服装城项目可行性研究报告.doc

服装城可行性研究报告

XX市徽商投资发展有限公司
2010年 7月 1日

中国XX.XX国际服装城

一、项目概述：
中国XX.XX国际服装城位于阜阳市XX区阜南路，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币，资金来源已落实。
二、项目名称：
中国XXXX国际服装城
三、项目拟建地点：
中国XX.XX国际服装城位于阜阳市XX区阜南路
四、项目法人：
XX市徽商投资发展有限公司
五、项目建设内容及目标：
拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。
项目建设目标：我们的目标是打造阜阳市XX区皖西北地区服装商贸物流中心。集服装、纺织品、服装辅料，物流仓储、大型批发零售市场及休闲购物步行街等现代化服务于一体。重点是为阜阳市XX区经济发展提供现代化服务业创新模式。
采取高起点规划设计，高质量工程建设，高标准“筑巢引凤”，建立面长三角地区招商，服务皖西北地区为主的河南，山东、江苏地区，为XX“国际小市场”成为安徽省行业先锋和地区典范现代服务行业的新坐标。
六、项目背景及必要性：
项目背景：
阜阳市国民经济和社会发展状况：
基本情况：阜阳市地处安徽省西北部，总人口900万人，面积9775平方公里，耕地58万公顷。辖区首市和太和、临泉、阜南、颖上四县及XX、颖东、颖泉三区是安徽省人口最多的城市，农村富余劳动力200多万人，是全国重要的劳务输出基地。
阜阳发展潜力巨大，前景美好。未来5至10年，阜阳人将按照“优化一产、强化二产、繁荣三产”和“建设皖西北中心城市”的总体思路，努力把阜阳城区域性的优质安全农产品供应中心，加工制造业中心和现代商贸物流集散中心。
交通情况：阜阳交通便捷，四通八达，京九铁路自北向南贯穿全境，与商阜、漯阜、青阜、阜淮四条铁路在境内构成“米”字型框架，直接与陇海、京广、京泸铁路干线接轨，形成八线引入、五路交汇的铁路网，京九铁路阜阳编组站是京九线上最大的铁路枢纽。4C级阜阳民航机场可起落大中型客机，已开通合肥、北京、上海、广州等航线。东承京泸高速、西接京珠高速的界阜蚌高速公路一期工程竣工，而其工程正在建设，山东东营至香港高速的重要组成部分阜六高速公路已在建设中，合阜高速公路已建成通车。境内淮河、颍河、泉河、茨淮新河六条航海道，可入达江海，是中原通往华东的水运要塞。
发展目标：“十一五”时期，确保主要经济指标与全省平均水平的差距不再拉大、争缩小，确保五年翻一番，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。
经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元。
产业结构：三次产业结构由2005年的32.3：29.4:38.3调整到2010年23：43:34。工业比率达到35%。非公有制经济占经济总量的比重达到70%左右。
城镇建设：“十一五”期间城镇化率每年提高1.4个百分点以上，到20年，城镇化率达到35%。中心城市首位度持续提高，建立以阜阳为中心，以界首、太和、临泉、颖上、阜南为次中心，以中心镇为重点，以一般建制镇为基础规模等级有序、空间布局合理、功能优势互补、城乡协调发展的城镇体系。
居民生活：2010年城镇居民人均可支配收入11400元以上，年均增长8%以上。农民人均收入3060元以上，年均增长8%。新增城镇就业岗位25万个，新增农村剩余劳动力转移50万人。城镇登记失业率控制在5%以内。
社会发展：科学创新能力增强，科技成果推广和技术引进取得新进展。普及九年义务教育，高中教育、职业教育、成人教育和高等教育得到发展。社会保险覆盖和保险水平大幅度提高。医疗卫生状况明显改善，医疗保健水平不断提高，新型农村医疗覆盖面达80%。人口自然增长率控制在7年左右。
