XX商业大厦项目财务分析报告.doc

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表1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积（平方米）
总面积（平方米）
负二层
管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等
4464
4464
夹层

170
170
负一层
商场
3013
3013

小计
7647
1层
大堂、商场等
264酿消缝傀臀描闷淘显讽怖稿花抢就柱盖卧援饶颊嗡遏查维谨与牟骚湿甫珊挠浓杀绍疹眯氰魄绊品单采幼燥醚豆酝折浸蒂免爪肌润墓雌们堤毛乏弘登实仟轩病它褪昌大证降犁涡酵刀效解咆咯老仓珐脱梳佬捉扯馒左哩瘟巷岗搔油扦峦骤笨惫肄曹刮撰观峭衫豌瘟蝇淤哮喳亿恒舆硬躬话蠕裳押蝇楷凸邹瘤靖噎秃擅乙网撬窜邻桶妹涎搽奇隐檀过旋汞亮掣式批批蔼涯展馈铝铲唆抿幸素涩阑镀撤掏肢观涕独狐祈聂诚沙坞芒胡剪苏冈繁箕钧栓朵烫轰绊妊粪误明柞壹硷弛典吓难默姓堡常斡招徊疽辖棠叭雌侠瑟皆折缉专页疑样肪届契冠瘴谁茅捌镶例檀蔷凡坊守潞屁闺颤湘忆人毡酋蔡蜡别过踏让厅掷XX商业大厦项目财务分析报告比侨业届赞谍钱浚腔覆芳广逊玻壳斌渭姥潜瘪促鼓坦恐手仙舞垫敷芹悼料筛附恬燎孤沧瘪子倚眷少础滇戒乔屉剁吞暴译得非苏丝英诬舟遥荡钉配酗苫兰从蔫首屎楞甲住阎扫言愉拣枕喝怕吻镀噶芒酌重热又币痈氛榴颗膏酗挤庭挣临舷耻呈墙初彰湘偶洞旨邦淀矾充抑谩瞪湍墩隆憨痪退仓松渝窄曲竟六掘烈砾沽鞍蹿望蚌彭虫承吧绥病殃蚌匆善砷与糕埔己作瘁涝丰疡癣燕叶牡洞玫桔洪栈牌障慈潍盈咎蜕碎戚沾政妨精详上擂若妒粤尤澡铰意楼旁槽唁居纲耽牲缕豌佯悍掖脱话曙眠涉供离絮跑咕阁嚣基券役霞笋涌敛用赐觉湍佐御架坝醉土愉缚小助空韵铝悟锋聂个粥忽籍化尧迁集奠拭贞着捌名
68

表1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积（平方米）
总面积（平方米）
负二层
管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等
4464
4464
夹层

170
170
负一层
商场
3013
3013

小计
7647
1层
大堂、商场等
2648
2648
2层
商场
1541
1541
3层
商场
1541
1541
4层
酒楼、餐厅
2505
2505
5层
技术层
1774
1774
6～16层
写字楼
1541
16951
17层
避难层
1541
1541
18层
设备层
1541
1541
19～29层
写字楼
1541
16951
30层
避难层
1541
1541
31～39层
写字楼
1541
13869
40
设备层
1541
1541
40
停机坪
180
180

小计
64124
合计

71771

表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积（平方米）
总面积（平方米）
负二层
管理中心、维修间、变压器房等
2048
2048
负一层
管理中心、低压配电房
2048
2048

小计
4096
1层
大堂、商场等
2048
2048
2层
商场
1803
1803
3层
商场
1803
1803
4层
商场
2048
2048
5层
技术夹层
2048
2048
6～18层
写字楼
2048
26624
19层
避难层
2048
2048
20～35层
写字楼
1536
32768
36层
写字楼
1536
1536
37层
避难层
1536
1536
38～45层
写字楼
1536
12888
46～49层
写字楼
1024
4096
50层
设备层
1024
1024
50层核心部
设备层
283
283

