某老年公寓可研报告.doc

某老年公寓项目

可
行
性
研
究
报
告

二零一二年

目录

目 录

第一章 总 论 1
一、项目背景 1
二、项目概况 5
第二章 市场分析 7
一、世界人口老龄化及其相关问题 7
二、中国人口老龄问题及社会福利化现状 9
三、老年公寓发展现状 11
四、老龄人群服务市场发展特征分析 14
五、需求分析预测 15
第三章 场址选择 18
一、项目区位 18
二、场址建设条件 18
第四章 建筑方案 22
一、建筑设计指导思想与原则 22
二、总体规划方案 24
三、建筑方案 27
第五章 环境影响评价 34
一、环境条件现状调查 34
二、环境质量标准 34
三、设计原则 34
四、项目对环境的影响 35
五、施工期间的环保工作 35
六、营运期主要污染物 37
七、环境影响综合评价 37
第六章 劳动安全、卫生与消防 38
一、设计依据 38
二、建筑物耐火等级 38
三、劳动安全设施及措施 38
四、消防设计 39
第七章 项目管理 41
一、项目组织管理 41
二、开发模式及管理制度 41
第八章 项目实施进度 45
一、建设工期 45
二、项目招标 45
三、项目实施进度安排 48
第九章 投资估算 51
一、项目总投资估算 51
二、资金筹措 53
第十章 财务评价 55
一、编制说明 55
二、整体项目财务评价 56
第十一章 社会评价 63
一、项目对社会的影响分析 63
第十二章 研究结论与建议 65
一、研究结论 65

第一章 总 论
一、项目背景
1、项目名称：某老年公寓项目
2、项目地点：该项目位于*********
3、建设规模：该建设项目总占地面积219902m2，总建筑面积483784.4m2。
4、项目建设单位概况
单位名称：*********
5、可行性研究报告编制单位
编制单位：*********
6、可行性研究报告编制依据
² 《**市城市总体规划》
² 《老年人建筑设计规范》建标[1999]131号
² 《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）
² 《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
² 项目建设单位提供的有关资料
5、项目提出背景和建设的必要性
（1）所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。
老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显：
1）减轻子女养老压力，提高社会效率。
2）有利于老年人身心健康。
3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。
4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。
老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。
（2）改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人们的寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从2000年的10.33%上升到2010年的13.26%，成为典型的老年型社会。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人，2010年第六次人口普查已近1.8亿人。这一数字几乎超过两个英国的人口，若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行前十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2010年全国第六次人口普查资料，2010年全国总人口137054万人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了5.84％，而60岁以上老年人口占到全国总人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已超过1500万，并以年均5％的惊人速度递增。据预测到2050年60岁以上老年人口将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事
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服务工作是各级政府义不容辞的责任。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了陕西省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。所以，某老年公寓项目建设的必要性是十分充分的，其建设能够促进社会和谐，加速文明建设。
二、项目概况
1、拟建地点
本项目建设地点位于****市北城区********生态旅游示范区。
2、项目建设规模与目标
本项目总用地面积329.86亩，总建筑面积,483784.40㎡。
主要技术经济指标如下：
Ø 总用地面积： 219902㎡
Ø 总建筑面积： 483784.40㎡
Ø 容积率： 2.2
Ø 建筑密度： 28.00%
