关于新城地产股票分析报告.doc

《证券投资学》

实 验 报 告

关于新城地产（900950）股票的投资分析报告

姓名：周敏
学号：6041211298
系别：工商管理系
班级：财务管理15-2

塔里木大学经济与管理学院

关于新城地产（900950）股票的投资分析报告
一、宏观经济分析：
（一）宏观经济运行分析
1、GDP对证券市场的影响
我国上半年国内生产总值248009亿元，按可比价格计算，同比增长7.6%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值18622亿元，增长3.0%；第二产业增加值117037亿元，增长7.6%；第三产业增加值112350亿元，增长8.3%。从环比看，二季度国内生产总之增长1.7%。　　
GDP变动是一国经济成就的根本反映，GDP的持续上升表明国民经济良性发展，制约经济的各种矛盾趋于或达到协调，人们有理由对未来经济产生好的预期；相反，如果GDP处于不稳定的非均衡增长状态，暂时的高产出水平并不表明一个好的经济形势，不均衡的发展可能激发各种矛盾，从而孕育一个深的经济衰退，下面对几种基本情况进行阐述：　
（1）持续、稳定、高速的GDP增长。伴随总体经济成长，上市公司利润持续上升，股息和红利不断增长，企业经营环境不断改善，产销两旺，投资风险也越来越小，从而公司的股票和债券得到全面升值，促使价格上扬。人们对经济形势形成了良好的预期，投资积极性得以提高，从而增加了对证券的需求，促使证券价格上涨。随着国内生产总值GDP的持续增长，国民收入和个人收入都不断得到提高，收入增加也可增加证券投资的需求，从而证券价格上涨。
（2）高通胀下GDP增长。总需求大大超过总供给，这将表现为高的通货膨胀率，这是经济形势恶化的征兆，如不采取调控措施，必将导致未来的"滞胀"(通货膨胀与增长停滞并存)。这时经济中的矛盾会突出地表现出来，企业经营将面临困境，居民实际收入也将降低，因而失衡的经济增长必将导致证券市场下跌。
（3）宏观调控下的GDP减速增长。当GDP呈失衡的高速增长时，政府可能采用宏观调控措施以维持经济的稳定增长，这样必然减缓GDP的增长速度。为进一步增长创造了有利条件，这时证券市场亦将反映这种好的形势而呈平稳渐升的态势。
2、通货膨胀对证券市场的影响
（1）温和的、稳定的通货膨胀对股价的影响较小。 　　
（2）如果通货膨胀在一定的可容忍范围内增长，使经济处于景气(扩张)阶段，产量和就业都持续增长，那么股价也将持续上升。 　　
（3）严重的通货膨胀是很危险的。其一，资金流出金融市场，引起股价下跌；其二，经济扭曲和失去效率，企业一方面筹集不到必需的生产资金，同时，原材料、劳务价格等成本飞涨，使企业经营严重受挫，盈利水平下降，甚至倒闭。
3、利率对证券市场的影响
很多股票市场参与者，都听说过“利率上涨，股市下跌；利率下跌，股市上涨”这个说法。在实践中，无论是从宏观来看，还是从微观来看，这个说法似乎也不是那么灵验，第一，利率变动会影响企业的获利能力，进而影响市场参与者购买股票时所愿意支付的价格；第二，利率变动会改变替代性金融资产之间的关系，主要是股票与债券之间的关系；第三，很多股票是以融资的方式进行交易，利率变动导致融资成本的变动，进而影响市场参与者购买股票的意愿和能力。
4、汇率对证券市场的影响
