《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》逐条解读.doc

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》逐条解读
房地产经理人联盟2016-04-18 07:03:57阅读(1288)评论(2)
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　　?营改增进项解读?营改增后，不动产进项可以分期抵扣，这无疑是个天大利好......
　　是不是我购买不动产获得了千万进项后就几年内不用为进项发愁，是不是就一劳永逸呢？非也
　　下面就让税务专家针对《 不动产进项税额分期抵扣暂行办法》逐条解读
　　?营改增进项解读?第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）及现行增 值税有关规定，制定本办法。
　　【政策解读】
　　本条是关于制定《办法》的法律依据的规定。《办法》作为 36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将 36 号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原则和 制度做出进一步的明确和细化，区分不同情况，做出便于税 务机关和纳税人更好地理解和执行的解释说明，以增强政策 文件的可操作性。
　　第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016 年 5月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及 2016 年 5 月 1 日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵 扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资 入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。 房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项 税额不适用上述分 2 年抵扣的规定。
　　【政策解读】
　　本条是为了明确《办法》的适用范围，即对纳税人 5 月1 日后取得的不动产，或发生的不动产在建工程，什么情况下要分 2 年抵扣，什么情况下不需分 2 年抵扣。这里的不动 产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产， 包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、 办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；构筑 物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

　　【案例一】：
　　2016 年 6 月 5 日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于 次月开始计提折旧。6 月 20 日，该纳税人取得该大楼的增值 税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为 1000万元。
　　根据本《办法》的相关规定，1000 万元进项税额中的60%将在本期（2016年 6 月）抵扣，剩余的40%于取得扣税 凭证的当月起第 13 个月（2017 年 6 月）抵扣。
　　（一）纳税人 2016年 6 月对该不动产应抵扣进项税额的 处理：
　　1．增值税扣税凭证按一般性规定处理： 购买该大楼时取得的增值税专用发票，应于 2016年 7月申报期申报 6 月所属期增值税时
　　（1）与其它项目取得的增值税专用发票相同，纳税人购 入不动产取得的增值税专用发票，应填入《增值税纳税申报 表（一般纳税人适用）》附列资料（二）“认证相符的税控增 值税专用发票”、 “其中：本期认证相符且本期申报抵扣” 栏次中。
　　（2）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证 填入 “本期用于购建不动产的扣税凭证”栏次（购建是指 购进和自建）。
　　通过上述两步：
　　一是能够保证“一窗式”比对相符，
　　二是先将不动产进项税额全额扣减，通过后续步骤实现分期抵 扣。
　　（3）将该份增值税专用发票计入《不动产和不动产在建 工程抵扣台账》，并记录初次抵扣时间。
　　2．计算填报应于本期抵扣的进项税额：
　　1000 万元×60%＝600 万元，该 600万元，应于 2016 年 7 月申报期申报6 月所属期 增值税税款时，从当期销项税额中抵扣。
　　（1）将不动产进项税额全额 1000 万，填入《增值税纳 税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）“本期不动产 进项税额增加额”栏次，并作为增加项计入“期末待抵扣不 动产进项税额”栏次。
　　（2）计算的 600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳 税人适用）》附列资料（五）“本期可抵扣不动产进项税额” 栏次，并作为减少项计入“期末待抵扣不动产进项税额”栏 次。
　　（3）计算的 600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳 税人适用）》附列资料 （二）“本期不动产允许抵扣进项税额” 栏次。
　　（4）本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料