Ø 绿化率： 60%
3、项目总投资
本项目总投资为96800.00万元。
资金来源为企业自筹资金投入66800.00万元，向金融机构申请贷款63000.00万元。
4、主要经济指标
项目完成后，实现经营收入380136.45万元。其中：房产销售收入122236.47万元，租赁收入257899.98万元。利润总额185286.71万元，净利润134764.67万元，销售利润率48.74%，投资利润率12.74%。项目寿命期内财务净现值为49900.42万元，内部收益率38.42%，静态投资回收期4.70年，动态投资回收期5.25年，盈亏平衡点为14.23%。
5、结论
本项目位于****市北城区********生态旅游示范区，宗地区位优势明显，设计方案科学，潜在升值效益明显，社会效益显著。

第二章 市场分析
一、世界人口老龄化及其相关问题
世界人口日趋老龄化问题现在已经是一个全球性问题，老龄问题发展战略正在纳入各国社会和经济发展战略之中，摆在各级政府工作的主要议程之上，发展中国家的老龄化问题尤其值得关注。正如前联合国秘书长安南所说：“全世界正在经历着前所未有的人口转变，从现在到2050年，老年人口总数将从6.29亿增加到20亿左右。在今后50年内，全世界将会第一次出现60岁以上老年人口超过少年儿童人口的情况。”
据联合国最新统计，目前，全球老龄人口总数已超过7亿，并且正在以比总人口快得多的速度递增。1950年，全世界60岁以上的老年人约有2亿，1970年达到3亿，2000年达到6亿，2006年达到6.88亿。据联合国人口统计部门预计，2020年全球老年人口将达到10亿；2050年，全球将有近20亿的老年人，占总人口21％，并将超过14岁以下儿童人口的总数。从1950～2050年，全球人口将平均每年增长0.87%，而老年人口将平均每年增长2.38%。人口老龄化已成为一个全球性现象。
据有关部门预测，到2050年，全世界百岁老人将从2002年的约21万增长到320万，其中非洲老龄人口将从4200万上升到2.05亿；亚洲从3.38亿增加到12.27亿；欧洲从1.48亿增加到2.21亿；美洲从9600万增加到3亿。根据数据对比分析，目前，全球人口老龄化最严重的国家是意大利，占总人口25%。
在2006年，在全世界186个国家和地区中，已有超过半数进入“老年型”。目前，世界每10个人中就有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。与此同时，老年人口本身也在老龄化。1950～2000年间，世界80岁以上的高龄老人增加了5倍，以平均每年3.3%的速度增长，大大超过60岁以上人口的平均增长速度（2.2%）。
由联合国制定的《2002年老龄问题国际行动计划》要求各国制定三大优先政策：第一，老年人与发展优先；第二，老年人的健康与福利优先；第三，保持切实可行的支持环境优先。首先强调保障与发展的相互关系。现代社会中，经济发展是社会保障的基础，是社会保障的前提，经济发展和社会保障的发展是相辅相成的。没有经济的发展便没有社会保障的发展，社会保障的程度要取决于经济发展的水平。老年人口是社会的重要资源，老年人的发展对社会经济发展的作用是不可忽视的。老年人要充分融入和参与社会，消除年龄歧视，性别歧视，消除对老年人的怠慢、虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会条件。其次强调目标。以人为本，提高人的生命和生活质量，是以健康为本的。提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和精神方面的健康服务，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活环境。再次强调手段。要动员全社会关心、支持和帮助老年人，通过政府组织、非政府组织、志愿组织、民间社团组织的通力合作，让教育部门、研究部门、文化、媒体宣传等部门携起手来，共建一个不分年龄人人共享的社会环境。

二、中国人口老龄问题及社会福利化现状
目前，世界上绝大多数老年人口生活在亚洲（54%），欧洲（24%）其次。据联合国人口统计部门预计，到2050年，亚洲老年人口将增长到近63%，而欧洲比例（11%）将减少一半，与非洲（10%）和拉丁美洲（9%）接近。调查显示， 2010年底，我国60岁及以上老年人口为1.78亿，约占世界老年人口1/5（24.32%），占亚洲老年人口2/5（39.7%）。
自改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了较快发展。中国政府先后颁布实施《中国老龄工作七年发展纲要》(1994～2000年)；《关于加强老龄工作的决定》；《中华人民共和国老年人权益保障法》；《中国老龄事业发展“十一五”规划》（2006年）；《中国老龄事业发展“十二五”规划》（2011年）等一系列政策及措施，有力地推动了我国老龄事业的发展。老年人的经济供养与医疗保障得到了明显改善，老年福利、文化、教育、体育事业有了较快发展，老年人合法权益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成，老年人生活质量明显提高，老龄组织健康发展，各级老龄工作委员会及其办事机构正在健全和加强。
