易居月日内蒙古佳美建材中心营销策划方案P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2010.04.06,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1,市场分析,PART 2,项目定位,PART 3,客户定位,PART 4,产品包装,PART 5,营销战略,PART 6,销售策略,PART 7,推广战术,PART 8,平面表现,PART 9,合作方式,目 录,PART 1,市场分析,市场,竞品,规划,产业,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1 项目认知,1-A,整体市场分析,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1,市场分析,一、包头市房地产业发展现状,（一）人口与经济,2008,年末包头市户籍总人口,249.5,万人，目前主要城区人口,180.7,万人。,2009,年，包头市经济平稳发展，去年全市生产总值完成,2168.8,亿元，同比增长,17.6%,。,据了解，在保持经济较快增长的同时，面对金融危机的不利影响，包头市市委、市政府继续高度关注民生，制定出台了减轻企业负担的相关政策，基本实现了多数企业不裁员、不降薪，全力实施以创业带动就业和失业预警等政策措施，促进高校毕业生、农村牧区富余劳动力和就业困难人员就业取得明显成效，保持了就业形势基本稳定。去年城镇居民人均可支配收入达,23089,元，较上年增长,10.7%,；农牧民人均纯收入达,7826,元，增长,10.6%,，城乡居民收入在全区各盟市中继续名列榜首。,由此说明：包头城镇居民中等收入人均收入约为,10,万元，若以双职工家庭为例，年收入约为,18,万元,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1,市场分析,（二）房地产业,2009,年第一季度，包头市房地产销售面积,63,万平方米，销售均价为,3086,元每平米，销售金额,19.4,亿元，进入,2010,年（截止,3,月,25,日），共销售,87.3,万平方米，销售均价为,4224,元每平方米，共销售,37,亿元，销售面积较去年同比上涨,38.92%,。我市房地产开发建设与投资继续保持较高幅度的增长，其中，住宅开发建设增长较高，商业营业用房开发建设本年度均有所增长。,继九星广场被市场认可后，房地产市场出现一批商业地产，极大的丰富了包头市房地产市场的业态结构。如青山区“金融财富中心”；昆区“东方红,CBD”,等。商业是一种比较时尚的投资类型，且较高的投资回报率很得到中产阶级的喜爱，但商业地产价格较高，短期内很难被大多数中低收入人群接受并购买。,2010,年第一季度我市商品房放量仍然很大，同比,09,年度有较大的增幅，但从销售角度来看，一季度商品房交易面积、金额双双增长。但今年众多项目的入市，,10,年整个包头市房地产业从销售角度上面临较大压力。然而东河区的房地产业处于刚刚起步的阶段，无论是从商业市场需求角度还是从开发成本考虑都具有无法比拟的先天优势，加之从整个城市的远景规划、地理位置、资源的优势，东河区的房地产业在未来几年的竞争将趋于白热化，眼下我们应把握好先入为主的优势，努力打造第一个品牌项目，为后续的发展制造品牌效应，提升企业的影响力。,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1,市场分析,（三）商业项目分析,昆,区,包,百,商,圈,包头最繁华地段，政府商务区域，云集高档物业和商品,商业特点：,现代百货，时尚百货,小商品批发市场,专业,专卖店。,业态类型：,步行街、批发市场、专业店,专卖店、超市等。,商业功能：,购物、餐饮、商务、办公,休闲、娱乐等,集中优势：,交通便利，市政配套完善；商业网点完善；辐射全市乃至东胜、乌海、临河等周边城市；,商业消费人口，商品零售总额高。,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1,市场分析,青山区,娜琳商圈,随着娜琳商厦的改建，以及王府井的进驻，未来神华青一百货的进驻，青山区的商业格局在高速张开，竞争态势也发生了一系列变化。青山商圈在未来的商业地位中地位将不断提高，业态不断丰富、功能不断完善。,商业特点：,以购物为主,业态特征：,百货、超市、专业店及餐饮、娱乐；集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市副中心商圈,消费群体：,以青山区为主，辐射包头、东河区，为包头城市的副商圈。,消费特点：,以中低收入者为主。,主要分布区域：,文化路和幸福路形成的“十”形状；,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1,市场分析,两大商圈特点和现状,关键词：二大商圈在改善和进步，相互扶持发展！