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中国滨海新城和旅游度假区案例的分析

前言：福宁湾围垦项目工程已动工三年，打算于2018年五月底海堤工程堵口合拢，2018年下半年2600亩建设用地的启动版块动工。项目的整体定位、概念规划和运营方案已迫在眉睫。
我们需对福宁湾项目作全新全面的认识，并收集中国成功的滨海新城和旅行度假区的案例，作出分析，对福宁湾项目有所借鉴，并最终能形成项目的总体定位与运营方案。

一、福宁湾项目简介
2006年福建隆德集团以BOT方式投资霞浦福宁湾围垦项目。2018年，办理开工令。2018年5月，打算海堤工程堵口合拢。并力争完成2600亩建设用地的一期项目填方与“三通一平”工程。
福宁湾围垦项目是福建省“十一五”规划的重点项目，2018年重点在建项目。由围堤建设工程、垦区建设工程和非农建设用地市政配套工程三大部分组成，总投资约10亿元。
福宁湾围垦面向东海，距城关1.5km，海堤全长5434m，围垦面积34100亩（22.6平方公里，相当于澳门主岛面积），其中：滞洪区7640亩、建设用地2600亩、农业用地16400亩、养殖用地7460亩。
项目初期分为三个版块：都市版块——含2600亩建设用地与2400亩的都市绿地公园及西北西南角1000亩都市储备用地，共6000亩；产业版块——含农业养殖、海水养殖约2万多亩的产业用地；旅行休闲版块——包括十里长堤、妈姐文化园、内海（滞洪区）、外海、都市产业中旅行配套设施等在内的用地。
二、福宁湾项目的性质与特色
福宁湾项目系围垦工程，从政策角度上看是属福建省耕地占补平稳的项目，在垦区内含有16400亩的农业种植和7460亩的海水养殖用地。但因垦区内还涵盖2600亩的建设用地，福宁湾项目又是中国东部沿海距离城镇最近的围垦项目，垦区内的土地利用价值极高。加上霞浦新城乡规划进展的需求，福宁湾项目从开发的角度上看，不仅仅是一个围垦耕地平稳的项目，而是一个新区规划、开发、进展的项目。
福宁湾项目涵盖了包括新城建设、产业开发、资源开发、经营治理在内的综合性项目，不只是简单的地产开发、都市运营或复合地产的项目，从政府长远的角度看，它属于区域性开发项目。项目将盘点、整合霞浦县所有旅行资源优势，结合福宁湾项目的特色、特点，将福宁湾打造成一个全国性的旅行目的地，实现霞浦县以旅行为龙头带动第三产业的进展。从企业的近期角度看，它属要对整体区域作整体的资源整合、给一个都市重新定义，并纳入规划或勾勒蓝图，使抬升建设用地的核心价值，使土地价值最大化，最终达到土地一级市场买卖、二级市场开发利润最大化的目的。
项目中的区域开发，即以旅行项目的开发为龙头，带动第三产业的进展，并实现霞浦新城的顺利运营。故我们将参考国内成功的滨海新城和旅行度假区开发案例，作为本项目的借鉴。

第二部分：中国滨海新城的案例简介与分析

一、海南三亚湾滨海新城
该项目位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市主城区向外扩展的要紧进展方向，属三亚专门重要的区域位置，是从机场到三亚各风景旅行点和市区的必经之处，是三亚的重要门户，它关于展现三亚的整体形象具有不可替代的作用。主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积6.865平方公里，总规划人口为4.36万。
鲁能"三亚湾的“三心二轴”的规划结构：
“三心”西部游艇港湾社区构成的“蓝心”、中部高尔夫球绿地社区构成“绿心”和东部的商业、娱 乐、贸易、主题公园等构成的“红心”；“二轴”一条是贯穿全区的景观河道兰轴，另一条是从海渝西线进入商业娱乐区的都市旅行风貌景观轴。
蓝心：重点进展游艇业，构筑游艇不墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的地块。
以私人游艇港湾为社区中心，海湾入口设置游艇俱乐部与旅社，西侧配置主题餐饮、特色商街等休憩娱乐性服务设施；连栋不墅沿着码头边缘配置，连栋低层则配置于南北两侧，外环东侧为一滨海生态公园将海洋景观引入区内，公园周边围绕着学校、连栋不墅与连栋多层公寓。
绿心：进展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场不墅区、俱乐部会所区等功能相近的集中用地。
位于地块中段，高尔夫球场湖泊散置、溪流穿越。为充分利用此环境资源特色，将居住单元以手指状配置于绿地中，使大多数居住单元都拥有高尔夫绿地景观。住宅形式包括独栋不墅、连栋不墅、分时住宅等。
红心：进展商业、贸易、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和都市公园、体育中心等配套服务设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等。
都市旅行风貌景观轴：主轴在市民公共活动中心，沿波斯湾路，并向南延伸至三亚湾广场，形成海南三亚湾新城的具有良好绿化休闲环境的商业服务娱乐主轴线；次轴沿休闲娱乐岛向地块内部延伸，形成商业服务次轴线，连接主轴线和三亚湾新城的商业服务社区。
景观河道蓝轴：完整的“蓝道”水系贯穿旅行中心、市民广场、商业中心、各个生活新城，同时与港湾区相连，同时通过锲形绿带系统的架构，在整个新城建构起一个具有良好生态环境的生活、工作、娱乐的空间。
东部“红心”——漂亮城
由迈阿密游艇社区、鲁能•三亚湾新城商业娱乐生活城、都市高尔夫绿地社区构成的鲁能·三亚湾新城，具备完善的商业配套，涵盖了购物、酒吧、休闲、娱乐多种功能。其中，位于鲁能·三亚湾新城项目东部、机场路西侧的漂亮城，其成为集演艺娱乐、休闲购物、时尚文化与温泉休闲为一体的国际时尚娱乐休闲中心；