　　（二）“本期不动产允许抵扣进项税额”栏次，所填税额作为增加项填入 “当期申报抵扣进项税额合计”栏次， 并进入主表中“进项税额——本月数”栏次。
　　3．待抵扣进项税额处理：
　　该大楼待抵扣的进项税额为：
　　1000 万元×40%＝400 万元
　　2017 年 7 月申报6 月所属期增值税时，该 400 万元的进 项税额到了允许抵扣的期限，可从当期销项税额中抵扣。
　　（1）该 400万元对应的增值税专用发票在《不动产和不 动产在建工程抵扣台账》中记录完成抵扣信息。
　　（2）该 400万元应从当期“应交税金—待抵扣进项税额” 科目转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。
　　（3）该 400万元应于 2017 年 7 月申报期申报6 月所属 期增值税时，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》 附列资料（五） “本期可抵扣不动产进项税额”栏次，并 作为减少项填入“期末待抵扣不动产进项税额”栏次。
　　（4）该 400万元应于 2017 年 7 月申报期申报6 月所属 期增值税时，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》 附列资料（二）“本期不动产允许抵扣进项税额”栏次，所 填税额作为增加项填入“当期申报抵扣进项税额合计”栏次， 并进入主表“进项税额——本月数”栏次。
　　二、不需进行分 2 年抵扣的不动产（可一次性全额抵扣）

　　（二）融资租入的不动产 （其购置成本已分期支出并分 期抵扣，如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣，核算会 非常复杂，因此可一次性全额抵扣）。
　　（三）施工现场修建的临时建筑物、构筑物。（为了保证 施工正常进行，建筑企业大多需要在施工现场建设一些临时 性的简易设施，比如工棚、物料库、现场办公房等。临时设 施虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即 要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近。 因此，现行政策对于施工现场的临时设施，允许一次性抵扣 进项税。）
　　第三条 纳税人 2016 年 5 月 1 日后购进货物和设计服务、 建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、 装饰不动产并增加不动产原值超过 50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2 年从销项税额中抵扣。
　　不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。 上述分 2 年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不
　　动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、 卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、 电气、智能化楼宇设备及配套设施。
　　【政策解读】
　　“在建工程”这个会计科目，主要用来归集和核算企业建设、改造不动产的价值，需要通过这个科目核算的项目很 多，包括人工、材料、机械费用等。在《办法》制定过程中， 我们本着有利于纳税人核算方便的原则，对分 2 年抵扣的不 动产在建工程项目范围，主要限定在了构成不动产实体的货 物、以及与不动产联系直接的设计服务、建筑服务。
　　（一）构成不动产实体的购进货物。除建筑装饰材料， 还包括给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消 防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 之所以列举这些项目，也是为了与增值税转型改革时发布的
　　《财政部 国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的 通知》（财税〔2009〕113 号）的呼应，使前后两个文件的口 径统一起来。113 号文件中明确，建筑物或构筑物上的给排 水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施，都作为以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计 处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的 组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。现在同样将 其视为建筑物或者构筑物实体的组成部分，明确规定，构成 不动产实体的这类货物现在可以抵扣进项税额了，但要和建 筑材料等一样，分 2 年抵。
　　（二）设计服务
　　（三）建筑服务 这两类服务都可视为与不动产项目直接相关的服务。
　　【案例二】
　　某纳税人为增值税一般纳税人，其购进材料 直接耗用于不动产在建工程项目，按照如下情况分别处理：
　　（一）该不动产在建工程项目属于新建不动产 根据《办法》的相关规定，该项购进材料进项税额中的
　　60%于当期抵扣，剩余40%于取得扣税凭证的当月起第 13 个 月抵扣。
　　具体处理方法参照案例一。
　　（二）该不动产在建工程项目属于改建、扩建、修缮、 装饰不动产，按照如下情况分别处理：
　　1．如果购进的该部分材料成本未计入不动产原值（不 动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价），则该项购进材料进项税额可于当期全部抵扣。