,昆区包百商业圈依托包钢集团及城市商务区和周边高密度的居住人口为商业载体，得以长足发展。,昆区包百商业圈内商业大部分物业设置陈旧，经营管理手段落后及重复的商业定位，导致部分商业经营不善甚至歇业。,青山区娜琳商圈正在复苏，在政府的大力支持下，一些外埠商业陆继入驻。东海商厦、北京华联，神华开发的青一百国际城、王府井百货、沃尔玛超市等等大的企业，让青山商圈步入高档的消费市场。加上几大企业的消费群体的支持，娜琳商圈正在试与包百商圈争霸。,1-b,竞品分析,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1,市场分析,竞品地图,5,大,竞品分布地图,高端家居建材产品区域稀缺性,三森,美好家,金荣,深港,九星家居,佳美,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1,市场分析,金荣建材城,青山区金荣建材城商圈地处昆区、青山区、稀土开发区的黄金交汇地带，道路四通八达，设施完善，拥有,15,万平方米营业面积，进驻经营商户近三百家，囊括国内外二十七大类三百多个装建材知名品牌，近千种商品。是辐射西北地区的首家超大型建材批零集散地。,金荣建材城周围聚集了美好家家居、深港家居城等多家商场组成，极大的丰富了周围家居业态,商业地位：占地面积,150000,平方米，总投资,3,亿元人民币。,市场划分为,A,、,B,、,C,三个精品展厅和一个目前包头市最大的板材城，营业面积,46000,平方米，并配,30000,平方米的仓储区，容括板材、五金、陶瓷、地砖、木地板、灯饰灯具、油漆涂料、厨卫、橱柜、洁具、家装设计、精品门、艺术玻璃、推拉门在内的十几类产品。,大型停车场、优美的厅内布置、中央供暖、双向扶手电梯、活动大厅、休闲区、茶水供应等，为您提供了舒适的购物环境。,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1,市场分析,深港家居城,深港家具广场是由集团公司下属四座大型家具市场：包头市青山区三鹿深港家具城、包头市青山区文化路深港家具城、包头市昆区荣资深港家具城、呼和浩特市金锐家居汇展中心组成。,深港家居城位于友谊大街开发区段。主体,3,层，,1-3,层为家具及其饰品销售中心，营业面积,10000,平方米；经营众多国内知名品牌，地理位置优越。,总建筑面积,4.8,万平方米，美好家家居是目前中国西北地区规模较大的综合性家具商场，连锁机构覆盖华北、西北地区，如远洋美好家、王中美好家、金荣美好家等，以品牌战略和资源的优势为企业持续发展的基础。,经营品种为：时尚家具小件超市，精致的手工雕刻、沙发、床类家具、红木中式家具，美好家在包头有两家分店，有较幅射了青、昆两区客户，且经营品牌较多，高中低商分布，吸引了众多客户光临,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1,市场分析,1-C,项目规划分析,总案,产品包括：,红星,美凯龙,旗舰店,灯具电器,中心,地砖区,洁具,橱柜,装饰材料区,木地区,板材区,石材区,仓储,区,餐饮区等,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1 项目认知,大而有容,理念超前,30,万超大规模商业项目，内容丰富、功能齐全,设计新颖,打破传统市场“兵营式”设计，注入全新规划设计元素,集建材展示、仓储物流、建材交易、商务办公于一体的建材行业一站式解决方案,高端定位,摒弃传统建材市场大而无序、低档经营之路，定位行业高端,交通便利,位于,东河,大交通格局核心，交通条件优越,项目风险,大项目伴随着大风险：整体运营、资金要求、管理水平等等,虽然交通便利，但项目处于重固镇，其区位价值难以得到市场认同,区位不被认同,项目综合评述,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1 项目认知,1-D,产业分析,建材行业发展终极,核心价值,佳,美,建,材,中,心,规模宏大、功能齐全,全面整合行业资源,建材行业一站式解决方案,产、销、办、储、流、研,建筑与生态环境相融,信息化管理与运作平台,产业分析,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 1 项目认知,项目对比及,SWOT分析,一：钻石地段,黄金交通枢纽，呼、包、鄂金三角核心,1000万人的家居建材消费主场,二：商业领袖,30,万方建材家居大本营,携手顶尖品牌红星美凯龙强强联合,三：成熟旺铺,三年旺势 人气引爆,四：名品汇聚,千余家知名品牌汇聚,引领建材家居潮流,五：星级配套,八万平米独立仓库,20辆免费购物直通车,核心卖点提炼,意邦国际建材品牌中心营销策划方案,PART 1,项目认知,九大钻石价值 坐享财富飙升,六：多元服务,416亩集商铺、办公、物流、仓储为一体的商业航母,七：专业管理,专业管理公司运营,每年百万巨资宣传,八：超前规划,六大业态分区 一站式经营购物,九,：,财富保障,投资回报，直接在总房款中抵扣(暂定），使客户提前获取收益,。