文案百思勤东莞帕萨迪纳项目商业市场研究报告.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,1,项目组商业研究工作安排,工作内容,收集的数据,进行的调查与访谈,进行的分析,东莞宏观经济情况,东莞城市发展现状,东莞城市总体规划,东莞商业地产市场状况,东莞经济状况研究,项目和地区的背景分析,锁定区域市场的集中分析,商场、在售项目招商部、市场管理部访谈,商场经营者调查访谈,商铺投资者调查访谈,商业地产专业人士访谈,城市消费者调查,东莞规划局,东莞国土局,东莞经贸局,东城区发展规划,东城区域分商圈,分业态商业市场调查,东莞在售商业项目考察,宏观经济背景分析,城市格局探讨,商业地产供求情况分析,消费者购买能力分析,区域市场供求特点分析,租售方式和民间投资意向费分析,项目机会点分析,2,报告思维导图,城市背景与宏观环境,城市商脉与商业地产,东城商业市场研究,东莞商业步行街研究,东莞社区商业研究,东莞商业客户研究,东莞典型商业分析,东莞居民收入与消费特征,东莞城市布局与功能分区,东莞城市经济相关指标,东莞在珠三角的经济地位,东莞魅力城市与资源,东莞未来发展方向与规划,东莞集中型商业研究,东莞商业销售模式研究,3,东莞是中国珠三角最具活力的城市，具有强大的经济创新力,交通,东莞交通发达，虎门港是国家一类口岸泊位,104,个；广九铁路、广深准高速铁路、广梅汕铁路与大京九铁路的交汇点，离周边广州、深圳机场交通便利,地域与人口,东莞现辖,32,个镇区，,546,个村委会，,132,个居委会,至,2006,年末，东莞市区建成区面积,150,平方公里，总人口,749,万人，其中户籍人口,165.65,万人，暂住人口,584.98,万人,东莞,东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。,东莞历史源远流长，资源丰富，东莞已成为一个冉冉升起的现代制造业名城，是广东省的中心城市之一，是珠三角最具活力的城市之一,经济,东莞的经济以平均每年,20%,的增长率蓬勃发展，,2006,年，全市地区生产总值,2624.63,亿元，在珠三角城市中，仅次于广州、深圳和佛山，居第四位,4,东莞市国民经济保持迅速增长，,GDP,总量在整个珠三角地区列居第四,东莞市国民经济近年呈现迅速增长，,GDP,略低于广州、深圳、佛山等城市，但在珠三角地区属于较高水平；而在城市成长竞争力排名中，位列全国第九位；,从,2000,年开始东莞,GDP,连年保持两位数的增长率，高于全国同期平均水平,8,个百分点,但与周边城市比较，优势明显；,第二产业和第三产业占经济的主导产业、发展迅速；,2006,年珠三角城市,GDP,总量及增长率,2000-2006,东莞市历年国内生产总值走势,第一梯队,第二梯队,第三梯队,资料来源：,2000-2006,年东莞统计年鉴,5,东莞产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平高于珠三角平均水平,第二产业为主工业比重高；,电子信息制造业是东莞市支柱产业；,第三产业非常发达，新兴行业发展较快；,交通运输、仓储、邮电通讯业、批零贸易、餐饮业等行业，占第三产业的比重在,54%,左右；,金融保险业、社会服务业、房地产业、科研和综合技术服务业增长势头明显好于传统行业,2006,年东莞市三产比重,城市,平均,广州,深圳,东莞,珠海,中山,惠州,江门,城市化率,70.7%,81.5%,92.5%,72%,87.9%,57%,63%,43.5%,城市化水平,资料来源：,2005,年东莞统计年鉴,资料来源：广东各市统计年鉴,6,东莞是商业发达城市，商贸交易活跃，市场体系完善,东莞是重要商业中心城市，商贸活动十分活跃，,06,年全年社会消费品零售总额,584.54,亿元，其中，,批发零售贸易业实现零售额,501.88,亿元，增长,16.6%,；住宿餐饮业零售额,82.60,亿元，增长,18.7%,。,市场交易体系较为完善，,2005,年东莞市共有各类综合市场与专业市场,843,个，总面积逾,500,万平方米。,据不完全统计，,2005,年东莞市,3000,平方米以上的大中型商场,218,个，面积,230,万平方米，其中,2005,年新落成营业的有华润万家生活时尚中心、海雅百货、彩怡百货等一批高档次的现代化综合商场。