但是，目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。社会保障制度不够完善，老年设施、产品与服务短缺，老年精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象时有发生，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。自2000年，我国已进入老龄社会，在今后较长的一段时间内，我国60岁以上的人口将继续以年均约3.2%的较快速度增长。据第六次全国人口统计数据公报，在2010年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为13.26%和8.87%，根据专家预测，到2020年为16.23%和11.30%，2030年为22.34%和15.21%，2040年为25%和20%。由此可见，2030年时中国将进入“超老年型”社会。2010年，中国60岁以上老年人口为1.78亿，到2020年，中国60岁以上老年人口将增加到2.6亿；到2050年，达到4.4亿左右，占总人口的四分之一。届时，每4个中国人中间就有1个白发苍苍的老者，同时，目前还有一批不到60岁就离岗、下岗的中年人提前进入老年人的行列，中国将成为高度老龄化的国家。
我国人口老龄化与先期进入人口老年型的国家相比，具有老龄化发展快、老年人口数量大、地区之间不平衡、超前于社会经济发展等特点。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增长，必将给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题，满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。
从新世纪开始，我国全面实施社会主义现代化建设第三步发展战略，经济发展和综合国力的增强将为解决老龄问题创造良好的物质基础。同时，未来十几年内，虽然老年赡养比开始上升，但少儿抚养比明显降低，社会总抚养比持续下降，也为做好二十一世纪人口老龄化高峰前的准备提供了有利条件。因此抓住机遇，制定对策，有计划、有步骤地推动老龄事业持续健康发展显得尤为重要。
为建立有力的居家养老支持环境，从2001年起，中国政府连续三年实施建设社区老年福利服务设施的“星光计划”，总投资134亿元人民币，建成“星光老年之家”3.2万个，涵盖老年人入户服务、紧急援助、日间照料、保健康复和文体娱乐等多种功能，受益老年人超过3000万。2005年时，我国平均每个街道有1.32个城市老年福利机构，每9.8个社区居委会有1个城市老年福利机构。
2010年底，我国城市社区服务设施达到20多万处，综合性社区服务中心1万多个。各地采取上门服务、定点服务和巡回服务等方式，为老年人提供生活照料、家政服务、紧急救援以及其他便利老年人的无偿、低偿服务项目。
目前，我国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构4万余个，总床位149.7万张，其中农村乡镇敬老院29681个，总床位89.5万张。国家加强对养老服务机构的规范化管理，先后颁布了《国家级福利院评定标准》、《社会福利机构基本规范》等规范性文件，努力提高养老服务机构质量和水平。
三、老年公寓发展现状
我国的老年公寓发展较晚，自１９８８年６月安徽省安庆市创办全国第一家老年公寓到现在，只有二十多年的历史。据统计，目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4 万多，不同规模的老年公寓有800 多家，档次高低不同。近两年建成的一批复合型老年公寓，配套设施比较全面，除了提供吃、住、洗等基本的服务外，还有健身房、图书阅览室、歌舞厅等娱乐场所。每户装有空调、彩电、电话和与服务员连通的传呼线路。
有专家指出，发展老年公寓，首先要考虑老年人在心理和生理上的特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐、健身的场所及邮电所、小卖店等。其次，还要坚持适度发展的原则。我国老年公寓发展较晚，数量还较少，今后会有较大发展，且大中城市发展较快，这是一种趋势。但必须根据各地经济的发展水平和社会需求情况，有计划、适量地发展。要根据地区特点来考虑，使老年公寓的高、中、低档次适量，以适合不同层次老年人的需求。
发展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效减轻家庭养老负担。但在我国经济尚不发达的情况下，完全由国家办老年公寓是不现实的，也满足不了老年人的需要。中国老龄协会会长张文范曾说，要采取政府决策、社会参与，调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅，形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。充分发挥非政府组织、社区和个人的作用，走民办公助、民办民助和法人投资、法人管理的道路。对社区办老年公寓，政府应在法律规定的职权范围内，在批地、引资、拆迁、税收等方面，提供条件或给予政策上的扶持。　　
发展老年公寓，既可以为老年人创造一个适合养老的居住环境，又可以节约住房资源。老年公寓可以成为住房商品化的一种形式，对购买老年公寓产权的老年人的住房，可租、可卖、转让。可以预期，老年公寓作为一种新兴的养老方式，将会被越来越多的老年人所接受，老年公寓也势必为更多有识的投资者所关注。