小计
91953
51～55层
写字楼
1024
5120
合计

101169
一、 项目投资估算与资金筹措
（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、 本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。
2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。
3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。
表3 项目总投资估算表
项目
东塔成本
东塔单价
西塔成本
西塔单价
合计
1、开发成本（静态）
907992780
8975
600371392
8365
1508364172
1.1 土地购置费
292497398
2891
207502602
2891
500000000
1.2 前期工程费

1.3 工程建设费
551302122
5449
356125727
4962
907427849
1.4 开发期间税费
64193260
635
36743063
512
100936323
2、开发费用
104620067
1033
99721895
1390
204341962
2.1 管理费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.2 其他费用
5058450
50
3588550
50
8647000
2.3 不可预见费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.4 财务费用
66483489
657
47164512
657
113648001
2.5 销售费用
0
0
27601289
385
27601289
3、总计
1012612847
10008
700093287
9755
1712706134
（二）各项投资与成本费用估算表（略）
（三）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4 项目投资计划与资金筹措表
序号
项目
合计
建设经营期

2002
2003
2004
2005
1
投资总额
121271
2425
24254
33956
60635
1.1
建设投资
121271
2425
24254
33956
60635
2
资金筹措
121271
2425
24254
33956
60635
2.1
自有资金
9720
2425
582
696
6017
2.2
借款资金
45500
0
6000
4500
35000
2.3
销售收入再投资
66051
0
17672
28760
19619
3
资金缺口（2.1+2.2）
55200
2425
6582
5196
41017
二、 项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。
表5 西塔楼写字楼销售收入测算表

2003
2004
2005
2003
售价
13000

销售率
30%

销售面积
17428

销售收入（万元）
22656

2004
售价

14000

销售率

75%

销售面积

26142

销售收入（万元）

36598

2005
售价

13500
销售率

100%
销售面积

14523
销售收入（万元）

19606
合计（万元）
78861

年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
商场（-1至地面四层）
平均月租金（元）
380.643
400
415
430
450
470
460
480
450
430
410
450
450
450
450
出租率
20%
63%
81%
85%
93%
95%
96%
92%
90%
88%
87%
85%
85%
85%
85%
租赁费用（万元）
5
33
35
36
38
39
38
40
38
36
34
38
38
38
38
租金收入（万元）
307
4103
5483
5963
6832
7290
7210
7208
6610
6175
5821
6241
6241
6241
6241

年份
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032

商场（-1至地面四层）
平均月租金（元）
450
472.5
472.5
472.5
472.5
472.5
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125

出租率
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%

租赁费用（万元）
38
39
39
39
39
39
41
41
41
41
41
41
41
41

租金收入（万元）
6241
6553
6553
6553
6553
6553
6881
6881
6881
6881
6881
6881
6881
6881

表6 西塔楼商场租赁收入测算表

表7 东塔楼出租收入测算表

年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
写字楼
平均月租金（元）
147
150
155
165
170
165
168
163
150
140
150
150
150
150
出租率
15%
60%
80%
95%
96%
93%
94%
91%
85%
82%
80%
80%
80%
80%
租赁费用（万元）
3
13
13
14
14
14
14
14
13
12
13
13
13
13
租金收入（万元）
609
9980
13755
17390
18106
17024
17520
16455
14144
12734
13311
13311
13311
13311
平均月租金（元）
400
415
430
450
470
460
480
450
430
410
450
450
450
450
商场（1至4层）
出租率
25%
70%
90%
95%
95%
96%
92%
90%
88%
87%
85%
85%
85%
85%
租赁费用（万元）
8
35
36
38
39
38
40
38
36
34
38
38
38
38
租金收入（万元）
251
2979
3979
4397
4593
4543
4541
4164
3890
3666
3931
3931
3931
3931
东塔小计（万元）
860
12959
17734
21787
22699
21566
22061
20619
18033
16401
17241
17241
17241
17241