,2006,年珠三角城市社会消费品零售总额横比,2006,年珠三角城市限额以上批发零售贸易业销售收入横比,资料来源：广东各市统计年鉴,7,东莞是中国十大魅力城市，拥有众多中国之最，有丰富的旅游资源,全国综合实力千强镇最多的地级市,中国城市竞争力居地级市第一,家庭汽车拥有率居全国镇级第一,全国国企出口额列第一名,生活质量位居全国地级市第一,全国地级市最大的图书馆,世界最大的玩具生产制造城,全球最大的电脑设备生产基础,全国最多五星级酒店的地级市,8,东莞市居民收入水平在珠三角城市第一，城市物价偏高，但有着较高的人均消费支出,2006,年东莞市城镇居民人均可支配收入位居第,1,位；,2006,年东莞市城镇居民人均消费支出位居第,1,位；,2006,年珠三角城市城镇居民人均可支配收入横比,2006,年珠三角城市城镇居民人均消费性支出横比,资料来源：广东各市统计年鉴,9,东莞市居民消费结构“吃”“喝”“玩”是东莞人津津乐道的消费项目,私家车拥有率全国第一,2006,年，东莞市城市居民家庭消费结构中排前四位的分别是,交通和通讯,39%,，,食品,30%,，,娱乐和文教服务,16%,，,居住,6%,；,2006,年的珠三角各大城市私家车调查结果显示，每百户城镇居民家庭汽车拥有量是,44,辆，位居第一,。,2006,年珠三角城市,每百户城镇居民家庭汽车拥有量,排名,2006,年东莞市居民消费结构,资料来源：东莞市统计年鉴,10,2000-2015,东莞市未来发展与规划：城市向东南发展，形成“,一,网两区三张牌,”的城市格局,城市总体规划范围为城区、东城、万江、南城,4,个区和寮步镇西北,7,个自然村的行政用地，总面积,237.6,平方公里。,2015,年，中心城区人口,80,万人左右，城镇建设用地,70.5,平方公里以内。,“个”字形格局发展。,产业结构是以制造业为主，电子资讯产业为支柱的外向型经济结构。,“一网两区三张牌”规划,东莞市城市总体规划（,2000-2015,）,11,东莞市轨道交通网络规划,，东莞轨道交通远期由,4,条线路构成，连接,21,个镇区，设立车站,55,座。,Rl,线从麻涌到黄江南站，是一条西北,东南方向的直径线，全长,59.44,公里，设站,13,个。,R2,线从石龙火车站西广场到长安镇振安一路，是一条由北部,西南方向的切线，全长,59.91,公里，设站,20,个。,R3,线从长安镇振安一路到谢岗，是一条西南,东部的切线，全长,50.85,公里，设站,14,个。,R4,线从,Rl,线黄江站到康怡路清溪汽车总站，是市域东南部东西方向的一条切线，全线高架，全长,24.17,公里，设站,8,个。,R1,R2,R3,R4,学院路北站,茶山站,石龙站,理工学院站,东城西路站,汽车总站站,新人民医院站,道滘站,望牛墩站,厚街汽车站,厚街大道站,南城水濂公园站,新城中心站,鸿福路站,会展中心站,东城南站,松山湖北站,松山湖站,大岭山站,松山湖大学城,松山湖企业总部,松山湖东城,东坑南站,常平北站,东坑北环站,东莞站,东莞东站,谢岗西站,谢岗东站,谢岗站,虎门商贸城,新东莞站,虎门汽车站,大宁,厚街展览中心,虎门塘边村,虎门沙头,长安汽车站,长安步行街,大岭山,黄江南站,黄江,黄江东,塘厦西,塘厦镇政府,塘厦,塘厦东,清溪,清溪,清溪汽车站,12,2000-2015,东莞市未来发展与规划：主城区分六大区域规划,松山湖，未来东莞高新技术产业中心和技术中心。自然环境好，规划良好，配套逐步完善,万江区则致力建设华南,MALL,主题购物公园的区级中心区,。,莞城区，老城区，教育资源及市政配套良好，但可供开发的土地有限，居民有向其他区域迁移的趋势,南城，居住氛围良好，中高档次项目多。绿色世、水濂湖等自然资源为本片区打造高端项目提供条件。,城市新区，市政府所在，市政配套完善、商务氛围浓厚，城市新区以行政文化中心区为龙头，以鸿福路、八一路为东西轴线，以东莞大道为南北轴线，进行大规模开发建设。未来市场主要供应写字楼、公寓。,东城区，本地老居民为主，居住氛围浓厚，中大户型为主的，配套完善，区内消费者多元化。,城市宏观,13,东城区发展规划“,一区两河三园八大片,”,“,一区两河三园八大片”,“一区”东城中心区建设成为具有影响力的商贸中心和文化中心。,“两河”指运河和寒溪河。,“三园”指同沙生态公园、黄旗山城市公园和榴花公园。,“八大片”东城中心片区、主山片区、南片区、光明片区、牛山片区、同沙片区、温塘片区以及堑头片区。