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中国房地产资产管理行业研究报告 1 目 录 目 录 前 言前 言.2第一章第一章 房地产资产管理概念房地产资产管理概念.3一、房地产资产管理定义.3二、房地产资产管理基本特征.3三、房地产资产管理业务分类.4第二章第二章 房地产资产管理公司的经营模式房地产资产管理公司的经营模式.6一、房地产资产管理公司的商业模式.6二、中国房地产资产管理公司的发展现状.6三、国际成熟房地产资产管理公司运营模式借鉴.8四、房地产资产管理公司与其他公司的比较研究.10第三章第三章 中国房地产资产管理的行业背景中国房地产资产管理的行业背景.14一、中国房地产周期波动规律的影响.14二、中国存量房地产市场的现状分析.16三、强大的置业需求继续刺激投资增长.19四、房地产资产管理行业与金融行业的紧密结合.21第四章第四章 中国房地产资产管理的行业现状中国房地产资产管理的行业现状.23一、宏观调控对传统房地产业的影响.23二、中国房地产资产管理行业现状.24三、房地产资产管理市场需求特点.28四、影响房地产资产管理需求的主要因素.29第五章第五章 中国房地产资产管理行业发展预测中国房地产资产管理行业发展预测.33一、全球房地产资产管理行业发展趋势.33二、中国房地产资产管理行业 SWOT 分析.38三、中国房地产业资产管理行业研究结论.40附录：主要参考文献与资料：附录：主要参考文献与资料：.42中国房地产资产管理行业研究报告 2 前 言 前 言 与其说房地产资产管理行业来到中国，不如说是中国现有的 400 亿房地产资产存量和 10 年内 300 亿房地产资产存量的预期，催生了中国房地产资产管理行业。本报告力图在宏观上从中国房地产资产存量市场分析入手，对中国推行房地产资产管理业务进行系统评估，建立对中国房地产资产管理行业发展的系统认识。中国房地产资产管理行业研究报告 3 第一章第一章 房地产资产管理概念房地产资产管理概念一、房地产资产管理定义一、房地产资产管理定义 资产管理，简单的理解是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托资产进行管理运作，以实现特定目标的行为，这种特定目标就是使资产保值、增值。房地产资产管理指资产所有人以其有形的房地产资产委托专业机构进行管理，以实现资产所有人所期望的资产增值目标的行为。房地产资产管理业务最典型的就是对房地产资产进行资产管理、组合投资管理、物业管理和设施管理的行为。此外，中国的国有资产管理作为市场的重要组成部分，也适用于这一概念。二、房地产资产管理基本特征二、房地产资产管理基本特征 1、服务于房地产资产增值的整条产业链 1、服务于房地产资产增值的整条产业链 房地产资产管理是一个针对资产的管理增值过程。其中包括了一系列密切相关的管理、增值活动：从房地产资产或项目并购前的战略管理到房地产资产或项目并购再开发中的项目咨询，再到房地产资产或项目并购后的市场整合及营销管理，形成了一个严密的服务于房地产资产增值完整管理链条。2、房地产资产管理是一个系统行为 2、房地产资产管理是一个系统行为 区别于传统房地产行业的一次性开发获利行为，房地产资产管理要求在资产管理过程中，做好每一环节的工作，弥补前面工作的漏洞（负反馈），为中国房地产资产管理行业研究报告 4后面工作的展开打好基础（正反馈及输出）；空间上的整合要求资产管理当中的各组织部门要达到有效协调、沟通，充分发挥团队精神及作用。房地产资产管理是针对房地产资产进行的一系列收购、转让、经营、管理、开发等管理行为，需要很强的系统操作能力和运作能力才能够支配。3、房地产资产管理的核心任务是实现房地产资产增值 3、房地产资产管理的核心任务是实现房地产资产增值 房地产资产管理过程是以资产增值为核心进行的管理过程，而房地产资产管理企业则是以最大限度地增加股东价值为目标的企业。以资产增值为核心的房地产资产管理行为不仅仅是某些解决方法的简单运用过程，而是通过房地产资产管理企业自身强大的投融资实力、解决经济法律问题的专业能力和对市场问题的良好解决能力，为不同形式的房地产资产提供整体解决方案。4、房地产资产管理业务是企业在市场机制下的自愿、自主的行为4、房地产资产管理业务是企业在市场机制下的自愿、自主的行为 这种行为遵循着等价有偿原则和效益原则。三、房地产资产管理业务分类三、房地产资产管理业务分类 房地产资产管理，可以划分为几个层次，包括：设施管理、物业管理、资产管理和组合投资管理。