皇家滨城项目前期物业服务管理方案.docx

皇家滨城项目前期物业服务管理方案前 言首先，十分荣幸能参与研究、撰写由南安鼎盛房地产开发有限公司开发建设的皇家滨城项目的前期物业服务管理方案。我司将依托自身自创建伊始至今不断开拓、进取、创新积累的经验和管理实力，凭借公司管理层多年（1998年始）从事物业服务管理工作，并一直作为物业管理公司运作工作的最高执行人，着眼全局，不断学习先进管理理念（如世界排名第三、亚洲排名第一的香港戴德梁行公司和国家一级物业管理资质招商物业公司等行业领羊人的先进管理理念）与先进管理经验，结合物业管理条例、业主大会规程、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）、福建省物业管理条例等相关法律法规以及ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系、OHSAS18000职业健康安全管理体系三大国际通用标准领导全体员工本着“团结、守规、勤奋、创新”八字方针开展物业服务管理工作。我公司将依托自身的团队的专业管理实力，结合南安皇家滨城项目的现状，对南安皇家滨城项目的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我公司将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和南安鼎盛房地产开发有限公司对该项目的定位和实际需要的前提下，凭借公司在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为南安皇家滨城项目的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升南安皇家滨城项目的物业价值，造就南安皇家滨城项目成为南安市乃至泉州市、福建省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本物业服务管理方案是根据我司组织相关专业人士对南安皇家滨城项目（开发策划设计方案）进行全方位考察、探讨、研究后，结合先进的企业服务理念及标准，而编制的物业服务管理方案。我司一旦有机会与南安鼎盛房地产开发有限公司合作，将组建强有力的团队实现服务管理方案中所有承诺。 再次感谢南安鼎盛房地产开发有限公司暨各位领导给予我们这次参与研究和撰写该项目的物业服务管理方案的机会。希望我司能有对该项目的物业服务管理机会。 泉州挚诚物业有限公司2007年7月7日泉州挚诚物业有限公司简介泉州挚诚物业有限公司成立于2006年8月17日，注册资金50万元，公司地址位于泉州市丰泽区田安路丰盛假日城堡D幢（5号楼）二层。公司现为国家物业管理企业三级资质。现在管小区为泉州市丰盛假日城堡（建筑面积195430.04M2）、泉州市迎津新村（建筑面积137805.11M2）。公司成立伊始，遵照物业管理条例、普通住宅管理等级标准、福建省物业管理条例等法律法规，导入先进管理理念和体系，运用现代化管理手段，不断提高服务质量，真正意义上成为业主的“好管家、好保姆、好邻居、好朋友”，为把在管项目营造成为一个“宁静、方便、舒适、融洽”的居住和生活环境奉献出我们全部的心血与热情。得到了全体业户和开发商的认可，现已与福建省泉州丰盛集团有限公司签订了“丰盛商住小区（先锋商住小区）、东盛楼、丰盛尊邸、农行骏园（大公馆-福建省农业银行与丰盛集团合作项目）”四个项目物业管理委托意向书，正在洽谈的项目为福华商厦。公司中层以上管理人员均从事过多年物业管理工作，积累了丰富的物业管理经验，曾应邀为多家物业公司做过新楼盘的交楼入住辅导工作，在公司内部建立“学习型”团队，定期不定期进行在职员工培训，整个团队形成积极向上的工作热情。一、公司的服务宗旨我们的服务宗旨是：以客户为中心，为客户提供满意的服务，让客户以良好的建议取代投诉。以客户为中心：企业依存于客户，理解客户当前和未来的需求。为客户提供满意的服务：满足客户的需求。让客户以良好的建议取代投诉：“满意只是起点”，超越客户的期望，赢得客户的参与与支持，为共同不断提升管理水准出谋划策！二、公司的服务理念泉州挚诚物业有限公司让您更满意。