项目配套
1、漂亮MALL
充满海岸风情的漂亮MALL，鲁能·三亚湾新城漂亮MALL是三亚首个开放式漂亮文化主题旅行休闲街区。作为高端度假复合社区的生活配套，漂亮MALL集时尚购物、酒吧餐饮、度假休闲等功能于一体，为所有衷情滨海度假生活的上层菁英，开启世界级的生活欢宴。
2、时尚商业广场
漂亮MALL时尚商业广场，征召全球时尚潮流，聚拢世界漂亮绚烂，万余平米时尚大卖场，凭主力店连锁为龙头，高端精品超市为补益，辉煌光辉辐射整个三亚湾，将单调乏味的度假生活，全面提升至一个全所未有的崭新境域。
3、世界风情酒吧街
世界风情酒吧街，万种风情应漂亮之势而来，探究世界选美冠军祖国的漂亮隐秘，查找世界漂亮的绚烂本真，集汇漂亮时尚，催生一个以此为中心的新兴漂亮活力群落，度假生活也由此在花样派对中不停转场。
4、休闲娱乐不夜城
休闲娱乐不夜城，引入多彩娱乐配套设施，集合演艺舞台、时尚夜店、餐饮等夜时尚娱乐功能于一体，打造一个绚烂的演艺舞台，以时尚、动感、活力的炫彩夜生活，为度假休闲提供缤纷多彩的视听饕餮享受。
5、高尔夫主题双会所
为果岭绿地版块量身定制的GOLF主题温泉不墅会所，集殿堂级大厅、SPA套间、不墅会所、果岭绿地会所、多功能厅与中式餐厅、咖啡厅等国际顶级配套设施于其中，以全方位的一流配套服务，让您悠然品味VIP私家礼遇，给生活以无限丰富的尊贵享受。
6、国际标准18°绿地
国际标准18洞°绿地，鲁能·三亚湾新城 国际标准18°绿地由世界闻名大师Phil Ryan倾情设计。
Phil Ryan通过对草地、湖泊、沙地和树木等自然景观进行精心铺排，巧妙地运用地势构造建成，高低起伏错落有致的布局，与大自然配合得天衣无缝，堪称一件天然与人工联同造就的艺术珍品。
7、高尔夫学院练习场
GOLF学院练习场包含室外草坪练习区、打台区及GOLF学院三个部分。其中，练习场由澳大利亚太平洋海岸设计公司(PCD)闻名球场设计大师PHIL RYAN先生执笔设计，打位及学院建筑由新加坡蒂博建筑师事物所(DP)担纲设计，练习场及学院将由鲁能·三亚湾新城国际GOLF俱乐部与澳大利亚BON 治理公司联合治理运营。
8、海南首个国际文化交流会所
位于游艇2区西侧的国学院，是海南首个国学院，国学院以后将邀请闻名国学大师来此讲学，并开设传统国学文化科目，令业主度假休闲之余，享受诗书墨香的文化熏陶，不仅是对儿童的文化教育，更是吸取传统文化养生、修心、修身的升华之所。
9、绿地体育公园
拥有网球场、篮球场、五人制足球场和漫跑步道等多种运动设施的体育公园，在建设中将全面对接国际标准，并通过完善的灯光系统，满足夜间使用需求，从而形成整个三亚湾新城的运动休闲中心，为项目业主提供更加丰富的度假需求和更加休闲的生活体验。

二、山东文登南海新城
文登南海位于山东省文登市南部黄海之滨，是威海市政府确定的重点进展区域，是胶东半岛乃至山东最具进展优势和潜力的区域之一。辖区内海岸线长148.8公里，规划开发面积160平方公里，拥有丰富的未利用土地和滨海岸线资源，是国内少有的未大规模开发的区域，着力打造集商住旅行、休闲度假、临港产业于一体的生态型、现代化滨海新区。辖区内要紧有两大功能分区：一是金滩度假区，二是临港产业区。
　　 金滩度假区位于南海昌阳河以西区域，规划面积98平方公里，要紧依靠环境优势，重点进展旅行、商住业。区内拥有12公里长的优质沙滩和天然海水浴场，沙净如玉，海水清浅，岸边有绵延数十里的万亩翠绿松林，素有“黄金海岸”、“人间天堂”、“世外桃源”之称，是商住旅行开发的最佳之地。
区内交通便利，基础设施完备，占地20万平方米的南海公园差不多建成开放。截至目前，金滩度假区已先后引进毕金海滩阳光城、蔚蓝水岸、碧水金沙、驿海庄园、国际贸易旅行城（香水海项目）、奥运冠军花园等一批实力雄厚的大项目或特大项目，初步形成了三大房产项目组团，拉开了以旅行、商贸为突出特色的大进展框架，年内商住项目开工建设面积将突破100万平方米，竣工50万平方米。