,东城中心片区定位为,东城区行政、文化、商业中心和东莞市高质量生态型居住区；,东城中心片区,主山片区,南片区,光明片区,同沙片区,温塘片区,堑头片区,牛山片区,城市宏观,14,东莞市,2005-2015,年城市商业网点规划,商业远期规划：东莞将形成“一主八副”的商业格局,商业网点规划,到,2015,年，东莞市将建成以“一主八副”商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以,社区商业,为基础，以各类,商业街,为特色，市场结构合理、业态优化，电子商务功能完善的商业网点体系，形成商业服务业、会展经济和物流基地与产业相互促进、协调发展的繁荣局面。,一主：建设一个以,莞城、东城、南城和万江,主要商圈为核心的东莞市商业主中心。,八副：发展,松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙八,个商业副中心,网点面积增量放缓，对大型商业零售网点的新批建实行听证制度，重,“,质,”,而非重,“,量,”,住宅禁商：新开发的住宅小区除了临街的裙楼部分可以规划为商铺，而且这个面积必须按照居住区的总建筑面积的相应比例，以及社区网点设置原则预留的配套商业网点面积而合理配置的，除此之外，住宅就是住宅，不能做商业。,城市宏观,15,报告思维导图,城市背景与宏观环境,东莞房地产市场概况,商业市场总体供求状况,东莞城市商业发展阶段,东莞市区主要商圈分析,东莞房地产市场土地供应,东莞商业地产投资者分析,城市商脉与商业地产,东城商业市场研究,东莞商业步行街研究,东莞社区商业研究,东莞商业客户研究,东莞典型商业分析,东莞大型集中商业研究,东莞商业销售模式研究,16,东莞四大商圈以各自城区为核心独立发展，同时向周边区域辐射，商业供应量充足，竞争激励，,且渐趋饱和,东莞城区目前商业总量为约,300,万平米，城区人均商业量已经超过,2,平方米的警戒线。,东莞有,4,个大型商圈，莞城、东城商圈最为成熟，万江商圈和新中心区商圈正在成长过程中。,东莞大型商场、超市主要集中分布在莞城、东城大道、东纵大道。,万江商圈以华南,MALL,为核心。,莞城商圈以沿运河带（市桥,-,西正路）和花园新村为核心。,东城商圈以东纵大道和东城大道为双轴线发展。,南城商圈是以鸿福路为发展轴的新城市中心商圈。,万江商圈,莞城商圈,南城商圈,东城商圈,东莞商圈,17,万江商圈以华南,MALL,为发展核心，带动周边旅游娱乐、休闲购物、商贸发展，辐射整个万江消费人群,汽车总站,华南,MALL,麦德龙,都会广场,西城商贸中心,东福,商业街,万江商圈以麦德龙、,80,万平米的华南,MALL,为代表，正构建一个集旅游观光、休闲购物、商贸物流于一体的新商圈；但是目前相对其他商圈，人气明显不足，华南,MALL,现已开业，但商业气氛不浓厚，大部分商家处于亏损状态。该商圈的发展前景如何，仍需观察。,都会广场,麦德龙,华南,MALL,东莞商圈,18,万江商圈以华南,MALL,商业气氛不浓厚，大部分商家处于亏损状态。该商圈的发展前景如何，仍需观察。,项目,业态,建筑规模,商业规模,经营情况,1,华南,MALL,一站式主题购物中心（肯德基、百安居、星级酒店、必胜客等）,占地面积,40,万,M2,，建筑面积,80,万,M2,60,万,M2,经营惨淡、人气不旺、铜锣湾百货已撤场,2,麦德龙,仓储式会员制超市,占地,41511M2,10878 M2,04,年,3,月落户东莞、经营情况一般,3,都会广场,社区型商业（一层现代欧陆风情街）,占地,4,万,M2,-,招商情况不如理想，较为冷清，部分铺位空置，,嘉荣超市,和小肥羊火锅店进驻后，人气稍旺,4,万福路商业街,餐饮、卫浴建材、士多店为主商业街,-,商铺,95,间,经营较好,5,莞穗大道商业街,机械配件、建材,-,商铺,150,间,经营较好,6,苏宁电器城,建材、家电、手机、电脑,2,层,4000M2,经营情况一般,东莞商圈,19,莞城商圈以运河旧城商业街和花园路商业街为发展核心，经过改造正焕发新的活力,金牛路,段,主要以汽修及零配件为主，人流量明显不及其他路段。,运河东二路,靠近莞城二中一带以体育用品为主；而妇幼保健院周边商铺以孕妇服饰为主。,向阳路,是莞,城区手机专营一条街，集了多家手机专营店及零配件商店,新芬路段,商业气氛较弱，有多家旅行社、东莞宾馆及新化书店等集在该路段。