老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求也在不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业也发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前上海市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。大连市早在2002年就有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位近8000张。这些城市的老年公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。
但是，由于我国老年公寓的发展时间较短，加之区域差异，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。
l．老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。以大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。
2．老年公寓的布局不尽合理。目前在多数城市老年公寓和养老机构的建设还没有加入城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
3．老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元。北京市2006年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为1200元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为600－800元。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。
4．政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。
陕西省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构还比较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
四、老龄人群服务市场发展特征分析
自中国加入WTO以来，为了能使经济政策得到更为有效的推行，政府对社会政策给予了前所未有的关注。社会福利制度虽滞后于整个经济体制的改革，但仍是在渐进而缓慢的变革着。中国政府正在大力推动的社会福利社会化不但是中国社会主义市场经济条件下社会福利体制改革与发展的客观必然选择，而且在很大程度上可以有效应对老年人社会福利需求变化的挑战。加强老年福利企业建设可以提高老年人社会福利“有效需求”，加强老年福利企业建设可以满足日益增长的老年人社会福利需求，加强老年福利企业建设可以满足日益多样化的老年人社会福利需求。
近年来，****市不断推进社会福利社会化进程，加速提高社会福利服务的层次和水平，社会福利事业呈现出蓬勃向上的良好势头，早在2002年，****市落实星光计划，****市就开办全市第一家国办养老服务机构，积极致力于社会福利事业的快速发展，出台了《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《全面推进居家养老服务工作的意见》等政策，大力推进养老服务事业的发展。
五、需求分析预测
全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的巨大成就。历史上第一次人口革命使死亡率下降，世界人口从高出生－高死亡－低增长到高出生－低死亡－高增长；第二次人口革命带来出生率下降，世界人口进入低出生－低死亡－低增长阶段。因此，由人口革命、科技发展与人口长寿而出现的人口老龄化，应视为社会文明的胜利成果。但人口老龄化也是对经济社会协调发展的挑战，老年人口的比重加大，劳动年龄人口比重下降，社会赡养比上升，财政压力加大，对社会经济的发展会产生影响，随着人口结构的变化，出现了老年公寓这一新兴产业，随着老年人对老年公寓的需求增加，这一产业也必将有较大的发展空间。
1、观念的变化
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
2、社会上的“空巢家庭”逐渐增多
这类现象特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2010年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。
3、老年公寓未来有较大发展空间
随着人口格局的变化和市场经济的发展，老年公寓数量的需求将不断增长，老年公寓这一新兴产业将有较大的发展空间。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。
目前，陕西省老龄工作的管理体制还没有理顺，编制不足、建制不明确、人员配备与目前所承担的繁重任务极不相称，影响了老龄工作的正常开展。同时，随着社会主义新农村建设步伐加快，农村“留守”老人日趋增多，农村老龄化的速度和数量正快速发展，这无疑又加大了应对的难度。