让严格管理、规范服务、心心交流您客户、发展商、行政主管部门、相关专业部门更优于行业标准、优于其它企业、100%客户第一、不断超越客户日益增长的需求满意 为客户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友三、公司的服务追求成为客户的好保姆、好管家、好朋友。四、公司的企业精神团结、守规、开拓、创新。五、公司的质量方针以人为本、温馨服务、科学管理、追求卓越。六、公司的服务方针我们的服务方针是：质量第一，科学管理，精益求精。质量第一：“在质量和效益面前，我们首选质量”，视质量为我们企业的生命。科学管理：管理规范化、制度化，改变工作中的随意性，以“法治”代替“人治”。精益求精：信守“没有最好，只有更好”的信念，持续改进，不断创新，以全新的经营理念、规范化的管理、优质的服务为客户营造美好的工作、生活环境。七、企业管理架构总经理副总经理工程技术部客户服务部财务部管理部行政人事部企业拓展部东盛楼服务中心皇家滨城服务中心先锋大厦服务中心迎津新村服务中心丰盛尊邸服务中心假日城堡服务中心*（公司架构中基层操作层略）本公司采用了将总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，即能保证公司一把手骊各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主方向，正确决策，又能够放手授权给公司管理执行层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个服务管理中心，则能够在各自的职能部门的指导、监控和考核下依照明确目标和要求具体工作。八、管理优势（一）经验优势泉州挚诚物业有限公司成立伊始，组阁了具有丰富的各类物业管理经验管理人员（曾经共同参与与国家一级、二级物业管理企业共同培训过其他物业楼盘物业管理），共同为公司出谋划策，形成了一整套规范的管理运作模式、规章制度，利用在职再培训，造就了物业管理优秀人才。公司人员管理成果得到了合作单位和全体业户的认可。（二）理念优势以不断提升服务水平为指导思想理念是企业的灵魂所在，是员工动力的源泉。泉州挚诚物业有限公司以不断提升服务水平为工作指导思想，以“开拓创新、永创一流”的精神为理念，不懈追求更高的服务境界，激励员工的创造性思维和创造力。在这种理念的支持下，泉州挚诚物业公司所管辖的泉州市两个较大规模的项目，很少出现过有效投诉。以“没有最好，只有更好”为基础，我们引伸出了以下独具特色的理念：“最优”理念；“探索、学习、创新、提升、领先”理念；“换位思考”理念以及“零干扰”、“零缺陷”等理念。 最优理念即每个员工都有明确的职责范围，在服务过程中遇到的任何问题，都要设计出几套解决问题的方案，从客户的角度、经济的角度选择一个最佳的解决方案，达到最佳的效果。同时以最优理念为根本引伸出了几种提供优质服务的措施：“快捷服务”、“机务作风”、“便民服务”等。“快捷服务”即在接到住户需求信息或任务时，要求我们的员工立即行动并迅速解决问题，体现“效率就是生命”的精神；“机务作风”即是采用严谨细致的航空系统服务管理方法，对每一项工作都严格按程序认真细致地去完成；“便民服务”即向客户提供家政服务、室内维修等日常物业管理范围以外的服务，体现挚诚物业的“周到服务”。 探索、学习、创新、提升、领先即在管理写字楼、高尚住宅区、商业区、市政设施等领域进行不懈的探索，寻求适合这些领域的管理方法。通过学习国内外先进的管理理论与方法，与自身的实践相结合，创造性地提炼出独具特色的新的管理方法。将这种新的方法再运用到实践中，进一步提炼升华，达到管理水平不断提高并领先于行业。 换位思考凡事都要先设身处地站在客户需求的角度进行考虑，再反过来考虑如何满足客户的需求，把客户的满意作为工作的出发点和工作的最终目标。“客户想到的我们已经做到，客户未想到的我们超前思维”，从而提供更适合客户需要的服务，满足客户的需求。 零干扰 在物业使用高峰期以外完成所有公共部位的清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造成行走不便。