虽然这四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，那就是使房地产资产的价值最大化。1、设施管理 1、设施管理 传统的设施管理主要集中在设施的运行管理与维护上，但目前设施管理专业人员的服务扩展到了为写字楼内的雇员提供一个安全、有效率的工作环境，设施管理者和下述物业管理者的工作主要在现场。2、物业管理、物业管理 物业管理关注资产的日常运营，其主要作用是为租户提供及时的服务，保证中国房地产资产管理行业研究报告 5物业的持续收入和现金流。对于居住物业，物业管理可能就是房地产资产管理的全部，然而，对于收益型物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理，即：除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。3、资产管理 3、资产管理 资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，资产管理公司通常聘请若干物业管理公司和设施管理公司为其提供服务，一般按照物业类型、地理位置及两者结合的分类原则来管理物业。作为专业程度更高的职能，要求资产管理者比现场的物业管理者具有更广阔的视角，领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定管理、实施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。4、组合投资管理 4、组合投资管理 组合投资管理所涉及的范围就更广，包括帮助业主确定投资目标并执行、评估资产管理公司的表现、审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力、管理资产以实现组合投资收益的最大化、就新购置物业或处置物业做出决策等。组合投资者以风险控制和调整后的组合投资回报最大化的目标来管理资产，并详细制定和执行组合投资战略，包括在合适的时机购买或出售物业等。对组合投资管理者的评价是基于组合投资的整体绩效。中国房地产资产管理行业研究报告 6 第二章第二章 房地产资产管理公司的经营模式房地产资产管理公司的经营模式一、房地产资产管理公司的商业模式一、房地产资产管理公司的商业模式 房地产资产管理公司，是通过投资和再开发行为来获取资产增值收益的投资服务型企业。它区别于传统房地产开发公司通过销售自己开发或名下的物业才能获得利润的盈利模式，房地产资产管理公司并非必须通过销售自己开发或名下的物业才能获得利润，它并不需要全部或大部分持有物业的产权或股权，而是在项目再开发和资产管理的过程中，通过系统的资产或股本增值方案，来实现获利。房地产资产管理公司的专业服务特色表现在：其服务于整个商业房地产产业链条，是整体解决方案的提供者和执行者，而非传统的项目开发公司、物业管理公司、管理咨询公司或其他中介服务机构。二、中国房地产资产管理公司的发展现状二、中国房地产资产管理公司的发展现状 在中国，房地产市场真正起步阶段是在上世纪九十年代末，国家福利分房货币化开始全面推行的时候，房地产市场由此进入了较为自由的市场供需竞争状态。经过十余年的发展和积累，房地产市场投资发展迅猛，在为国家宏观经济贡献了大量 GDP（近 1/10）的同时，也造就了空前繁荣和庞大的房地产存量资产市场。仅以北京市场为例：据统计，2003 年以来，北京市每年的房地产资产增量、销售量都超越了整个欧洲各国的总和，保持着每年大于 2000 万的投资中国房地产资产管理行业研究报告 7开发旺盛势头。然而，中国房地产资产管理市场发展却非常缓慢。究其原因，一方面是因为中国房地产市场正在经历一个从无到有的快速成长期，发展潜力非常巨大，投资者和开发商专注于传统房地产开发领域的简单、暴利模式；另一方面，房地产资产管理市场依赖于房地产存量资产市场的形成和需求，十余年的传统房地产开发，为中国的房地产资产管理市场积累了总量超过 400 亿平方米400 亿平方米的各种房地产资产存量，这个数字仅限于中国城镇范围内的综合房地产存量资产，不包括农村市场。形成了绝对“世界一流”的房地产存量资产市场。与此同时，不同形式的资产持有者对资产增值的需求也逐渐形成并变得日益迫切。庞大的房地产存量资产市场的诱惑，吸引了国际上知名房地产管理公司的目光，美国铁狮门房地产资产管理公司（Tishman Speyer Properties）、德国 Rolf Koenig 公司等 10 余家带有明显房地产资产管理特色的公司已经陆续登陆中国内地市场，开展房地产资产管理业务。