基于上述调查结果，****市亟待需要建设一个全新概念的复合式综合性养老处所（集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、享乐“五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好），满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求，以便加快推进****市地区社会化养老的步伐，满足****市人口老龄化日益增长的需求。

第三章 场址选择
一、项目区位
本项目建设地点位于****市北城区域****湖片区。建设地点紧靠********国家旅游休闲度假区，距离城中心不足2公里，属于****市****区城市规划范围地块；地理位置优越，交通便利，自然环境良好，为项目的建设提供了优良的客观条件，发展前景广阔。
二、场址建设条件
1、区域性质
项目所在地****区北城区****新区，地处****。北部为***平原，南部属巴山北坡山地，中部为沟梁相间的丘陵地带。总趋势南高北低，呈阶梯状。最低处是***南岸的大中滩，海拔484 米；最高点为川陕界山铁船山，海拔2468 米，地质构造比较复杂，地跨扬子准地台北部边缘，属龙门—大巴山隆褶断带的组成部分。
2、工程地质、水文地质条件
****区地跨秦岭褶皱系的南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台的****断凹两个构造单元。本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台的****断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形成一些近东西向的块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。境内轻微地震时有发生，说明新构造变动仍在继续。
项目建设场地所处地层为第四系全新统与下更统新的河漫滩冲积层及湖泊沉积层上。主要岩层为亚砂土及亚粘土，下部为细砂、中砂及砾石层。总之，地质情况较简单，无大的不良地质现象。
3、水文条件
****区属长江流域，区内河流主要有汉江。汉江是长江最大支流，区内流程27.4公里，是本区与南郑县界河，年均径流量34.76亿立方米，日均流量90.5亿立方米/秒，最大流量10624立方米/秒，最小流量1.66立方米/秒；另外有小河沟18条，总流域面积73.85平方公里，平均径流量0.27亿立方米。
4、气候条件
****区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。本项目处于区内海拔800米以下的汉江谷地，为北亚热带气候类型。该地区自然气象、气候资料如下：
Ø 年平均气温 14.3℃
Ø 年平均最高气温 19.2℃
Ø 年平均最低气温 10.6℃
Ø 年极端最高气温 38℃
Ø 年极端最低气温 －10.1℃
Ø 年平均降水量 905.3mm
Ø 年平均主导风向 东北风
Ø 年平均日照时数 1707.9小时
Ø 多年最大冻土深度 8cm
Ø 最大积雪厚度 9cm
4、社会条件
根据****统计局发布的《****市 2011 年国民经济和社会发展统计公报》，2011年，全市实现地区生产总值647.48 亿元，增长15.5%，其中，第一产业增加值为142.29亿元，增长6.6%；第二产业增加值为267.58 亿元，增长22.2%；第三产业增加值为237.61 亿元，增长13.7%。全年人均GDP 为18952 元。在地区生产总值中，第一、第二和第三产业增加值占比分别为21.98%、41.32%和36.70%。
（1）2011 年，全市农林牧渔业完成总产值245.56 亿元，增长6.8%（可比价），其中，农业产值134.50 亿元，增长5.4%；林业产值9.42 亿元，增长16.0%；牧业产值88.99 亿元、增长8.5%；渔业产值3.07 亿元，增长6.2%；农林牧渔服务业产值9.58亿元，增长7.3%。
（2）全市完成工业总产值604 亿元，增长29.9%。规上工业能源生产总量169.85万吨/标准煤，增长22.1%；能源消费总量315.90 万吨/标准煤，增长7.52%。
（3）全市全社会固定资产投资完成411.33 亿元，增长30.2%。资质以上建筑施工企业完成总产值70 亿元，增长33.9%。
（4）社会消费品零售总额184.40 亿元，增长17.1%；批发零售业实现零售额160.50亿元，增长17.6%；住宿餐饮业零售额23.90 亿元，增长13.9%；全市对外贸易进出口总额4595 万美元，增长3.9%。全年居民消费价格总指数105.3%；商品零售价格指数104.7%；农业生产资料价格指数112.0%。全年累计接待国内外游客1504 万人次，增长24.0%，其中，接待国内游客1502 万人次，增长24.0%；接待海外游客2.01万人次，增长16.9%。实现国内旅游收入63 亿元，增30%，旅游外汇收入830 万美元，增长20.3%。财政总收入完成64.51 亿元，增长42.7%。
（5）2011 年，全市财政总收入完成64.51 亿元，增长42.7%，财政支出159.25亿元，增长25.6%，年末金融机构各项人民币存款余额932.82 亿元，比年初净增加135.58 亿元，贷款余额347.95 亿元，比年初净增加47.87 亿元。全年保险业保费收入20.23 亿元，各类保险赔款给付支出3.88 亿元。