生态环境：生态市初见成效，环境污染得到有效控制，资源利用效率明显提高，可持续法阵能力不断增强。淮河、沙颖河、泉河等主要河流水质达到国家IV累标准，城镇空气质量达二级标准天数310天，工业固体废物综合用率达90%，阜阳城区污水处理率70%以上，县城区污水处理率45%以上，阜阳生活垃圾无害化处理率80%以上。城市人均公共绿地面积6平方米以上，全市林覆盖率达到20%。
七、项目开发背景：
根据《阜阳市城市总体规划》指导意见，为了对阜阳市XX区现有产业升级，推动阜阳市XX区现代服务业发展，规划建设“中国颍
州.XX国际服装城”。
我们认为阜阳市XX区发展现代服务业要建立在义乌、XX和海宁市的大市场成功经验的基础上，结合阜阳市XX区本地的实际情况，加以创新打造具有阜阳市XX区特色的阜阳市现代化国际服装城。一是阜阳XX区的基础条件比较优越；二是皖西北地区经济圈中心城市基础条件经具备；三是市、区两级政府领导重视，社会的共同期待。
通过调查发现，服务业对经济增长的风险率是反映服务业发展水平的一重要标志。浙江义乌、XX和海宁市的服装市场成功给全国起到了一个模范作用，义乌一个资源匮乏、以农业经济为主的小县城（阜阳市XX区现在的情形已经超过了义乌当时的基础条件），凭借商贸业的快速发展，迅速崛起的在浙江中部这片土地上，成为了一个服务业为主导、工业经济高度发达的国际性商贸名城。到2009年底，全市服务业增加值有1978年的7233万元增加到220多亿元，占GDP比重由21.2%提高到51.2%，第三产业比重为2.8：46.1，
江苏XX招商城从当年全省第一个由农民自发兴办的马路市场，至今全国最大的“服装教育城”，带动了XX服装纺织产业的迅速崛起，成为XX私营经济的重要“孵化器”。“紫荆花”、“月龙”等一大批私营服装纺织业纷纷在招商城周边地区兴办实业，扩大生产经营规模，使XX的服装企业从300家增加到6000多家，从业人员达15万人，年产值300多亿元，占XX工业产值的三分之一，并创出中国驰名商标2只、中国名牌产品3只、省级名牌名品12只、苏州名牌产品20只，商场业被评为“中国休闲服装名城”。目前已有服装、布匹、床上用品、五金等28个专业批发市场相继落户，拥有店铺、摊2万多个，2300多家民营服装服饰企业先后崛起，年产值超过180亿元，每上缴税收10多亿元。
XX招商城约有70%左右的外地经营户来自浙江、福建等地，他们在招城落脚的同时，也将生意网撒向了全国。一位姓洪的福建老板，与梦兰集团做布匹印染，不久后，他干脆将自己的工厂从福建搬到XX，生产的布匹销各地；浙江人戴先生2005年租借招商城6000平方米的一层楼建成精品鞋城并在全省建立36个连锁门店，生意做得格外红火。
个体经营业主们，把赚到的钱又投入到了扩大经营和开拓创业中。私营业主张先生2007年投资6000万元建成3.2万平方米的男装精品楼；私营为主刘先生2008年投资1.5亿元创办“紫荆花”服饰工业园。据统计，仅2001年常招商城私营业主在XX各镇工业园区投资半厂的资金立累计达到5亿元人民币为招商城积聚起发展后劲。2008年，XX已有174条运输线路从招商城通往除藏、台湾以外的全国各地、2008年，XX服装城年度成交总额也实现了“调式”发展，达到450亿元人民币。
XX招商城的发展，培养了一批农民企业家。他们随着招商城的发展而大，开创了一条依托大市场、做大服装业的创业之路。招商城的发展继承，时兼容并蓄了温州的经验、浙江的服装辅料、福建的服装面料，并使XX逐步形成了服装、服装面料、服装辅料、包装印刷、印染、服装机械“一元极”的服装产业链，实现了服装配套不出市的一条龙发展。据不完全统计，前XX共有规模服装加工及配套企业近5000多家。这条产业链，集聚了多万劳动了，年创50多亿元社会综合经济效益。