（1）通过影响证券市场决策行为来影响资本流动，最终影响证券市场价格。证券资产的供给与资产价格正相关。在一定价格水平下，证券资产的需求与资产价格同向变动。价格上涨，市场对该资产的需求不但不会减少，反而增加；反之亦然，表现出“强者恒强，弱者恒弱”的特点。但由于证券资产的供给弹性大于需求弹性，随价格持续上涨或下跌，需求将与价格呈负相关关系。因此，价格越高，需求量越少，反之亦然。证券资产的供给与需求的这种背离说明二者之间的均衡关系被完全破坏，价格将被迫发生逆转，导致市场大幅波动。
（2）影响上市公司进出口及收益水平。本币贬值短期内可刺激出口，限制进口。同时，为避免本币大幅贬值，政府则会提高利率以支持本币汇率水平，公司经营成本就会上升，利润将会减少，证券价格也会下跌。
（3）通过公开市场、外汇市场等领域操作影响证券市场。本币贬值时，为稳定汇率水平，政府可动用国际储备，抛售外汇，减少本币供应量，导致证券价格下跌。另一方面，也可利用债市与股市的联动关系进行操作，如抛售外汇，同时回购国债，使国债市场价格上扬；既抑制本币升势，又不减少本币供应量。
（二） 宏观经济政策分析
1、 财政政策对证券市场的影响
财政政策主要通过税收、补贴、赤字、国债、收入分配和转移支付等手段对经济运行进行调节，是政府进行反经济周期调节、熨平经济波动的重要工具，也是财政有效履行配置资源、公平分配和稳定经济等职能的主要手段。
（1） 国家预算是财政政策的主要手段，可以对社会供求的总量平衡产生影响，财政的投资力度和投资方向直接影响和制约国民经济的部门结构。国家预算的重点支出项目的行业的发展前景较之一般行业更具有优势，在企业内部的表现就是企业的经济效益更好，在证券市场的表现就是该公司的股票一般会上涨并伴随着大成交量。另外，财政赤字还具有扩张社会总需求的功能，可以让证券市场的资金供给相对充裕，促进证券市场的繁荣发展。但是，过度使用此项政策，财政支出出现巨额赤字时，虽然进一步扩大了需求，但却进而增加了经济的不稳定因素。通货膨胀加剧，物价上涨，有可能使得投资者对经济的预期不乐观反而造成股价下跌。
（2） .税收是国家凭借政治权利参与社会产品分配的重要形式。税收具有无偿性、强制性和固定性的特点。它既是筹集财政收入的主要工具，又是调节宏观经济的重要手段。税收主要通过两方面影响证券市场，企业和消费者。如果一国的税负增加，将会影响企业经营的积极性，影响居民的投资热情，进而影响证券市场的发展，如果一国的税负减少，直接引起证券市场价格上涨增加投资需求和消费支出又会拉动社会总需求，而总需求增加又反过来刺激投资需求，从而使企业扩大生产规模，增加企业利润；利润增加，又将刺激企业扩大生产规模的积极性，进一步增加利润总额，从而促进股票价格上涨。
（3）国债是国家按照有偿信用原则筹集财政资金的一种形式，也是实行政府财政政策、进行宏观调控的重要工具。国债是证券市场上重要的交易券种，国债发行规模的缩减使市场供给量减少，从而对证券市场原有的供求平衡发生影响，导致更多的资金转向股票，推动证券市场上扬。
2、货币政策对证券市场的影响
（1）中央银行调整基准利率的高低，对证券市场的影响。一般来说，利率下降时，股票价格就上升；而利率上升时，股票价格就下降。反之，若利率上升，一部分资金将会从证券市场转向银行存款，
（2））调节货币供应量对证券市场的影响。中央银行可以通过存款准备金率和再贴现政策调节货币供应量，从而影响货币市场和资本高层的资金供求，进而影响证券市场。
（3）货币政策工具对证券市场的影响。该项政策会对证券市场整体走势产生影响，而且还会因为板块效应对证券市场产生结构性影响。当直接信用控制或间接信用指导降低贷款限额、压缩信贷规模时，从紧的货币政策使证券市场行情呈下跌走势。但如果在从紧的货币政策前提下，实行总量控制，通过直接信用控制或间接信用指导区别对待，紧中有松，那么一些优先发展的产业、国家支柱产业以及农业、能源、交通、通信等基础产业及优先重点发展的地区的证券价格则可能不受影响，甚至逆势而上。总的来说，此时贷款流向反映当时的产业政策与区域政策，并引起证券市场价格的比价关系对此作出结构性的调整。