　　2．如果购进的该部分材料成本计入不动产原值，那么 仍应区分两种情况
　　（1）购进该部分材料成本未达到不动产原值 50%，则 该项购进材料的进项税额可于当期全部抵扣。
　　（2）购进该部分材料成本达到或超过不动产原值 50%， 根据《办法》的相关规定，该项购进材料进项税额中的 60%于当期抵扣，剩余的 40%于取得扣税凭证的第13 个月抵扣。 具体处理方法参照案例一。
　　纳税人购进其他服务，如设计服务、建筑服务等，直接 耗用于自建不动产的，应按照上述购进材料直接用于自建不 动产的情况，分别处理。
　　第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项 税额，应取得 2016 年 5 月 1 日后开具的合法有效的增值税 扣税凭证。
　　上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从 销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣 税凭证的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。
　　【政策解读】
　　对纳税人 2016年 5 月 1 日以后取得不动产，2016 年 5月 1 日以后发生的用于不动产在建工程的购进项目（货物、设计服务、建筑服务），按照如下方法处理：
　　1．进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期，记入 “应交税金—应交增值税（进项税额）”科目，当期从销项税 额中抵扣。
　　2．进项税额40%的部分为待抵扣进项税额，记入“应 交税金—待抵扣进项税额”科目，暂时挂账，于取得扣税凭 证的当月起第 13 个月，将其转入“应交税金—应交增值税（进 项税额）”科目，并从销项税额中抵扣。
　　需要特别说明的是，纳税人抵扣不动产进项税额的前 提，是要求纳税人凭 2016 年 5 月 1 日以后开具的合法有效 的增值税扣税凭证，也就是说，允许抵扣的前提是具备合法 有效的抵扣凭证，作为抵扣进项税额的依据。
　　第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转 用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的 40%部分，应 于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并 于转用的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。
　　【政策解读】
　　纳税人购进的货物和服务，当期没有直接用于在建工程
　　（例如计入原材料、工程物资等科目），在 2016 年 5 月 1 日之后又用于不动产在建工程，按照如下方法处理：
　　1．购进时允许全额抵扣。
　　2．转用于允许抵扣的不动产项目时，其已抵扣进项税 额的 40%部分，应于转用的当期从进项税额中转出，计入“待 抵扣进项税额”科目，并于转用的当月起第 13 个月从销项 税额中抵扣。
　　需要特别说明的是，纳税人抵扣不动产进项税额的前 提，是要求纳税人凭合法有效的增值税扣税凭证，也就是说， 允许抵扣的前提是具备合法有效的抵扣凭证。
　　【案例三】：新建不动产过程中领用前期购入并已全额抵 扣进项税额的材料
　　2016 年 9 月 10 日，纳税人购入一批外墙瓷砖，取得增
　　值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为 30 万元；因纳税人购进该批瓷砖时未决定是否用于不动产（可 能用于销售），因此在购进的当期全额抵扣进项税额。11月 20 日，纳税人将该批瓷砖耗用于新建的综合办公大楼在建工 程。
　　根据《办法》的相关规定，该 30 万元进项税额在购进的当期可全额抵扣，在后期用于不动产在建工程时，该 30 万元进项税额中的40%应于改变用途的当期，做进项税额转 出处理，计入“待抵扣进项税额”科目，并于领用当月起第13 个月，再重新计入进项税额允许抵扣。
　　（一）该批瓷砖购进时进项税额处理 按照购进普通材料的处理方式，于购进的当月直接全额抵扣。
　　（二）2016年 11 月该不动产进项税额处理：
　　1．计算填报本期应转出的进项税额：
　　30 万元×40%＝12 万元
　　该笔 12万元的增值税进项税额，应于 2016 年 12 月申报期申报 11月所属期增值税时做进项税额转出处理，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）“其 他应作进项税额转出的情形”栏次。
　　2．填报待抵扣进项税额处理：
　　（1）该 12万元应计入当期“应交税金—待抵扣进项税额” 科目核算。
　　（2）该 12万元应于 2016 年 12 月申报11 月属期增值税 时转入待抵扣进项税额，填入《增值税纳税申报表（一般纳 税人适用）》附列资料（五）“本期转入的待抵扣不动产进项 税额”栏次。
　　（三）待抵扣进项税额到期处理：
　　2017 年 12 月申报期申报2017 年 11月所属期增值税时，该 12万元到抵扣期，可以从当期销项税额中抵扣。
　　1．该 12 万元应从当期“应交税金—待抵扣进项税额”
　　科目转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目核算。
　　2．该12 万元应于 2017年 12 月申报期申报2017 年 11月属期增值税时，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适 用）》附列资料（五） “本期可抵扣不动产进项税额”栏次， 并作为减少项填入“期末待抵扣不动产进项税额”栏次。
