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小区物业中的法律知识

1、 什么是物业管理？
答：根据《物业管理条例》第二条规定，称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2、 什么是前期物业？
答：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据该规定，可以看出在业主和一起住大会选聘的物业企业入驻小区前，由建设单位选聘的物业公司提供的物业服务为前期物业服务。当然，如业主或者业主委员会续聘之前的物业公司的，从续聘之日起提供的物业服务不再属于前期物业服务的范畴。

3、 怎么解除前期物业合同？
答：《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据该固定，如业主不满意建设单位提供的前期物业服务，业主可以通过另聘物业公司的方式来终止建设单位和前期物业公司签的物业服务合同。

4、 物业服务企业有哪些建设单位移交的资料？
答：根据《物业管理条例》第二十九条的规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料包括四类：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。　　

5、什么是业主大会？怎么成立？
答：业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。简而言之，是指由所有业主成立的负责管理本小区或者物业管理区域内事物的自发性的组织。
石家庄市物业条例规定，已交付使用的物业业主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会。业主大会的成立可以首先组成业主大会筹备机构，负责业主大会成立的具体工作。业主大会筹备机构，由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成。 筹备机构业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一。业主代表由业主自愿报名，由街道办事处或乡镇人民政府确定。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
按照规定， 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

6、业主有权决定哪些事项？
答： 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）业主委员会不履行职责的，责成其恢复履行职责；（五）选聘、解聘物业服务企业；（六）筹集和使用住宅专项维修资金；（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（八）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

7、物业管理用房归谁所有，如何使用？
　　答：物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会（第三十八条、第三十九条）。

8、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？
　　答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业（第四十条）。

　9．物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？
　　答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定（第四十一条）。

　　业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳（第四十二条）。

　　业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉（第六十七条）。

　　10．《条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定？
　　答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用（第四十五条）。

　　11．物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任？对物业管理企业保安人员有什么要求？
　　答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作（第四十七条）。

　　物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任（第三十六条）。

　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益（第四十七条）。

　　12．《条例》对物业的使用与维护作了哪些规定？
　　答：《物业管理条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定：
　　一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。
　　二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任（第五十二条）。
　　三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主（第五十三条）。
　　四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用（第五十五条）。

　　13．哪些物业的业主应当交纳住房维修资金？住房专项维修资金归谁所有，什么用途？
　　答：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《条例》对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任（第五十四条、第六十三条）。
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