,核心卖点提炼,意邦国际建材品牌中心营销策划方案,PART 1,项目认知,九大钻石价值 坐享财富飙升,PART 2,意邦国际建材品牌中心营销策划方案,PART 2,项目定位,项目定位,定位思考,总案形象定位,意邦国际建材品牌中心营销策划方案,PART 2,2-A,定位前的思考,扬,“长”,vs,避,“短”,定位前的思考,-,规模,大,30,万超大规模商业项目，内容丰富、功能齐全,业态,全,融合,红星美凯龙等,名品旗舰店、商场等多种建材行业经营业,商品,多,商品种类繁多:瓷砖、洁具、地板、照明、橱柜等等,配套,齐,集建材展示、仓储物流、建材交易、商务办公于一体,产品线,“长”,“短”,新,事物,人们对于新生事物的保守与无知，会导致判断上的犹豫或不认可,新,理念,项目属于目前市场上新兴行业模式，超前理念会导致市场有一定抗性,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,“产品线”,如何解决“长”与“短”的矛盾,扬长 避短,做,大,超大项目带来的不仅是规模延伸效应，更多的是大商机,做,个性,有特色、有个性的项目，才具有与众不同的财富创造力,做,高端,锁定高端市场，能持续将高端消费需求转换为市场先机,做,品牌,品牌就是不可复制、不可替代,市场接受抗性,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,地段线,“长”,“短”,佳美,大,商圈,效应,项目市场培育了一年多时间，加之红星美凯龙的进驻，形成了巨,大商圈,郊 区,项目地处远郊，其区位接受度还有待提升,消费氛围,项目周边传统消费氛围不足以聚集人气,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,“地段线”,如何解决“长”与“短”的矛盾,扬长 避短,大,包头,中国经济命脉，世界经济高地，也是商家必争之地,金,三角,区位地处,呼,、,包,、,鄂金三角,枢纽，对该区域的辐射能力强劲,东河区,东河,区是上海一颗璀璨的明珠,面临新一轮发展机遇,狭义地段概念,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,“产品线”,“地段线”,扬长避短,找准定位方向,新兴商业板块 广义客户商圈,行业终极业态 产业发展趋势,2-B,总案形象定位,佳美,大商圈,树板块概念,包头东,、,金,三角,确定商圈范围,金,三角、全国、世界,地段形象,导入,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,包头东,金,三角,佳美,大商圈,依据项目定位方向：新兴商业板块,+,广义客户商圈,广义客户商圈 新兴商业板块,地段形象,导入,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,产品形象,导入,规模,13万平米超大规模项目,产业,建材,行业,建材流通业,商圈,立足,金,三角 面向全世界,配套,商业、办公、酒店、物流、仓储,依据项目定位方向：行业终极业态,+,产业必然趋势,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,项目总形象定位表述,包头东,金,三角核心 30,万建材商贸自由港,研发,展示,仓储,物流,国际品牌建材销售,红星,佳美,建材中心,全球建材装饰采购基地,包头东,：强调,区域,，“,包头东,”既可模糊地段概念，又能加强地域联想,金,三角核心,：项目地理位置与辐射机能的放大，“,金,三角经济圈”可助长吸引力,30,万,：突出项目规模之宏大，由此引发“大盘伴随大配套”的市场印象,建材,：“建材”注明行业属性,商贸,：体现了项目的功能,自由港,：空间的载体、项目规模并体现出全球化概念,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,2-C,形象定位,方案二,形象定位方向考量,佳美建材中心,金融性产品,打造成为,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,房地产市场上的“金融性产品”特点,低门槛 短平快型,长江国际商贸中心：,首付低至12万,18 起实用小金铺,昆山赛格电子市场：,首付8万起,瓜分赛格电子“金”铺,上海电子商城 ：,首付8万起,抢做国际采购商房东,太仓国际生活广场：,首付仅需6万元起,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,房地产市场上的“金融性产品”特点,中,长,期 