房地产基础知识-(市场调研初级).doc

百合田房地产基础知识 （初级）

一、 房地产及相应所有权概念
1. 房地产的概念
房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。

2. 地产的概念与类型（记大点）
地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
地产类型：
l 居住用地
l 工业用地
l 仓库用地
l 交通用地：
l 市政用地：包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。
l 商业服务用地：包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。
l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产
l 教科文卫设施用地：包括各类学校、科研机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。
l 港口码头用地
l 军事用地：
l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

3. 土地所有权的概念与分类
1) 土地所有权概念：
指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利；土地所有权不可出让，使用权可出让。

2) 土地所有权种类：国有土地和集体土地两类。

3) 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
4) 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地。

4. 房产所有权的概念与分类
所有权：对于房屋的实际持有和控制，但不同物业各有年限限制
使用权：自由行使利用的权利，以满足人们需要
收益权：出让所有权而获取收入，如房屋租金。
处分权：对所有权的变更处理，如出让、赠与、遗产过户等。

5. 房地产市场市场构成
1) 房地产一级市场：是土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。
附 一级土地市场交易形式：招标、拍卖、挂牌、协议转让（透明度逐渐递减）
2) 房地产二级市场：是增量房地产交易市场，即一手房市场。
3) 房地产三级市场：存量房地产交易市场，即二手房市场。

二、 房地产基本知识点

1. 单位换算
1亩=666㎡ 15亩=1万㎡

2. 三通一平
路通、水通、电通和场地平整；往往是土地出让必备条件。

3. 七通一平
路通、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整；往往是交房必备条件

4. 五证两书
《国有土地使用证》，一般由国土资源局获取
《建设用地规划许可证》，一般由规划局获取
《建设工程规划许可证》，一般由规划局获取
《建筑工程施工许可证》，一般由建设局获取
《商品房预售许可证》，一般由房管局获取

《商品房使用说明书》，一般由房管局获取
《商品房质量保证书》，一般由房管局获取

5. 国有土地性质及年限
居住有地 70年
工业用地、科教文卫体用地、综合用地 50年
旅游、娱乐、商业用地 40年

6. 经济技术指标解读
1) 规划用地面：
红线内的土地面积，即政府实际出让的土地面积。

2) 建设用地面积（有时营销上称“用地面积”或“占地面积”；“占地面积”此处不用，以免混淆概念）
有时规划用地存在退红线，红线内为实际可利用的土地，红线外为代征道路或代征绿化带；若无退红线存在，则规划用地面积与建设用地面积相等。

3) 总建筑面积
所有建筑物地上、地下计容建筑面积之和。
附 地下建筑面积：

4) 容积率
总建筑面积 / 规划用地面积
附 地下面积一般不计容积率，但如果为可出售产权（如车位），则计容积率。

5) 楼面价
每平米建筑中所平摊的土地成本，=土地出让金 / 总建筑面积

6) 建筑占地面积
建筑基底或底座的占地面积

7) 建筑密度
建筑占地面积 / 规划用地面积

8) 绿地面积
建设用地内符合政策标准的绿地面积，不含垂直绿化、空中绿化及土层小于2米的绿地面积。

9) 绿地率
绿地面积 / 规划用地面积

三、 住宅产品分类

住宅产品 按单体的建筑形态一般分为以下6类：
1. 低层
别墅，1-3F
建筑形态：独栋、双拼、联排、叠加；由于独栋受限，市场出现“类独栋”产品，即局部粘接的双拼或联排别墅。

2. 多层
洋房，4-6F
建筑形态：多为板楼
产品特色：复式楼中楼，大露台赠送，地下室赠送，一层花园赠送。

3. 小高层
7-11F，一部电梯
建筑形态：板楼（品质较好）、塔楼

4. 中高层
12F-18F，两部电梯
建筑形态：板楼、塔楼（较多）

5. 高层
19F-100米（30-35F），至少三部电梯，剪刀梯（含两个独立楼梯）
建筑形态：塔楼

6. 超高层
100米以上建筑，多为钢结构建筑，多用于写字楼，住宅较少；至少四部电梯，每15F需有避难层

附：
塔楼：各户以核心筒为点，散开分布
板楼：各户平行分布，户户南北通透，单体垂直投影呈规则矩形。
骑楼：沿街商住建筑，沿街部分二层以上出挑至街道红线处，用立柱支撑，形成内部的人行道。
裙楼：沿街商住建筑，底层若干层单层面积较大。

住宅产品 按户型的立体结构一般分为以下4类：

标准层
标准层高为2.8-3.1米的住宅

错层
户内的不同区域出现30-60cm的落差

复式
产权面积为一层，但户内挑高，可倒板实现两层。

跃层
户内为两层，但往往一层客厅为挑高，垂直通透。

四、 产品知识点细化

1. 建筑结构
1) 砖木结构或土木结构
这类房屋的主要承重构件用砖、土、木构成。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋、旧式庙宇。

