土地使用权获取.pptx

,#,房地产开发与经营,吴聘奇,wupinqi,第五章 土地使用权获取,5.1,土地管理制度及其演变,5.2,土地使用权出让,5.3,在建项目收购与项目公司入股,土地管理基本制度,社会主义土地公有制度,国有土地有偿使用制度,土地用途管制制度,占用耕地补偿制度,基本农田保护制度,土地登记制度,1,、全民所有制,城市市区的土地；,农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为,国有的土地；,国家依法征收的土地；,依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂,及其他土地；,农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，,原属于其成员集体所有的土地；,因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体,迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,2,、集体所有制,劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体,所有的形式，该土地被称为,农民集体所有土地,，,简称集体土地。,农民集体的范围,包括：,村农民集体；,村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；,乡,(,镇,),农民集体。,5.1,土地管理制度及其演变,5.2,土地使用权出让,5.3,在建项目收购与项目公司入股,内涵：,土地出让的主体,。出让方是土地的所有者,国家，,土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、,企业、其他组织和个人。,土地出让的客体,。土地出让的客体是城镇国有土地，,即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于,全民所有的土地。,（一）土地使用权出让概述,概念：,土地使用权出让,（以下简称土地出让）是指,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内,让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地,使用权出让金的行为。,土地使用权出让金,是指通过有偿有限期出让方式取得,土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或,分次提前支付的整个使用期间的地租。,（一）土地使用权出让概述,根据我国,城镇国有土地使用权出让和转让暂行,条例,第,12,条规定，,“,土地使用权出让最高年限,按下列用途确定：居住用地,70,年；工业用地,50,年；,教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；商业、,旅游、娱乐用地,50,年；综合或者其他用地,50,年。,”,（二）土地使用权年限,“,年限缩水,”,据规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让,给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、,购房者入住等的时间均存在,“,时间差,”,。,从拿到土地证到最后取得预售许可证，往往,需要,两三年,的时间。如果遇到拆迁较难造成,停滞或是,“,倒手,”,，五六年都很正常。从预,售到入住，往往又需要,一两年,的时间。如遇,开发商更改用途，则可能缩水,二十年,。,大限若至？,商品住宅土地使用权限为,70,年，最早确立于,1990,年,城镇土地使用权出让和转让暂行条例,，并一直沿用至今。,1994,年,城市房地产管理法,规定：,“,土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请,续期,，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定,支付土地使用权出让金,。,”,但这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。,大限若至？,1994,年,城市房地产管理法,第,21,条规定，土地,使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用,者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，,土地使用权由国家,无偿收回,。根据,城镇国有,土地使用权出让和转让暂行条例,第,40,条规定，,土地使用权期满，土地使用权及其,地上建筑物,、,其他附着物,所有权由国家无偿取得。,大限若至？,2007,年施行的,物权法,规定，住宅建设用地,使用权期间届满的，,自动续期,。虽有此规定，,但该法律没有对续期,是否缴费,作出明确规定。,2009,土地管理法,(,修订草案征求意见稿,),称，,住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家,有关规定自动续期。对住宅土地使用权续期,问题也没有给出一个明确办法。,招标,拍卖,挂牌,协议出让,（三）土地使用权出让方式,前期准备工作,招标出让文件编制,发布招标公告,投标申请与资格审查,投标,开标,评标,定标,中标及后续工作,招标,拍卖,挂牌,协议出让,（三）土地使用权出让方式,前期准备工作,拍卖出让文件编制,发布拍卖公告,竞拍申请与资格审查。,拍卖会举办,成交确认书,签订及后续工作,招标,拍卖,挂牌,协议出让,（三）土地使用权出让方式,前期准备工作,挂牌出让文件编制,发布挂牌公告,竞拍申请与资格审查,公布挂牌信息,报价,挂牌截至,现场竞价,成交确认书,签订及后续工作,招标,拍卖,挂牌,协议出让,（三）土地使用权出让方式,需用地单位提出用地申请,编制协议出让方案,底价确认,报批,协商，签订意向书,公示,签订出让合同并公布出让结果,核发,建设用地批准书,交付土地,办理土地登记,招标,