平稳收益型,昆山亿丰建材市场(昆山红星美凯龙全球家居生活广场)：,产权式商铺，十年稳定高回报,做红星美凯龙的房东,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,金融性产品的打造方向,稳定 长期 增值 高端,房地产 金融产品,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,金融性产品的打造方向,稳定,每年保底回报,长期,突出本案超长保障特点,增值,增益型（年回报的增长+分红）,高端,包头,大区位优势、品牌开发商实力,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,形象定位表述,五,年财富稳盈方案,建材品牌商场增益型蓝筹旺铺,廿年 ：,表明本案“5年”中,长,期投资保障特点,财富稳盈,：直接表达本项目为一款投资型产品，财富稳定持续增长。,增益型,：收益增添、收益增长。寓意稳定、持续增长的经营收益与投资回报,蓝筹 ：,体现高价值、高品质、大品牌背景,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,材金,港,五,年财富稳盈方案,材金：,即建材五金，表明了行业属性；同时也通“财经”，寓意理性投资、积累财富，贴合投资类产品。,港,：,地域概念，突出行业的专属性,，也强调规模性,推广名建议,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,本案的辅助卖点,开发商品牌,统一经营,入驻商家品牌,新兴业态模式,六大贸易平台,辅助卖点提炼,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 2项目定位,PART 3,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 3 客户定位,客户定位,定位研究及结论,客户主题所关注的因素,3-A,定位研究及结论,客户定位研究,佳美,建材中心规模宏大、产品线丰富（,红星美凯龙,旗舰店、,建材商场、仓储物流中心、产品展示中心、产品研发中心、等），,决定了其客户具有多样性。,租赁型客户,别墅型,商业,建材商场,仓储,物流中心,产品,展示中心,产品,研发中心,购买型客户,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 3 客户定位,客户定位研究,考量因素,产品形态,商场内铺，产权分割，中小面积，中低总价,产品属性,项目区位,售后返租型产品，返租年限较长但回报稳定,项目为大型郊区商业，需一定时间的市场培育,以投资客为主、自营客为辅,本地与外地客户兼而有之,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 3 客户定位,投资客投资取向研究,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 3 客户定位,本案目标投资客锁定,-,年龄结构特征,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 3 客户定位,本案目标投资客锁定,-,身份特征,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 3 客户定位,本案自营客锁定,-,身份特征,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 3 客户定位,本案目标客户,描摹（包头区域）,目标客户,区域分布（呼包鄂）,鄂托克前旗,乌审旗,伊金霍洛旗,鄂托克旗,包头,呼和浩特,鄂尔多斯,达尔罕茂明,联合旗,准格尔旗,和,林,格,尔,县,清,水,河,县,固阳县,武川县,土默特左旗,达拉特旗,内蒙古的呼和浩特、包头、鄂尔多斯三市紧紧抓住西部大开发的历史机遇，依托资源和区位优势，积极调整产业结构，加大招商引资力度，培育壮大优势特色产业，加强优势互补，加快工业化进程。经过几年高速发展，目前三市的生产总值、财政收入总和均占全区总量的一半以上，已成为内蒙古最具活力的城市经济圈，被誉为内蒙古的“金三角”地区。,目标客户,区域分布（包头）,九原区,东河区,青山北,政府高官、企业高管、金领、商贸私营业主、外地商会、金融、,青山南,昆北,昆南,私营业主、个体老板、建材商人,私营业主、个体老板、建材商人、投资客,目标客户,区域分布（东河）,3-B,客户主体所关注的因素,本案各类客户主体所关注的因素,不同客群所关注的因素将直接影响到后期营销渠道的选择和推广主题,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 3 客户定位,本案各类客户主体所关注的因素,不同客群所关注的因素将直接影响到后期营销渠道的选择和推广主题,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 3 客户定位,PART 4,产品包装,区位,商圈,规划,产业,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 4,产品包装,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 4,产品包装,一、销售中心,建议在巴彦塔拉大街旁，红星美凯龙附近建立销售中心。