　　3．该12 万元应于 2017年 12 月申报期申报2017 年 11月属期增值税时，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适 用）》附列资料（二）“本期不动产允许抵扣进项税额”栏次， 所填税额作为增加项填入“当期申报抵扣进项税额合计”栏 次，并进入主表“进项税额——本月数”栏次。
　　【案例四】：改建、扩建、修缮、装饰不动产过程中领用
　　前期购入并已全额抵扣的材料。 纳税人前期购进并已全额抵扣进项税额的材料，用于改建、扩建、修缮、装饰的不动产在建工程中，应按照是否计 入不动产原值，计入原值时是否达到或超过原值 50%的各种 情况判定是否需要进行分期抵扣。如果需要进行分期抵扣 的，具体处理方法参照案例三。
　　第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工 程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
　　【政策解读】
　　纳税人销售不动产或者不动产在建工程，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于再销售的当期抵扣。（因为纳税 人的资产帐上以及没有这个不动产了，与之相关的事项应全 部结清）。
　　【案例五】：不动产或者不动产在建工程销售 纳税人将直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，自建不动产，以及未完工的不动 产在建工程，对外转让（包括视同销售）时，如果该不动产 或者不动产在建工程项目，还存在对应的未到抵扣期的待抵 扣进项税额，应在对外转让当期，申报抵扣该不动产或者不 动产在建工程项目对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额。
　　第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失， 或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税 项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵 扣的进项税额：
　　不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项 税额）×不动产净值率
　　不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
　　不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项 税额从进项税额中扣减。
　　不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的， 应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税 额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进 项税额与已抵扣进项税额的差额。
　　【政策解读】
　　已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专门用作简易计税方法计税项目、免征增值税项目、 集体福利或者个人消费了，这种情况下，要将相应的进项税 额做转出处理，具体是按照不动产净值率，计算不得抵扣的 进项税额。
　　不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 不得抵扣进项税额＝（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率
　　1．不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进 项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进 项税额从进项税额中扣减。待抵扣进项税额按原允许抵扣的 属期纳入抵扣。
　　2．不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵 扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。待抵扣进项税额的余 额按原允许抵扣的属期纳入抵扣。
　　【案例六】2016年 5 月 1 日，纳税人买了一座楼办公用，1000 万元，进项税额110 万元，正常情况下，应在 5 月当月抵扣 66万元，2017 年 5 月（第13 个月）再抵扣剩余的 44万元。可是在 2017年 4 月，纳税人就将办公楼改造成员工 食堂，用于集体福利了。
　　如果 2017年 4 月该不动产的净值为800 万元，不动产 净值率就是 80%，不得抵扣的进项税额为88 万元，大于已 抵扣的进项税额 66 万元，按照政策规定，这时应将已抵扣的 66万元进项税额转出，并在待抵扣进项税额中扣减不得
　　抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额 88-66=22 万元。余额22（44-22）万元在2017 年 5 月允许抵扣。
　　如果 2017年 4 月该不动产的净值为500 万元，不动产 净值率就是 50%，不得抵扣的进项税额为55 万元，小于已 抵扣的进项税额 66 万元，按照政策规定，这时将已抵扣的66 万元进项税额转出55 万元即可。剩余的 44 万元仍在2017
　　年 5 月允许抵扣。