5、交通及周边环境条件
本项目位于****市北城区域****，靠近***路，规划建设有***路、***路等，交通条件便利，有利于业主出行。本项目周边规划有高档住宅小区、文化园、物流园等，基础设施齐全，居住环境极佳。
6、满足城市规划的要求
项目用地位于****区城市规划规范地块，项目建设符合城市整体规划要求。
7、项目市政配套条件
（1）给水：项目建设地采用自打井加压供水，能保证昼夜连续给水。
（2）排水：采用雨污分流制排水系统，区内道路东侧和北侧设置污水与雨水管网。
（3）电源：项目周边已建有完善的市政供电管网。
（4）通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好。
第四章 建筑方案
一、建筑设计指导思想与原则
1、规划设计依据
² 《中华人民共和国城市规划法》
² 《城市规划编制办法及实施细则》
² 《建筑设计防火规范》（GBF16-87）
² 《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）
² 《城市用地分类与建设用地标准》（GBJ137-90）
² 《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）
² 《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）
² 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）
² 《城市规划编制办法》
² 《****市城市规划行政技术准则》
² 《建筑无障碍设计标准》
² 《****市城市总体规划（2010-2020）》
2、设计目标
将项目建设成为环境优美、人文气息浓郁的集居住、休闲、娱乐于一体的的多功能养老居住综合区。以提升城市形象、丰富城市功能、解决老年住房问题、构建和谐社会为服务理念；改变****传统的养老模式，整合“山水田园”文化概念，缔造全新的社区生活和农家乐式的新养老生活；以让老年人感受到愉悦的休闲的晚年生活，让经营者获得最好的经营平台，并提升经营水平，以让市民认同，让政府满意，开发商获得适当的经济效益和社会效益为投资理念；以优美的小区环境及周边人文环境、完善的配套设施来定位。努力打造成为****市老年公寓的亮点工程。
3、项目定位
（1）项目客户群定位
项目开发完成后主要客户群60%来自****市区及周边县市富足的退休老人，以及子女常年在外工作，无暇照料老人且收入丰厚的人群；30%的客户群来自陕西省其他兄弟市县的富足退休老人；10%的来自于对****历史文化感兴趣的又有一定收入的其他地区的老人。
（2）项目概念定位
n 开发概念定位：以房地产开发的产品开发、园林规划、经营方法、物业服务的理念打造具有政府福利性质的养老、休闲中的高端产品
n 经营概念定位：政府福利性实业、企业经济性运作
n 产品功能定位：养老康复功能、居住功能、休闲娱乐功能、度假功能
n 园林规划定位：水系、休息乐园、果园、绿荫大道
（3）项目产品规划定位
产品类型：以老年公寓为主的低密度住宅为主，社区综合会所等商业物业为辅的大型各类设施完善养老居住群。
整合“山水田园”文化概念，提供优质的社区生活和农家乐的新养老生活
4、规划设计指导思想
规划设计指导思想旨在实现以下属性目标：
² 健康性——通过高新技术的运用，创造健康社区；
² 舒适性——减少城市环境压力，身心得以放松；
² 节能性——居住小区体现节能思想，实现资源的合理利用；
² 差异性——项目易与其他住宅项目区分，具有较强的个性；
² 经济性——建设物超所值经济实用的住宅小区；
² 安全性——运用智能化，体现生活安全性；
² 愉悦性——自然、和谐、健康、舒适。
5、规划设计理念
项目在设计理念上始终贯穿着建筑、规划、园林三位一体的设计思想；从老年社区的特点出发，强调环境和人文关怀。建筑规划实现上，考虑充分利用景观优势，将整个建筑群沿河堤和绿色景观廊交错布置，为每座楼、每户居民提供有景观利用的空间，180度视线内，可以从运动休闲绿地经过社区组团绿化到叠水山谷和景观台，使得每个楼座都有其特定的丰富视野。局部设计有亲水景观区，中间部位还有石桥溪流区，为社区居民提供亲近自然，放松身心的空间。
二、总体规划方案
本项目规划总用地219902.00㎡，总建筑面积483784.40㎡，住宅建筑以多层、小高层为主，建设内容主要为老年公寓、颐养住宅楼群、商业中心、综合管理中心、社区配套室外体育以及娱乐活动区。沿规划的康定路和陈仓路设置小区出入口，道路贯穿整个区域，具有良好的通达性。区域中央结合中心活动场设置中心绿地，实现资源共享的目标。
1、环境和建筑标准
在绿化设计上，绿林浅丘、阳光溪谷、郁荫缀坡的绿意长廊，潜山式谷地空间，利用地势造就森林、名贵树阵、花山、建筑、树木和景观绿地互相穿插、呼应；在植物选配上，有意的大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；在地形组织上、既增加了景观的深度效果、又有效地降低了地表径流量。
本项目景观主要由小区内部和外部主体广场、小区外部绿化组成，要以配合区内各休闲广场结合为特点，努力营造自然，和谐的生态环境。小区内绿化采取点、线、面相结合的形式，同时加强人行道绿化、院落绿化（以名贵花卉灌木绿化为主，局部雕塑点缀其中），通过中心绿地、花池、花架、树木、雕塑等