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下半年上海房地产估价师制度与政策不动产登记载体考试题

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下半年上海房地产估价师《制度与政策》：不动产登记载体考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。
A：企业管理费
B：规费
C：直接工程费
D：措施费
E：执行层的组织协调
2、资本化率的公式为。
A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
3、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为__元/m2。
A．482.79
B．448.24
C．467.25
D．498.53
4、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。
A：40
B：50
C：60
D：70
E：执行层的组织协调
5、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。
A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
6、__是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。
A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
7、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。
A：企业管理费
B：规费
C：直接工程费
D：措施费
E：执行层的组织协调
8、折价处理抵押房地产的，应当参照__。
A．原购买价
B．重建价格
C．重置价格
D．市场价格
9、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为__年。
A．40
B．50
C．60
D．70
10、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是．【 考题】
A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B：现时该房改房上市交易的正常价格
C：现时该房屋的房改成本价
D：当时该房屋的房改成本价
E：工业用地的监测点评估价格
11、选择目标市场，一般要基于对__进行评价的基础上。
A．单一市场
B．重要市场
C．细分市场
D．主要市场
12、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其它条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。
A：市、县人民政府
B：市、县人民政府土地管理部门
C：市、县人民政府规划管理部门
D：乡镇人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。
A：社会因素
B：环境因素
C：人口因素
D：行政因素
E：工业用地的监测点评估价格
14、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。
A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B：现时该房改房上市交易的正常价格
C：现时该房屋的房改成本价
D：当时该房屋的房改成本价
E：工业用地的监测点评估价格
15、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。
A：出租价格
B：抵押价格
C：成交价格
D：评估价格
E：执行层的组织协调
16、相似的房地产之间之因此价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。
A：异质性
B：排她性
C：替代性
D：互补性
E：工业用地的监测点评估价格
17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
18、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。
A．面积结算
B．货币补偿
C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
19、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75％，期限为 ，按月偿还，首次月还款额为 元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。
A：2277.4
B：2223.41
C：2728.8
D：2741.9
E：借款合同
20、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。
A：保持现状前提
B：装修改造前提
C：转换用途前提
D：重新利用前提
E：工业用地的监测点评估价格
21、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为 万元。
A：35
B：37．8
C：38．4
D：73．4
E：借款合同
22、房地产投资的缺点是（）。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响
D．投资回收期较长
23、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。
A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
24、深圳万科房地产开发公司经过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。
A：房地产开发投资
B：房地产置业投资
C：房地产间接投资
D：投资于房地产投资信托基金
E：借款合同
25、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（）万元。
A．1250
B．1750
C．2050
D．2150
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有．【 考题】
A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
2、会计确认和计量的一般原则包括。
A：权责发生制原则
B：配比原则
C：谨慎原则
D：划分收益性支出与资本性支出原则
E：历史成本原则
3、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。
A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
4、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。
A．1
B．2
C．3
D．4
5、住房置业担保公司的实有资本以为主。
A：政府预算资助
B：资产划拨
C：房地产骨干企业认股
D：社会集资
E：个人集资
6、路线价法特别适用于__的土地进行的估价。
A．房地产税收
B．城镇土地整理
C．城市房屋拆迁补偿
D．土地使用权出让
E．市地重划
7、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资__的特性。
A．区位选择异常重要
B．变现性差
C．需要适时的更新改造投资
D．存在效益外溢和转移
8、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。
A：一般会计准则
B：普通会计准则
C：特殊会计准则
D：基本会计准则
E：具体会计准则
9、项目融资主体的组织形式主要有。
A：既有项目法人融资
B：新设项目法人融资
C：商业性法人融资
D：政策性法人融资
E：自然人融资
10、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3 000万元，资产合为5 000万元，流动资产和流动负债分别为2 500万元和l 250万元，则资产负债率为。
A：30％
B：40％
C：50％
D：60％
E：借款合同
11、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。
A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金
B：住房专项维修资金
C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额
D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金
E：政府的廉租住房租金收入
12、银行券具有以下特点。
A：是在银行信用的基础上产生，经过存款提现和贷款投入流通
B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通
C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收
D：不定期，能够长期流通使用
E：定期，但能够长期流通使用
13、商业银行的职能包括。
A：充当信用中介
B：变货币资本为货币收入
C：充当支付中介
D：创造派生存款和信用流通工具
E：变货币收入为货币资本
14、下列关于拍卖与普通商品交易的区别，表述错误的是。
A：普通交易中当事人只有卖方和买方
B：拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人，三方缺一不可
C：被拍卖商品的出售价格由竞买人经过竞价来决定，即由卖方定价
D：普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价
E：执行层的组织协调
15、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值一般是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款一般包括。
A：拖欠建设工程价款
B：已抵押担保的债权数额
C：房地产变卖处理费用
D：诉讼费用
E：其它法定优先受偿款
16、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设， 3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为70元、贷款利息为30元。1．《中华人民共和国城市房地产管理法》属于。。下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。
A：经济适用住房实质上就是廉租住房
B：低收入家庭可购买经济适用住房
C：经济适用住房土地能够经过划拨取得
D：经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度
E：《城市房屋拆迁估价指导意见》
17、房地产的供求状况能够分为__。
A．全国房地产总供求状况
B．本地区房地产的供求状况
C．全国本类房地产的供求状况
D．本地区本类房地产的供求状况
E．临近地区本类房地产的供求状况
18、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。
A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额
E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
19、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A：利润为零时
B：利润最大时
C：允许的最低经济效益指标
D：允许的最高经济效益指标
E：借款合同
20、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。
A．规划建设用地面积
B．居住区总用地面积
C．居住区建筑用地面积
D．获取土地使用权面积
21、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许她人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取她人财物或者非法收受她人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上 以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
22、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
23、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现__的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
24、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。
A．充分就业
B．价格稳定
C．经济增长
D．国际收支平衡
25、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和。
A：经济因素
B：心理因素
C：环境因素
D：政治因素
E：借款合同