,倘若因为店铺出租不易协商，可以考虑在,佳美办公大楼,里面，但必须在沿途及外围设立销售通道及醒目指引系统。,一、销售中心,三大主题,商业,情景、品质体验、远景展望,品质体验,销控区、洽谈区、签约区,收银区、结算办证区,建材及设备展示,全新科技智能化展示,售楼处功能建议,商业,情景体验区,远景展望,新城规划模型,品牌展示区,项目社区模型,产品展示区,商业,化营造,温馨氛围的氛围,休闲格调的吧台设置,专业的微笑式规范服务,细心周到的安保服务,景致怡人的入口情景,一、销售中心,售楼处功能划分,示意,规划模型,项目模型,主入口,商业,情景区,佳美,品牌展示区,产品展示区,露天景观休息区,销售接待台,品质体验区,以梦想到实现的情景实践策略，将整体功能划分从区位、远景规划、项目规模、,商业,情景、品质体验进行依次布置，使客户根据功能动线全面理解产品的内涵。,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 4,产品包装,一、销售中心,售楼处风格建议,以现代简约感强烈的线条细节处理，突出客户特征的喜好风格,以富有格调和个性的暖色系为主，利用别具一格的小品等软装饰体现现代审美,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 4,产品包装,二、样板房,与几个商铺洽谈，充分利用周边已租商铺进行实物亲临鉴赏。,但还需要自己装修一个样板房，要求包装如下：,重装饰、摆设，轻功能。,装修、装饰一方面要注重其展示功能，同时也应充分考虑其生活氛围和商业氛围的营造，体现该户型目标客户生活习惯。,PART 5,营销战略,总纲,战场,渠道策略,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 5,营销战略,5-A,营销总纲,营销总纲,五个,“,2”,工程,2,处营销战场,2,种营销渠道,2,套形象体系,2,大,客户群体,2,个推广目的,内蒙,外地,常规,特殊,13万方总案形象,佳美大商圈,自营型客户,投资型客户,项目旺销,品牌塑造,获取销售战绩,打造项目品牌,提升开发商品牌,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 5,营销战略,5-B,营销战场,-,2,处营销战场,五个,“,2”,工程,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 5,营销战略,在不同地点 面对不同的人 说不同的话,商圈（板块）规划与发展、项目定位及规模优势,行业发展前景、项目运营优势、交通优势、人流导入等,投资回报、投资保障、理财工具、收益获取方式等,包头,外地,自营为主、投资为辅,投资为主、自营为辅,包头城市规划及,城市地位，国际化的特征,内蒙古佳美,建材中心营销策划方案,PART 5,营销战略,5-C,渠道策略,-,2,种营销渠道,五个,“,2”,工程,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 5,营销战略,常规渠道,报纸、电台、短信、分众、户外、网站、杂志等,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 5,营销战略,我们的选择是：,主流,纸媒：,包头,晚报,内蒙,晨报,包头,日报,北方新报,占总投放比例的70-80%；,非主流,纸媒：,包钢日报,占总投放比例的20-30%；,纸媒选择,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 5,营销战略,我们的选择是：,包头交通频道、音乐频道,电台,选择,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 5,营销战略,短信选择,月消费在,200,元以上的呼包鄂消费群体,户外选择,机场高速路、主干道建设路及巴彦塔拉街、东河商圈、包百商圈等,活动设计：,以地段为主题、以政府规划为主题、以行业终级业态为主题、以产业必然趋势为主题,资源共享,：,易居其他楼盘客户,行销渠道：,房展、市场渗透、行业协会,特殊渠道,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 5,营销战略,资源共享,：,结合易居在包头恒大华府项目所积累优质,800,组客源进行有效梳理。