但是，由于国家对外资投资房地产相关领域的一系列金融政策限制，这些公司短期内难以有太大的作为，目前的业务仅停留于房地产资产管理投融资的初级阶段，这给我们国内房地产资产管理公司的快速成长留下了历史性发展空间和机遇。中国国内的房地产资产管理公司起步较晚，进入 2005 年以后，陆续有一些带有房地产资产管理特色的公司实体出现，它们或长于投资咨询、或长于资产重组，有的专注于物业管理和设施管理的基本层面，真正具有全面对房地产资产实施收购、转让、经营、管理、再开发等业务能力的严格意义的房地产资产管理公司并不多见。据国家工商局有关部门统计，全国以房地产资产管理公司名义注册，主营房地产资产全面业务的公司，目前国内不超过 10家。运营良好、发展迅速的房地产资产管理公司更是凤毛麟角，总数不超过 3中国房地产资产管理行业研究报告 8家。三、国际成熟房地产资产管理公司运营模式借鉴三、国际成熟房地产资产管理公司运营模式借鉴 为了能具体分析房地产资产管理公司的成功模式，我们选取德国、台湾两家房地产资产管理公司进行案例研究：1、德国 Rolf Koenig 房地产资产管理公司简介 1、德国 Rolf Koenig 房地产资产管理公司简介 德国 Rolf Koenig 房地产资产管理公司在国际房地产市场上已有 15 年的运作经验，该公司不断开发存量房地产资产并得以成功销售，为房地产项目提出切实的设想并成功推销。Rolf Koenig 的重要基础不仅仅是租赁结构的优化，更重要的是获得资本以实现这些设想，而其成功的保证则在于与最终投资者的长期合作，及时提出切合实际的设想。Rolf Koenig 的首要工作是事先对房地产项目开发的机会与风险进行详细的调查，籍此制定出实现该项目的决策方案，市场和环境条件在后期开发及创造价值方面扮演着决定性的角色。为了获得最优的价值，Rolf Koenig 会对已制定的方案会经常进行多方面的修正。Rolf Koenig 同时又是一家跨学科的房地产咨询公司，在房地产经纪领域提供全方位的服务。作为市场导向的资产管理者，Rolf Koenig 除了提供满足需要的交易咨询之外，还为客户提供房地产新建与改建方面的咨询。并且很多投资者可以通过 Rolf Koenig 自由选择久经考验的优良房地产资产，或者寻求一个合适的投资组合，来实现自己的资产增值目的。2、台湾仲诚资产管理股份有限公司 2、台湾仲诚资产管理股份有限公司 仲诚资产是台湾最具代表性的房地产经纪四大品牌企业的联合体太平洋房屋、住商不动产、中信房屋、信义房屋。通过筹备小组谨慎的评估分析与研中国房地产资产管理行业研究报告 9究规划，由该四大品牌经纪公司共同集资成立了仲诚资产管理股份有限公司。他的成立，旨在协助金融机构解决不断攀升的房地产逾放问题，为金融机构提供房地产金融领域的逾放过高和闲置担保资产的全方位解决方案（房地产资产管理解决方案）。仲诚的优势：超过 400 家店面的连锁销售网络仲诚的优势：超过 400 家店面的连锁销售网络 仲诚以逾 400 家连锁店，串联起全台湾各地销售通道，成为任何资产处理后续作业中的最大利器。10 余年房地产行销专业整合经验10 余年房地产行销专业整合经验 十余年的房地产经纪经验所建立的房地产行销与流通专业，再加上各大关联企业建设、经营、代销、交易的网络平台的整合运营，使仲诚资产可提供”全方位”的不良债券处理服务。配置完备的经营团队 配置完备的经营团队 四大品牌通路系统、房地产规划、设计与建造、标售公司、台湾最大房地产交易资讯平台、销售策划。全台湾最具代表性的房地产资讯来源 全台湾最具代表性的房地产资讯来源 通过“吉家网”整合 400 家连锁终端形成的交易、委托买卖的资讯，经过十余年的积累，已经形成了庞大的房地产资料库，在台湾业界首屈一指。3、国际经验的研究和启示 3、国际经验的研究和启示 通过对上述国际成熟房地产资产管理公司基本商业模式的研究，我们发现，一个成功的房地产资产管理公司需要具备如下关键因素：（1）房地产资产管理公司是对房地产资产进行全程关注和管理的企业实中国房地产资产管理行业研究报告 10体，而非传统房地产开发商的买空卖空的一次性开发行为；（2）房地产资产管理公司的核心目标是服务于房地产资产增值，最终实现资产所有者和企业投资者资产和股权的增值获利；（3）房地产资产管理公司的核心业务是对存量房地产资产进行收购、转让、经营、管理、再开发等业务处理，提供实现资产增值的专业解决方案；（4）房地产资产管理公司的公司管理侧重于对资产管理、投资组合管理、专业咨询管理等方面的策略性管理工作，其他执行层面的工作应有效结合社会化、市场化资源整合进行；（5）房地产资产管理公司的核心竞争力，集中表现在对房地产资产管理的产业链条中的法律经济问题的掌控能力、企业管理的规范执行能力和对房地产资产市场准确的定位与策划能力，具备了这三项能力的房地产资产管理公司，才真正具备了核心竞争优势。