】 A
52、下列哪项不是十二经别的生理功能
A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系
B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系
C.加强了十二经脉对四肢的联系
D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系

【答案】 C
53、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）
A.楼层对价格的影响更大
B.朝向对价格的影响更大
C.两者同样重要
D.因人而异

【答案】 A
54、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的。
A.建筑物的历史价值
B.建筑物的文化价值
C.建筑的预期剩余经济寿命
D.建筑物的功能是否时兴

【答案】 C
55、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是
A.阴偏胜
B.亡阳
C.阳偏衰
D.阴阳互损

【答案】 C
56、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。
A.成本实例资料
B.交易实例资料
C.收益实例资料
D.成交实例资料

【答案】 B
57、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。
A.87
B.124
C.130
D.134

【答案】 B
58、收益法的雏形是（ ）。
A.地租资本化法
B.报酬资本化法
C.早期购买年法
D.直接资本化法

【答案】 C
59、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659

【答案】 D
60、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 D
61、甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（ ）万元。
A.0～50
B.50～65
C.50～80
D.62.5～150

【答案】 C
62、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。
A.估价利害关系人
B.估价对象权利人
C.估价委托人，不是报告使用者
D.估价委托人和报告使用者

【答案】 D
63、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。
A.净收益包括有形收益和无形收益
B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C.通常只有客观收益才能作为估价依据
D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

【答案】 B
64、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（ ）。
A.该房地产的通用性
B.该类房地产的市场状况
C.该房地产的独立使用性
D.该房地产的所有人

【答案】 D
65、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。
A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证
B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证
C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证
D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明

【答案】 D
66、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。
A.收益递增原理
B.收益递减原理
C.最佳效益原理
D.适合原理

【答案】 D
67、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（ ）。
A.应考虑
B.不考虑
C.无所谓
D.不大

【答案】 A
68、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（　）万元。
A.70
B.80
C.90
D.100

【答案】 C
69、拍卖保留价由人民法院参照（ ）确定。
A.应价
B.评估价
C.成交价
D.起拍价

【答案】 B
70、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是
A.津停气阻
B.气随液脱
C.津枯血燥
D.津亏血瘀

【答案】 C
71、房地产作价入股估价应当采用（ ）标准。
A.谨慎价值
B.投资价值
C.市场价值
D.快速变现价值

【答案】 C
72、在测算开发利润时要注意（ ）与利润率的匹配。
A.开发成本
B.计算基数
C.利润
D.投资

【答案】 B
73、市场状况调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施
B.利率
C.房地产市场状况
D.可比实例房地产状况

【答案】 C
74、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。
A.10
B.12
C.13
D.15

【答案】 D
75、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（ ）。
A.应考虑
B.不考虑
C.无所谓
D.不大

【答案】 A
76、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。
A.2006年5月30日
B.现在
C.重新估价的作业日期
D.要求重新估价的委托方指定的日期

【答案】 A
77、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659

【答案】 D
78、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）。
A.土地使用期限
B.土地使用管制
C.土地面积大小
D.土地权利性质

【答案】 C
79、商品经济是
A.以自给自足为特征的经济形式
B.为他人而生产的经济形式
C.直接以交换为目的的经济形式
D.存在于一切社会的经济形式

【答案】 C
80、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（　）。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法

【答案】 A
81、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（ ）为前提进行估价。
A.维持现状
B.更新改造
C.改变用途
D.重新开发

【答案】 A
82、下列哪项不是暑邪的致病特点
A.暑为阳邪，其性炎热
B.暑性升散，耗气伤津
C.暑多夹湿
D.暑热易生风动血

【答案】 D
83、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。
A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任
B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任
C.两类均等
D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任

【答案】 B
84、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （　）重建成本。
A.低于
B.等于
C.高于
D.高于或等于

【答案】 A
85、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。
A.低于
B.等于
C.高于
D.无法确定