物业使用高峰期时，清洁员在所辖清洁范围内不断巡视保洁，发现问题及时处理，不能因保洁而影响和干扰客户。 在保证物业正常使用的前提下，对会妨碍住户的维修保养工作，一律安排在物业使用高峰期以外（突发事件需紧急处理的情况除外）。同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示等措施后，方可进行工作，维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给住户带来不便。 零缺陷就是要求每一个员工都要细心谨慎，把工作上可能发生的缺陷（缺点）降低到“零”的一种管理方法。零缺陷并不是说绝对没有缺陷，或缺陷绝对等于零，而是指以缺陷等于零为目标的管理理念，每一个员工用心工作，在自己的工作职责范围内力争做到无缺陷，从而培养员工高度的责任感和严谨的工作作风，提高服务质量。（三）配套优势提供综合性物业管理服务公司管理层在多年的物业管理实践中，积累了为客户提供全方位、综合性管理服务的丰富经验，如餐饮、健身、家居装饰、汽车美容、房屋中介、家电维修、家政以及商务服务等。在不同类型的物业管理中，我们将结合物业的实际情况，潜心研究广大物业使用人的需求，提供优质的综合服务。九、主要措施（一）学习、导入严谨的管理运作体系ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系三大体系ISO9001质量管理体系是国际上通用的管理体系。在物业管理中实际工用中，我们逐步导入ISO9001质量管理体系，对整个服务运作过程实施全程质量控制，持续满足客户的明示需求及潜在的期望，确保客户满意。该体系的核心要素是管理体系、管理职责、资源提供、产品服务的实现、监视和测量，通过该体系，将对物业管理的策划、验收接管、房屋管理、设备设施管理、安全管理、清洁绿化管理、档案资料管理等整个过程进行全面有效控制，确保规范高质量运作。质量管理体系在具体执行过程中，将以全面质量管理方法为基础，即将所有管理活动都归结为一个产生、形成、实施和验证的过程，并按“计划执行检查处理”四个阶段运行，即PDCA循环，这是我们管理体系的运作方式，也是做任何事情必须遵循的规律。我们开展每项工作，应先有设想或打算（计划），然后按计划去实施，即执行；计划执行过程中出现的偏差，应及时纠偏与调整，即核对检查；根据检查结果，把成功的经验加以肯定并列入标准中，没有解决的问题反映给下一个循环，继续改进，即处理阶段。并学习和逐步引入ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系概念。（二）严密的安全管理体系 以“外驰内张”为原则，以治安管理、消防管理、车辆管理为主线，以训练有素、行动迅速、果断干练的保安队伍为载体，利用现代化的手段，依靠先进的技术设备与工具，精心组织日常管理，迅速协助处理突发事件。 治安状态管理：根据报警信息反映的不同事件，定义一级、二级、三级、四级安全状态，并相应规定一级、二级、三级、四级反应力量，建立以监控中心为指挥调度中心，相关部门负责人为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的反应力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位。通过完善各状态应急处理的调度、组织、协调，确保及时、迅速、有效地处理各类异常情况。（三）科学的人力资源管理体系物业管理行业提供的产品是“服务”，物业管理的过程是物业管理人员向业主（住户）提供服务的过程，物业管理人员素质的高低直接影响到服务的质量和效果，其形象间接代表着物业的形象。物业在物业管理中，对人力资源管理进行全程的有效控制。 定员、定岗、定编、定岗位工作标准。通过精干的人员达到高效运作的目的。 保安人员实行准军事化管理。练就其过硬的思想和身体素质。 实行担保人制度。所有新招操作层员工及一般管理人员须由有泉州市人才交流中心提供担保，并由其户口所在地公安机关出具无违法犯罪记录证明，切实保证员工的品德无暇。 实行人性化民主型内部管理和“帮带”制度。促进能力较差的员工共同进步，着力培养员工的团队精神，提高团队的整体管理水平，增强企业凝聚力，使员工始终保持积极进取的心态。 