零资源打造，有亚洲“皮革市场航母”之称的浙江“海宁皮革城”既是个以品牌店、专卖店为主的现代化、高场化大型皮革专业市场，更是目前长角地区集展示、购物、餐饮、休闲于一体的商档旅游购物中心。2007年2月“海宁皮革新城”还被国家旅游局评为国家AAAA级旅游景区。海宁市先后与上海、苏州、无锡、杭州、台州、绍兴、临安等地1400多家旅行社签订合作协议，目前的全年接待旅游团队1.5万批次。一个既不产皮革，发展优势又不十分明显的县级城市，如何创造出了海宁奇迹。
对此，我们需要思考的问题是，为何有资源的地方没有发展好，没有资产的地方却能得到发展？
海宁中国皮革城管委会主任、海宁皮革协会理事任有在吉林省考察时感慨地说，吉林省有很多优势，比如草原的优势，皮革的优势，
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大胆创新，加快发展。
阜阳市委、市政府提出“以商贸物流中心建发为依托，大力实施商贸流百亿元工程”目标计划。2008年，阜阳市国内生产总值540亿元人民币，比上年增长12％，财政收入50．8亿人民币，增长26．3％。
从经济基础情况分析，阜阳市经济总量还处于较低水平，我们参观了一些市场后发现，整个地区的市场经营网点比较零散、规模小、品种匮乏、缺少统一规划，基本上还处于较低层次的发展阶段。
考察表明，阜阳市XX区具有发展现代商贸物流的较强优势，发展商贸通业是阜阳市XX区未来发展战略部署中的一个重要组成部分。
“中国XX.XX国际服装城”是阜阳市XX区现代服务业的优势所在更是皖西北商贸流通业的中心和全球服装市场的共享平台。从阜阳市XX区前发展实际情况来看，阜阳市XX区发展经济最简单的方略，是需要建立一个当地老百姓容易看懂和参与致富的创业模式，建立“中国XX.XX国际服装城”既可以带动地方招商和第二产业经济，又可以促进老百姓致富和就业可谓一举多得。
因此，规划建造“中国XX.XX国际服装城”，不仅可以有效整合资源发挥区位优势，推动产业发展，而且通过建造专业市场、配套商业项目等途径可以为广大市民开辟一个快速创富的示范工程。
总之，“中国XX.XX国际服装城”是在经济全球化背景下，阜阳市市政府、XX区委、对商贸流通业发展的一个重要战略构想，是立足于阜阳XX，面向全国范围，胸怀世界的现代化服务业中的重大项目。
《世界是平的》作者弗里德曼认为，在世界变的更平坦的未来30年之内，世界经济格局将发生重大变化，全球化趋势不可阻挡，世界会变的越来越平，世界我中有你，你中有我，现代服务业将迅速崛起，阜阳市XX区如果率先动起来，将有可能成为周边地区乃至全国发展中城市的成功创造和创新模式，这也是阜阳市XX区走向全国，连接世界的重要桥梁。
八、项目市场定位：
从小商品城到产业大市场。以“专业化整合，资本化运作，产业化发展”的思路，建设成为安徽省现代服务业重要基地，阜阳市XX区现代服务业集中区。
“中国XX、XX国际的服装城”定位于“立足阜阳、辐射皖西北、走向全国、走向全球”大型综合采购交易展示中心。造福百姓、功在当代、在千秋。
此项目将建成阜阳市XX区商贸流通业的地区性展销平台，其目标是实施资源流通化、加工本土化、交易订单化、信息电子化、贸易国际化，成为安徽省现代服务业重要采购平台和直销基地。
中国XX.XX国际服装城将采取生产企业直接销售和经销商批零相结的新模式，建立“一站式集中采购、一站式集中配送”的现代交易模式。
市场将实现电子商务和有形货物贸易的完美结合，提供常年展示、剧期会展、电子采购、一站式集中服务，充分展示商流、物流、信息流、资金流的规模优势。
根据XX的区位优势，努力把中国XX、XX国际的服装城”打造成为展览展销、国际电子商务、物流仓储、创业和就业培训业务一体，具有批发、零售、展示、贸易、仓储、物流、信息、酒店及商务办公等功能的综合性、现代化商品大市场。
