不良贷款尽职调查估值工作参考标准.doc

不良贷款尽职调查估值工作参考标准

按资产类别估值：
1．土地、房产。对照2006年沈阳市基准地价、出让金、租金标准、参考评估公司提供的房产价值参考表及说明，土地按照年限递减法进行估值，按估值的70%计算预计收回额；房产按照快速变现法进行估值，按估值的60%计算预计收回额。
扣减项：集体土地、土地出让金、确认的职工买断款和集资款等优先受偿因素，所占用土地权属于部队、铁路等特殊部门，公众知悉的政府干预、权威部门鉴定的质量问题等可以确认因素。
2．机器设备。8年以上（含）的，按照残值即原值的5%计算评估值；8年内的按照直线折旧法评估。机器设备按照估值的20%计算预计收回额。
计算公式：评估值=原值—(折旧额×已使用年限)
折旧额=（原值—残值）÷使用年限
残值=原值×5%
预计收回额=(评估值×20%)+残值
3．交通工具。按照8年直线折旧法估值，按照估值的60%计算预计收回额。
计算公式：评估值=原值—(年折旧额×已使用年限)
预计收回额=评估值×60%
按未抵押资产企业状况估值：
4．借款人、担保人经营正常，能提供当期报表的，要核实资产状况（扣除已抵押部分），按1、2、3项折算后的20％计算预计收回额（借款人、担保人估值项合计）。
5．借款人、担保人经营正常，无法取得当期报表的，对照档案中已有报表，2年以内（含）报表的，按照企业净资产（再扣除已抵押资产）的10%计算预计收回额；2年以上报表的，按企业净资产的5%计算预计收回额。
6．经实地调查，企业有资产但无法确定权属的，按照实地调查的企业资产数量（估算数）按1、2、3项估值后，正常经营的按10%折算，停止经营的按5%折算。
其他情况：
7．经调查有明确依据政府财政对企业有补贴款的，按补贴额计算预计收回额。
8．企业拥有其他单位股权的，上市公司股权按市价折算预计收回额，其他公司按第5条标准折算。
9．房产抵押、土地在他行设定抵押或土地抵押、房产在他行设定抵押的，按1、2、3项计算预计收回额后，土地再按70%折算，房产再按60%折算。
10．法院执行后对资产拍卖流拍3次的，按法院流拍价的70%计算预计收回额。
11．土地、房产等未设定抵押，但已租赁给他人并全额收取数年租金的，按1、2、3项折算后—（原值×折旧率10%×已收取租金年限），负值或收取租金超过10年（含）的预计收回额为零。

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