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江苏省监理工程师培训
投资部分
第四章 建设工程投资控制
第一节 投资控制的原理及措施
第二节 建设项目投资的构成
第三节 工程造价计价依据
第四节 施工图预算的编制与审查
第五节 工程量清单及计价
第六节 工程建设资金使用计划的编制
第七节 工程计量的程序、方法和依据
第八节 工程价款结算
第九节 工程变更管理
第十节 索赔管理
第十一节 投资偏差的分析
本章的重点是：建筑安装工程投资构成、工程量清单计价、计量方法，施工合同规定的工程价款的结算及工程变更的管理等
第一节 投资控制的原理及措施
一、 建设项目投资的概念
二、 建设项目投资控制原理
三、 我国监理工程师在投资控制中的责任
一、 建设项目投资的概念
一般来讲，建设项目投资是指进行建设项目固定资产再生产和形成最低流量流动资金的一次性总费用。它由建筑安装工程投资、设备及工器具购置投资、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税和建设期贷款利息组成。对于生产性建设项目还应包括铺底流动资金。（一、38）
　　建设项目投资的含义很多，只能根据其使用的场合来具体界定其确切的含义。如果从生产过程来讲，建设项目投资是指形成固定资产的过程；如果从工程造价角度来讲，是指项目建设所花费的全部费用；如果从经济评价角度来讲，是指项目建设与启动所花费的总费用(包括固定资产投资和流动资金)；如果从财务评价角度来讲，是指项目建设成本扣除应核销其他支出后的建设费用。
二、 建设项目投资控制原理
所谓建设项目投资控制是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设施工阶段，把建设项目投资的发生控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以实现项目投资管理的目标，以求在项目建设中能合理使用人力、物力、财力，并取得较好的投资效益和社会效益。
1. 投资控制的原理
　 投资控制是项目控制的主要内容之一，这种控制是动态的，并且要贯穿于项目的整个过程中。投资控制的动态原理图如图4-1所示。
2. 建设项目投资控制目标的设置
　 投资控制目标的设置应分阶段设置，具体来讲，投资估算应是设计方案选择和进行初步设计的建设项目投资控制目标；设计概算应是进行技术设计和施工图设计的项目投资控制目标；设计预算或建安工程承包合同价应是施工阶段控制建安工程投资的目标。
3. 以施工图设计结束前的阶段为重点的建设全过程的投资控制
投资控制应是全过程的控制、动态的控制，更应该是有重点的控制，因为决策阶段是决定项目决策成败的关键阶段，若决策正确，项目就可以取得较好的经济效益，若决策失败，大量的投资就会付之东流。设计阶段是建筑安装工程造价的形成过程，而施工阶段是建筑安装工程价值的实现过程，所以，要以施工图设计结束前的阶段为重点进行控制。(一。1）
决策阶段虽然时间较短，但对投资的影响程度却很大，大约在95%—100%；初步设计阶段对项目投资的影响程度达到75%—95%；技术设计阶段对项目投资的影响程度达到35%—75%；施工图设计准备阶段对项目投资的影响程度达到25%—35%；施工图设计阶段对项目投资的影响程度达到10%—25%；余下的施工发包阶段和施工阶段对项目投资的影响程度仅为10%以内。
4. 投资控制的措施
技术与经济相结合是建设项目投资控制的最有效手段。要有效地控制项目投资，还应从组织、技术、经济、合同与信息管理方面采取措施，其主要措施有：
组织措施：明确组织结构、控制者的任务和职能分工；
技术措施：重视设计、施工等的多方案选择，深入到设计、施工、工艺、材料设备领域研究节约投资的可能；
经济措施：投资切块、分解的规则及详细计划，编制资金使用计划并控制其执行，动态比较投资的计划值与实际值，严格审核各项费用支出，采取对节约投资有利的奖励措施；
合同措施：参与合同谈判，研究合同条款，处理各种索赔和反索赔；
信息管理措施：收集信息，以利决策，做到主动控制。
三、 我国监理工程师在投资控制中的责任
1. 前期阶段
　　进行项目的可行性研究，对拟建项目进行环境评价、社会评价、财务评价和国民经济评价，即建设项目的可行性研究。
2. 设计阶段
　　提出设计要求，用技术经济手段组织评选设计方案，协助选择勘察设计单位，协助签订合同并组织实施，审查设计概预算。
3. 施工招标阶段（二、27）