,新风路,是莞,城区最为传统的服装街，集有各类服饰、体育用品等品牌店,迈豪街,主要经营女人用品，品种多，价格适中，是莞城区真正的女人用品街,北正路,是通往西正街的要道，其人流量相对较大，但整体商铺面积较小，以大众化服装店为主，其档次不高,西正路,是东莞莞城最为繁华的街道之一，以中高档服饰、精品店及钟表手饰为主,红荔路,沿线主要以装饰建材、家具灯饰为主，是东莞大型装饰材料之地,花园路段,商业业态极为丰富，各类生活配套及休闲都可在该片区内完成，是东莞饮食一条街之一。,东莞商圈,20,莞城商圈新开发的大型集中商业较少，主要以零售、餐饮为主。,1,2,3,4,5,6,7,吉之岛,家乐福,天和百货,百佳,永乐电器,万科运河东,1,号,花街,18,东莞商圈,21,莞城商圈内现有集中商业多为传统商业，新开发的大型集中商业较少，主要以零售、餐饮为主。,项目,业态,建筑规模,商业规模,经营状况,1,花园商贸中心（吉之岛,),百货,2,、,3F,16000M2,定位高档百货，人气旺。,2,花街,18,休闲商业街,占地,9.4,万,M2,，建面,18,万,M2,4.6,万,M2,商铺定价在,1,万,1.6,万元之间，出租均价则为,100,元,/,平方米左右,3,万科运河东,1,号,美食街,24,万,M2,2,万,M2,招商中,4,天和百货,纯百货,西城文化广场,1-3F,20000,多,M2,品牌,5,家乐福,超市,东盛大厦,1-3F,24576 M2,1998,年进入,东莞商圈,22,南城商圈以鸿福路为发展轴，以沃尔玛和第一国际为代表，业态主要为大型购物中心，满足政务和办公人群,东莞商圈,1,2,3,4,5,6,7,9,第一国际（中华百货）,中环财富广场,(,苏宁,),沃尔玛、嘉德百货,时尚岛,曼哈顿广场（海雅）,银丰路食街,家特福,中豪购物广场,万家福,国美电器,美新名家居,8,11,10,CBD,23,南城商圈以鸿福路为发展轴，以沃尔玛和第一国际为代表，业态主要为大型购物中心，满足政务和办公人群,项目,业态,商业规模,经营状况,1,第一国际,百货、时尚服饰、家居用品,116052M2,经营情况一般。,2,沃尔玛、嘉德,超市、百货,18000,2007,年,5,月开业。,3,时尚岛,女性主题购物中心,4F:20250M2,麦当劳、星巴克入驻，正招商中。,4,曼哈顿时代广场（海雅）,超市、书城、百货、餐饮娱乐,32500M2,2007,年,5,月入驻。,5,中环财富广场,苏宁（,2,、,3F:5000M2),18000M2,已开业,6,家特福,仓储式建材超市,20000 M2,由于周边人流量和专业的限制，商场人流一直不大，商场有持续人流。,东莞商圈,24,东纵大道商圈是发展较早和较成熟的商圈，以大型集中商业为主，业态较为丰富，有专业市场及大型百货商场为主，商圈内空置量较少。,1,2,3,4,5,6,7,8,地王国际广场,东湖广场（沃尔玛）,时尚电器城,新兴装饰城,怡景东方威尼斯广场,光辉家居中心,银座商业中心,盈峰广场（天和百货）,东纵大道商圈内以超市及专业市场为主，较少有餐饮及休闲配套，一般以大众购物消费为主，区内商场停车位较为紧张，致使部分消费能力较强者被分流到其它区域或城市购物。,商圈主要业态有超级市场、大型百货商场、专业市场及步行街；独立经营和连锁经营均有，品牌商家包括沃尔玛、天和百货、天虹商场、时尚电器、,KFC,等。整个商圈以大型独栋商场为主，临街商铺很少，除东湖广场三楼有一定空置铺位外，空置很少。,东莞商圈,25,东城大道商圈集有多个品牌特色店，其消费档次相对较高，是东莞目前最具异域风情的特色商圈辐射周边众多高档社区，成为东莞商业的领跑者,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,聚福广场（百佳、国美）,雍华庭商业,东城风情步行街,怡景时代广场,世纪广场（家乐福）,君豪商业中心（华润,Ole,）,美新家居广场,世博广场（海雅、好又多）,金月湾广场,一里洋场,东城,13,碗,帕萨迪纳,东城大道商圈东城大道商圈一带集中了多个中高档楼盘，具有较强的消费力支撑，从雍华庭到星河传说整条东城中路是东莞新商业物业最集中的一条路，是目前最为完善的一个商圈。,商圈主要业态有超级市场、大型百货商场、专业市场、步行街及临街商铺；以独立经营为主，少量的连锁经营店，品牌商家包括百佳、国美、金利来、,POLO,、耐克、李宁、达芙妮等等。整个商圈商业以百货和餐饮为主。,东莞商圈,12,26,通过商圈竞争力分析模型可以得出,东城商圈,是最具综合竞争力的商圈,2007,年，百思勤在帕萨迪纳项目进行调研中，曾经对东城商圈、南城商圈、万江商圈、莞城商圈进行过详细的调查，并设计了一套包含二个层级三大评价项目（即基本指标、商业指标、附属指标）和十二个子指标的评价体系。