四、房地产资产管理公司与其他公司的比较研究四、房地产资产管理公司与其他公司的比较研究 1、与传统房地产开发公司的对比 1、与传统房地产开发公司的对比 公司类型 对比项目 房地产资产管理公司（PAMC）房地产开发公司 公司类型 对比项目 房地产资产管理公司（PAMC）房地产开发公司 行业划分 行业划分 金融业、服务业 房地产业 主营业务 主营业务 房地产资产的收购、转让、经营、管理、开发等服务于资产增值的业务 房地产产品开发、建造、销售业务 市场定位 市场定位 存量房地产资产，提供低效资产解决方案 收购新土地、建造新房产项目来源 项目来源 1、金融机构上市处置的房地产存量资产；2、金融资产管理公司的房地产存量资产；1、通过政府机关土地招、拍、挂单一途径 中国房地产资产管理行业研究报告 113、国有资产经营管理公司的房地产存量资产；4、通过产权公开交易（中介）市场的存量资产。运营模式 运营模式 资产收购、股权收购、经营管理、增值退出 开发、销售 土地资源 土地资源 定位于存量资产再增值，高效集约利用土地资源 土地资源一次性利用 收益构成 收益构成 60%来自存量资产再开发 30%来自投资、股本获利 10%来自管理、服务佣金 100%来自房地产开发 风险控制 风险控制 投资、经营、服务综合收益，风险结构合理，流转速度快 运营结构单一，风险高，流转慢 2、与物业（酒店）管理公司的对比 2、与物业（酒店）管理公司的对比 公司类型 对比项目 房地产资产管理公司（PAMC）物业管理公司 公司类型 对比项目 房地产资产管理公司（PAMC）物业管理公司 行业划分 行业划分 金融业、服务业 服务业 主营业务 主营业务 房地产资产的收购、转让、经营、管理、开发等服务于资产增值的业务 社区管理及服务 运营模式 运营模式 资产收购、股权收购、经营管理、增值变现 单纯管理、服务 收益构成 收益构成 投资、经营、服务综合收益，风险结构合理，流转速度快 服务收益，利润率低，流转慢 3、与一般投资公司的对比 3、与一般投资公司的对比 公司类型 对比项目 房地产资产管理公司（PAMC）一般投资公司 公司类型 对比项目 房地产资产管理公司（PAMC）一般投资公司 行业划分 行业划分 金融业、服务业 服务业 主营业务 主营业务 房地产资产的收购、转让、经营、管理、开发等服务于资产增值的业务 传统投、融资服务 运营模式 运营模式 资产收购、股权收购、经营管理、增值变现 服务于开发行为 中国房地产资产管理行业研究报告 12收益构成 收益构成 投资、经营、服务综合收益，风险结构合理，流转速度快 服务收益，利润率低，流转慢 4、与金融资产管理公司的对比 4、与金融资产管理公司的对比 公司类型 对比项目 房地产资产管理公司（PAMC）金融资产管理公司 公司类型 对比项目 房地产资产管理公司（PAMC）金融资产管理公司 行业划分 行业划分 金融业、服务业 金融业 主营业务 主营业务 房地产资产的收购、转让、经营、管理、开发等服务于资产增值的业务 金融资产的资产评估、资产重组、资产拍卖服务 项目来源 项目来源 1、金融机构上市处置的房地产存量资产；2、金融资产管理公司的房地产存量资产；3、国有资产经营管理公司的房地产存量资产；4、通过产权公开交易（中介）市场的存量资产。国有银行、企事业单位 运营模式 运营模式 针对项目进行的资产收购、股权收购、经营管理、增值退出业务，并提供解决方案 替政府处置不良债权资产收益构成 收益构成 60%来自存量资产再开发 30%来自投资、股本获利 10%来自管理、服务佣金 100%来自金融资产市场处置收益 风险控制 风险控制 投资、经营、服务综合收益，风险结构合理，流转速度快 运营结构丰富，行业处于国有垄断状态 5、与信托公司的对比 5、与信托公司的对比 公司类型 对比项目 房地产资产管理公司（PAMC）信托公司 公司类型 对比项目 房地产资产管理公司（PAMC）信托公司 行业划分 行业划分 金融业、服务业 服务业 主营业务 主营业务 自营投资，组合投资 受托理财服务 运营模式 运营模式 资产收购、股权收购、经营管理、增值变现 服务于多种业务行为 中国房地产资产管理行业研究报告 13收益构成 收益构成 投资、经营、服务综合收益，风险结构合理，流转速度快 服务收益，利润率低 中国房地产资产管理行业研究报告 14 第三章第三章 中国房地产资产管理的行业背景中国房地产资产管理的行业背景一、中国房地产周期波动规律的影响一、中国房地产周期波动规律的影响 中国房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动，中国房地产业发展较快，房地产业的各个指标绝对值均呈上升状态，但指标的增长率呈现出上升、下降相互交替的波动形态，因此，中国的房地产表现为增长率循环。