展示交易中心：市场将常年展示各种商品、服装纺织产品等，并通过市场和电子商务手段，使之成为各种产品采购交易平台。
仓储物流中心：将发挥阜阳市地处京九交通要道的功能，提供现代化和便捷的物流平台。通过统一的配送物流系统，为城内外企业提供便捷的物流服务，有效降低经营厂商的经营成本，同时也为阜阳市XX区提供更多的企业项目引进机会。
电子商务中心：将为城内外企业提供综合性的电子商务平台，充分实现3天24小时不间断营运，促进国际贸易的发展。通过商务中心可了解各个生产业或者经营者，迅速办理参加各种商务交流的手续，筹办大型产品推广展示活动，成为安徽乃至皖西北地区现代服务业交流中心和信息发布中心。
创业和就业培训中心：将引进现代服务业和相关行业培训，与国内外有行业协会、国内外著名培训机构合作，着力培养专门从事现代化服务业及经营管理和产品销售的各种人才。同时，依托于“阜阳市小商品市场及步行街”庞大的企业群为当地人员提供创业和就业培训，使之服务于城内企业。
商业中心广场：设立大型购物中心、连锁卖场、特色商业街、配套商住(要为品牌厂家和品牌经营大户而打造)等，同时，将为入驻企业提供高级商店、酒店、影视娱乐及商务配套服务，帮助直销厂家做好长年样品流通与商务推动服务，使其短时间内与各大城市及国际接轨。
依托公司下属的专业商业运营管理公司，为项目提供咨询、中期划管理和长期的全程管理、商业运营管理服务以及提供最优质的物业管理等方面服务。
后期的运营中，突出区域性或全国性的行业性会展，促进市场兴旺。通过商会组织确保市场有序发展，发挥各级行业商会的行业凝聚作用，组织相关企业自律经营，协调与政府相关部门及海内外市场的关系，促进企业有序发展
设计功能及建设规模：根据阜阳市XX区及周边地区的区位优势，“中国XX.XX国际服装城”拟设立服装、服装纺织及美食娱乐中心、高级商务酒店等。功能分区为展示交易区、商务办公区、餐饮服务区(包括高级商务酒店、商业广场区、大型购物中心、连锁卖场等、物流仓储区)等。实行有序开展和经营管理。
入驻条件：
目标客户主要以下四大部分：
国际国内一线、二线品牌的生产企业、区域代理商；
国内相关产业在皖西北地区的代理商、经销商和采购商；
阜阳市XX区及周边地区有志于从事现代服务业的优秀创业投资者；
具有一定规模和实力的物流企业。
根据申请入驻企业、个体的规模和相应条件进行选择招商。
九、市场前景：
现代服务业前景广阔，未来世界最大的产业是现代服务业，由此可见，阜阳具有一个1000万人口大市，加上周边地区的人口集聚，XX区的开发前景将十分广阔。
我们选择投资阜阳市XX区的主要原因，是看好“真空地区”阜阳XX区的发展潜力，中等发展中城市商机相对较多。同时更重要的是，我们具有资本开发与经营管理专业的成功经验。
“中国XX、XX国际的服装城””是重点发展现代服务业的“商贸经济”“企业经济”和“物流经济”。
对此项目，通过初步考察，并结合我们对以往开发项目的经验分析，我具有非常坚定的信心和必胜的决心，时间就是机遇，速度可胜规模。请贵区有关给予指导和支持，并在政策协调、简化审批、项目推进等方面提供有效便利服务。
十、项目优势：
为了顺利推进本项目的招商引资和开发建设，建议阜阳市XX区政府予投资商特殊投资鼓励措施和优惠政策支持，本项目将会给以下各个方面带来积极推动作用。
（一）项目对阜阳市XX区有利条件(社会效益)：
1、充分体现阜阳市XX区交通区位优势，项目的建立，有利阜阳市XX区提升对外新形象和地区竞争力；
2、增加税收、扩大贸易、扩大就业、扩大信息、扩大影响；
3、“中国XX.XX国际服装城’’是集群建筑，开发规模大，能满足未来产业及发展需要，既能吸引各路人才，又能地区交流；
4、“中国XX.XX国际服装城’’的开发建设，有助于区域经济的快速发展，并且“筑巢引凤”，吸引全国内外知名著名现代服务业企业和成功创业人士的入驻；
