国税、地税难点、疑点整理、.docx

国税、地税难点、疑点问题整理
国税：
1、2011年度所得税汇算：本期以及以前年度亏损共计1,474,592.90元，2011年6月已预缴企业所得税25,813.11元，但2011年度账面为亏损-710,366.45元，需税务师事务所出具亏损报告，方可退还缴纳的企业所得税？
2、成都市高新区房地产企业预售房产预缴企业所得税预计毛利率为多少？国税发（2009）31号第八条，我公司预计毛利率不得低于15%。
按季预缴的税金计算：国税发（2009）31号第九条
预缴所得税=（未完工的收入×预计毛利率+账面应纳税所得额）*25%
注：1）本公司缴纳的土地增值税未反应在营业税金及附加中，那么账面应纳税所得税额中就未扣除土地增值税，可否扣除。
2）国税函〔2008〕635号一、《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行‘实际利润额’：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。
预缴所得税=（未完工的收入×预计毛利率-预缴的土地增值税+账面应纳税所得额-以前年度待弥补亏损）*25%
3、季度预缴时：
预售时预缴企业所得税直接网上申报，还是需要提供其他纸质资料？
弥补以前年度亏损需要提供什么资料？
4、精装费：根据（国税发〔2006〕187号），（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
但是可否作为20%加计扣除的基数呢？
5、精装修中包含的家具家电能否一并算作营业收入，并作为计税成本扣除？
6、

地税：
1、开盘预售，开票问题？
根据国税发[2006]173号文件：从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》。
2、精装修中包含的家具家电能否一并算作营业收入缴纳营业税，并作为土地增值税的扣除项目，以及作为加计扣除的基数？
3、土地增值税清算扣除项目的疑问：
①项目营销设施建造费（如售楼部、样板间装修），是作为开发间接费用（是否可以作为加计扣除的基数），还是销售费用处理？
②房地产开发费用允许扣除金额=利息支出+其他房地产开发费用（（即取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施的成本）*5%）。那么这个利息支出包含内部往来借款利息支出吗？
4、缴纳的印花税余1800元，还有合同需贴的印花税金额为2,755.85元。现在贴花时如何规定的？
5、销售合同的印花税是否在签订正式销售合同后，还是房屋交付后缴纳印花税？
国家税务总局关于印花税若干政策的通知(财税[2006]162号)，　四、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

会计核算过程：
预售缴纳税金：借：应交税费-营业税
应交税费-城建税及教育费附加等
应交税费-应交土地增值税
应交税费-应交企业所得税（按季度）
贷：银行存款
月末： 借：营业税金及附加（营业税、城建税、教育费附加）
贷：应交税费-营业税
应交税费-城建税及教育费附加等
企业所得税汇算清缴时计提，土地增值税在清算时计提。

根据 国税发（2009）31号文第二十八条 （三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 以及第十四条 计算项目单位成本
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积=842000000/147098.25=5724.065378
（注：本项目总可售面积包含A座办公70769.35，B座办公12029.05，B座公寓19,994.04，商业配套6,067.48，地下停车场38,238.33，共计144234平方米，占总建筑面积149044平方米的96.77%。）
其中A座4,002.88为自用，商业配套6,067.48为出租。
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
固定资产（自用）=自用面积×可售面积单位工程成本=4,002.88*5724.065378= 22,912,746.82元。
投资性房地产（配套）=配套面积×可售面积单位工程成本=6,067.48*5724.065378= 34,730,652.20元。
地下停车场=车库面积×可售面积单位工程成本=38,238.33*5724.065378= 218,878,700.87元。
上述不卖部分共计：276,522,099.89元。
按用途结转成本： 借： 开发产品 565,477,900.10
固定资产 22,912,746.82
投资性房地产（配套） 34,730,652.20
投资性房地产（停车场） 218,878,700.87
贷：开发成本 842,000,000.00