卓达·香水海——国际贸易旅行城

卓达·香水海位于文登市南海新区中心，北至高岛路、南到滨海路，西至金海路，东到华山路，总占地面积32000亩（约20平方公里）,估量总投资600亿元。
作为南海新区开发的引擎项目，卓达·香水海秉承先进的休闲都市运营理念，融世界旅行经典，打造美轮美奂的异域风情社区，海上高尔夫、特色渔家乐、迷你酒庄等异彩纷呈，演绎“世界城”般的休闲文化。
卓达·香水海拥有 “亚洲最优质的天然海水浴场”，近揽万亩黑松林，坐拥生态湿地；规划中心8000亩内湖“香水海”，南瞻56万平米五星级酒店群，东西两岸建九座风情岛，形成“一海九岛”的新都市。
卓达·香水海，首创全龄化养老社区，实现教育、医疗、社会保证、卫生等都市保证配套优于现有都市标准；电影院、图书馆、艺术馆、博物馆等文化设施人均拥有率达到国际水准；全面启动中国先进技术装备城、张家埠新港建设，以产业造城的宏伟气概，缔造一座宜居、宜游、宜创业的国际化滨海新城。
香水海西岸环高尔夫体育休闲公园规划北美风情、地中海风情、英伦风情、北欧风情、东南亚风情和澳洲风情六岛，东岸由“以后理想世界”三座主题岛组成，各岛建筑不同风情的社区，打造具有世界风情的异域文化生活博览园。
香水海国际海景高尔夫球场：18洞千亩国际级高尔夫球场，纯正苏格兰海边Links风格的球场，充分利用滨海特色，自陆地延伸至海，首创专门的“岛屿式球洞”奇迹。
香水海金海滩筹建胶东半岛首座海上娱乐中心，水域面积约十万平米，沙滩面积 约四万平米；沙滩规划5000平米烧烤屋、酒吧、咖啡屋、茶室、休闲凉亭、冲凉区、沙滩太阳伞等休闲空间。岛屿休闲区由综合服务区、海上不墅区、海上游船 区、海上活动区、游泳区组成，满足游艇、帆船、摩托艇等水上娱乐。整体运营后年可接待旅行100万人次，拉动南海新区旅行业的繁荣。
三、厦门五缘湾（钟宅湾）
五缘湾——位于厦门本岛东北部，总用地面积１２．５６平方公里，(其中水域约２平方公里)，占全岛面积的十分之一，是厦门唯独一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然景观和资源于一处的风水宝地，更是厦门市新一轮跨过式进展的重要区域。

依照规划，２００８年６月前，五缘湾片区规划总人口规模约１０万人，住宅总面积至少２００万平方米，其基础设施和公共配套建设将差不多完成。五缘湾规划的总体功能结构，可概括为“一个中心，七大功能区”。