中国住房制度改革是从 1998 年开始的，1998 年取消了福利分房以后，中国积存的住房存量一下子释放出来，再加之人们住房观念的改变，导致近几年住房需求呈井喷增长，房地产业发展较快；在房地产业最初的需求得到满足后，房地产业发展的脚步必将放缓，需求走向稳定。因此，高速增长以后，房地产业发展的速度走向平稳，这就表现为房地产业发展速度高低交替的周期性波动。近年来影响中国房地产周期波动的因素主要有：1、投资因素：1、投资因素：房地产业投资扩张过快。从需求方面来看，随着城市化进程的加快，城镇人口快速增长，城镇居民收入水平显著增长，生活水平不断提高，必然导致住房的消费需求迅速增加。另外，少数地方政府在所谓经营城市的理念指导下，盲目大拆大建，带来了大量的被动性住房需求。2、货币供给因素：2、货币供给因素：中国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持，因而货币供应量将从供给方面中国房地产资产管理行业研究报告 15影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。1997 年全国个人住房消费贷款余额仅为 190 亿元，到 2007年已突破 2 万亿元。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房地产价格的上涨。3、消费因素：3、消费因素：消费因素主要影响需求，消费波动对房地产周期的影响与投资一样，也是同向的。就中国的情况而言，由于 1998 年取消福利分房后，房地产需求不断释放，加上中国经济的高速发展伴随着城市化水平的不断提高，导致房地产业需求一直较为旺盛。随着中国居民改善居住条件意愿的加强以及房地产产品的不断丰富，从短期看，中国房地产需求还有较大的上升空间，因此，此后几年消费不足对房地产业造成不利影响的可能性较小。4、政策因素：4、政策因素：中国房地产业市场化程度不高，土地国有，利率也尚未市场化，而土地政策、利率等因素对房地产业的影响较大，所以国家政策在房地产业的发展中一直起着十分重要的导向作用，因此房地产市场最明显的一个特征就是具有“政策周期”。中国经济增长具有资源约束型特征，投资结构失衡、有效需求不足等问题依然是房地产调控的重点，房地产市场属于政府主导性行业，政策因素对房地产经济周期波动影响较大。经过 2004 年的高位运行，2005 年至 2007 年在政府政策的引导下，全国房地产开发投资增速平稳回落，土地购置和土地开发规模得到有效控制，房价增幅有所回落，预计当前房地产的周期处于高涨减速的发展阶段，说明中国房地产周期进入了调整期。尽管 2006 年2007 年有关房地产热的议论增多，但在需求拉动下，2008 年中国的房地产中国房地产资产管理行业研究报告 16业仍将保持良好的发展势头。二、中国存量房地产市场的现状分析二、中国存量房地产市场的现状分析 国家统计局资料显示，建国后，中国城镇房地产资产总量已经突破 400亿平方米，其中 63%集中在住宅，工业、商业占到 24%，另有约 12%集中在国有公共房地产资产领域。目前，中国正处在房屋建筑的高峰时期，预计到 2020年，还将新增 300 亿平方米的建筑。在中国自 1998 年以来的房地产市场化进程中，继“房改房”政策使得广大城市居民拥有了房产之后，由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场占据了主导地位，加之传统文化和政策因素的影响，形成了房地产增量市场占绝对龙头地位的局面。存量市场的发育处于弱势地位，中国二手房交易占总量的比例与国外相比存在较大差距。美国二手房与新房的交易比例平均为 3.221，事实上，房地产市场越是成熟的国家或地区，交易越侧重于存量市场，而中国绝大部分城市小于 1。当前，中国存量房交易量迅速增长，在北京、青岛等城市，存量房交易甚至超过了增量房交易。对此，业内人士分析，作为房地产业真正成熟的标志，未来几年，存量房将主导中国的房地产市场。房地产业真正成熟的标志是存量房交易占市场主导，这一比率在欧美达到了 8090，而目前中国这一比例还不到 40。