,基本指标,商业指标,附属指标,商圈综合,竞争力,道路状况,公交状况,停车场密度,车流量,车行距离,商圈知名度,商圈繁华度,消费吸引力,业态多样性,购物便利性,娱乐氛围,人文景观,丰富度,商圈竞争力分析模型,东莞市四大商圈综合竞争力指数情况,东莞商圈,27,从商业面积、人流量、客单价、提袋率等相关指标来看，东城商圈无疑是东莞市区第一大商圈,从人流量来看，东城商圈远远超出其他几个，是无可争议的东莞第一商圈。,万江无论从人流量还是从提袋率来看对非常低，该商圈逐步被人抛弃。,从提袋率来看东城商圈是属于目的性消费最强的商圈。,从人流量来看莞城商圈属于东莞的第二大商圈，同时提袋率也相对较高。,东莞商圈,数据来源：百思勤项目组实地调查,28,从商业面积、人流量、客单价、提袋率等相关指标来看，东城商圈无疑是东莞市区第一大商圈,从超市的人均客单价来看，东城商圈的消费能力远远超出其他商圈,虽然莞城超市人流量最大，但客单价却较低，说明莞城超市购物人群目的性消费最弱。,华南,MALL,肯德基,/,麦当劳上座率最低，消费人群很有限,南城城人均客单价较高，目的性消费较强。,东莞商圈,数据来源：百思勤项目组实地调查,29,各大商圈比较：东城大道商圈属于东莞最为高档的商圈,一级商圈,次级商圈,商圈特色,商铺现售价,（元,/,平米）,商铺租金,（元,/,平米,月）,经营状况,档次,莞城商圈,花园新村商圈,饮食业,22000-28000,160-180,传统商圈之一，人气旺盛，莞人心目中的饮食商圈,运河商圈,服装、通讯,8000-27000,65-70,历史最为悠久，人流旺盛，适合各类消费群,东城商圈,东纵大道商圈,专业市场、大型百货商场,15000-21000,60-65,新兴商圈，中高端消费群，但车位问题导致客户易被分流,东城大道商圈,特色街、品牌街,22000-23000,100-125,新兴商圈，名店集中，高端客户群消费之地,南城商圈,饮食、服装、通讯,16000-17000,75-80,新兴商圈，尚未形成规模。受中心区规划利好影响，前景看好,万江商圈,主题商业、零售,8600-12000,50,新兴商圈，人气不足，受轻轨利好消息及华南,MALL,逐渐成熟影响，前景看好,东莞商圈,30,东莞商业发展历程判断处于快速增长期,发展,阶段,市,场,表,现,销售,赢利,模式,标,志,节,点,起步发展期,动荡低潮期,复苏发展期,休整期,快速增长期,各个居住区、交通汇聚点出现少量，且底档次商业配套,受土地热点效应影响，商业始终停滞不前,土地,“,地震,”,之后，城市进入修养生息期，商业逐渐萌芽发展,规模化的商业形态出现,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，各种社会配套设施处在规划中,土地大批量放出，土地成为热点,各区域住宅逐渐推出，市政配套开始大批兴建,本土商家发展迅猛，或外来知名商家进驻,家乐福、沃尔玛等外来一线商业巨头进入,自有住宅底商经营或出租为主,自有住宅底商经营或出租为主，略有少量商铺销售,商铺基本市场化，销售成为核心赢利手段,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,营业收入,+,租金,收入,营业收入,+,租金收入,+,销售收入,销售收入,+,租金,收入,销售收入,+,租金,收入,东莞商业发展阶段,31,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,多种需求,个性消费,欧美经济发展的经验证明，当城市的人均,GDP,达到,4000,美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型,人,均,G,D,P,城市化率,25%,45%,70%,85%,95%,商业处于与农业经济,相匹配的原始状态,人均,GDP,位于,1500,美金以下；城市化水平在,25%,以下,人均,GDP,位于,1500,2000,美金；城市化水,平在,45%,以下,商业形态出现第一次升,级，取代了农业时代的,地摊、集贸市场，商品,为城市生 活提供基本保,障,人均,GDP,位于,2000,4500,美金；城市化水,平在,45%,以上,70%,以下,商业形态出现飞 跃，,多样化、规模化的现,代商业出现，如超市、,专卖店、精品店等,人均,GDP,位于,4500,8000,美金；城市化水,平在,70%,以上,90%,以下,超越商业范畴的广义商,业 