　　准备与发送招标文件，协助评审投标书，提出决标意见，协助业主与承包单位签订施工承包合同。
4. 施工阶段
　　按施工合同约定的工程量计算规则和支付条款，进行工程量的计量，签署工程付款凭证；建立月完成工程量和工作量统计表，对计划投资和实际投资进行对比分析，并制定投资控制目标调整措施；收集整理施工过程中的有关监理资料，掌握处理费用索赔的第一手资料。
5. 竣工验收阶段
审核承包商提出的竣工验收申请单、竣工付款申请单和最终结清证书。
第二节 建设项目投资的构成
一、 现行工程建设工程投资构成概述
二、 工程造价的计价特点
三 设备、工器具投资的构成
四、 建筑安装工程投资的构成和计算
一、 现行工程建设工程投资构成概述
　　按我国现行的规定，工程建设项目投资由建筑安装工程费用、设备及工器具购置费用（包括设备购置费、工器具及生产家具购置费）（二、30）、工程建设其他费用、预备费、投资方向调节税和建设期的贷款利息构成。(三、2）其中建筑安装工程费用由直接工程费、间接费、利润和税金组成；设备及工器具购置费用由原价和运杂费构成；工程建设其他费用由土地使用费、建设单位管理费、研究试验费、勘察设计费、引进技术和设备进口项目其他费用、供电贴费、施工机构迁移费、临时设施费、工程监理费、工程保险费、财务费用、生产准备费、办公和生活家具购置费、联合试运转费、经营项目铺底流动资金组成。（一、30）预备费由基本预备费和价差预备费组成。(一、5） （一、33）
　　按照建设项目投资的变化情况，建设项目投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。静态投资部分是指建筑安装工程费用、设备及工器具购置费用、工程建设其他费用和基本预备费。（二、29）动态投资部分是指价差预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税。
　　按照建设项目投资在项目建设过程中所起的作用，建设项目投资还可以分为积极投资和消极投资。积极投资是指设备工器具的投资，消极投资是指设备及工器具投资以外的其他各项投资之和。（一。11）

2. 材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用和周转使用材料的摊销费用。内容包括：（二。22）（二、39）
（1） 材料原价。
（2） 材料运杂费：材料自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。
（3） 运输损耗费：材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。
（4） 采购及保管费：为组织采购、供应和保管材料过程所需要的各项费用。包括：采购费、工地保管费、仓储费和仓储损耗。
第三节 工程造价计价依据
在建设工程施工之前，都要对建设工程投资进行计算和确定。建设工程投资在不同的阶段有不同的形式。在项目决策阶段为投资估算，在初步设计阶段为设计概算，在技术设计阶段为设计概算，在施工图设计阶段为施工图预算，在招标投标阶段为招标控制价或投标报价，在施工结束后为竣工结算，在项目竣工后为竣工决算。
　　 尽管建设工程投资在不同的阶段有不同的表现形式，但确定的基本原理是相同的。不同的投资表现形式则需要不同的投资确定依据。建设项目投资确定的依据的含义有广义和狭义之分。广义上是指从事建设工程造价管理所需各种基础资料的总称；狭义上是指进行工程项目建设投资确定所需要的基础数据和资料的总称。由于影响工程造价的因素很多，每一项工程的造价都要根据工程的用途、类别、规模尺寸、结构特征、建设标准、所在地区、建设地点、市场造价信息以及政府的有关政策等具体计算。
　　 计价定额反映的是一定时期的社会生产水平，它是建设管理科学化的产物，也是进行工程造价科学管理的基础。主要包括工程定额、工程造价指数和工程造价资料等内容，其中建设工程定额是工程计价的核心依据。
二．综合单价法计价程序
综合单价法是分部分项工程单价为全费用单价，全费用单价经综合计算后生成，其内容包括直接工程费、间接费、利润和税金（措施费也可按此方法生成全费用价格）。
各分项工程量乘以综合单价的合价汇总后，生成工程发承包价。
由于各分部分项工程中的人工、材料、机械含量的比例不同，各分项工程可根据其材料费占人工费、材料费、机械费合计的比例（以字母“C”代表该项比值）在以下三种计算程序中选择一种计算其综合单价。
第四节 施工图预算的编制与审查
一、 施工图预算的内容和编制依据