“一个中心”即环湾中心区，是五缘湾最具特色的核心区域，用地面积４１９公顷，其中水域１９９公顷。规划有文化艺术之岛、水上运动之岛两个湖心岛。
中心区临湾滨水带将是一条长约８公里的连续不间断的环湾步行道、旅行电瓶车、自行车道；它将沿线两个五星级酒店、特色商业街、湿地公园、国际游艇俱乐部等大型公共设施有机地联系在一起。
功能区１：五通商务区。位于规划区东南部，用地面积４９公顷，是五缘湾重要的对外都市形象展现区，以高档酒店、高层商务办公楼为主体，穿插商务广场和公园，形成综合商务服务平台。
功能区２：营运中心。占地１２．８万平方米，总建筑面积约４０万平方米，由１０幢高层写字楼和１幢运动馆组成，是功能完善、设施先进的现代化总部型办公楼群。分不由湖里区、海沧区、同安区、翔安区政府，以及建发集团、路桥公司投资或建设，将于２００７年逐步建成。
功能区３：健康养生区。位于规划区西南部，用地面积约６５公顷，健康养生园沿环湾路与仙岳路之间地块布置，突出理疗和养生的主题，以养生研究、高端理疗和医院为要紧内容。
功能区４：温泉居住区。位于规划区西部，用地约１８３公顷，拥有厦门岛内唯独的海水温泉资源，日均流量２０００多吨，沿湾设置温泉度假不墅，外围布置较大规模的高级居住群。
功能区５：钟宅民俗旅行区。位于规划区中部，用地面积约７６公顷，岛内唯独的少数民族畲族聚居区就位于此，有６００多年的历史，保留有许多畲族文化特点；关于钟宅村以爱护性开发为主，在尊重村落原有街巷肌理的基础上，进行有序梳理和重点改造。
功能区６： 墩上居住区。位于规划区北部，用地１１０公顷，采纳网格状路网布局，留设通湾、通海开放绿廊，形成“开放社区，封闭组团”的社区结构；强化以公共设施为社区核心，步行可及，重塑邻里感。
功能区７：软件园区。位于规划区西北部，用地面积约１８２公顷，将以研发办公为主，形成综合科技研发、展现销售、总部经济等功能为一体的高科技产业服务中心。
五缘湾特色商业
五缘湾特色商业街（一期）分为ABC三个功能区，总用地面积13.3万平方米，A、B两区以餐饮为主，配合文化、旅行产品，形成集餐饮、文化旅行为一体的具有浓郁地点特色的餐饮特色街，C区将要紧以娱乐、酒吧、会所、俱乐部等为主，形成一种复合型的商务场所。
A区7栋建筑中西合璧，风格雅致，以经营中高档餐饮为主。今后将通过举办一些商务聚会、时尚PARTY、公布会等形式，使之逐步成为厦门具有时尚品位和文雅氛围的休闲餐饮场所。
B区的闽南特色民居，灰瓦红墙，檐角飞扬，加上现代表现手法，展现渔家风情，以经营中式餐饮、茶楼为主。在B区要紧塑造闽南特色文化和民俗氛围，以餐饮为平台，融合闽南文化，相成具有显著地域特色的餐饮、文化旅行一条街，吸引旅行团在此购物、参观、看演出。
为此，在商业街内将建立一个厦门民间艺术家广场，内容包括艺术展览馆、演出馆、传承馆和室外活动广场：艺术展览馆将作为一个高级工艺品展现厅，并能够定期举办各种工艺品、木偶、皮影等艺术品展览。演出馆要紧提供演出精美的高水准的民间艺术表演。传承馆要紧提供免费民间艺术传习和教育，包括传授闽南谚语、民谣、民间故事（讲古）等。在餐饮方面，我们将引进具有地域特色的高档餐饮。
C区以现代风格建筑为主，以配合周围商务区的休闲商务活动，定位为特色高级西餐厅、咖啡屋、酒吧、商务会所、健身俱乐部。今后将成为厦门一个为企业的VIP客户、海外人士、企业高级治理人员为要紧服务对象的休闲服务场所。
四、广西钦州滨海新城
2018年5月，钦州市结合都市总体规划的修编，以海洋经济为主题，以向海进展为方向，开始启动滨海新城的规划设计与项目策划。在推动过程中，钦州市始终坚持“规划设计先行、基础设施先行、社会事业先行、生态环保先行、拆迁安置先行”的开发建设理念，高起点规划，大手笔描画，将钦州滨海新城打造成为具有岭南风格、滨海风光、东南亚风情的高档次旅行度假区、高层次国际商务区和高品质生活居住区。
　　钦州市滨海新城北接主城区，南应钦州港，东临疏港大道，西环茅尾海，是中国-东盟自由贸易区的滨海门户，集“江、海、湖、山、岛”为一体，规划面积110平方公里，建设用地45平方公里，规划都市人口50万。规划面积相当于目前钦州主城区的两倍。

钦州滨海新城，规划将打造成为一个魅力幸福之城、生态动感之城、国际商务之城、创智研发之城。
　　魅力幸福之城：都市布局合理、产业特色鲜亮、创业环境优越、基础设施完善、生态环境优美、社会文明和谐、服务体系完备，具有滨海风光、岭南风格和东南亚风情的区域性国际都市，将给人们以充足的想象空间，处处充满创意和遐想的梦幻之城，充满魅力和活力的宜居、宜商、宜游、宜业、宜学的国际化滨海新城。
　　生态动感之城：结合钦州市实施园林生活10年打算，融入茅尾海、钦江、湿地、山体等自然要素，引入都市生态设计理念，合理有序地滨海景观、水系景观、山体景观、都市景观组织起来。打造绿色社区，构建循环经济体系，实现“四节一环保”(节能、节地、节水、节材、环境爱护)，打造可连续进展的理想都市。建立和完善道路交通枢纽和水上码头，进展海上体育运动，重点进展帆船、游艇、马术、休闲度假、大型海上实景演艺等项目，打造具有鲜亮特色的国家滨海旅行休闲示范区。
　　国际商务之城：规划建设成为北部湾生产性服务中心，面向中国-东盟区域合作的航运物流枢纽，产业合作枢纽和市场交易枢纽，将白石湖中央商务区规划建设成为文化生态商务区。
　　创智研发之城：以钦州学院为基础，规划建设北部湾大学，努力培养“临海工业、石油化工、海洋经济、东盟研究、北部湾经济”五大地点经济进展需要的应用型人才，为广西北部湾经济区的进展提供智力支撑。规划建设文化创意产业基地，整合文化资源，形成文化产业集群，进展创意设计、数字媒体、数字出版、动漫游戏等新兴文化业态。
五、宁波北仑滨海新城（北仑春晓）
北仑位于宁波市东部，甬江口南岸，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑区域陆域面积593平方公里，海域面积258平方公里，海岸线150公里，是宁波市辖区内海域面积最大、海岸线最长的一个区。
北仑滨海新城位于北仑的东南片区、象山港北部，包括梅山保税港区、春晓区块、白峰峙南、峙北及上阳区块，是宁波“一港两湾”进展格局的重点核心区域