形态出现，,SHOPPINGMALL,、,大型购物中心、旅游,商业 地产、物流等综,合 型商 业形态出现,人均,GDP,位于,8000,20000,美金；城市化,水平在,90%,以上,广义性商业的升华转型，主题性的购物公,园等极具个性消费的,场所出现,+,32,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,多种需求,个性消费,欧美经济发展的经验证明，当城市的人均,GDP,达到,4000,美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,25%,45%,70%,85%,95%,专业卖场、大型购物广场、,MALL,及个性化商业形态,外因：国家政策扶持、深港一体化、珠三角合作发展战略、泛珠三角联盟（,7+2,）,内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展，外来中高端人才，商业需求急剧上涨,房地产指数：,“,大开发,”,时期,人口指数：依托城市发展的支撑，外来中高人才不断进入。,商业指数：经济快速发展前提下，城市居民生活水平的提高，促成对商业的需求在质与量上均急剧提升,2006,年人均,GDP8000,多,US$,、,城市化率,72%,东莞,人,均,G,D,P,城市化率,+,33,东莞目前的商业地产发展阶段,替代型商业,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，,并带动其上下游产业链得以共同发展,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,如：沃尔玛时尚岛、世博广场、华南,MALL,、第一国际,1.,传统形态,2.,市场细分,3.,替代型商业,形成条件,形成过程,项目举例,如：市桥,-,西正街商圈、花园新村步行街、银丰食街、雍华庭步行街,如：沃尔玛广场、家乐福、天和百货、,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,商业业态细分完全，总量饱和,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次或价格的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,商业形态,商业形态第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障,多样化、规模化的现代商业形态得以展现，如超市、专卖店、商业街、开放市场、集中商业等,商业形态更加广义化、集合化，如,SHOPPINGMALL,、物流型商业，且主题购物公园等个性消费场所出现,34,东莞商业市场整体分析小结,东莞商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、吉之岛为代表的大卖场业态集中进入，商业开发趋于理性。,社区商业发展迅速，一站式,大型购物中心稳定发展，特色商业街发展较好。,商业单体规模越来越大，商业营业面积在五万平方米以上的项目层出不穷；,商业项目定位上走中高、高端和个性化路线，在此基础上继续细分市场。,东莞整体经济持续高速增长，人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；,35,东莞商业市场总体供需状况,东莞市区商业项目分区域供应状况,东莞市区商业市场历年供需对比,东莞市区商业项目销售情况,东莞商业投资者情况调查,东莞市商业土地供应情况,36,东莞房地产市场土地供应情况南城土地规模放量,价格高涨,以商住为主,2006,年土地市场回顾,2006,年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地,131,宗，共计,3370736.44,平方米（,3357.65,亩,),，,商住用地,仍是供应主流。,2006,年，写字楼和纯商业用地的放量非常少，仅占总供应比例的,2,。,2006,年，东莞市南城区共推出土地,11,宗，总面积为,467603.3,平方米,(701.4,亩,),，其中居住用地,8,宗，共计,429742,平方米,(644.61,亩,),，占全市居住用地供应总量的,16,，,供应量位居榜首。