3、 收入政策对证券市场的影响
着眼于短期供求总量均衡的收入总量调控通过财政、货币政策来进行，因而收入总量调控通过财政政策和货币政策的传导对证券市场产生影响。随着社会主义市场经济体制的建立和完善，我国收入分配格局(即结构)发生了根本性的变化。农民收入增加，城镇居民收入增加，企业留利增加，国家财政在总收入中的比重逐步下降，从而导致了我国民间金融资产大幅度增加，并具有相当规模。随着收入分配格局的进一步完善，这种增加的趋势是十分明显的。由于社会积累资金向民众倾斜，向社会分散，这部分资金必然要寻找出路，或者储蓄，或者投资。由于资金分散，直接的实业投资很难普遍进行，大部分投资须借助于金融市场来实现。民间金融资产的增大、社会总积累向社会分配的趋向，将导致储蓄增加，同时增加证券市场需求，促进证券市场规模的发展和价格水平的逐步提高。
二、行业分析和区域分析：
2012年，受宏观经济形势影响，国内经济提振乏力，为推进经济结构转型，国家对房地产行业的调控势必不会放松。因此，公司将2012年度的经营方针明确为“降本增效”，“稳定增长”，通过落实计划执行的责任机制、执行控制、衡量和考核措施，促使目标计划达成：通过各职能部门提升专业能力、服务水平、加强科学管理，达到降本增效语气效果。新城房产主要以“布局三角，深入专业化”的战略布局。不断提高市场占有率。克服资金瓶颈和土地储备存量不足的风险。虽然2012年房地产市场形势复杂，但是通过公司上下共同努力，积极应对市场变化，及时调整项目开发计划和销售策略，加强营销力度，完成了全年的销售目标，报告期内，实现销售面积146.20万平方米，销售金额131.16亿元，分别比2011年增长28.89%和增长12.42%，报告期内，公司共有22个子项目实现竣工交付，竣工面积为198.15万平方米，同比增长41.45%，实现营业收入143.00亿元，实现净利润13.47亿元，分别比2011年增长55.06%和15.30%，截止2012年12月31日，公司总资产292.81亿元，净资产53.76亿元，分别比上年同期增长0.88%和31.76%，报告期末，公司共有31个子项目在建，总建筑面积达307.97万平方米，同比减少8.43%。报告期内，公司新增上海嘉定A11-4地块、上海宝山区月浦镇C-2地块、上海嘉定区马陆复华园13-1#、15-1#地块、上海嘉定新城A06-1、A06-2地块、苏州苏街地块和苏州枫津路地块，共七个项目，新增计容可建面积76.83万平方米，截止至报告期末，公司计容可建面积684.83万平方米，报告期内，公司连续7年获江苏省房地产业综合实力“五十强”第一位，同时荣获2012年中国房地产上市公司综合实力五十强、2012年中国房地产上市公司发展速度五强新城物业蝉联“2012年中国物业服务百强企业”，并同时荣获“2012年中国物业服务百强企业服务质量T0P10”及“2012年中国物业服务百强满意度领先企业T0P10”
三、 公司分析：
（1）公司基本素质分析：
江苏新城地产股份有限公司创立于1993年，是以房地产开发与经营为主营业务的中国上市公司，股票简称：新城B股，股票代码：900950，公司具有房地产开发企业壹级资质。 公司业务范围目前涵盖常州、上海、南京、苏州、昆山、无锡等长三角核心区域。已成功开发规模化住宅小区50多个，为5万个家庭、15万业主提供了高品质的居住物业。
同行业比较
历年总股本