2) 砖混结构
建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房。

3) 框架结构
建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作，形成承重的框架；幕墙只起围护作用，用砖砌筑；普遍用于当前的房地产开发。

4) 框减结构
框架结构的升级版本，部门幕墙为承重墙，分担梁柱的压力，提高低楼层的使用面积；普遍用于当前的房地产开发。

5) 钢结构
建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或玻璃等材料制成。此结构多用于大型工业建筑、超高层建筑；普遍用于当前的房地产开发。

2. 预售证申请条件
（各地区略有差异，本处以厦门为例；横线部分背，其余熟读）
1) 国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（复印件）
2) 土地使用权出让合同、地价款缴清证明、立项批文、用地批文（复印件经核对）
3) 规划部门批准的总平面图和分层平面图（复印件经核对）
4) 商品房建筑面积预先测算成果报告（有资质单位出具的原件）
5) 开工备案表、建设工程施工合同、工程施工进度计划和白蚁防治合同（复印件经核对）
6) 达到工程建设总投资（地价款除外）25%以上的工程投入证明
7) 商品房预售款银行监管协议书
8) 房地产开发企业资质证书、营业执照、法人代表身份证明、委托书、代理人身份证明

3. 封顶
建筑物主体结构已完工，工程将近过半；内外部装饰装修，水电通风等配套设施施工开始。

4. 层高
下层地板面至上层地板面的距离，2.8-3.1米。

5. 净高
下层地板面至上层楼板底面之间的垂直距离

五、 户型的面积计算
1. 建筑面积（户型）
=套内建筑面积（层高在2.2米以上）+公摊面积；与产权面积相等

2. 套内建筑面积
=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

3. 套内使用面积
房屋屋内全部实际可供使用的面积

4. 套内墙体面积
墙体水平投影面积的一半

5. 阳台建筑面积
l 封闭阳台一般算全部面积，但厦门至2012年起，进深小于等于1.8米的，也按一半计入建筑面积。
l 半封闭阳台算一半面积；凸窗亦算一半面积

6. 公摊率
= 公摊面积 / 建筑面积（户型）

7. 公摊面积
1) 整栋建筑的公用面积，含大堂、过道、核心筒、管道进、值班室等设备用房
2) 每套住宅与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半

8. 判断户型好坏的简要标准
1) 动静分离
2) 干湿分明
3) 南北通透
4) 客卧朝南
5) 户型方正
6) 全明设计

9. 购房付款方式
1) 一次性
2) 按揭
3) 分期付款

六、 市调入门
（记忆大点就行，如市调身份哪两种？市调的三个阶段？市调有哪五个内容？其余细节自行了解）

1. 市调身份的两种演绎
1) 明调 开发商、设计院、业务员；可毫无顾忌问询问，但信息真实性较弱
2) 暗调 客户；想想自己要买房，最关心什么？暗调某些问题不方便涉及，如客群，但获取信息真实性强。

2. 市调的三个阶段
1) 市调前的准备
A. 必要准备
² 市调项目
² 项目地址
² 售楼处地址
² 销售热线
² 地图绘制及路线设计

B. 补充准备（时间充裕时）
² 通过网站了解项目介绍、均价、产品等其他一切可获信息，并形成纸质记录。
² 网络寻找类似成型报告
² 现场市调时，核实信息真实性及补充空缺信息，有的放矢。

2) 市调进行时
围绕“量、价、产品、营销策略、客群”进行“谈、观”的信息收集
于“市调的五个内容”中，重点阐述

3) 市调后的信息处理
每次市调都有不同目的，为产品建议书或为营销方案等等，但每次市调都应完成“市调表”的信息录入工作。
² 表格内容填写
² 项目定位（根据定位语、产品规格或客群判断）
² 项目总结，其优势及劣势
² 项目图片

3. 信息获取的四个途径
1) 网站：房管局官方网站、地区性房地产门户、全国性房地产门户
2) “偷”报告：由各个文库网站搜索或利用行内资源索取（地产人的事，能叫偷么？）
3) 谈：业务员、业内朋友、客户访谈
4) 观：现场沙盘、现场销控表、现场客户、车辆牌照；楼书、折页、户型图；户外广告、报纸广告

4. 市调的五个内容
1) 量
² 总量（住宅、商业、商办、酒店）
² 销量（住宅、商业、商办）
² 存量 总量-销量=存量
2) 价
² 最高价（高楼层，南朝向）
² 最低价（低楼层，西朝向）
² 均价（中楼层）
² 朝向价差（南>东>北>西）
² 楼层价差（高楼层>低楼层）
² 物业费
3) 产品
² 项目整体规划、布局及经济技术指标
² 单体：建筑模态（板楼、塔楼、塔楼、桶楼）、外立面、楼层数、单层户数、核心筒
² 户型配比、特征（面积、功能区、附加值）
² 园林
² 社区内配套
² 周边配套（所属学区、交通、商业、医疗、休闲、文体、景观）
4) 营销策略
产品策略
价格策略
附加值策略（户口、教育）

5) 客群
来源、职业
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