,2006,年全年居住用地成交地面均价最贵的区域是东城区，达到每平方米,12137,元,。,深圳地产商东莞大规模拿地，诸如高发、深业、长城等，,2006,年,21.67,的用地由深圳投资商购入。,2007,年土地市场发展趋势,莞城可供开发的土地已经十分稀少,2007,年土地供应区域将主要集中在东城和南城,以及松山湖将有大量土地面市。,东莞市,2007,年计划共推出,商住用地,74,宗,，共计,2661228.05,平方米,(3991.84,亩,),，占本年度全市土地供应量的,79,。其次是工业用地，占了本年度全市土地供应量的,15.5,。,2006,年东莞市各季度土地供应面积分布图,2006,年东莞市土地用途构成分布图,数据来源：东莞国土资源局,37,东莞市,区商业市场历年总体供需状况,由于近年商业物业供应过快，商业总量已相对过剩,2006,年，东莞市商业地产开发比,2005,年又较大的上升，需求跟随供应的持续走高。,2007,年，东莞市商业供应面积为,130,万平方米，其中主城区的商业供应面积高达,100,万平方米以上；,东莞市商业市场历年新增供应面积,东莞市商业项目历年实际销售面积,东莞市商业项目历年实际销售额,数据来源：东莞房地产管理局,38,东莞市区商业市场历年供需对比,人均商业面积至高位，商业空置量逐年攀升,目前东莞市人均商业面积已明显超过北京、上海、广州、深圳等大城市，,达到,2,平米,/,人,，,明显高出正常城市水平，整体处于无序发展状态，商业面积膨胀的结果必然是优胜劣汰。,2006,年，东莞商业地产商业空置面积高达,21.01,万平方米，增长,28.8%,，,2006,年新开工的商业项目面积超过,200,万平方米，商业空置面积和空置率继续扩大，商业面积已处于过剩状态。,东莞市商业市场历年竣工面积、销售面积、空置面积对比,全国重点城市人均商业面积横比（平米,/,人）,数据来源：东莞房地产管理局,39,2006,年下半年,商业地产,整体市场仍保持正常销售速度，但,在市场消费能力无明显增量情况下，竞争仍较为激烈,2006,年东莞市区商业用房总体供应量（批准预售）为,117.9,万平方米，销售面积为,34.58,万平方米,，供销比为,3.4,，供大于求；,第三季度以后，商业物业市场并未像之前普遍认为的受政策影响而低迷，保持了较稳定的销售量，没有出现较大幅度的波动；,2006,年,1,月,-12,月东莞房地产市场商业物业供需状况,数据来源：东莞房地产管理局,40,2005-2006,年东莞市区在售商业项目分区域供应情况,东城、南城为主力供应区域,2006,年，商业地产开发呈并驾齐驱之势，其中,南城由于鸿福商圈的崛起，商圈内大量商住及办公项目的大规模开发,，莞城区主要为旧城改造街铺的小体量项目的开发上市；,东城商业物业为主要大体量综合性商业项目开发。,2006,年东莞市主城区商业供应集中在南城、东城，在,30000,平方米以上的小盘较多，,万江和莞城项目规模以,30000,平方米下的为主,2006,年东莞市区在售商业楼盘规模分区域供应情况,2006,年东莞市区在售商业项目数量分区域供应情况,2005,年东莞市区在售商业楼盘规模分区域供应情况,数据来源：东莞房地产管理局,41,2005-2006,年东莞市区在售商业项目,分区域,供应分析,东城、南城价格有显著增长,莞城,单个项目的平均规模较大，项目的总建筑面积占总量的,43.3,，经营业态以传统的、服务范围广的生活用品批发为主，,06,价格较去年有较大提升,万江,由于过去几年商业发展较快，近年对商业项目的需求量少，因此今年商业项目供应少，建筑规模小,南城,因高档社区较多，满足日常生活所需的购物、休闲、餐饮、娱乐、及家居、建材等商业物业需求量大，此类商业楼盘开发活跃，但由于社区商业不完全成熟，故楼盘价格较低,东城,辐射全市的成熟商业氛围使该区商业物业价格一直处于全市的顶端，商业物业的需求量也比较大，但由于土地供应少，使该区域商业项目的规模受到制约，项目数量多而总建筑面积较少，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体,东莞市区在售商业楼盘分区域均价,数据来源：东莞房地产管理局,42,东莞市在珠三角城市中商业地产开发总体指标排名,在珠三角城市中东莞的商业用房销售面积是,97.08,万平米，列居第一位；,在珠三角城市中东莞的商业用房销售单价是,16230,元,/,平米，列居第二位；,2006,年珠三角城市商业用房销售面积统计,(,万