科学培训。通过岗位培训、外送培训、岗位轮训、跟班培训、参观考察和专题讨论，规范员工的形象，让员工随时掌握行业的发展动态，积极学习国内外最新的管理技术与方法，总结工作中的经验教训，进一步提高员工的工作能力和工作标准。 量化考核和末尾淘汰制。转正考核、月考核、年终考核、不定期考核和内部上岗证考核等。专业技术工人和保安人员每半年进行一次考核，名列最后者淘汰；各部门负责人、工程技术人员、管理人员每年进行一次考核，名列最后者降级或淘汰。 岗位“动态”管理，竞争上岗。激励员工求知上进。 内部职称评定。肯定并充分发挥员工的能力。 岗位薪酬实行管理、技术岗位两条线，以岗定薪。保证管理、技术两方面人才的平衡。（四）严格的监督管理系统各项工作要真正做到规范管理、有效运作，必须要有严格的监督控制，特别是安全工作、消防管理等，稍有疏忽，就可能给业主、给公司带来损失。采用“闭环+激励”管理控制体系，通过个人、班组、管理层三级小闭环控制和分公司（公司）大闭环控制，及时发现问题，及时改进纠偏，控制每一项工作按计划和标准实施。在具体执行中实施逐级负责制，将工作目标和标准分解落实到班组和个人，所有工作都有相应责任人，下级对上级负责，上级检查、监督下级的工作，管理一环扣一环，形成一个有机结合的闭环。做到有部署、有检查、有评价，从而保证管理有效性和可操作性。（五）高效的客户关系管理和信息处理系统我们的客户：物业的所有业主和使用人外部客户，员工内部客户。正确处理好这两种客户，及时处理各种信息，实现员工满意，业主、住户满意。 实施CS（客户满意）战略。以客户为中心，把客户的需求（包括潜在的需求）作为我们物业管理服务工作的输入，在服务中最大限度地使客户感到满意。筹建集知识、服务、管理于一体的信息化网络支持系统数字化社区网站，并以此网站为平台，构建客户频道、内部管理频道等功能区，实现客户、公司、物业服务管理中心三方网络在线式服务与管理。通过客户频道，客户可把自己的意见或需求（如报修、投诉等），直接反映到网站上，公司、物业服务管理中心协调、调度有关部门落实，并将落实结果反馈给客户；通过内部管理频道，公司本部可随时了解、监督、控制各部门、物业服务管理中心的管理情况。在服务管理中心中，通过内部局域网连接，实现办公自动化和物业管理自动化。同时，公司可通过网站，对现场管理提供技术分析和决策支持，一旦现场出现运行和管理问题，可及时得到公司本部强有力的技术帮助，真正做到“运筹帷幄，决胜千里”。在数字化社区网站上，我们还将设立公司企业形象宣传区、公司物业管理展示区、服务展示区、社区文化、生活常识、物业管理法规园地、信息查询、天气预报等功能区，方便客户了解物业管理相关知识，并可通过网站获取各种服务，实现沟通互动，体现现代化的物业管理服务。 建立客户服务快速反应系统服务管理中心设立客户服务前台，负责收集客户的各种需求信息，并根据需求信息，协调、调度物业服务管理中心各个职能部门和作业层面的日常服务工作，高速反馈、处理客户的意见及需求。建立客户信息库，注重客户导向，倡导服务创新。统计分析客户的各类需求信息，根据分析结果不断创新，调整工作思路和工作方法，最大限度地满足客户的需求，不断提升我们的服务水平。随着社会的发展，科技的进步，物业管理行业呈现出高速发展之势，客户导向正逐渐取代市场导向，影响行业发展的因素不仅在于当前市场，更在于客户对物业管理服务潜在的需求。客户不仅仅满足于传统的“随叫随到”，更要求服务上品位、讲科学、有文化内涵和具新颖感。所以，物业管理服务需要有一种超乎规范和程序之上的创新。我们需借助各种知识，创造性地完成服务工作，使物业管理工作更具活力、更具新意。十、管理特色物业管理中，我们将就安全管理、机电设备管理、环境管理、档案管理、节能降耗、社区文化、有效沟通、内部运作机制等方面提供特色服务方案，综述如下：1、加强安全管理工作（1）“人防、技防、物防”三防结合，以“外驰内张”为原则，科学组织日常管理，严禁出现各种刑事治安案件或破坏活动。（2）定义四种安全状态：一级状态、二级状态、三级状态、四级状态，针对不同状态采取不同的处理措施。制订暴力事件、聚众闹事、车辆事故、发现可疑分子和可疑物品的等各种情况的应急处理方案并演练，防患于未然。