成立物业公司可行性报告.doc

成立物业公司可行性报告
关于物业公司成立的可行性报告
一、新成立物业公司的可行性分析
（一）设立的必要性
1、目前国家规定，新开发物业必须落实日后日常物业管理单位；
2、各个城市的业主日渐对购置物业后，日常的物业服务需求意识越来越强，希望所购买的小区，日后有物业管理，一定程度上保证小区安全和环境卫生；
3、物业管理作为房产开发的下游衔接产业，主要为房产开发的扫尾工作提供全程的跟踪和服务，可以为房产开发的后期工作提供很多便利，减少很多琐事，为项目的顺利结案提供保障；
（二）设立中存在的问题
根据一些物业公司的实际运作情况，物业管理主要存在以下实际问题：
1、一些大城市物业管理需求意识刚起步，还有很多人对物业管理需求意识不甚强烈，甚至无需求意识，主要原因考虑到，现在自住房不需要每月交物业管理费，以后每个月要交100元左右的物业管理费，认为100元在日常生活中可以办其他的事情，略显不舍；
新成立物业管理公司如果管理或服务水平不好，会在日常及业主的沟通及交流中，造成很多麻烦，甚至将把整个小区的形象搞砸；
2、业主本身不愿交物业管理费，再加之物业管理服务不好，很难达到业主的要求，会导致物业管理费难以收取。
二、企业创业机会分析
（一）行业分析
楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期的物业服务。新政让许多本来要选择置业的购房者选择了观望，但也有许多购房者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可度非同一般。他们会觉得后续的服务能使得他们的生活更加贴心和完美，及此同时，品质服务业逐渐成为众多置业者关注的一部分，成为置业者购房的重要因素。近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。并且随着我国房地产业的迅速发展，人们对居住质量的要求越来越高，物业管理被提到了越来越重要的地位。成都随着近几年的发展，日趋成为生态环境优美、安全的宜居城市，各类小区、公寓近几年发展非常快，对售后服务和物业管理提出了更高的要求，这也给物业公司的发展提供了很大的空间。
三、市场调查分析
(一)市场盈亏平衡状况　　根据访谈调查了解，一般能较好满足业主要求的物业公司，纯住宅管理盈亏平衡点不低于800至1000个住户，低于该管理指标的物业企业就有可能亏损。品牌开发商的物业公司因为提供更多服务，往往会发生亏损。　　物业公司属劳动力密集型的微利企业，盈利水平不高。经测算，物业公司的成本主要来源于人力成本、税负成本以及公共费用支出，但随着项目的不断成熟、入住率的不断提高以及各项费用按时收取，物业公司的盈利水平也逐渐提高。对于品牌开发商而言，成立物业公司是必不可少的。而且随着物业公司商业物业占比的提高，物业公司的赢利水平将会逐渐改善。四、物业公司趋势分析及定位(一)物业公司管理趋势    随着国家宏观调控的长效机制逐步形成，房地产粗放、暴利的时代已经终结。未来的房地产竞争将更加激烈，归根结蒂是软实力的竞争。客户买房更加注重物业的配套服务。这将主要表现在几个方面：一是业主的需求将发生分化，物业服务的创新功能将显得尤为重要，物业提供的服务越来越多样化、精细化、专业化，不再是过去的注重保安和卫生；二是市场将逐步规范，市场准入和退出机制将逐步完善，市场准入门槛将提高，而市场上的一些违规行为将会遭到封杀直至被迫永远退出，只有品牌做得好的企业才有生存空间。三是品牌化之路是物业服务企业顺应经济发展的必然趋势，未来物业服务的竞争就是品牌的竞争。　　品牌开发商成立专业化、规范化管理的物业公司是大势所趋。　(二)物业公司的发展前景　　在未来的发展趋势，物业公司不只负责管理和维护各类物业，同时适时向外延伸管理其他相关产业，打造高档物业管理品牌，盈利目标为在公司的支持下，为公司发展提供可持续的现金流。主要业务经营模式如下：　　(1)住宅物业管理模块　　为公司所开发物业提供专项物业管理服务，如保安、停车场、保洁、维修、房屋中介及销售代理等；同时，随着企业、机关等单位的后勤部门也将逐步走物业管理理模式的进一步深化，物业服务市场空间巨大。　　(2)商业物业管理模块　　a.写字楼租赁：开展写字楼租赁业务。由物业公司及开发公司签订统一包租合同，再由物业公司及各物业使用单位签订租赁合同；　　b.写字楼酒店管理：日常写字楼酒店管理，包括保安、保洁、维修、停车场、客服管理等。　(3)绿化模块　　a.苗圃基地：以现有的房地产项目为基地，建立储植基地，供应房地产项目自用，条件成熟时推向市场；　　b.绿化租摆：以写字楼办公室绿化租摆为主线，逐步拓展市场，条件成熟时，拓展家庭绿化租摆业务。五、新趋势下经营风险及解决方法　　(一)物业公司的门槛低、启动资金小，投资风险较小。物业公司最大的风险来源于经营风险。具体如下：　　1.公司项目扩展及运营过程中承受着员工成本不断上涨，员工流动性大的问题，导致公司运营困难。　　2.项目入住率不高，业主拖欠物业费或者故意拖欠物业费影响公司正常运营。　　3.物业公司的好坏对企业品牌是双刃剑，如处理不好，会对开发商品牌有负面效应，影响企业社会形象。　　(二)风险防范措施：　　1.资金上，公司每年可从销售收入中拨出一块资金支持物业公司的运转，用以保证员工待遇、开展各种营销活动、更换老化设施。　　2.管理上，重要岗位给予员工更好待遇，避免员工流动过大给公司带来的负面影响。通过员工培训，加深员工对企业的认同感。　　3.及业主开展互动活动，涉及业主切身利益的费用公开化，促进双方良性发展。
综上分析，成立物业公司，发展前景广阔，经济效益好，还可以同时带动其他产业的发展，形成良好的产业链，共同促进经济的繁荣和社会环境的建设，满足人们的日常需求。
六、组织可行性
（一）公司构成人员及分工：
严健珲
向薄珲
李森
谢静琪
穆燕梅
（二）项目实施进度计划：
1、首先招标小型住宅物业管理对象，例如小型社区等，以优秀的服务做出品牌。
2、做出品牌后，可开始招标中等对象，继续以优秀的服务扩大品牌优势并收集资金。
3、公司开始扩建，并学习其他企业的成功经验，开始着手准备进军商业物业。
4、继续拉大自身影响力，并选择适当时机进军商业物业。
5、扩大商业物业范围，力争将公司做大做强。
（三）其他：
1、设计合理组织机构。
2、选择经验丰富的管理人员。
3、建立良好的协作关系。
4、制定合适的培训计划。
5、保证项目顺利执行。
蓉城物业服务公司
2015年3月17日
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