可针对性的进行传达信息,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 5,营销战略,行业协会,与各建材、装饰等协会（商会）建立互惠联盟,组团看房,以媒体宣导、内部客户介绍等形式，组织客户到现场,在包头加油站针对加,97,号油进行派发资料和精美礼品,佳美加油,高档场所,对,包头高档消费场所及金融、,4S,店，派放资料和展架,行销渠道：,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 5,营销战略,市场渗透,对各建材类市场进行拜访、客户联谊,有选择性地参加各建材、家居等行业博览会，聚集行业资源,行业展会,PART 6,销售策略,现状分析,定价,销控,策略,后期运营,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 6,销售策略,6-A,整体销售目标,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 6,销售策略,2010,年度目标,销售分期：5月12月 总货量：约4亿元,蓄客期：5月,销售目标：,内部认筹,开盘期：6月,销售目标：30%1.2亿,强销期：78月,销售目标：30%1.2亿,持续期：910月,销售目标：30%1.2亿,尾盘期：1112月,销售目标：10%0.4亿,6-B,整体策略,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 6,销售策略,投资型客户,政策：年,10%,返租，,5,年包租，前三年一次反租。,简单计算：拟定,7000/m,，以每个商铺,100 m,，首付,50%,计算，,7000100 m50%=35,万,70,万,10%,反租,=7,万,一年租金为,7,万元,3,年,=21,万,首付,35,万,-21,万,=14,万,核心卖点：,14,万即可拥有金三角黄金旺铺,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 6,销售策略,自营型客户,政策：以租代售,简单计算：拟定,7000/m,，以每个商铺,100 m,，首付,50%,计算，,7000100 m50%=35,万,什么是以租代售？,所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权。,首付款中租金比例,60%,，也就是,21,万，,35,万的首付款,21,万的租金，实际首付款为,14,万，租金,5,年付清，每年租金为,4.2,万。,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 6,销售策略,销售策略,蓄客期：,VIP,针对现有租户，认筹,4,万元，开盘期价值,5,万元,开盘期：,开盘一口价，,7200/,推出货量：,A E,强销期：,一次性付款,96,折 按揭,98,折 推出货量：,B D,持续期：,国庆团购周 多种形式组团 享受团购折扣 推出货量：,C,尾盘期：,推出,2010,年尾大清盘概念，,10,万坐拥材金港,6-C,定价策略,定价依据,根据市场定价，没有太多参考价值，整个包头建材市场商铺都是以出租招商为主，没有涉足到出售，但参考周边底店的价格并结合我们所采取了返祖和以租代售的销售形式。,建议产品均价为,7040,元,/,A,区：,7400/,B,区：,7100/,C,区：,7800/,D,区：,6600/,E,区：,6300/,C,区,7800/,A,区,7400/,B,区,7100/,D,区,6600/,E,区,6300/,6-D,后期运营建议,自后期运营,结合现已有的团队，进行组建和扩充，采用专业运营公司作为顾问，培养自己的运营团队进行后期管理。,一、建立行业协会,二、树立研发机构,三、成立专业团队,PART 7,推广战术,战术主旨,推广执行详案,活动详情,推广费用,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,7-A,推广执行详纲,引导期,10年4月,内部认购期,10年5月,开盘期,10年6月,热销期,10年7月,持续期,10年8月,第二热销期,10年9月,尾盘期,10年10月,引导期,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,内部认购期,引导期,10年4月,内部认购期,10年5月,开盘期,10年6月,热销期,10年7月,持续期,10年8月,第二热销期,10年9月,尾盘期,10年10月,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,开盘期,引导期,10年4月,内部认购期,10年5月,开盘期,10年6月,热销期,10年7月,持续期,10年8月,第二热销期,10年9月,尾盘期,10年10月,