未来几年，中国的存量房交易量将不断上升，房地产市场将是存量房主导的市场 近几年来，随着国民经济的快速发展，中国房地产市场迎来了前所未有的发展契机，房地产市场规模迅速扩大。房地产投资高速增长，房价持续上扬，房地产市场风险也逐渐累积。市场上大量房地产市场的研究往往以房地产增量市场(即房地产开发市场)取代了房地产市场，而忽视了作为总体的房地产中国房地产资产管理行业研究报告 17市场的独特性。对由房地产增量市场和存量市场构成的房地产总量市场的分析，可以避免增量市场分析的片面，而关于增量市场和存量市场作用关系的分析，也是对房价决定机制正确理解的关键。首先，房地产增量市场是个寡头垄断市场。房地产的开发市场中，土地是其中最重要的投入要素，对房地产开发具有基础性的主导作用。土地的供给受国家的土地制度和统一规划的影响。国家作为城市土地的所有者和管理者，不但在土地出让方面拥有垄断权，而且将城市国土与住房建设的规划、土地开发进度的控制等作为宏观调控的重要手段从而影响这些要素的供给。其次，房地产存量市场是个自由竞争市场。与增量市场有所不同，存量市场中的房主和购买者都是大量而分散的，因而存量市场竞争性更强一些，属于经济学理论中的自由竞争市场。在这样的市场类型中有许多产品提供者，销售有差别的同种住房商品。自由竞争市场的竞争程度较大，垄断程度较小，因而市场价格机制非常市场化。第三，房地产增量市场与存量市场间存在平衡。在房地产市场中，购房者的需求在购买新房和购买旧房之间，存在着一种替代关系：当新房价格较高时，购房者将转向购买旧房；当新房价格较低时，则有相应的购房者从存量市场转向增量市场，即购买新房。房地产增量市场与存量市场之间的这种替代机制和价格平衡机制，使得房地产增量市场的能够实现一种较为有效的状态，避免价格长久偏离市场有效价格。国家资产总量是由存量与新增量组成的，根据近年全民所有制单位每年新增生产性投资数额与资产存量总额数量加以粗略推算，增量与存量之比约为 1：8 左右。所谓产业结构失调主要是指存量结构失调，调整产业结构主要是改变存量结构的不合理状况。因此，国家经济体制转轨、经济和产业结构中国房地产资产管理行业研究报告 18调整过程，从资产量比角度看实质就是按照体制转轨和结构调整的要求重新激活存量资产的过程。规模庞大的国有企业和国有存量资产中，蕴藏着巨大的生产能力，积淀了大量的经济资源和人力资源，在极大程度上决定着国家的产业结构状态。据统计，中国有近半数工业、商业企业的生产能力利用率在 60%以下，仅四家国有商业银行就还存有近 20000 亿的金融不良资产；并且，随着中国经济建设速度的加快，市场上金融不良资产的存量仍每年以 12%的速度递增，远高于国民经济的发展速度。这些现象背后隐藏的是经济体制改革滞后和产业结构的深层次矛盾。因此，存量资产是经济体制转轨产业结构调整的结果，激活存量资产是实现新经济体和产业结构调整目标的基础和前提。另外，从房地产上市公司的公开数据可以看到，房地产企业的利润率均有大幅度的提升，但其资产周转率在最近两年呈现下降的趋势。剔除了当期资金周转的影响，存量资产周转率反映了地产企业对当年存量资产的开发力度。但是如果运营效率跟不上，存量资产周转率降低的话，对于盈利模式单一、风险结构单一中国地产企业来说是非常危险的。中国房地产资产管理行业研究报告 19三、强大的置业需求继续刺激投资增长三、强大的置业需求继续刺激投资增长 中国国内的房地产投资市场，已经连续 5 年保持着旺盛的投资热潮，全国房地产投资年平均增幅均高于 16%。2006 年的国内房地产完成投资 19382亿元人民币，比上年增长 21.8%，占全社会固定资产投资总额的 17.6%，房地产投资依旧保持着快速、平稳的良性增长旺势。国际知名市场研究机构高力国际认为，目前中国的住宅价格已经达到了中国房地产资产管理行业研究报告 20一个高点，虽然后期仍旧看涨，但是涨幅到底有多大仍是个难以预测的问题。但是，随着更多品牌酒店和高端写字楼的建成，品牌效应日益明显，商用物业的价格肯定会有一个快速上涨的过程。商用房地产投资市场将取代住宅投资，成为房地产投资市场上的新宠。公寓类、多功能复合空间的商用物业将于未来 5 年迎来投资、开发市场的全盛时期。中国经济持续高速增长，人民币不断升值，法律法规日益健全，加之股权分置改革，2005 年下半年至 2007 年下半年，中国证券市场呈现出生机勃勃的景象。上证指数从 1000 点涨到 6000 点上下，沪深两市投资者开户数超过 1.2 亿户，股市市值超过居民储蓄总额，基金账户数超过 9000 万户，基金资产净值总计超过 3 万亿元。