上半年广东省房地产估价师理论与方法城镇基准地价的含义考试题.doc

上半年广东省房地产估价师理论与方法城镇基准地价的含义考试题

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上半年广东省房地产估价师《理论与方法》：城镇基准地价的含义考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是__。
A．0.57
B．0.74
C．0.80
D．1.04
2、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。( 试题)
A：755.54
B：772.84
C：1400.88
D：1433.90
E：借款合同
3、某套200㎡、单价4000元／㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5％，则该套住宅的实际价格为万元。
A：71.84
B：74.47
C：75.23
D：80.00
E：工业用地的监测点评估价格
4、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。 8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。 2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。 3月，李某将房屋出租给王某。 8月，王某将房屋转租给张某。 ( 试题)李某实际应支付的房价为万元。
A：28．50
B：30．00
C：30．90
D：32．76
E：执行层的组织协调
5、动产拍卖的成交一般以__为标志。
A．拍卖标的物财产所有权的转移
B．拍卖标的物实际占有的转移
C．拍卖过程中最高应价者的确定
D．拍卖合同的签订
6、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。
A：2593
B：2619
C：2727
D：2862
E：工业用地的监测点评估价格
7、普通股股东权利中，自益权包括。
A：股东享有的出席股东大会的权利
B：表决权
C：查询公司经营状况的请求权
D：股票过户的权利
E：执行层的组织协调
8、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．项目策划
B．项目方案的设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
9、 国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对中国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。
A：需要适时的更新改造投资
B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C：易受政策影响
D：存在效益外溢和转移
E：借款合同
10、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。
A：67.60
B：811.24
C：1622.48
D：2433.72
E：工业用地的监测点评估价格
11、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。
A．条形基础
B．独立基础
C．箱形基础
D．桩基础
12、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。
A．专体讨论法
B．问卷调查法
C．观察法
D．实验法
13、估价报告有效期应从起计．【 考题】
A：估价时点
B：估价作业期
C：出具估价报告之日
D：签订估价委托合同之日
E：工业用地的监测点评估价格
14、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．457.40
B．476.98
C．686.10
D．715.48
15、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元／(㎡·天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，当前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(㎡·天)，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为
A：98.80
B：592.81
C：691.61
D：667.22
E：工业用地的监测点评估价格
16、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其它用地确属必须的，能够由__依法批准划拨。
A．县级以上土地管理部门
B．县级以上人民政府
C．省级以上土地管理部门
D．省级以上人民政府
17、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．( 试题)
A：损益表
B：资金来源与运用表
C：资本金现金流量表
D：全部投入现金流量表
E：借款合同
18、现金流量表能够用来进行房地产开发项目的（）分析。
A．财务盈利能力
B．清偿能力
C．资金平衡情况
D．营运能力
19、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为__。
A．50%
B．60%
C．70%
D．75%
20、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。
A．13．33
B．6.66
C．11.33
D．8.66
21、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意而且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．供给
B．需求
C．购买能力
D．购买欲望
22、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。
A．空置率＞合理空置率
B．空置率＜合理空置率
C．空置率＝合理空置率
D．不能判断
23、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
24、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
25、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。
A．零售商的财务能力
B．零售商的声誉
C．零售商的组合与位置分配
D．零售商的经营内容
2、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。
A．替代原理
B．生产费用价值论
C．预期收益原理
D．价格构成原理
3、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的。
A：资金来源与运用表
B：损益表
C：资本金现金流量表
D：全部投资现金流量表
E：借款合同
4、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不但要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的。
A：施工方案
B：工期
C：质量目标
D：报价
E：市场售价
5、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
A．4
B．3
C．2
D．1
6、下列不属于中国信托机构开办的业务是__。
A．信托业务
B．委托业务
C．代营业务
D．外汇业务
7、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。
A．产品调查
B．市场需求容量调查
C．价格调查
D．分销渠道调查
E．促销策略调查
8、下列房地产中，依法能够转让的是。
A：已抵押的房地产
B：未依法登记的房地产
C：人民法院查封的房地产
D：国家已依法收回建设用地使用权的房地产
E：执行层的组织协调
9、开发一持有一出租一出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括等。
A：土地成本
B：建造成本
C：运营成本
D：开发费用
E：购买税费
10、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有。
A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
C：房产分丘图的比例尺为1：100～1：1000
D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E：房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细
11、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。
A：政治对立状况
B：政治安定状况
C：社会安定状况
D：城市化
E：房地产投机
12、关于下列数据的表述中，正确的是__。
A．1
B．2
C．3
D．4
E．5
F．6
G．7
H．8
I．9
J．10
K．98
L．101
M．101
N．100
O．101
P．99
Q．102
R．97
S．102
T．99
13、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为__。
A．供给量＝存量-转换为其它种类房地产量+新开发量
B．供给量＝存量-转换为其它种类房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量
C．供给量＝存量-拆毁量-转换为其它种类房地产量+新开发量
D．供给量＝存量-拆毁量-转换为其它种类房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
14、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有。
A：土地使用者自动放弃土地使用权
B：矿场、机场等核准报废土地
C：非法转让土地
D：不按批准用途使用土地
E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金
15、房地产企业债务融资的主要资金来源有。
A：上市
B：增发新股
C：发行企业债券
D：住房抵押贷款
E：信用贷款
16、关于流动比率，下列说法不正确的是__。
A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100%
B．又称之为“银行家比率”
C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上
17、公开市场价值是指在下列__交易条件下最可能实现的交易价格。
A．交易双方自愿地进行交易
B．交易双方掌握必要的市场信息
C．交易双方有较充裕的时间
D．交易双方有必要的专业知识
E．交易双方都对要交易的房地产感兴趣
18、__就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。
A．潜在需求评估
B．市场趋势分析
C．市场规模分析
D．市场需求预测
19、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。
A．承租人愿意承担的费用
B．承租人的承受能力
C．业主希望的投资回报率
D．同类型物业的市场供求关系
20、不属于房地产价格外部影响因素的是__。
A．人口因素
B．权益因素
C．经济因素
D．区位因素
E．社会因素
21、缴存住房公积金的工资基数包括等。
A：计时工资和计件工资
B：奖金、津贴和补贴
C：加班加点工资
D：住房公积金月缴存额
E：单位管理经费
22、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。
A．投资合同
B．基金发行办法
C．信托契约
D．基金章程
23、根据合同是否必须以其它合同的存在为前提而存在可将合同分为。
A：典型合同
B：实践合同
C：诺成合同
D：主合同
E：从合同
24、获取房地产估价业务的措施能够有__。
A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期
25、依代理委托方的不同，物业代理能够分为__。
A．联合代理
B．买方代理
C．独家代理
D．卖方代理
E．双重代理