（3）人员录用实行入职政审和担保人制度，确保员工的政治素质过硬。（4）严密的来访控制程序。对进入小区的来访人员，值勤保安员先问好，再询问其来访事由及被访者姓名，有礼貌地严格查验有效证件，办理有关手续（填写来访人员登记表，包裹定点存放等）后方可进入。（5）消防管理。服务管理中心内部落实消防责任制，建立区域防火责任人制度，对物业的重点防火部位进行登记，对管辖区内的消防设备设施进行日常巡视和定期维护，保证设备有效运行；成立义务消防队，订立火灾应急处理方案，并每年至少组织两次消防演习。2、高效的运作机制（1）导入ISO9000质量管理体系将ISO9000这一国际质量管理体系导入到小区的物业管理中，确保高质量的服务，满足并超越客户的期望。（2）树立最优理念，不断提升服务水平以最优理念为根本引伸出了几种提供优质服务的措施：“快捷服务”和“首问责任制”，高速处理并全程跟踪落实客户的需求。（3）“闭环+激励”管理控制系统 “闭环+激励”管理控制图采用双闭环控制模式。小闭环是对工作过程的微观控制，主要通过个人、班组、服务管理中心三级执行，大闭环是公司有关部门如质量管理部、技术委员会对服务管理中心阶段性工作的宏观控制。公司按发展战略制定工作计划与标准，同时充分考虑业主（住户）要求、行业新标准、新技术新工艺和新的管理模式，对服务管理中心每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查、分析和评价，提出改进措施，融入下一步工作计划与标准的订立中。同时，通过目标激励、岗位激励、奖惩机制作为系统的动力和“润滑剂”。从而形成一个严密的闭环，确保管辖区内整个物业管理过程得到有效控制。服务管理中心在具体实施时，实行维修、保洁人员分区负责制，管理人员分专业负责制，将工作目标和工作标准分解落实到班组和个人，所有的工作都有相应的责任人，下级对上级负责，上级检查，监督下级的工作。管理人员每天至少对小区巡视检查两次，服务管理中心经理每周组织有关人员对小区全面检查一次，分别作为对各岗位人员的考核依据。公司质量管理部或委派的质量内审员定期或不定期对小区内物业管理的硬件和软件进行全面质量检查，作为对服务管理中心的综合考评，以确定服务管理中心的工作绩效。通过严格的监督考核，既增强了员工的工作责任感，充分调动了员工的工作主动性和积极性，又保证了问题及时发现，及时得到纠正。（4）强化素质，树立形象物业管理服务人员经常与外界人员接触，其形象的好坏不但会影响到公司，更会直接影响到物业的形象。所以，我们制定了管理、水电、清洁、保安等岗位的言行规范，保安实行准军事化管理，通过持续培训强化员工的素质，强化服务意识。3、机电设备的有力保障管辖内有多层和高层住宅，须保证电力等机电设备正常运行，一旦出现停电等故障，必然会引起电梯停止运行等后果，严重影响到住户的日常生活、活动的正常进行，而且有可能会引发混乱，所以，机电设备的正常安全运行是保证管辖内各项工作正常开展的重要保障。我们采取以下保障措施：（1）预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。（2）实行机电设备专管制度。每台设备责任落实到人，悉心养护，严禁超负荷、带“病”运行，禁止违规操作，设备运行有记录，设备设施定期巡查保养及维护，水电等做到每日巡查和维护，应急发电机定期试运行，设备出现故障征兆及故障时能及时有效地处理。对一些专业性强，维修技术复杂的大型设备（如电梯等）委托专业化公司进行维修保养，并对保养周期、质量要求、故障处理期限有明确的规定。同时注意完善设备的标识系统和做好设备机房环境建设，通过严格、科学的定期维修保养，保证设备始终处于安全高效的运行状态。同时，公司专设技术委员会作为服务管理中心的技术后援力量。（3）制订供配电、给排水、电梯等系统的应急处理方案并定期组织有关人员演练，以防出现紧急情况时及时有序处理。 5、注重环境卫生和绿化管理（1）科技清洁。依据材料养护理论，对各种建筑新材料进行物理分析与化学分析，制定最佳的清洁方案；科学合理地进行化工材料应用、试剂调配，安全、经济、高效地做好清洁管理工作。（2）环保清洁。垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝一次污染；使用绿色环保型药剂；采用物理防治法与生物防治法，定期对“四害”进行消杀。（3）掌握各种植物习性，搞好绿化管理。杜绝出现植物枯死现象，加强绿化修剪和浇水、施肥等管理，为小区营造优美居住环境。6、注重档案管理鉴于管辖内业主资料的保密性，物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用，建立严格的保管和借阅制度。对业主住户个人资料及车辆情况及图纸、设备设施清单等属于机密资料，严禁外借和向外透露；日常运作资料只准内部借阅和使用。7、增进沟通，提高服务水平（1）以问卷等形式征询广大业主对物业管理服务的需求，日常至少每半年向业主（住户）征询一次意见，不断提高、改进我们的管理方法、标准。（2）与小区业主委员会一道，开展有益身心的社区文化活动。如球类比赛、联欢晚会等，既丰富业主（住户）的业余文化生活，又达到增进了解、融洽关系的目的。（3）根据业主的需要，有针对性地开展一些特约服务，如：帮助业主家庭安装空调，修理抽油烟机，水电维修等。（4）给业主（住户）免费代缴水费、电费，并代收发信件、包裹、报刊并负责通知。（5）公司筹备开设“数字化社区”计算机网站，业主（住户）通过网站足不出户即可提出自己的维修、服务等需求，并可就我们的工作提出意见或建议，我们将及时对这些信息进行处理并反馈结果。同时，通过网站，业主（住户）还可以及时了解我们公司的情况。通过网络这一现代化纽带，架起了我们与业主（住户）沟通的又一道桥梁，增进彼此之间的了解。“寓管理于服务之中”，这是我们的追求。通过真诚的服务，创造一个优美、整洁、舒适、方便、安全的居住和生活环境，将管理意识渗透在整个服务的过程中，使业主（住户）在感受到和谐、温馨、亲善、愉悦的人文气氛的同时，同样感受到我们善意的提醒和温馨的提示，使得管理与服务相辅相成，相得益彰。 一、项目概况南安市以其宜人的气候，优美的山水环境；自在悠闲的生活氛围，独特的组团城市结构，成为极具吸引力的宜居城市。皇家滨城位于南安市西溪北路北侧、防涝站西侧。建筑多层退让江北大道10米, 高层层退让江北大道12米, 东西侧各退让7米, 东北侧退让7米, 西北侧退让10米。用地周围环境优美，景观资源丰富，临江美景得天独厚，具有顶级商住小区的条件。项目总用地面积30558 M2。地上总建筑面积为168069.43 M2，其中住宅建筑面积159336.43 M2，商业建筑面积7798 M2，公建面积935 M2, 地下建筑面积44912M2,。地块性质为商品房住宅小区。本项目分二期建设：沿江的1，2点式高层作为一期建设，加上地下室一起开发，能够塑造良好的小区形象，提升小区档次，吸纳人气，为二，三期顺利建设创造条件。二期为3，4楼；三期为5，6楼。1. 周边环境及市政配套南安皇家滨城位于南安市西溪北路北侧、新国税大楼近在咫尺，西邻市民广场和五星级大酒店，隔柳美南路有市政府所在地和市广电中心、市一中分校。皇家滨城集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。2. 项目优势A、南安市中心北迁是必然规律，西溪北岸将是中央之城，皇家滨城更是中央城中之城；B、皇家滨城西临市民广场，每天都能在城市公园悠然自得，享受少数人的鉴赏之旅；C、21万平方米的超大规模，南安地产史上第一次，也是划时代的一次；D、皇家滨城是南安地产中低水平开发的终结，也是奢华豪宅的开端；E、皇家滨城以百年经典建筑为标准，造就百年房地产精品；F、皇家滨城不是别墅，胜于别墅，是豪宅中之豪宅，其建筑风格独特，配套完美。3. 