　　【案例七】原来允许抵扣的不动产转变用途，专用于不得抵扣项目2016 年 6 月 5 日，纳税人购入一座厂房，取得增值税专用发票并认证通过，专用发票上注明的金额为 10000 万元，增值税额 1100万元。该厂房既用于增值税应税项目，又用 于增值税免税项目。该纳税人按照固定资产管理该办公楼， 假定分 10年计提折旧，无残值。
　　根据《办法》的相关规定，1100 万元的增值税进项税额 中的 60%应于取得的当期抵扣，剩余的 40%，应于取得扣税 凭证的当月起第 13 个月抵扣。该纳税人第一次允许抵扣的进项税额＝1100×60%＝660 万元
　　该纳税人第二次允许抵扣的进项税额＝1100×40%＝440 万元
　　该纳税人 2016年 7 月申报期申报6 月属期增值税时， 具体处理方法参照案例一。
　　如果纳税人此后将该厂房改变用途，专用于增值税免税 项目，则需按照如下情况分别处理：
　　（一）2016年 10 月改变用途
　　1．计算不动产净值率
　　不动产净值率＝〔10000 万元－10000万元÷（10×12）×4〕÷10000 万元＝96.67%
　　2．计算不得抵扣的进项税额
　　不得抵扣的进项税额＝1100 万元×96.67%＝1063.33 万元
　　3．不得抵扣的进项税额处理
　　该厂房 60%的进项税额 660万元已经于 2016 年 7 月申报期申报 6 月属期增值税时申报抵扣；剩余 440万元因未到抵扣期，仍属于待抵扣进项税额。
　　2016 年 10 月改变用途时，对不得抵扣的进项税额作如 下处理：
　　（1）不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额比较 1063.33 万元＞660 万元
　　（2）根据比较结果进行进项税额转出 因为计算的不得抵扣的进项税额大于该不动产前期已抵扣进项税额，纳税人应在当期按照前期已抵扣进项税额进 行进项税额转出处理。
　　①660 万元应于2016 年 11月申报期申报 10 月属期增值 税时做进项税转出；
　　②该 660 万元应计入改变用途当期“应交税金—应交增 值税（进项税额转出）”科目核算。
　　③剩余不得抵扣的进项税额差额处理 差额＝不得抵扣的进项税额－已抵扣进项税额
　　＝1063.33 万元－660 万元
　　＝403.33万元
　　该 403.33万元应于转变用途当期从待抵扣进项税额中 扣减，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列 资料（五）“本期转出的待抵扣不动产进项税额”栏次，并 作为减少项填入“期末待抵扣不动产进项税额”栏次。剩余待抵扣进项税额＝待抵扣进项税额－差额
　　＝440万元－403.33 万元
　　＝36.67万元
　　④该 403.33 万元应在改变用途当期从“应交税金—待抵 扣进项税额”科目转入对应科目核算，无需填入《增值税纳 税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）。
　　4．待抵扣进项税额到期处理： 具体处理方法参照案例一中第（二）条“待抵扣进项税额到期处理”。
　　（二）2017年 10 月改变用途
　　1．计算不动产净值率
　　不动产净值率＝〔10000 万元－10000万元÷（10×12）×
　　16〕÷10000 万元＝86.67%
　　2．计算不得抵扣的进项税额 不得抵扣的进项税额＝1100 万元×86.67%＝953.33万元
　　3．不得抵扣的进项税额处理
　　该厂房 60%的进项税额 660万元已经于 2016 年 7 月申报期申报 6 月属期增值税时申报抵扣；该厂房 40%的待抵扣进项税额 440 万元已经于2017 年 8
　　月申报期申报 7 月属期增值税时申报抵扣。 则已抵扣进项税额总额＝660 万元＋440 万元＝1100 万元
　　2017 年 10 月改变用途时，对不得抵扣的进项税额作如下处理：
　　（1）不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额比较953.33 万元＜1100 万元
　　（2）根据比较结果进行进项税额转出 因为计算的不得抵扣的进项税额小于该不动产前期已抵扣进项税额，纳税人应在当期按照不得抵扣的进项税额进 行进项税额转出处理。该 953.33万元应于 2017 年 11 月申报期申报10 月属期 增值税时做进项税转出。
　　该 953.33万元应计入改变用途当期“应交税金—应交增 值税（进项税额转出）”科目核算。
　　纳税人已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失的，应 按照上述转变用途专用于不得抵扣项目情况处理。
　　第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用
　　的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当 期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。
　　【政策解读】
　　不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货
　　物、设计服务和建筑服务的进项税额应全部转出，无论是已 抵扣的，还是待抵扣的。
　　【案例八】不动产在建工程非正常损失 纳税人新建不动产在建工程项目发生非正常损失的，如
　　果该不动产在建工程项目存在对应的未到抵扣期的待抵扣 进项税额，应在发生非正常损失当期，对该不动产在建工程 项目对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额全部扣减。
　　具体处理方法参照案例七中第（一）条第 3 项第（2） 点扣减待抵扣进项税额的第③、④步处理。