【答案】 C
86、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（ ）万元。
A.12.9
B.14.3
C.11.25
D.15

【答案】 C
87、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”
A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻
B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补
C.妇女宜注意经带胎产等疾患
D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

【答案】 D
88、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（ ）。
A.2400元/m2
B.1200元/m2
C.1000元/m2
D.1500元/m2

【答案】 B
89、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。
A.68％
B.74％
C.76％
D.82％

【答案】 C
90、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是
A.阳亢
B.阳虚
C.阴虚
D.痰湿

【答案】 B
91、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地

【答案】 D
92、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于
A.足阳明气不足
B.足阳明气盛
C.少阴气血衰极
D.太阴终者

【答案】 B
93、地价本质上是( )。
A.劳动创造
B.“劳动价值”的货币表现
C.围绕着“劳动价值”而上下波动
D.地租的资本化

【答案】 D
94、循行特点为“离、合、出、入”的是
A.十二经脉
B.奇经八脉
C.十二经别
D.十五别络

【答案】 C
95、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。
A.630.0
B.650.0
C.661.5
D.682.5

【答案】 D
96、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（ ）。
A.因使他人房地产遭受污染的
B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的
C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的
D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的

【答案】 D
97、( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A.区位
B.交通
C.环境景观
D.外部配套设施

【答案】 A
98、在房屋征收中，评估期房的价值应以（ ）为准。
A.与被征收房屋价值评估时点一致
B.房屋的实际状况
C.评估人员的专业判断
D.评估人员的现场勘察结果

【答案】 A
99、估价上的折旧注重的是（ ）。
A.原始取得价值的减价调整
B.原始取得价值的摊销与回收
C.重置价值的摊销与回收
D.价值的减价调整

【答案】 D
100、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8

【答案】 D
101、房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。
A.所有权
B.典权
C.抵押权
D.地役权

【答案】 A
102、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。
A.20万元
B.25万元
C.40万元
D.30万元

【答案】 C
103、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。
A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法
B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法
C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法
D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法

【答案】 A
104、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（　）。
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.在建工程

【答案】 C
105、土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。
A.不可损耗性
B.不可毁灭性
C.保值增值性
D.寿命长久性

【答案】 B
106、 “决渎之官，水道出焉”指的是
A.肾
B.膀胱
C.三焦
D.小肠

【答案】 C
107、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（ ）。
A.剩余物现象
B.地租现象
C.高工资现象
D.纯粹的剩余物现象

【答案】 B
108、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。
A.10
B.11
C.13
D.14

【答案】 D
109、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
A.536
B.549
C.557
D.816

【答案】 A
110、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。
A.毛租金乘数法
B.潜在毛收入乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法

【答案】 C
111、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（ ）。
A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号
B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号
C.估价作业日期、估价报告编号、附件
D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号

【答案】 A
112、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是
A.热
B.寒
C.风
D.火

【答案】 C
113、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40

【答案】 C
114、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（　）。
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算投资利息和开发利润

【答案】 D
115、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。
A.42.64
B.55.40
C.56.24
D.68.04

【答案】 C
116、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。
A.在建工程抵押估价业务
B.城市房屋拆迁补偿估价业务
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

【答案】 D
117、收益法中所指的收益是（ ）。
A.价值时点前一年的收益
B.价值时点前若f年的平均收益
C.价值时点以后的未来预期正常收益
D.价值时点前最高盈利年份的收益

【答案】 C
118、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.价值时点原则
D.替代原则

【答案】 B
119、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
A.制订估价作业方案
B.实地查勘估价对象
C.确定估价结果
D.撰写估价报告

【答案】 A
120、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日

【答案】 A
121、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。
A.①②③④⑤
B.①②③④⑤⑥
C.①②③④⑥
D.②③④⑥

【答案】 B
122、报酬率的表达式为（　）。
A.投资回报／所投入的资金
B.投资回收／所投入的资本
C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金
D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本