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上半年山东省房地产估价师理论与方法重新购建价格的求取试题

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上半年山东省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、资本化率的公式为。
A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
2、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，经过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。
A：1
B：1．5
C：2
D：2．5
E：工业用地的监测点评估价格
3、投资项目资本金是指__。
A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
B．在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
C．在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
4、当前，中国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
5、评估某估价对象 10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为 4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。
A：7000
B：7003
C：7436
D：7670
E：工业用地的监测点评估价格
6、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。
A．市场潜量
B．市场预测量
C．市场最低量
D．市场最高量
7、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。
A．40 000
B．53 600
C．66 800
D．80 000
8、影响某套住房的实物因素不包括。
A：装修
B：户型
C：层高
D：楼层
E：工业用地的监测点评估价格
9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。
A．3275
B．3287
C．3402
D．4375
10、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找她人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用__的行为。
A．宅基地所有权
B．空间利用权
C．地役权
D．建筑物相邻关系
11、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。
A：《中华人民共和国土地管理法》
B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》
C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。
A：主体
B：客体
C：内容
D：形式
E：执行层的组织协调
13、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A．7
B．10
C．15
D．20
14、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
15、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为 万元。
A：35
B：37．8
C：38．4
D：73．4
E：借款合同
16、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。
A．物质折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．会计折旧
17、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年
A．1
B．2
C．3
D．5
18、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的 期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为 元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是__元。
A．1428.74
B．1475.37
C．1482.74
D． .00
19、房地产估价之因此要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。
A：成交价格
B：理论价格
C：评估价值
D：市场价格
E：工业用地的监测点评估价格
20、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。
A．土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
21、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。
A：经有关部门鉴定后，损坏不堪使用的房屋和危险房屋
B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产
C：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产
D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税
E：执行层的组织协调
22、房地产抵押自合同__之日起生效。
A．登记
B．工商鉴证
C．公证
D．签订
23、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。
A．安装组合情况
B．冷凝器冷却方式
C．设备设置情况
D．所用介质
24、依法不能免征房产税的房屋是__。
A．政府机关的办公楼
B．武警部队的营房
C．个人自住的住房
D．百货公司的商场
25、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算。
A：房屋重置价格结合结构差价
B：商品房价格
C：房屋结构差价
D：房屋重置价格结合成新差价
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑是指__。
A．房屋共有建筑面积
B．土地使用面积
C．房屋使用面积
D．房屋建筑面积
2、某房地产在 3月的价格为 元/m2，现要调整为 9月的价格。已知该类房地产 3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3 (均以上个月为基数100)，则该房地产 9月的价格为__元/m2。
A．2700.8
B．2800.1
C．2800.8
D．2817.7
3、设定房地产抵押办理房屋她项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
4、当前，中国已基本建立了以国有金融机构为主体、其它各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。
A：银行、证券、保险业分业经营
B：银行、证券、保险业分业监管
C：银行、证券、保险业共同经营
D：银行、证券、保险业合作经营
E：银行、证券、保险业共同监管
5、张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有。
A：该房屋的所有权仍属于张某
B：张某应将该房屋交付给甲银行使用
C：经甲银行同意，张某能够出售该房屋
D：未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效
E：该房屋所有权证书交给甲银行保管
6、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．领导定价法
7、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。
A：无偿划拨
B：协议出让
C：挂牌
D：拍卖
E：招标
8、业主大会履行的职责有__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
9、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。
A：1000
B：5000
C：7000
D：10000
E：执行层的组织协调
10、下列关于房产分丘图，表述正确的有。
A：房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图
B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
C：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000
D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E：房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细
11、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。
A：2％
B：4％
C：7％
D：9％
E：执行层的组织协调
12、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。
A．1.00%
B．2.13%
C．2.22%
D．2.50%
13、已知某城市容积率修正系数表，如下表： 容积率修正系数表
A．容积率
B．0.1
C．0.4
D．0.7
E．1.0
F．1.1
F．1.3
F．1.7
F．2.0
F．2.1
F．修正系数
F．0.5
F．0.6
F．0.8
F．1.0
F．1.1
F．1.2
F．1.6
F．1.8
F．1.9
14、评价会计信息质量的标准主要有等。
A：重要性
B：客观性
C：相关性
D：可比性
E：明晰性
15、征用土地实行__级审批制度。
A．一
B．二
C．三
D．四
16、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。
A．深度百分率
B．资本化率
C．收益率
D．物价指数
E．其它价格修正率
17、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。
A．变动可能性
B．影响重要性
C．发生经常性
D．类型归属性
18、《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
A．10
B．15
C．20
D．30
19、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。
A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测
B．收益法中未来租金、运营费用的预测
C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核
D．市场比较法中对房地产状况进行调整
E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
20、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
A：住宅专项维修资金的存储利息
B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
C：住宅共用设施设备报废后回收的残值
D：物业服务企业的支出节余
E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益
21、下列说法不正确的是__。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大致应为35%～45%
22、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。
A：按地域细分
B：按房地产用途细分
C：按增量存量细分
D：按交易形式细分
E：按目标市场细分
23、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括__。
A．营业税
B．教育费附加
C．城市维护建设税
D．房产税
E．土地使用费
24、下列关于柱、梁、板，说法正确的是。
A：柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制
B：梁是跨过空间的横向构件
C：板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件
D：柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载
E：柱子是独立支承结构的竖向构件
25、房地产开发属于资金密集型经济活动，因此房地产开发公司的资产负债率一般__。
A．较低
B．较高
C．不高不低
D．为零