　　第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用 途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改 变用途的次月计算可抵扣进项税额。
　　可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项 税额×不动产净值率
　　依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得 2016 年 5月 1 日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
　　按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改 变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项 税额，于改变用途的次月起第 13 个月从销项税额中抵扣。
　　【政策解读】
　　按照规定不得抵扣进项税额的不动产， 2016 年 5 月 1 日以后发生用途改变，重新用于允许抵扣进项税额项目的， 按照如下方法处理（这种情形的处理方式，与 36号文附件 2 的相关规定有所差异，因此要特别注意）：
　　可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项 税额×不动产净值率（这样操作能够保证不属于抵扣范围， 或不符合抵扣凭证管理规定的税额不进入抵扣链条）。
　　不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变 用途的次月起第 13 个月从销项税额中抵扣。
　　某一不动产的用途发生改变，从用于“不得抵扣进项税 额”的项目，转用于“允许抵扣进项税额项目”，相应的部 分进项税额可允许抵扣。但允许抵扣的前提是，要求纳税人 凭 2016年 5 月 1 日以后开具的合法有效的增值税扣税凭证， 也就是说，允许抵扣的前提是具备合法有效的抵扣凭证，作为抵扣进项税额的依据。
　　【案例九】原来不允许抵扣的不动产转变用途，用于允 许抵扣项目
　　2016 年 6 月 5 日，纳税人购进办公楼一座共计2220 万 元（含税）。该大楼专用于进行技术开发使用，取得的收入 均为免税收入，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，假 定分 10 年计提，无残值。6 月 20日，该纳税人取得该大楼
　　如下 3 份发票： 增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额
　　为 1000万元，税额 110 万元； 增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为 600万元，税额 66 万元；增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为 400 万元，税额 44万元。
　　根据《办法》相关规定，该大楼当期进项税额不得抵扣， 计入对应科目核算。
　　2017 年 6 月，纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣 项目，则需按照不动产净值计算可抵扣进项税额后分期抵 扣。
　　（一）可抵扣进项税额处理
　　1．计算不动产净值率
　　不动产净值率＝〔2220 万元－2220万元÷（10×12）×12〕÷2220 万元＝90%
　　2．计算可抵扣进项税额 纳税人购进该大楼是共计取得三份增值税发票，其中两
　　份增值税专用发票属于增值税扣税凭证，但其中一份增值税 专用发票在用途改变前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值 税扣税凭证。因此，根据不动产分期抵扣管理暂行办法，该 大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为 110 万元。
　　可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项
　　税额×不动产净值率
　　＝110万元×90%
　　＝99万元
　　3．可抵扣进项税额处理
　　根据《办法》的相关规定，该 99 万进项税额中的60% 于改变用途的次月抵扣，剩余的 40%于改变用途的次月起， 第 13 个月抵扣。
　　（1）计算填报 2017年 7 月应抵扣、待抵扣进项税额： 该大楼本期应抵扣进项税额为：
　　99 万元×60%＝59.4 万元
　　该 59.4万元应于 2017 年 8 月申报期申报7 月所属期增 值税时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目核算。
　　①将不动产进项税额全额99 万元，填入《增值税纳税
　　申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第 4 栏“其他
　　扣税凭证”、第 8 栏“其中：其他”。
　　②将不动产进项税额全额99 万元，作为当期不动产扣
　　税凭证填入第 9 栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”（购 建是指购进和自建）。
　　通过上述两步一是能够保证“一窗式”比对相符，二是 先将不动产进项税额全额扣减，通过以下后续步骤实现分期 抵扣。
　　③将不动产进项税额全额99 万元，填入《增值税纳税
　　申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第 2 栏“本期
　　不动产进项税额增加额”，并作为增加项计入第5 栏“期末 待抵扣不动产进项税额”。
　　④计算的59.4 万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税