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,热销期,引导期,10年4月,内部认购期,10年5月,开盘期,10年6月,热销期,10年7月,持续期,10年8月,第二热销期,10年9月,尾盘期,10年10月,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,推广主题,推广主题之一,主题推出时间,准备期4月,主题覆盖媒体,报纸软文、杂志专题、网络评论,主题阐述内容,“,佳美,大商圈”概念、该商圈特色及各个组成部分的核心内容,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,推广主题,推广主题之二,主题推出时间,准备期10年5月,主题覆盖媒体,报纸软文及硬广、网络评论,主题阐述内容,“大案要案”,佳美建材,中心在,东河,大商圈中的战略意义,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,推广主题,推广主题之三,主题推出时间,准备期10年5月,主题覆盖媒体,报纸软文及硬广、杂志专题、户外广告、,短信、电台,等,主题阐述内容,佳美,建材中心的规模、产业聚集等优势,包头东,金,三角核心,30,万建材商贸自由港,研发展示仓储物流,国际品牌建材销售,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,推广主题,推广主题之四,主题推出时间,准备期10年5月,主题覆盖媒体,报纸软文及硬广、杂志专题、户外广告、,短信、电台,等,主题阐述内容,佳美,建材中心的运营模式、商圈辐射等优势,颠覆建材行业传统模式,搭建六大建材创富平台,进出口贸易平台,团购贸易平台,电子贸易平台,物流服务平台,同业合作平台,整合传播平台,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,推广主题,推广主题之,五,主题推出时间,准备期10年6月,主题覆盖媒体,报纸软文及硬广、杂志专题、户外广告、,短信、电台,等,主题阐述内容,佳美,建材中心的,价值体系,、,核心,优势,等,九大钻石价值 坐享财富飙升,钻石地段 商业领袖 成熟旺铺 名品汇聚,星级配套 多元服务 专业管理 超前规划,财富保障,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,推广主题,推广主题之六,主题推出时间,准备期10年7月,主题覆盖媒体,报纸、杂志、户外、,短信,、网络、,电台、,特殊媒体等,主题阐述内容,佳美,建材中心的产品定位、业态规划、投资回报,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,7-B,活动详情,包头向东,东,看,佳美,佳美,大商圈发展战略研讨会,(,研讨会,/,示意图,),时间,：2010年5月8日 AM:10:00,地点,：,包头某,酒店,活动目的,:,以新闻营销为手段，在市场树立“,包头佳美,大商圈”概念，引发市场关注,邀请专家（学者）到会，增强活动的权威性,会后，利用,内蒙,各相关媒体进行广泛传播，有效实现信息披露与社会关注,以“,佳美,大商圈”带动本案形象与知名度的树立，为后续营销蓄势,拟邀嘉宾,:,包头,市领导、,包头,市,东河,区领导、,包头,市规划局领导、,包头,市,东河,区规划局领导、,包头,市发改委领导、城市规划专家(学者)、,佳美,公司领导、,商铺,内部客户、,意向客群,等,拟邀媒体：,包头,日报、,内蒙,晨报、,包头,晚报、,包钢日报,包头,人民广播电台、搜房,网,等,流程如下：,佳美,建材中心招募活动,时间：2010年5月中旬开始,地点：现场售楼处,活动目的,：（详见后续专页）,活动流程,：（详见后续专页）,VIP CARD,佳美,建材中心,五,年财富稳盈方案 VIP,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,售卡意义,通过销售VIP卡，达到,统计意向客户的数量,，,为,后续定价、营销策略、推广等,营销工作提供相关依据支持,；,客户购买VIP卡，在一定程度上促使客户,锁定购买本案产品,；,通过推广VIP卡，形成一定的炒作，是,对项目品牌和开发商品牌的积极推广,；,通过购买,VIP,卡，针对现目前已租客群,实行内部认购。