项目主要经济指标（由设计部提供）项目名称皇都滨城住宅小区类型商住小区行政区域南安市区项目单位数量备注总用地面积平方米30558.00 建筑占地面积平方米9159.07 总建筑面积平方米212981.33 其中地上建筑面积平方米168069.33 1)住宅建筑面积平方米159336.43 2)商业建筑面积平方米7797.90 3)公建建筑面积平方米935.00 其中地下建筑面积平方米44912.00 1)地下商场建筑面积平方米5963.00 2)汽车库建筑面积平方米38949.00 建筑密度%29.97%容积率5.50 绿化率%40.30%总户数户1796 停车位位676.00 楼号占地面积（M2）标准层面 积（M2）层数户数（户）90 M2以下建筑面积(M2)建筑高度（M2）住 宅总面积（M2）1#879.4781.67321809923995.72#887.6775.073116899.922254.263#3703.4788.813120322875.4999.922875.494#1005.56870.773136626559.289626972.375#1497.771275.53053337672.429338487.276#1035.348472934624285.209024751.34总计9159.071796111392.39159336.43备注：本案建筑面积在90 M2以下的住宅建筑面积占住宅总建筑面积的70。 结构设计篇1)工程概况：本工程设有29层,30层，31层和32层的高层建筑共六栋，配套二层商业店面，地下建筑及六级人防地下室。结构设计使用年限：50年。建筑结构安全等级：二级。本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值0.10g，场地设计地震分组为第二组。设计基本风压值o=0.70kN/m2，地面粗糙度为B类。对于高层建筑按100年重现期的风压值考虑为o=0.70x1.10.77kN/m2。2)结构体系：高层：剪力墙结构，其中2楼由于建筑功能需要，将采用框支剪力墙结构，转换层设在第3层，拟采用梁式转换；多层：框架结构。3)基础：基础型式待施工图阶段岩土工程勘察工作完成后，根据场地工程地质状况研究后确定。4)材料：混凝土：C25C45钢筋：HPB235、（）、fy=210MPaHRB335、（）、fy=300MPaHRB400、（）、fy=360MPa钢板：Q235B)给排水设计篇1)生活冷水：1.1水源：从市政给水管引二路进水管, 在用地红线内形成环状给水管。引入管管径为DN200。 1.2 用水标准及用水量： 1.2.1用水标准及用水量：序号用水内容用水标准用 水 量备 注最大时(M3/d)最大时(M3/h)1住宅300L/p.d1423.8136.41356户，k=2.3,24h2商业5 L/m2.d77.78.715533m2, k=1.34,12h3车库2 L/m2.d82.915.541450M2,T=1.5,H=8hr4空调冷却补水按循环水的1%77.46.5循环量645T/hr, 12h5绿化.车库冲洗2 l/M2.次427.221399m2,H=6hr6末预见水量按用水量的10%计17017.57总用水量18741921.3 给水系统：1.3.1 用水计量： 分户各设水表单独计量，水表出户设置。1.3.2系统供水： 采用分区供水方式1区：地下室-四层，由市政管网直接供水. 2区：五层十七层,2区变频调速泵供水; 五层十层再设减压稳压阀减压供水. 3区：十八层三十二层,3区变频调速泵供水;十八层二十四层再设减压稳压阀减压供水. 1.3.3生活用水加压及储存设施： 水池：地下室设一座360t水池，池内分成两格。2. 消防： 本工程属一类高层综合楼及一类高层住宅楼,。 按有关规定,本大楼除设置消火栓系统外, 在地下车库.商场、裙房商场、塔楼过道等处增设自动喷淋系统.柴油发电机房设置水喷雾系统予以保护. 于每各消火栓箱内设二具MF/ABC5手提式灭火器， 变配电室设两台MTT30推车式灭火器。2.1 用水量:2.1.1消防用水量一览表序号系统用水量标准火灾延续时间一次火灾用水量备注1室内消火栓系统不小于40L/S不小于2小时288T2室外消火栓不小于30L/S不小于2小时216T3自动喷淋按中危险级设计，喷水强度8L/min.m2 , 作用面积160m2不小于1小时144T4水喷雾系统喷雾强度20L/min.m2 ,不小于0.5小时5室内总用水量1.3项之和432T6总用水量13项之和648T 2.2供水方式:室外用水之水压及水量以及地下室消火栓系统由市政予以满足;室内用水量存于地下室440T消防水池内,并于区内最高一栋建筑屋顶设水箱,存消防初期用水18t。