　　人适用）》附列资料（五）第 3 栏“本期可抵扣不动产进项
　　税额”，并作为减少项计入第 5 栏“期末待抵扣不动产进项 税额”。
　　⑤计算的59.4 万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税
　　人适用）》附列资料（二）第 10 栏“本期不动产允许抵扣进 项税额”。
　　⑥本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列
　　资料（二）第 10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”所填
　　税额，作为增加项填入第 12 栏“当期申报抵扣进项税额合
　　计”，并进入主表第 12栏“进项税额——本月数”。 该大楼待抵扣进项税额为：
　　99 万元×40%＝39.6 万元
　　该 39.6万元应计入当期“应交税金—待抵扣进项税额” 科目核算。
　　（二）待抵扣进项税额到期处理：
　　2018 年 8 月申报期申报7 月所属期增值税时，该 39.6 万元到抵扣期，应从当期销项税额中抵扣。具体处理方法参 照案例一中第（二）条“待抵扣进项税额到期处理”。
　　纳税人自建不动产，用于不得抵扣项目的，原来不允许 抵扣且未抵扣的所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务等 进项税额，在不动产发生用途改变，用于允许抵扣项目时， 应按照上述购进不动产改变用途情况处理。
　　第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待 抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。
　　【政策解读】

　　本着有利于纳税人的原则，纳税人在注销税务登记时， 如果此时帐上仍有尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，《办法》 规定，允许其在注销清算的当期，提前予以抵扣。
　　第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项 税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值 税（进项税额）”科目。
　　对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算 其待抵扣进项税额。

　　根据上述规定，纳税人在进行帐务处理时，需按如下步 骤处理：将取得进项税额的 40%作为待抵扣进项税额，记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目，并于该不动产允许抵扣 的当期，转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目进 行正常的申报抵扣；本条第二款，主要是要求对不同的不动产和不动产在建 工程项目，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额，也就是说， 待抵扣进项税额科目应区分不同的不动产项目，分别予以详 细记录和反映。
　　第十二条 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实 填报增值税纳税申报表附列资料。
　　【政策解读】
　　按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016 年第 13 号）相关规定填报。
　　第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台 账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、 扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。
　　用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福 利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人 建立的台账中记录
　　【政策解读】

　　台账在企业管理过程中可发挥重要作用：第一，台账是 企业规范管理的重要工具；第二，台账是企业管理的得力助 手；第三，台账是企业创新的有效依据；第四，台账是提高企业工作执行力的实用工具；第五，台账是制度的积累，是规范的源头。一套台账管理系统，可以帮助企业及员工提高 工作效率、理清事务头绪、及时查出问题、掌握工作大局， 可以说，台账是一套全员增效的系统工具。
　　《办法》中规定，纳税人应建立不动产和不动产在建工 程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、 费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。这样做的 目的是，不动产一般的存续期间都较长，在存续期内，不动 产的进项税额可能在“允许抵扣”和“不得抵扣”之间多次 转换，因此通过台帐对各不动产项目的具体情况分别记载， 是非常必要的。
　　第十四条 纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和 不动产在建工程进项税额的，主管税务机关应按照《中华人 民共和国税收征收管理法》及有关规定进行处理。
　　【政策解读】
　　本条规定为罚则。规定纳税人如果未按照本《办法》的有关规定，分别核算、分期抵扣不动产和不动产在建工程进 项税额的，主管税务机关应按照《中华人民共和国税收征收 管理法》及有关规定进行处理。