5、有利于阜阳市XX区现代服务业和第二产业的大发展；
（二）对入驻企业有利条件(招商理念)：
1、拓展渠道，连接全球。发展现代服务业是国家的战略，也是阜阳市XX区发展新机遇；
2、商务成本低，发展空间大，事业前景好；
3、引入创新理念，抢抓机遇，做强做大自己的产业链；
4、大小企业聚集，联合发展共赢，创造企业新财富；
5、共享平台，整合资源。
（三）对外招商有利条件(政府需提供配套政策支持)：
l、阜阳市XX区政府提供税收优惠等政策支持(同时争取国家、省政策支持)；
2、现代化设计的中国XX.XX国际服装城，拥有科学规划、合理布局的发展空间，对外形象好，交通方便；
3、规模经济，产业经济，集聚优势明显，吸引全国各地商家企业入驻或投资阜阳市XX区；
4、产业转移，服务外迁，投资阜阳市XX区，占尽天时地利、人无我有的特殊优势，比较其他地区而言更具竞争优势；
5、信息交流多，商业机遇多，发展机会大；
6、集聚效应大，企业升级快，安全有保障。
“中国XX.XX国际服装城”，是阜阳市XX区个体私营经济创新发展“孵化器”，连锁经营、电子商务、商贸流通、仓储服务等服务型企业的“蓝海空间”阜阳市XX区政府开放开明政策，必将为每一位投资者带来满怀信心和坚定力量。
（三）商业模式
“阜中国XX、XX国际的服装城”’项目公司以投资、开发、建设、策划、营(招商)为主，采取统一规划，统一品牌，统一宣传，统一“管理的办法”经营模式以投资经营、委托经营、租赁经营等方式，注重产业前后的营销推广特色强化经营优势；以项目优势带动全面招商；以特色经营倡导服务理念。同时为到阜阳市XX区商业经营、物流配送、仓储服务等提供一站式务，是国际现代服务业创新发展综合经济体。
十一、建设计划：
由XX市徽商投资发展有限公司投资，通过项目公司对中国XX.XX国际的服装城”进行市场化运作，包括策划、投资、建设、招商及后续管理等方面。
“中国XX、XX国际的服装城”市场及步行街按照“一次规划、分期实施、滚动建设”的策略进行开发。计划基本建设期为1--2年，预计2013年底全部建成并投入试运营，占地128亩，最低投入不少于5亿元人民币，同时，项目公司同时向国内外隆重招商。
为了促使本项目招商引资政策更加规范，从政府层面为项目公司运作提供政策支持，负责项目的立项、规划审批、土地储备、土地供应、在土地征迁等方优先安排“中国XX.XX国际服装城”项目的用地指标，设立有前置条件的土地挂牌政策，保证项目顺利实施。
项目资金来源
合作企业自筹，分期投入、滚动开发，滚动发展。
十二、社会效益和企业贡献：
中国XX.XX国际服装城建成运营后，可以带动周边地区相关产业链形成。一是仓储业物流业。二是服装辅料及服装加工业。三是服务业及周边餐饮、住宿、旅游休闲、购物等服务的发展；四是交通运输业。五是带动周边土地及房产的快升值。
项目实行。“一次挂牌、一次规划、分期建设，滚动开发”思路， 印象上，争取三年时间内建成，力争把“中国XX.XX国际服装城”建设成为阜阳市XX区经济的增速器，省、市政府重点支持的现代服务业示范：
十三、结论：
“中国XX、XX国际的服装城”的建设，是阜阳市XX区建设经济发展的一次重要的里程碑，相关地区发展经验证明，服装市场具有引导产业发展，加速产业的结构调整，促进地区第二产业发展的作用。项目建成后，不仅大大推动了阜阳市XX区商贸流通业现代化进程，对皖西北地区现代服务业的发展起积极推动作用，同时也是一个惠及地方税收，惠及众多企业，惠及广大百姓增加社会就业机会的多方有利举措。
综上所述，阜阳市XX区开发建设一个现代化“中国XX、XX国际的服装城”基本技术优势已经具备，时机业已成熟，关键贵区有关领导对本项目前瞻性眼光和决策的决心，包括对本项目招商引资政策的支持力度，我们期待中国XX、XX国际的服装城的成功合作开发！

XX市徽商投资发展有限公司
2010年7月1日