,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,时间节点,售卡数量,售价,售卡时间：2010年5月中旬起,(执行时间根据推广需要另行确定),；,售卡数量：500张,（可根据具体情况再调整）,；,销售价格：40000元/张；（开盘时可作为购房款直接抵扣房价50000,元,）,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,相关说明,1、会员实行实名制，会员在会员卡的签名与入会申请表签名一致，会员卡仅供个人使用；,2、会员卡是会员享受“,佳美,建材中心,五,年财富稳盈计划”各项权利的有效凭证；,3、会员购买会员卡的同时选定相应的铺位，一个铺位对应一张卡，不能重复；,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,相关说明,5、如果购卡客户需要退卡，退卡时间定为开盘之后的7天内，开盘当天不办理退卡服务，且退卡金额仍为40000元整，甲方不收取任何购卡费用；,6、如果客户丢失VIP卡，客户应及时持有效身份证到售楼处补办卡；,7、卡费统一由,佳美,公司财务收取，并开具相应的收据以及选定铺位的书面协议书；,8、售卡注意点：售卡前，需要保留部分商铺，以便保证整体的销售控制；,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,延伸服务,为更有效的促使客户锁定购买本案产品，同时维系客户关系，引导老客户推介新客户，购买VIP卡的客户除了可享受相应时段的优惠购房折扣外，还可享受系列延伸服务；,1、楼盘信息的优先发送；2、VIP卡客户在介绍新客户购铺成功后，将得到相应积分及奖励；,3、VIP卡客户在购买开发商其他开发产品时享有相应优惠；,4、在“,佳美,”相关合作商家购物可享受优惠折扣；5、可参加“,佳美,建材中心”组织的不定期抽奖活动；,6、作为嘉宾出席“,佳美,建材中心”所举办的各类活动；,7、在“,佳美,建材中心”购买建材可享受相应折扣；,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,5年财富稳盈终生无忧理财,佳美,建材中心特别说明会,活动目的：,将由前期因“招商大会、招募等活动而引发的悬念（本项目缘何吸引,品牌商家进驻、募得会员数众？）进行破解，利用新闻视角，全方位将项目（产品）,特点、优势告知于市，引发市场关注,活动内容：,相关领导发言,开发商代表做项目说明,项目,PPT,演示,答记者问,(,后续相关媒体专访,),时间：,2010年6月开始,地点：,现场售楼处,拟邀嘉宾,:,经营商户代表、前期积累意向客户、购卡客户,拟邀媒体,：,包头,日报、,内蒙,晨报、,包头,晚报、,北方新报,、,包钢日报,包头,人民广播电台、搜房等,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,“凤落梧桐”,佳美,建材中心,入驻品牌商家系列访谈,时间,：,2010年6月日,地点,：电视台演播室或某报社,活动目的：,#利用商户发出声音再度制造新闻热点，引发市场关注,#利用电视、报纸的新闻力量深度宣传本案,活动形式：,#以电视栏目（如“今日房产”等）、报纸专访等形式进行商家访谈,#后续新闻报道,艺术盛会财富盛宴,佳美,建材中心,仲夏,音乐会暨开盘盛典,时间,：2010年6月20日,地点,：项目现场、,包头,某酒店,活动目的：,形象公开、高规格塑造项目品牌形象,制造新闻热点，引发市场关注。,借此活动带动商铺销售。,活动内容：,领导致辞,开发商致辞,明星阵容（拟邀）演出,项目剪彩,答谢午宴,金融型 理财型商铺投资之道,“当商业遭遇金融”稳盈型投资工具高峰论坛,时间,：,2010年7月10日,地点,：,包头,某酒店会议厅,活动目的：,利用业界专家的权威效应，为客户树立投资信心。,制造新闻热点，引发市场关注。,借此活动带动商铺销售。,活动内容：,专家发言,现场答疑（专家为客户解惑答疑）,7-C,推广费用,本项目营销费用比例设定：1%,广告总预算为,40000,万元,1%,400,万元,总体营销推广费用预估,整合营销,实效推广,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,总体营销推广费用预估,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 7,推广战术,PART 8,平面表现,LOGO,VI,延展,报广,物料,户外,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,LOGO1,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,LOGO2,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,VI,延展,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,招商手册,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,招商手册,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,招商手册,内蒙古佳美,建材,中心,营销策划方案,PART 8,平面表现,招商手册,内蒙古佳美,建