二、 用单价法和实物法编制施工图预算的步骤
三、 施工图预算审查的主要内容
四、 施工图预算的审查方法
五、 审查施工图预算的步骤
第五节 工程量清单及计价
一、 工程量清单
二、 工程量清单计价
三、 工程量清单及其计价格式
（《建设工程工程量清单计价规范》GB505002003颁布后，在2005年对其进行了局部修订，2008年7月19日，以GB505002008重新颁布，并于2008年12月1 日起正式实施。）
第六节 工程建设资金使用计划的编制
一、 投资控制目标的分解
二、 投资编码系统
三、 资金使用计划的形式
第七节 工程计量的程序、方法和依据
一、 工程计量的程序
二、 计量的依据
三、 计量的范围和方法
第八节 工程价款结算
一、 我国现行的工程价款结算方式
二、 建设工程施工合同GF19990201规定的工程价款支付的方法和时间
三、 标准施工招标文件2007规定的工程价款支付的方法和时间
四、 标准施工招标文件2007规定的价格调整
举例：某业主与建筑公司（乙方）签订了施工承包合同，合同总价为1000万元，工期为5个月．承包合同规定：(1)主要材料及构配件金额占合同总价的50％；(2)预付备料款额度为合同总价的20%,工程预付款应从未施工工程尚需的主要材料及构配件价值相当于工程预付备料款时起扣。
工程各月实际完成产值为：
3月完成150万元，4月完成200万元，5月完成200万元，6月完成250万元,7月完成200万元。
问题：
解题要点：1.工程预付备料款为：1000 ×20%＝200万元
2.工程预付备料款的起扣点为：1000-200/50％=600万元．3～6月累计完成150+200+200+250=800万元>600万元,因此，应从6月份开始起扣。
3、3月完成150万元，＜600万元，本月结算额为150万元；4月完成200万元，累计完成350万元＜600万元，本月结算200万元；5月完成200万元，累计完成550万元＜600万元，本月结算200万元；
6月完成250万元，累计完成800万元＞600万元，应开始扣预付款，即800-600=200万元*50%=100万元，本月结算250-100=150万元；
7月完成200万元，应扣预付款200*50%=100万元，本月结算200-100=100万元。

第九节 工程变更管理
一、 我国施工合同示范文本GF19990201规定的工程变更程序
二、 我国标准施工招标文件2007规定的工程变更程序
三、 项目监理机构对工程变更的管理
第十节索赔管理
一、 索赔的定义和分类
二、 监理工程师处理索赔的一般原则
三、 我国施工承包合同示范文GF19990201规定的索赔程序
四、 我国标准施工招标文件2007规定的索赔程序
五、 索赔费用的计算方法
第十一节 投资偏差的分析
一、 投资偏差的概念
二、 常用的投资偏差分析方法
三、 偏差产生的原因
四、 纠偏的主要对象
建设工程投资的特点是由建设工程的特点决定的。
(一)建设工程投资数额巨大
建设工程投资数额巨大，动辄上千万，数十亿。建设工程投资数额巨大的特点使它关系到国家、行业或地区的重大经济利益，对国计民生也会产生重大的影响。从这一点也说明了建设工程投资管理的重要意义。
(二)建设工程投资差异明显
每个建设工程都有其特定的用途、功能、规模，每项工程的结构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求，工程内容和实物形态都有其差异性。同样的工程处于不同的地区在人工、材料、机械消耗上也有差异。所以，建设工程投资的差异十分明显。
(三)建设工程投资需单独计算
每个建设工程都有专门的用途，所以其结构、面积、造型和装饰也不尽相同。即使是用途相同的建设工程，技术水平、建筑等级和建筑标准也有所差别。建设工程还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件，这就使建设设工程的实物形态千差万别。再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异，最终导致建设工程投资的千差万别。因此，建设工程只能通过特殊的程序 (编制估算、概算、预算、合同价、结算价及最后确定竣工决算等)，就每项工程单独计算其投资。
(四)建设工程投资确定依据复杂
