中国内地对写字楼的评定标准.doc

中国内地对写字楼的评定标准，最高级为“甲级”。一般认为，甲级写字楼应具备以下素质（并不要求具备所有要素，但应具备其中的绝大多数）：
1 ．硬件。硬件的配备决定写字楼项目的初始价值和品质定位，对投资者选择产生直接刺激。
李嘉诚“位置、位置、位置”的著名判定被认为是通行于房地产建设、投资成功的铁律，因此，位于交通方便、写字楼集中的区域成为判定甲级写字楼的重要条件；单个项目面积较大才能降低管理成本、提高收益率，因此，
每一单层面积多在 1000 ～ 2000 平方米；停车场数量的多寡是区分甲级和乙级的标准之一。按国家标准来说，乙级写字楼只规定有专用地上、地下停车场即可，而甲级写字楼的停车场至少要每 200 平方米即有 1 个车位。高档写字楼 / 物业会对自己的品质提出更高要求：楼层高度超过 2.6 米，一般多在 3 米左右；装修、管道网、楼面承重等符合国际标准；电力供应充足且有自备发电机组；平均每 5 层有一部电梯，等候时间不超过 30 秒；平均每 20 平方米楼面建筑面积配有一条电话线；实用率在 7 成以上；只供租用，租金交予单一业主；管理由富有经验及专业的国际管理公司负责。
2 ．软件：管理与服务为项目提供附加价值，并对后续的保值增值产生重要影响，对投资收效具有决定意义。设备管理：建立稳定的高素质的工程设备技术人员队伍、培训制度和考核制度，建立技术设备资料档案、机具仪表库；保安管理：现代写字楼保安管理的根本要求和主要内容；清洁管理：办公楼清洁的开荒、清洁保障的范围和内容、保洁服务管理；商务服务；前台服务：问讯服务和留言服务、信件报刊收发分检递收、个人行李搬运寄存、出租车特约服务、提供旅游活动安排、代订购机车船票、全国及世界各地酒店预定服务、花卉代购递送 ……
对商业物业的资产管理，是随着商业物业投资的兴起而强化的。我们的经验是：资产宜选择在主要临街点建设，停车场及外广场前端宜采用条造型，创造大面积临街店面，使商业物业在相关服务设施后直线排开；规模较大商业物业需要用四方形造型，停车场置于物业外围，中心是大型休闲聚会场所，顶层设娱乐观光场所；规模较小的应采用街道型造型，将大面积商铺建于两端，其他商铺排成街道形状等。
二、如何进行有效的资产财务管理
妥善的物业管理除了可以为物业使用者提供安全舒适的居住环境外，更可以为投资业主减省营运成本、增长长远收益及巩固物业形象。这依赖于有效的资产财务管理，亦是房地产资产管理的根本意义所在。
资产管理与物业管理，最根本的区别在于资产管理仅限于出租而不包括出售，即始终保持物业产权的单一性，开发商与业主合二为一，对物业有永久权利和义务。或者说，资产管理是物业管理系统中的一个链条，然而却是能发挥最大价值的一环。而分散产权物业则以用者自付为原则，以收支平衡为目标，所有营运费用由管理费承担。随着所有单元售出、业委会成立，开发商将逐渐淡出。
出租式物业的目标是保值、增值并获得利润，而出售式物业的目标则是取决于业主要求，在收支平衡、减轻业主负担和保值增值中二选其一；对出租式物业而言，租户或业主的管理费可以含在租金内，也可由业主视实际需要支付。而出售式物业的耗源为交纳管理费用的最终责权人“业主”，管理费收取亦是专项制定专项收取；出租式物业的维修基金并无限制，受发展商资产影响，维修资金由发展商支付，并以投资计划来做决定。出售式物业则由发展商及小业主（购买者）必须按法例规定筹集；出租式物业的风险在于出租率低、租金收取不及时。出售式物业的风险在于业主拖欠管理费用；出租式物业的管理或自营、或者委托第三者代营、或承包给第三者。而出售物业则由业委会招标第三者（管理公司）进行管理；另外，政府对出租物业的监督少，而对出售物业的行为更为关注。
分析出租与出售、即单一产权和分散产权资产管理的不同，在于让我们深刻认知资产管理的特征，并针对特征，在资产财务管理中有所体现。一般来说，预算周密的程度代表资产财务管理的水平，在众多财务统计中，以营业预算表及收支平衡表为例，介绍一些不可忽略的项目。
在以季度为阶段进行出租物业营业预算时，应包括以下内容：出租率、营业收入、租金收入、附属设施收入、其他收入、收入合计、经营费用、附属设施成本、资产性工程维护、能源及整改、行政费用、营业税金、费用合计、经营利润、经营利润率、固定资产折旧、税前利润、所得税、税后利润、利润率 ……
物业管理账收入及开支科目表应包括以下内容：营业收入（管理费收入、车位管理费收入）、营业税、管理费用、工资及津贴（工资、员工津贴、其他员工福利、招聘费、制服费）、公用事业（电费、电话费、水费）、维修及保养费（空调设备、楼宇、电讯及广播、电器、消防、电梯、排水、保安、停车场、其他、清洁杀虫）、大厦其他费用支出（节日布置、绿化费）、保险费（公共责任保险、财产保险费、经理人酬金、折旧、其他行政费用）、财务费用（银行费用、汇兑损益）、营业外收入、营业外支出 ……
“房地产资产管理”是一项包含很多子命题的系统工程，“如何对最为显著的资产进行管理”和“如何进行有效的资产财务管理”可能是目前投资者最为关心的两个话题，就物业管理机构而言，解决好如上两个问题，也是有效管理资产的捷径。