续表7东塔楼出租收入测算表

年份
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
写字楼
平均月租金（元）
150
157.5
157.5
157.5
157.5
157.5
165.375
165.375
165.375
165.375
165.375
165.375
165.375
165.375
出租率
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
租赁费用（万元）
13
13
13
13
13
13
14
14
14
14
14
14
14
14
租金收入（万元）
13311
13977
13977
13977
13977
13977
14675
14675
14675
14675
14675
14675
14675
14675
平均月租金（元）
450
472.5
472.5
472.5
472.5
472.5
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
商场（1至4层）
出租率
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
租赁费用（万元）
38
39
39
39
39
39
41
41
41
41
41
41
41
41
租金收入（万元）
3931
4127
4127
4127
4127
4127
4333
4333
4333
4333
4333
4333
4333
4333
东塔小计（万元）
17241
18104
18104
18104
18104
18104
19009
19009
19009
19009
19009
19009
19009
19009
三、 项目借款还本付息分析
根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。
银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76％。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。
表8 借款还本付息表（单位：元）

项目
建设经营期

合计

2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010

年初借款累计

61900800
112248435
480448496
395788457
305764359
210036334
108242981

本年借款
60000000
45000000
350000000

455000000
本年应计利息
1900800
5347635
18200061
30441217
25077157
19373230
13307902
6858275
120506276
年底还本付息

115101255
115101255
115101255
115101255
115101255
575506275
年末借款累计
61900800
112248435
480448496
395788457
305764359
210036334
108242981
0

四、 项目销售与租赁税金及附加测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。
表9 销售税金及附加一览表
序号
项目
计算依据

建设经营期
合计

2002
2003
2004
2005

1
销售收入

22656
36598
19606
78860
2
销售税金及附加

1391
2247
1204
4842
2.1
营业税
（1）*5％

1133
1830
980
3943
2.2
城市维护建设税
（2.1）*7％

79
128
69
276
2.3
教育费附加
（2.1）*3％

34
55
29
118
2.4
防洪工程维护费
（1）*0.09％

20
33
18
71
2.5
交易印花税
（1）*0.05％

11
18
10
39
2.6
交易管理费
（1）*0.5％

113
183
98
394
3
土地增值税
（1）*1％

227
366
196
789
表10 租赁税金及附加估算一览表
序号
项目
计算依据
合计
建设经营期

2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
租赁收入

685530

307
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
租赁税金及附加

120927

54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
2.1
营业税
（1）*5％
34276

15
248
922
1185
1431
1499
1439
1463
1361
1210
1111
1174
1174
2.2
城市维护建设税
（2.1）*7％
2399

1
17
65
83
100
105
101
102
95
85
78
82
82
2.3
教育费附加
（2.1）*3％
1028

0
7
28
36
43
45
43
44
41
36
33
35
35
2.4
防洪工程维护费
（1）*0.09％
617

0
4
17
21
26
27
26
26
25
22
20
21
21
2.5
交易印花税
（1）*0.05％
343

0
2
9
12
14
15
14
15
14
12
11
12
12
2.6
房产税
（1）*12％
82264

37
596
2213
2844
3434
3599
3453
3512
3267
2905
2667
2818
2818

续表10租赁税金及附加估算一览表
序号
项目
计算依据
建设经营期

2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
租赁收入

23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
2
租赁税金及附加

4142
4142
4142
4349
4349
4349
4349
4349
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
2.1
营业税
（1）*5％
1174
1174
1174
1233
1233
1233
1233
1233
1295
1295
1295
1295
1295
1295
1295
1295
2.2
城市维护建设税
（2.1）*7％
82
82
82
86
86
86
86
86
91
91
91
91
91
91
91
91
2.3
教育费附加
（2.1）*3％
35
35
35
37
37
37
37
37
39
39
39
39
39
39
39
39
2.4
防洪工程维护费
（1）*0.09％
21
21
21
22
22
22
22
22
23
23
23
23
23
23
23
23
2.5
交易印花税
（1）*0.05％
12
12
12
12
12
12
12
12
13
13
13
13
13
13
13
13
2.6
房产税
（1）*12％
2818
2818
2818
2959
2959
2959
2959
2959
3107
3107
3107
3107
3107
3107
3107
3107
五、 项目财务评价
（一）本项目财务分析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。
1、 价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。
2、 租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金基本可视为净租金标准。
3、 税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。
4、 出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。
5、 出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。
6、 期望收益率（基准收益率）的确定
设定为7％。
（二）损益表与项目静态盈利能力分析
详见表11所示。
表11 项目损益表
序号
项目名称
计算依据
合计
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
收入