建设工程投资的确定依据繁多，关系复杂。在不同的建设阶段有不同的确定依据，且互为基础和指导，互相影响 。如预算定额是概算定额 (指标)编制的基础，概算定额 (指标)又是估算指标编制的基础，反过来，估算指标又控制概算定额(指标)的水平，概算定额 (指标)又控制预算定额的水平。间接费定额以直接费定额为基础，二者共同构成了建设工程投资的内容等等，都说明了建设工程投资的确定依据复杂的特点。
(五)建设工程投资确定层次繁多
凡是按照--个总体设计进行建设的各个单项工程汇集的总体为一个建设项目。在建设项目中凡是具有独立的设计文件、竣工后可以独立发挥生产能力或工程效益的工程为单项工程，也可将它理解为具有独立存在意义的完整的工程项目。各单项工程又可分解为各个能独立施工的单位工程。考虑到组成单位工程的各部分是由不同工人用不同工具和材料完成的，又可以把单位工程进一步分解为分部工程。然后还可按照不同的施工方法、构造及规格，把分部工程更细致地分解为分项工程。需分别计算分部分项工程投资、单位工程投资、单项工程投资，最后才形成建设工程投资。可见建设工程投资的确定层次繁多。
(六)建设工程投资需动态跟踪调整
每个建设工程从立项到竣工都有一个较长的建设期，在这个期间都会出现一些不可预料的变化因素对建设工程投资产生影响。如工程设计变更，设备、材料、人工价格变化，国家利率、汇率调整，因不可抗力出现或因承包方、发包方原因造成的索赔事件出现等，必然要引起建设工程投资的变动。所以，建设工程投资在整个建设期内都属于不确定的，需随时进行动态跟踪、调整，直至竣工决算后才能真正形成建设工程投资。
投资控制这一动态控制过程申，应着重做好以下几项工作:
（1)对计划目标值的论证和分析。实践证明，由于各种主观和客观因素的制约，项目规划中的计划目标值有可能是难以实现或不尽合理的，需要在项目实施的过程中合理调整或细化和精确化。只有项目目标是正确合理的，项目控制方能有效。
(2)及时对工程进展做出评估，即收集实际数据，没有实际数据的收集，就无法清楚工程的实际进展情况，更不可能判断是否存在偏差。因此，数据的及时、完整和正确是确定偏差的基础。
(3)进行项目计划值与实际值的比较，以判断是否存在偏差，这种比较同样也要求在项目规划阶段就应对数据体系进行统一的设计，以保证比较工作的效率和有效性;
(4)采取控制措施以确保投资控制目标的实现。
苏建价（2008）67号文
一、建筑材料价格的大幅波动将严重影响发承包双方对施工合同的正常履行，给工程施工带来潜在的质量安全隐患。工程施工发承包双方在招投标和施工合同签订过程中，应增强风险防范意识，签订合理的材料价格风险控制条款，明确各方承担风险影响的原则，切实保障建设工程的顺利实施。
  二、依法必须招标的房屋建筑及市政基础设施工程，招标人应在招标文件中明确工程计价中的风险范围、控制和处理原则。发承包双方应当在施工合同中约定：
    1、工程主要建筑材料包含的材料范围；
    2、承包方的投标价格中包含的材料价格风险的幅度（一般风险包干幅度不应大于10%）；
  3、当主要建筑材料的价格波动超过投标价格中的风险幅度时的材料价格调整办法。
主要建筑材料是指用量较大，占工程造价比重较高的常用材料，其价格波动对工程造价影响明显。如发承包双方无约定时，是否为主要建筑材料可按照单位工程投标文件中材料费占单位工程费的百分比来划分：材料费占单位工程费2%以下的各类材料为非主要建筑材料；材料费占单位工程费2%以上，10%以内的各类材料为第一类主要建筑材料；材料费占单位工程费10%以上的各类材料为第二类主要建筑材料。（三、22）
苏建价（2005）593号文
   实行工程量清单招标的工程应当采用固定单价合同，以体现风险共担的原则。承、发包双方必须在合同专用条款中约定风险范围和风险费用的计算方法，并约定超出风险范围时的综合单价调整办法，具体调整办法可按下述原则执行：
    1、主要材料价格涨跌超出有经验的承包商可预见的范围时，材料单价可以调整。调整方法为：在按合同约定支付工程款时，若工程所在地造价管理部门发布的材料指导价上涨超过开标时材料指导价的10%，10%以内部分由承包人承担，10%以外部分由发包人承担；若工程所在地造价管理部门发布的材料指导价下跌超过开标时材料指导价的5%，5%以内部分由承包人受益，5%以外部分由发包人受益。
    2、分部分项单项工程量变更超过15%，并且该项分部分项工程费超过分部分项工程量清单计价合计1%的，增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后，作为结算的依据。当分部分项工程量清单项目发生工程量变更时，其措施项目费用中相应的模板、脚手架工程量应作适当调整。（三、24）