北仑滨海新城规划区域包括春晓镇、梅山乡和白峰上阳片区，总风光积超过２００平方公里，可用面积约６０平方公里，相当于又一个北仑中心城区的面积。从地图上看，该区块与内陆交界处，是一道道连绵起伏、可起到净化环境作用的山脉。山体东南方向靠海处，有近２５公里长的海岸线，其中五分之四区域可用来建筑生态居住旅行休闲区。“宁波都市的进展，经历了沿河到沿江再向大海推进的过程，滨海新城的建设，将使宁波都市跨入东海时代。”

依照滨海新城的资源禀赋、区位优势，以及梅山保税港区开发建设带来的战略机遇，该区域将成为在宁波产业结构优化升级中发挥龙头作用的高端临港产业区；为三湾一体化和甬舟一体化提供重要生产生活服务支撑的核心功能区；亚太地区对外开放的重要门户之一；观海、亲海、享海为特色的浙东生态休闲观光旅行区。
在初步设想中，该区块的空间形状将呈“一主、两带、三片”。“一主”是指以梅山为龙头的南部产业与居住区块，“两带”分不是梅山港两岸沿海生活休闲景观带和太河南路沿山景观带，“三片”分不是春晓居住、产业综合片区，上阳生态休闲度假居住片区和郭巨临港服务业片区。
六、宁波象山县大目湾新城
大目湾新城位于浙江沿海中部素有“海山仙子国、东方不老岛”之称的象山中部沿海。大目湾新城地处象山百里黄金海岸旅行带的中心位置，是象山县中心城区的重要组成部分。北与松兰山国家“AAAA”级风景旅行区相接，东临大目洋，南连东陈乡，距象山县城8公里，净面积25000亩（约18平方公里），分一期和二期。
随着杭州湾大桥和象山港大桥的建成通车，大目湾新城将进入宁波半小时、杭州两小时、上海三小时的快速交通圈。

大目湾新城将充分利用长三角首屈一指的山海资源优势，打造“长三角海洋游乐中心、大宁波滨海休闲新城、休闲象山核心代表区”，集海洋景观、海水运动、养生康疗、休闲度假、游乐体验于一体的现代化生态型滨海旅行新城。
大目湾新城三面临山，一面靠海。其中北至龙洞山，最高峰为上岗头，海拔122.0米；南靠炮台山，海拔92.2米；西侧局部地段紧邻岳头山，海拔178.1米。

大目湾新城的开发需要通过打造项目引擎来提供大目湾新城各功能区进展的动力，促进片区的产业、空间和社会进展，提升区域的形象、人气和土地价值，并有效支撑起各个片区的可连续进展。
大目湾总体规划分为五个区：滨海休闲体育区、新城中心区、滨海度假区、山景信区、文教社区。

大目湾新城需要设计若干个引擎作为推动进展的关键性项目集群，大目湾新城的启动开发和后续进展需要有以下五大引擎：
1、“东海巨蛋”游乐港；
2、“假日港湾”度假区；
3、“象山印象”滨海公园；
4、“中央公园”生活中心；
5、“福如东海”养生公园。　

大目湾项目土地开发理念
　　环境先行，拉动地价。先整理土地，配套基础设施和营造环境，带动地价上升和土地增值。如先建设道路、人工海、海岸景观、海洋风情雕塑等，并进行相应的绿化美化净化，再出让沿路和水岸的土地。
　　核心突破，旅行先行。聚焦核心区，大目湾新城的开发不能四面出击，遍地开花，必须集中力量第一打造核心区，使之成为带动大目湾新城的区域进展增长极。第一启动旅行、体验项目，做旺人气，带动周边地价上升。
　　引擎拉动，次第引爆。注重时期性开发中引擎性项目的设计，在每一时期的开发中设置一个突破性引擎，激活和引爆板块价值，带动区域可连续进展。按土地开发的难易程度和市场需求，按由北向南的开发序列合理设置引擎性项目和示范性盈利区块，进行次第开发。
　　预留管线，战略预备。峰值预留，适当操纵土地出让的节奏，在土地价值得到最大开释的时候，再逐步出售土地，实现土地价值的最大化。同时应战略性地预见周边地块在大目湾新城进展带动下的升值效应，争取市县支持，对周边区域统筹考虑，参与到这一整体性的强势区域板块的开发和建设，为象山都市制造价值，使之与大目湾新城整体联动共同形成一个国际新城。
　　开发模式选择
　　大目湾新城的开发模式有两种选择：（1）“政府＋项目开发商”的二级开发模式。这种模式是大目湾新城现有的开发运营模式，大目湾新城管委会代表政府，直截了当面对项目开发商。政府负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资等；开发商负责所在项目的开发和建设。（2）“政府＋运营商＋项目开发商”的三级开发模式。这种模式是在政府与项目开发商之间导入运营商，政府把握操纵权，由运营商负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资，营销推广等，由项目开发商（二级开发商）来负责具体的开发和建设。