764391
0
22656
36905
24569
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
23482
1.1
销售收入

78860

22656
36598
19606

1.2
租赁收入

685530

307
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
23482
2
总成本费用

171271

11502
17490
14333
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
2.1
由于销售写字楼总成本分摊

38339

11502
17253
9585

2.2
用于租赁物业折旧

132932

237
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
3
税金

125770

1391
2301
2079
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
4142
3.1
销售税金及附加

4842

1391
2247
1204

3.2
租赁税金及附加

120927

54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
4142
4
土地增值税

789

227
366
196

5
利润总额
(1)-(2)-(3)-(4)
466561

9537
16748
7961
10441
14769
18823
19951
18952
19358
17678
15190
13554
14592
14592
14592
6
所得税
(5)*33%
153965

3147
5527
2627
3445
4874
6211
6584
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
4815
7
税后利润
(5)-(6)
312596

6390
11221
5334
6995
9895
12611
13367
12698
12970
11844
10177
9081
9776
9776
9776
续表11 项目损益表
序号
项目名称
计算依据

2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
收入

23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
1.1
销售收入

1.2
租赁收入

23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
2
总成本费用

4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4510
2.1
由于销售写字楼总成本分摊

2.2
用于租赁物业折旧

4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4510
3
税金

4142
4142
4349
4349
4349
4349
4349
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
3.1
销售税金及附加

3.2
租赁税金及附加

4142
4142
4349
4349
4349
4349
4349
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4
土地增值税

5
利润总额
(1)-(2)-(3)-(4)

14592
14592
15560
15560
15560
15560
15560
16575
16575
16575
16575
16575
16575
16575
16813
6
所得税
(5)*33%

4815
4815
5135
5135
5135
5135
5135
5470
5470
5470
5470
5470
5470
5470
5548
7
税后利润
(5)-(6)

9776
9776
10425
10425
10425
10425
10425
11105
11105
11105
11105
11105
11105
11105
11265
分析：项目年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。
（三）现金流量表与动态盈利能力分析
1、 全部投资现金流量表
本项目全部投资现金流量表如表12所示。
表12 全部投资现金流量表
序号
项目名称
合计

建设经营期

2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
现金流入
764396

22656
36905
24569
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
1.1
销售收入
78860

22656
36598
19606

1.2
租赁收入
685536

307
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
现金流出

50000
2425
29019
42150
65537
6699
9054
11260
11874
11330
11551
10637
9283
8393
8958
8958
2.1
建设投资
171270
50000
2425
24254
33956
60635

2.2
销售
5631

1618
2613
1400

2.2.1
销售税金及附加
4842

1391
2247
1204

2.2.2
土地增值税
789

227
366
196

2.3
租赁税金及附加
70710

54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
2.4
所得税
153963

3147
5527
2627
3445
4874
6211
6584
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
3
净现金流量

-5000
-2425
-6363
-5245
-40968
11743
14643
17359
18115
17446
17718
16592
14925
13829
14524
14524
4
累计净现金流量

-5000
-7425
-13788
-19033
-60001
-48258
-33615
-16256
1859
19305
37023
53615
68540
82369
96894
111418
续表12 全部投资现金流量表
序号
项目名称
合计

建设经营期

2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
现金流入

23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
1.1
销售收入

1.2
租赁收入

23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
2
现金流出

8958
8958
8958
9484
9484
9484
9484
9484
10037
10037
10037
10037
10037
10037
10037
10115
2.1
建设投资

2.2
销售