平米,),2006,年珠三角城市商业用房销售单价统计,(,元,/,平米,),数据来源：广东省各市房地产管理局,43,东莞市市区商业项目销售情况,2006,年,-2007,年,4,月,8,日东莞在售商业项目销售率统计,部分新开盘项目的平均销售率较低；,地段较好，体量较小，规划较好的社区商业街销售情况较好；,在售街铺产品多为小区住宅底商形式，销售模式单一，市场表现不温不火,大型的商业中心以及综合性商业项目由于仅仅部分单位对外进行销售，在招商较好的情况部分项目的销售销售情况也较好；,数据来源：东莞房地产管理局,44,东莞市商业项目销售率分类统计：东城商业项目的消化率最显著,东城区域的商业项目销售情况较好，平均销售率高于全市平均销售率；,南城虽然各个项目的位置很好，项目的规划以及招商情况均不错，但是由于城中项目高昂的销售价格（均价为,18000,元,/,左右），因此东城商业项目的投资价值并不高，销售情况相对不是很好。,2006,年东莞市商业项目分区域销售率统计,数据来源：东莞房地产管理局,45,东莞市商业项目销售率分类统计：投资价值高,总价低的项目易于吸引部分中小投资者的购买,均价在,15000,元,/,以下的项目整体销售情况较好，大部分为社区配套商业项目，投资价值高，,总价低于,50,万的项目易于吸引部分中小投资者的购买,；,均价在,15000,以上的项目由于大部分为产权式投资物业，虽然销售单价高，但地理位置好投资者对项目地段的认知程度高，接受程度也较高。,2006,年东莞市商业项目分价格销售率统计,数据来源：东莞房地产管理局,46,东莞民间商业地产投资者统计分析,东莞历来有民间投资传统，根据房管局统计数据，,个人购买占到总量的,75,成为消费的主力,，开发商在产品开发上也基本采取小单位的出售形式；,2006,年底，百思勤通过对,200,个商业地产投资者对于东莞商业地产投资前景的访问调研结果表明，,投资者持币待购的心理非常明显,，下单更加谨慎；,从目前市场来看，东莞商业地产供过于求的现状已很明显，然而商铺投资者在市场上的数量需要漫长的市场培育才会有明显增量。如没有新的外因刺激，到,2007,年，持币待购还会延续，需求不会有更大变化；,2006,年商业地产投资者对东莞商业地产投资前景观点统计,2006,年东莞市商业地产投资者来源统计,数据来源：百思勤调查问卷,47,东莞商业市场总体供需状况小结,商业总量已相对过剩，人均商业面积至高位，商业空置量逐年攀升，进入替代型发展阶段,06,年下半年后商业地产整体市场仍保持正常销售速度，但在市场消费能力无明显增量情况下，竞争仍较为激烈,东城和南城仍保持最大份额的供应量，而东城区域将成为东莞商业地产供应的重点区域，新增项目数量最多，价格增长最快,民间财团撤出，小投资者为商业地产市场主力，但目前信心受挫，持币待购，已有本地开发商持有经营培育市场,东莞商业市场区域明显：东城以成熟和高尚生活服务型区域商业中心为主，南城以服务商务办公型商业为主,48,报告思维导图,城市背景与宏观环境,城市商脉与商业地产,东城区域商业市场分析,东城商圈市场格局,商业步行街研究分析,社区商业研究分析,东莞商铺租购市场调研,东莞典型商业分析,东纵大道商圈分析,东城大道商圈分析,东城商业租金调查,东城商业机会分析,49,东城大道商圈,1,、聚福广场（百佳、国美）,2,、雍华庭东城风情步行街,3,、愉景新时代广场,4,、世纪广场家乐福,5,、君豪商业中心（华润,Ole,),6,、世博广场（好友多、海雅）,7,、金月湾广场,8,、一里洋场,9,、新世界花园商业街（佰金翰）,10,、东城十三碗,11,、帕萨迪纳商业项目,12,、东城酒吧街,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,东城商圈,50,东城大道商圈商业项目调查,项目,规模,主力商家,业态,世博广场,16.8,万平方米,海雅百货、好又多、国美、天源电脑城、肯德基、麦当劳,以餐饮、服装、百货、,IT,、休闲娱乐业态为主的一站式购物广场。,金月湾广场,10,万平方米,业态综合，以餐饮，酒吧、康体、美容、娱乐、为主。,世纪广场,6,万平方米,家乐福、力美健,品牌服装、超市、健美,君豪商业中心,2.7,万平米,华润,Ole,、东莞老饭店,品牌服装、超市、餐饮,聚福广场,百佳超市、国美电器,餐饮、通讯、超市,雍华庭步行街,2,万平米,独立街铺,品牌店、街铺,一里洋场,2000,平米,金利来、茶马驿站等,餐饮、服装、银行、装饰