实施“小众招商”策略
　　传统的招商模式是“撒大网式”的大众招商策略，大目湾新城要确立小众招商（专业招商）模式，集中有限的资源进行集中招商，提高招商效率和成功率，节约招商费用。
　　小众招商要突出利益导向原则招商，必须向投资方明确投资资金的保值和赢利，突出大目湾新城的都市价值、土地价值；突出品牌塑造原则招商，只有让投资方认准了该项目的品牌效用并果敢投资；突出产品升级进展原则招商，如依照商业、居住和旅行需求的变化,能够从观光型产品向休闲、度假型产品进展,实现产品线深度的延伸。
七、浙江绍兴滨海新城
绍兴滨海新城位于杭州湾南岸，处于杭州大江东新城、宁波杭州湾新城的中间，面积近500平方公里。

依照已完成的《滨海新城概念性规划》等建设规划，规划范畴：北起钞票塘江，西南至曹娥江，东到建设中的嘉绍高速公路和沥海镇界，包括沥海镇全部镇域范畴及其北面宽敞的围垦区，规划总面积约142平方公里。
新城将按照打造具有江南风貌和滨海风光的新兴产业新城、现代服务业新城、生态宜居新城、休闲旅行新城的规划定位。其江滨区域规划到2030年人口规模为40万，建设用地为65平方公里。
总体规划结构：一心一轴两区四园。
　　一心：江滨区中心，同时与杭州湾上虞滨海新城共同构筑绍兴滨海新城的高端综合服务中心，集中新城商业金融、行政办公、科研创新、休闲旅行等功能；
　　一轴：江滨区都市空间拓展轴，沿通港大道，连接北部江滨区中心与南部工业片区、沥海片区服务中心；
　　两区：结合滨江河口景观形成的滨海生态观光区，南部滨海生态农业观光区；
四园：南部工业园、东部工业园、北部工业园三个工业园区以及保税物流园区。

分期建设
1、一期（启动期）（2018-2019）：要紧依靠沥海镇，利用已部分建成的工业区道路，包括沥海镇、南部片区服务中心和南部工业区。总用地面积3737.53公顷。
2、二期（成长期）（2019-2020）：建设新城中心，以高质量的公共服务设施和环境品质形成增长极核，确立江滨区的核心地位。要紧包括越兴路两侧的新城主中心、科教园区，以及保税物流园区、工业园区和滨海生态旅行区的一部分。总用地面积2069.30公顷。
3、三期（进展期）（2020-2025）：以新城主中心带动周边用地的进展。包括主中心周边的居住用地、沿江的生态观光用地和保税物流用地、工业用地等。总用地面积4714.33公顷。
4、四期（成熟期）（2025-2030）：以世纪大道以南的农业观光用地，进行社会主义新农村建设，完善村庄集中布局及社区化改造，改良农业生态环境。总用地面积4820.08公顷。
新城作为绍兴推动经济转型升级、打造现代产业示范区的大平台，将优先进展先进制造业，包括新能源、新材料、节能环保、信息技术、新能源汽车、生物产业等战略性新兴产业。同时积极培养现代服务业，和谐推进高效生态农业，确立滨海新城在浙江海洋经济产业带中重点产业集聚区的地位。
绍兴滨海产业集聚区被列入浙江省“十二五”重点布局的14个省级产业集聚区之一，并首批通过了规划评审。
八、浙江海盐滨海新城
海盐县处于嘉兴市域南部尽端，长江三角洲的东南端，旅行资源丰富，经济进展迅速。2007年，海盐的经济进展已位于全国百强县前30位之列，实现生产总值180亿，人均生产总值6459美元。
随着绍嘉跨江大桥、杭浦高速公路的建设，海盐的增值潜力一触即发。同时，2018年5月杭州湾跨海大桥的建成通车，更点燃了海盐县经济腾飞的引擎，海盐迅速成为长三角经济圈上海、杭州、苏州、宁波、嘉兴这一环杭州湾黄金区域的中心点，也大大增加了沪杭苏甬商务圈以及旅行客群在海盐的投资。

滨海新城概念性规划范畴东起杭州湾、西至盐平塘，南起南排出海河、北至盐嘉公路滨海延伸段，总用地面积1336.37万平方米，可容纳居住人口约13万。规划形成“一心两片、轴径交错、城海相恋”的格局，其中一心指商务文体中心，两片指海岸带两侧的滨海休闲片和居住片，轴径交错指以半环状空间组织轴线和都市年轮路径交错形成滨海新城的空间脉络。