在中共十七大报告中首次提出：“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。这意味着将让更多人公平地享受到中国经济发展的成果，包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入等，以及财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。当前，虽然一些投资者通过证券市场获得了一定的投资收入，但是在中国居民收入构成中，工资性收入仍然是主要收入渠道，占到 70%左右，而财产性收入所占比例依然较小，仅为 2%左右,2006 年，全国城镇居民人均财产性收入仅为 240 多元。正因为基数小，所以蕴藏着较大的发展潜力。近两年来，房地产资产、财产属性日益凸显，使中国城镇居民的资产、财产性收入快速增加。2005 年增幅为 19.7%，2006 年增幅为 26.5%。2007年上半年则同比增长 33.4%，居民财产性收入的增幅已经明显高出工资性收入的增幅。房地产资产属性的巨大拉动效应，可见一斑。中国房地产资产管理行业研究报告 21四、房地产资产管理行业与金融行业的紧密结合四、房地产资产管理行业与金融行业的紧密结合 传统房地产开发行业与金融行业历来就是密不可分的“伙伴关系”，房地产资产管理行业更是不能例外，从某种意义上讲，房地产资产管理行业与金融业之间的合作关系会更加丰富，风险系数更低。众所周知，传统房地产开发行业贷款风险较高，房地产行业更多地选择有效金融安排可以更好地分散风险，从而获得较低成本的融资。借鉴发达国家成熟市场经验，从产业运作周期看，金融工具在不同的时期对房地产业的支持方式是不同的。从西方成熟国家的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段：第一个阶段以房地产开发为主，开发商和投资商是一个主体，房地产的资金支持主要来自于银行，当房地产业发展到一定规模后，暴露出来的问题是开发商的实力有限，银行业的经营风险也在增加，发展受到很大的制约。第二个阶段是以房地产资产管理公司或房地产信托基金为核心的房地产投资为主，开发商的分工开始细化，越来越趋向制造业形态，房地产证券化现象比较普遍，资金量明显放大。第三个阶段则是以房地产证券化为核心的阶段，通过证券化，房地产成为了全民投资的产业，导致大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。目前，中国的房地产业发展正处在第一阶段向第二阶段过渡的时期，房地产企业正在探寻更多的来自于银行贷款以外的资金来源，以减少融资途径单一、政策调控壁垒的制约。与此同时，2007 年，中国不良房地产贷款已累计达到 6000 亿元。在市场普遍认为房地产开发贷款风险较高的情况下，国家金融机构进一步紧缩了金融闸门，给传统房地产业的发展带来了更加严峻的融资局面。中国房地产资产管理行业研究报告 22 很显然，房地产资产管理公司的商业模式能灵活地使用金融工具，组合投融资方案，降低融资成本，加强资金融通与项目开发周期的契合，进而提高公司业绩和市场竞争力，有效地降低金融风险。中国房地产资产管理行业研究报告 23第四章第四章 中国房地产资产管理的行业现状中国房地产资产管理的行业现状一、宏观调控对传统房地产业的影响一、宏观调控对传统房地产业的影响 2007 年中国宏观经济延续了 2006 年的强劲扩展趋势，在总需求与总供给同步提升过程中，实际 GDP 与潜在 GDP 的正向产出缺口进一步扩大，来自实体层面的过热压力进一步加强，但由于技术进步与资源配置效率的提升大幅度缓和了成本提升和需求加速的冲击，来自产出缺口的通货膨胀压力依然在可控区间，中国宏观经济依然在总供给与总需求基本平衡的健康轨迹之上运行。在适当政策的控制下，中国未来的经济增长依然具有高位运行的实体基础和供给空间。中国房地产行业目前企业众多，规模偏小，产业集中度低，资金规模不足，目前，中国最大的房地产公司中国房地产开发集团公司总资产只有 600亿元人民币，相对其它国家的地产大户相去甚远。因此，市场客观上要求企业之间进行并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置，通过并购实现低成本扩张和做大做强中国的房地产产业，目前政府的宏观调控政策具有很明显的整合房地产行业的政策意图。第一，中国房地产的产业政策决定。