屋顶设有小型增压装置以保证系统临时常高压。2.3 消防水泵选用： 消防泵：XBD15.6/40-150, Q=40L/S,H=1.56MPa,N=90KW一用一备。 自动喷淋泵：XBD15.6/40-150, Q=40L/S,H=1.56MPa,N=90KW一用一备。 水喷雾与喷淋泵共用。3.排水设计: 采用雨.污水分流制.3.1污水：污水量按生活用水量的90%计，计算得污水量为：1410T4。污水经化粪池初级处理后纳入市政污水干管。化粪池容积计算公式：v=N.q.t/24*1000+.N.T(1.00-b).K.1.2/(1.00-C)*1000式中：=0.7, 清掏周期T=90d,b=0.95,k=0.8,c=0.9停留时间t=12小时,N为化粪池实际使用人数,q为每人每天污水排水量。3.2雨水：321暴雨强度公式： 1663.367(1+0.546lgP)q=（L/S.ha） (t+6.724)0.6373212设计标准和主要参数：P=2年 , t1=6min3213设计流量：Q=K1*F*q （L/S） 其中F汇水流域面积（公顷） 雨水经管道收集后纳入室外市政排洪渠或雨水干管。 4节能及环保： 本工程所选用的卫生洁具及水嘴均为节水型洁具及水嘴。 水泵设隔振基础，进出口处设橡胶软接头以降噪。5卫生防疫： 生活储水采用成品不锈钢水箱，并进行二次消毒处理，以免二次污染产生。6管道材料： 室内部分：给水干管采用钢塑复合管，支管采用PPR管。消火栓及喷淋系统水管采用内外壁热镀锌钢管（加厚管），丝接或沟槽式连接。重力雨污水管采用机制柔性排水铸铁管，卡箍连接。压力排水管采用镀锌钢管。 室外部分：室外给水管采用钢丝网骨架钢塑复合管，电热熔连接。排水管采用PVC双壁波纹管。C）电气设计1.设计范围：包括红线范围内的100.4kV变电所,电力,照明,电气控制及保护接地等内容,超市、商场、门厅、餐厅、厨房及社区服务等有二次装修的部位仅预留电源，其电气部分装修时另行设计。2.供电电源及用电负荷：本工程消防用电、应急照明为一级负荷、客梯、生活水泵电力为二类负荷，普通设备用电为三类负荷，由本小区开闭所引来两路10KV高压电源,另设一台柴油发电机,以备二路高压失电时重要负荷的用电。本工程总用电负荷为7650kW,其中住宅用电约6150kW, 商业用电约1500kW。小区内设置一个开闭所、三个变配电室（STS1、STS2、STS3）：变配电室STS1、STS2分别设置两台1600kVA供住宅用电，STS3设置两台800kVA供商业用电；开闭所、三个变配电室STS1STS3均置于地上一层。本工程另备柴油发电机（1000kW）一台, 供二路高压电源失电时，消防设备及其它重要负荷的用电。3.高压配电：31本工程变电所均设在地上一层，2路10KV电源由本小区开闭所引至变电所高压开关柜，高压系统为单母线分段运行方式，高压开关柜采用中置柜，配真空断路器，分断能力25KA，采用直流操作方式；变压器选用干式变压器，配IP20级外壳；低压柜选用GCK或GCL型抽出式开关柜；低压静电电容自动补偿装置采用干式自愈式电容器。3.2柴油发电机应急启动时间不大于15秒,该备用电源在发生火灾时可承担全部消防负荷。平时该电源可作为调峰电源，当10KV电源停电时，该电源为公共照明、值班照明、电梯、生活泵及部分商业负荷提供临时电源。3.3本工程用电计量方式为高供高量。另在低压侧按商业、非工业、住宅三种电价设分表计量。4低压配电：4,1 低压配电系统采用放射式及树干式混合方式。高层住宅采用密集式插接母线供电。其它均采用电缆供电，电缆均选用WD-YJV-1kV型交联聚乙烯电力电缆。与消防有关的电缆采用WDZBN-YJV-1kV型耐火型电缆。4.2 本工程低压系统采用TN-S接地方式，自变电所配出的回路均设专用PE线。5.电力：5,1 本工程主要电力设备包括:消防风机、消防水泵、消防电梯、应急照明等消防用电设备;中央空调机组、空调柜机、新风机、风机盘管等中央空调设备，送风机、排风等通风设备，电梯、扶梯、残疾人电梯等电梯设备，生活变频泵,污水泵等给排水设备。52 各消防设备均由双电源自动切换配电箱供电,消防设备之控制能在现场就地进行,亦能在消防控制室集