海盐县打算用十五年到二十年的时刻，将滨海新城建成集商务活动、休闲旅行、文化体验、生态居住于一体的新的核心功能区。

从都市进展战略角度动身，通过对海盐历史、人文、交通等现状咨询题的综合考虑，提出浙江海盐滨海新城规划“三重水景，五园共生”的立体化进展概念，致力营造外海、内湖、河流为主线的生动滨水空间，建设“滨水乐园、文化观园、生态景园、休闲名园、安居家园”。连续海盐的历史人文脉络，提高都市品位，凸显都市个性。
九、浙江台州市三门县滨海新城
三门县地处浙江沿海中部，北与宁波市宁海县接壤，西、南与临海市相邻，西连天台县。三门地处浙江省沿海发达地区中部，位于两大增长速度最快的宁波大都市区和温台城镇密集区之间。
三门滨海新城位于三门都市东部，要紧由东部珠游溪北侧用地、晏站涂围垦工程及花鼓漫岛构成，规划面积近30平方公里。
其中晏站涂围垦工程北临旗门港，南接海游港，离浙江沿海大通道一级公路仅1公里。西靠三门城东用地，规划设计中的甬台温铁路将在那个地点通过。东面与花鼓漫岛相邻，与正在开发的蛇蟠岛旅行渡假区仅一港之隔，围垦工程建成后与陆地连成一体，共同形成50年一遇的防洪闭合圈，新城为一片3万多亩的平原，是三门县以后工业经济与外向型经济的集中进展区域，也是都市向外拓展实现跨过式进展的重要空间。

滨海新城的目标定位是，浙江沿海产业带的重要节点，三门县以后的政治、经济、文化、商贸中心，通过滚动开发、层级推进，形成和谐交融的都市风景线，逐步建成资源和功能优化、结构布局合理、设施综合配套的东部沿海新兴滨海都市。
滨海新城总体布局与开发原则
滨海新城总体布局遵循宏观层面先西后东的原则：
近期在新城西部构筑具有区域交通优势的、以工业开发为主的产业新区，依靠环境优势、区位优势，使该区域完成从技术生产到技术服务的跨过，都市职能进一步提高，打造“产业之城”；
中期在新城中部强化公共服务与居住设施的完善，将海景都市所应该具有的都市风貌特色与所发挥的职能，在此区域与空间进行一一对应，建设办公楼、商场、演出中心、娱乐城、美食街、市场等都市产业设施，使建筑、街区、道路等都市景观要素充分表达地域文化特色，建设“宜居之城”；
远期在新城东部重点开发高档居住与休闲旅行设施，将最富有滨海特色的地区开发成最具有吸引力的黄金海岸线，以旅行度假和面向区域高档居住作为主导功能，以小组团式的开发和环境有机融合，通过丰富多样的旅行服务设施的建设，成为区域内最具幻想和妄图的地区，实现“妄图之城”。
滨海新城规划空间结构概括为：“一心、两廊、三轴、八片区”
一心：指以正屿山公园为都市绿心，是新城重要的生态节点和景观标志。
两廊：分不为都市进展廊和滨水景观廊。都市进展廊指滨纬一路，其将都市要紧的功能片区有序地串连在进展廊上。滨水景观廊是指沿正屿港两侧滨水岸线构成的滨水特色都市空间。
三轴:自西向东分不为商业轴、行政轴和文化轴。
八片区：西部居住片区、西北工业片区、西南工业片区、北部滨水居住片区、商贸综合片区、行政办公片区、文化综合片区和东部旅行片区。

（1）西部居住片区：位于滨海新城的西部是滨海新城与旧城衔接的门户，以居住为主的综合功能片区。规划面积247.18公顷，该区的建设应结合新建大桥设计建筑和环境景观，形成尺度适宜、特色鲜亮的门户形象。
（2）西北工业片区：位于滨海新城的西北部，以高新产业为主导产业的功能片区。规划面积276.14公顷，建设重点是完善服务配套设施，加强绿化和滨水景观的建设，建设人性化的道路和适宜的街道空间环境，建成一流的科技园区。
（3）西南工业片区：位于横港以东滨经一路以西。以工业为主的产业片区，是带动滨海新城进展的起步的产业片区。规划面积229.95公顷，建设重点是市政基础设施。
（4）北部滨水居住片区：位于正屿港的北部，是表达以后三门高档滨水居住风貌的功能片区，建设成为三门县的标志性区域之一。规划面积350.28公顷，建设重点是滨水岸线和片区中心。
（5）商贸综合片区：位于正屿港南岸，滨经一路以东正屿山以西。具有商业贸易、服务、体育和居住等综合功能，是新城的商业中心。面积约201.56公顷，建设重点是滨水商业区、步行街和商业广场。
（6）行政办公片区：位于正屿山以南，以行政办公为主，远景作为全县的行政中心。规划面积120.52公顷，建设重点行政中心主体建筑及周边环境、市民广场等。
（7）文化综合片区：位于正屿港南岸，正屿山以东滨经十四路以西的区域。具有文化、休闲娱乐和居住功能。规划面积340.94公顷，建设重点包括滨水休闲区、休闲广场、大型文化设施和“十字”形绿廊。
（8）东部旅行片区：位于滨海新城的最东端，以海洋资源和涛头山为依靠，形成以高档旅行服务为要紧职能的功能片区，适宜低密度开发。规划面积152.24公顷，建设重点涛头山生态公园和景观塔。
十、漳州龙海南太武滨海新城
漳州龙海南太武滨海新城位于闽南名山--南太武山脚下，紧邻招商局漳州开发区、厦门大学漳州校区、南太武高尔夫球场。新城总规划面积达27平方公里，定位为以港口、工业带动的集工业、居住、休闲、娱乐于一体的山水生态滨海新城，包括一个高新科技产业园区和一个山水生态新城。