财务指标分析

每股指标收益
指标\报告期
2013-09-30
2012-12-31
2011-12-31
2010-12-31
每股收益(元)
0.3531
0.8259
0.7066
0.4057
每股收益(扣除)(元)
--
0.8187
0.6638
0.3906
每股净资产(元)
3.4970
3.2388
2.4446
1.7780
每股资本公积金(元)
0.0361
0.0311
0.0127
0.0191
每股未分配利润(元)
2.3459
2.0928
1.3253
1.4911
每股经营现金净流量(元)
-1.4183
1.2542
0.0655
-1.6500
每股现金流量(元)
0.1701
-0.2777
0.4176
1.0184

主要财务指标
指标\报告期
2013-09-30
2013-06-30
2013-03-31
2012-12-31
基本每股收益(元)
0.3531
0.2526
0.0318
0.8259
基本每股收益(扣除后)(元)
--
0.2481
0.0315
0.8187
稀释每股收益(元)
0.3531
0.2526
0.0318
0.8259
每股净资产(元)
3.4970
3.3964
3.2707
3.2388
每股经营现金净流量(元)
-1.4183
-1.6244
-0.8289
1.2542
每股现金流量(元)
0.1701
-0.5053
-0.5773
-0.2777
每股资本公积金(元)
0.0361
0.0361
0.0311
0.0311
每股盈余公积金(元)
0.1150
0.1150
0.1150
0.1150
每股未分配利润(元)
2.3459
2.2454
2.1246
2.0928
净资产收益率(%)
10.0987
7.4375
0.9728
25.4990
加权净资产收益率(%)
10.5100
7.5800
0.9800
29.2400
净资产收益率(扣除)(%)
--
--
--
--
加权净资产收益率 (扣除后)(%)
--
7.4500
0.9700
28.9900
总资产(万元)
3636806.00
│3283358.35
2983942.10
2928064.74
归属母公司股东权益(万元)
557133.52
541115.59
521077.00
516008.08
主营业务收入(万元)
--
339325.82
--
1417650.40
营业收入(万元)
587590.17
350388.62
110289.27
1430044.73
主营成本(万元)
--
227539.14
--
1030126.76
营业成本(万元)
413873.34
235169.68
80875.17
1044851.47
投资收益(万元)
397.66
397.66
--
-6.77
净利润(万元)
57680.06
40854.74
4928.33
134708.16
营业利润(万元)
75976.50
53590.08
5784.26
180344.11
利润总额(万元)
76381.47
53742.77
5862.11
181224.85
归属母公司净利润(万元)
56263.35
40245.42
5068.92
131576.83
经营现金流量净额(万元）
-225968.81
-258799.87
-132052.85
199813.98

经营发展能力
指标\报告期
2013-09-30
2012-12-31
2011-12-31
2010-12-31
存货周转率
0.1730
0.5151
0.3154
0.3795
应收账款周转率
2956.1244
2898.4784
1383.6119
559.8782
总资产周转率
0.1790
0.4905
0.3543
0.3703
营业收入增长率(%)
-4.4144
55.0647
37.9698
22.5865
营业利润增长率(%）
-8.1083
17.5135
71.1207
27.6968
利润总额增长率(%)
-8.1422
15.1794
73.8354
24.5881
净利润增长率(%)
-6.9963
15.3021
73.5327
30.3923
总资产增长率(%)
12.5435
0.8790
25.9850
76.3053
股东权益增长率(%)
26.1458
32.4893
37.4939
24.7176
净资产增长率(%)
7.9700
32.4890
37.4940
23.2300

财务分析
指标\报告期
2013-09-30
2013-06-30
2013-03-31
2012-12-31
盈利能力
净利润率(%)
9.8164
11.6598
4.4685
9.4199
总资产收益率(%)
--
--
--
--
净资产收益率(%)
10.5100
7.4380
0.9730
29.2400
营业利润率(%)
12.9302
15.2945
5.2446
12.6111
销售毛利率(%)
29.5643
32.8832
26.6700
26.9357
销售净利率(%)
9.8164
11.6598
4.4685
9.4199
经营能力
存货周转率
0.1730
0.1096
0.0407
0.5151
固定资产周转率
73.8523
43.8603
13.8124
176.5307
流动资产周转率
0.1860
0.1170
0.0390
0.5110
总资产周转率
0.1790
0.1128
0.0373
0.4905
股东权益周转率
1.0951
0.6629
0.2127
3.1586
偿债能力
流动比率(%)
1.4239
1.4152
1.3529
1.3608
速动比率(%)
0.2790
0.3730
0.4040
0.4090
产权比率
5.4858
5.0266
4.6852
4.6325
应收账款周转率
2956.1244
1621.1968
274.2706
2898.4784
资产负债率
0.8404
0.8284
0.8182
0.8164
成长能力
营业收入增长率(%)
-4.4144
-3.1842
320.8562
55.0647
营业利润增长率(%)
-8.1083
-12.3782
182.4869
17.5135
总资产增长率(%)
12.5435
7.1675
1.6097
0.8790
固定资产增长率(%)
-3.3070
-1.8463
-1.7840
-1.9042
股东权益增长率(%)
26.1458
26.9840
35.5119
32.4893
净利润增长率(%)
-6.9963
-11.5733
198.5593
15.3021
资本构成
股东权益比率(%)
15.3193
16.4806
17.4627
17.6228
固定资产比率(%)
0.2169
0.2423
0.2663
0.2740
流动资产比率(%)
96.4640
96.2620
95.8950
95.9040
无形资产比率(%）
0.0109
0.0094
0.0113
0.0124
由以上资料显示，该公司的流动比率相对来说还是比较理想的，速动比率不是很高，这一年该企业的短期偿债能力较低，整体而言新城房产的偿债能力还有待提高，总体来说新城地产公司财务状况良好，盈利能力强。

四、K线理论分析

从图中我们可以看出新城地产股票行情虽然有点低迷。
六、结论
我认为行情较弱，出局为佳。