近两年，中国一直把鼓励支持、规范发展、因地制宜、分别决策作为中国房地产的一个主要方向，同时支持有中国房地产资产管理行业研究报告 24品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，为中国的房地产行业的兼并重组提供了产业政策方面的支持。第二，中国土地管理政策的加强。严格控制土地出让权，几类经营性用地不允许协议转让等土地政策给一些有实力的大地产公司提供了更有优势的机会，一些靠关系生存的企业或被淘汰或者被整合。第三，中国金融政策的收紧。这两年，国家在银行利率、存贷款等方面相继出台相关政策，信贷政策的收紧必然使中小企业因资金紧张而纷纷退出，由此形成的市场空白会吸引实力派外行及外资进入，银行资金必然会更多地流向那些真正有实力的企业。二、中国房地产资产管理行业现状二、中国房地产资产管理行业现状 依据使用功能和产权归属，我们可以把中国房地产市场上的房地产资产分为住宅房地产资产、工业房地产资产、商业房地产资产和公共房地产资产四个类别，这四类资产，构成了中国城镇房地产资产管理市场的总和。1、住宅房地产资产管理 1、住宅房地产资产管理 众所周知，国内住宅市场延续了 10 余年的市场热销。2006 年中国的商品住宅投资更是高达 13600 亿元人民币，同比增长高达 25.3%，占到全国房地产投资总额的 70.2%。热销的住宅市场，证明着房地产资产管理存在着巨大的市场空间，但相对而言，热销的住宅很少有“不良”和“低效资产存在”。HI-AMC 海贸资产房地产资产管理在住宅市场上表现为为住宅提供的租赁经营、物业管理等增值服务。中国房地产资产管理行业研究报告 252、工业房地产资产管理 2、工业房地产资产管理 世邦魏理仕 2007 年度最新的市场指数报告显示：工业地产方面，由于从2007 年初开始，全国范围内工业用地严格执行“招拍挂”，北京、上海、天津等地的工业用地平均价格季度环比增长了 3.2%，达到每平方米 879.4 元；在地价上涨的带动下，上海工业物业设施平均租金费用季度环比增长了 2.5%，达到每月每平方米 38.5 元。由于住宅物业领域的投资成本已经非常高，加之政府对住宅投资设置了很多门槛，这不但缩小了投资者的利润空间，也加大了住宅投资的风险。这是因为在健康的市场情况下，如果某领域的投资活动过于频繁，价格就会被市场抬升上去，投资的利润率随之下降，接下来便可能会产生一些风险。而工业地产正处于一个上升的通道中。与住宅、商铺和办公楼市场相比，工业地产具有一定的滞后性，其发展潜力要在进一步的挖掘中才能被体现。根据专家的预测，未来几年中国物流市场将保持年均 20%的增速。在过去几年内，长三角主要城市低质量仓库的租金保持在 0.5 元/平方米天0.8元/平方米天，而高质量仓库的租金达到了 0.9 元/平方米天或更高。工业物业虽不及写字楼及豪宅项目受人关注，但就回报而论，却绝对是良好的投资选择。从投资方式看，外资主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工中国房地产资产管理行业研究报告 26业物业市场。一般商用物业年投资回报率在 68之间，工业地产开发约为 812、最高可达 15，而且投资回报相对更为稳定。目前，工业地产的价值仍然没有被许多投资商真正认知，其价格则明显被低估，其资产增值效应将非常明显。总的来说，工业房地产资产管理的市场和潜力巨大，前景看好。3、商业房地产资产管理 3、商业房地产资产管理 近年来，中国商业用房市场主要表现为如下特点：20002006 年，办公楼和商业营业用房投资额逐年增加。2006 年办公楼和商业用房的投资同比分别增长 21.0%和 15.0%，二者占全部投资的比重分别为 4.8%和 12.2%，平均比 2000 年增长 34 倍，投资增速非常明显。另外，由于传统商业房地产的开发模式，形成了大量的结构单一、功能单一的商业用房存量市场。同时，建筑技术、规划技术、商务理念的不断升级，致使很多商业房地产资产很快进入市场的落后竞争状态，运营低效甚至“停摆”，而物业的原持有者开发商此时已经退出项目市场链条，根本不会对这些资产进行持续的资产保值、增值管理，这个问题是普遍存在于国内商业用房市场的。因此，商业房地产资产管理存在着非常巨大的市场空间，定位于商业房地产资产管理专家的 HI-AMC 正是顺应了这一趋势，在本领域具有突出专业优势的企业。4、公共房地产资产管理 4、公共房地产资产管理 改革开放以来，随着中国经济发展和公共财政制度的逐步建立，公共事业单位房地产资产数量和质量也在不断改善。尽管中国国有资产总量，包括国有企业资产以及行政事业单位国有资产的绝对值都在