海陆空对外交通网络：

以后南太武滨海新城将进展为一个集CBD、居住、休闲、旅行于一体的山水生态滨海新城。
项目进展战略定位：
总体定位：海西首席国际海湾休闲运动城
产业定位：港口经济及相关产业、生态型休闲旅行、高尚海景、物业开发、高新科技产业定位
形象定位：海湾之星、以后之城
战略意义：海西辐射长三角、珠三角、世界港口的枢纽城；海西经济圈首座海景休闲运动城；海西休闲旅行产业的重要补充；大厦门经济圈的新兴卫星城；厦门湾海景高尚物业的新热点
项目总体规划：

招商局港口区、工业区、科教高新区、高尚居住区、内湖海湾景区、山体休闲运动区等六大功能区，构建海湾新格局。居住区“见山、临水、通海”，通过滨水居住公园和南太武山体运动基地打造进展绿色生态景观，将自然景观引入都市生活，把山、水、城景观融合在一起。高尚居住区要紧沿内湖海湾及南太武休闲区从海湾向内陆深入，将海湾景观、内湖景观和南太武山体景观连为一体，形成具有山海景观的高尚居住区。
旅行规划：
[南太武·滨海新城]，依靠藏山纳海的自然资源，以旅行带动地产的土地运营模式，进行大型生态造城，并依照远景规划，正在积极进行[滨水居住公园]、[阳光森吧欢乐山谷]两大主题公园的开发的论证，充分开发区域旅行资源，提升相关配套水准，为投资者制造土地价值！
南太武山阳光森吧欢乐山谷，延寿塔、栖云楼、安乐窝、仙人迹等景点，蕴藏丰富自然生态，森林浴、山地运动、泡汤养生、赏蝶赏鸟，假日休闲：亲亲果林庄园 、浪漫爱情山谷、山地运动公园、CEO休闲山庄。
十一、山东潍坊滨海新城
潍坊滨海经济开发区成立于1995年8月,位于中国山东半岛北部，渤海莱州湾南岸，立足建设设施配套、产业发达、功能完善、生态优良、宜居宜业的现代化滨海新城，面向全球公布招标，确定 “一城四园”的规划布局。

一城：150平方公里滨海水城，包括科教创新区、商务居住区、旅行度假区三部分。
四园： 先进制造业产业园、生态化工产业园、绿色能源产业园、海港物流园。
 以“四城”理念加快滨海水城开发，一是以“期望城”理念建设科教创新区，积极实施“3350”工程，力争用3年左右时刻，形成开发50平方公里、50所院校、50万师生的规模，打造环渤海地区一流的蓝色高端产业科教基地。
二是以“太阳城”理念建设中央商务区，规划面积6平方公里，首期开发3平方公里，努力打造环渤海具有一定阻碍力的高端商务集合区。近期启动综合商务中心、高档商务酒店、金融港、企业总部基地、学校、商住区建设，年内新开工的建筑总面积突破100万平方米。
三是以“幸福城”理念建设高档商住区，规划面积25平方公里，首期开发1万亩，正在规划建设医疗休闲中心和各类高档商住项目，努力打造滨海生态宜居区。
四是以“欢乐海”理念建设旅行度假区，规划面积60平方公里，要紧依靠临海优势，开发滨海休闲度假、生态湿地、邮轮与游艇旅行等高端旅行产品，打造山东“蓝色逍遥游”品牌和国内知名的滨海休闲旅行目的地。

第三部分：中国旅行度假区的案例简介与分析
一、大连金石滩国家旅行度假区
金石滩位于辽东半岛黄海之滨，距大连市中心50公里。1988年，被确定为国家级风景名胜区；1992年10月，国务院批准成立国家旅行度假区。2000年被评为全国首批国家AAAA级旅行景区，2002年通过了ISO9001和ISO14001国际质量与环境体系认证。2002年11月8日大连市政府组织建设的大连至金石滩快轨工程竣工通车，全程仅50分钟,“乘快轨游金石滩”正成为主打旅行品牌。

全区陆地面积62平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里。那个地点三面环海，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑-,海域不淤不冻，属暖温带半潮湿气候，有“东北小江南”的美誉，是中国北方理想的海边旅行度