某农副产品综合物流区可行性研究报告.doc

** 市农副产品综合物流区

可
行
性
研
究
报
告

二〇一一年五月

第一章 总 论
一、概论
项目名称：**市农副产品综合物流区
投资人：****投资集团有限公司
项目选址： **市**大桥侧，**南侧，紧邻**大道与省道。
二、可行性研究报告编制原则
1、所选择项目符合国家以及当地政策规划，能积极促进当地的经济发展需要。
2、所选择的地块符合规划的用地规划要求。
3、严格贯彻国家关于环境保护、劳动安全等方面的法规和要求。
4、所选择的项目符合经济发展的需要，融入当地的区域经济发展。提高项目经济效益和抗风险能力。科学论证项目的技术可靠性、项目的经济性，实事求是地作出研究结论。
三、项目提出的背景和分析
1.项目的背景
**市农副产品综合物流区项目建设符合国家产业政策和我国农业发展“十二五”规划，符合**市农业发展规划，有利于提高全市农民人均收入，对提高现有农贸市场整体经营状况水平十分必要。并且随着项目的推进，必将对周边县（市）产生明显区域辐射作用。
党的“十七”大报告明确提出了坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为首要任务，健全农村市场和农业服务体系。在农业发展新阶段要实现农业和农村经济结构战略性调整和农民收入较快增长这一中心任务，从根本上提高农产品竞争力，必须按照建立和完善社会主义市场经济体制的目标要求，继续深化改革，进一步加强农村市场体系建设。重点建设内容涉及：市场契约化建设、市场规范化建设、市场组织化建设和市场设施现代化建设。中共中央、国务院[2009]1号文件提出加快农产品质量安全检验检测体系建设，加强农产品市场体系建设。加大力度支持重点产区和集散地农产品批发市场等流通设施建设，推进大型粮食物流节点、农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建设。建立健全适应现代农业发展要求的大市场、大流通，继续实施“万村千乡”、“双百市场”和“农产品批发市场升级改造”等工程，改造现有农产品批发市场，通过市场牵龙头、龙头带基地、基地连农户的专业化发展格局，统筹城乡经济，推动城乡一体化建设发展。
2.项目建设背景分析
**市现有3家中小规模的农产品贸易市场，主要承担了本市农贸市场的果蔬等农产品需求供应。但由于建场时间较长，受规划、土地、设施、资金限制，设施日渐老化，市场承载力较低，经营品种和范围杂乱，交通不便，已不适应该本市经济发展需求，所以在本市交通便利、基础配套设施齐备，紧邻高速与S131省道的地方，选址建设大型农副产品交易市场，作为全市以及周边县(市)农产品交易集散地和流通平台，显得尤为重要。
作为长三角地区重要的农产品供应基地、上海的后花园，**市综合物流区项目既丰富和完善了**农产品交易市场体系，符合全市产业发展需求，又对促进政治、经济、社会、文化“四位”一体的可持续发展具有积极作用和深远意义。因此，我们要摒弃过去农产品交易的落后“瓶颈”：一是农产品经营形式和物流技术手段相对落后，经营形式上采用销售原产品的经营方式，物流手段上采用肩挑、手提、各种各样人力车作为农产品运载工具；二是交易和结算方式更加落后，质量靠目测，成交靠一对一的谈判，基本上是现金成交，没有中间代理，也不搞统一结算；三是交易商品初级化，目前进入批发市场的农副产品除少数实行包装化的商品外，基本上不分等级，质量无统一标准；四是市场内部管理不规范，措施不配套，相当多的市场服务功能不齐全；五是市场网络有待完善。先进的科学技术如电子结算等尚未采用，影响了批发市场网络的完善。为了顺应全球经济市场一体化的趋势，必须对现有农产品批发市场进行资源整合，新建大型标准化农产品物流市场，否则，**农产品物流批发市场将成为制约**农业产业化进一步发展的一大瓶颈。因此，建设一个与之相适应的功能完备、安全卫生、机制健全、信息灵敏、交易方式先进、运行规范、竞争有序、现代化的农产品物流中心已成为本市农产品产业发展的迫切需要。随着我国加入WTO和全球经济市场一体化的趋势，我国农业产业结构的重组将纳入国际分工体系，在产业结构和产业组织结构等方面将做出重大调整。农产品等经济作物在国际市场上则具较强优势。降低成本、提高农产品质量和竞争力，使本项目的实施具有广阔的空间。目前，国外发达市场经济国家已经消灭了销售原产品的经营方式，所有上市的农产品均采用了如：净菜、半成品菜和预冷、速冻等销售方式，这为农产品零售业态的现代化，特别是连锁经营创造了条件。发达国家农产品的保鲜和初加工一般都从产地开始，农产品采收后进行预冷、整理、包装，再通过冷库，冷藏车运到批发市场的冷库及零售市场的冷柜。近几年来，我国在这方面已开始起步，但发展很不平衡，绝大多数地区、绝大多数农产品仍是原样销售，规格化，冷藏保鲜式的农产品配送、连锁经营等新型营销方式仍处在发展的初始阶段。为了赶超国际先进水平，扩大农产品外销，本市农产品的物流技术手段也亟待改善更新。
3.项目建设的必要性
建设**市综合物流区是建设社会主义新农村的一项重要举措。政府调控农副产品市场只能通过两大载体来完成，一方面抓好基地建设，稳产保供；另一方面抓好市场建设，搞活流通，丰富市场。通过建设**市综合物流区，进一步完善城市功能，将**的农副产品进一步销往全国、世界，增强本市农业与国际、国内市场的关联度，从而促进农业增效，建设现代农业；促进农民增收，建设社会主义新农村，对促进农村经济与社会的可持续发展，从根本上解决农业、农村与农民问题，具有十分重要的战略意义和现实意义。
建设**市综合物流区是推进农业产业化发展的需要。**市是农业大市，农产品资源极为丰富。作为长三角地区重要的农产品供应基地，全市现有的农副产品市场经营规模仍有一定欠缺，功能不全，迫切需要建设一个现代化的农副产品物流市场，不断强化、拓展市场辐射能力，扩大集散规模，以发挥其连接生产基地广大农户与城市消费市场的“中转站”作用，加速农副产品流通，推进产业化的发展。
建设**市综合物流区是提高农业抗御市场风险能力的需要。通过交易市场的建设，创建农产品供求关系的信息平台，推进信息基础设施网络化，以市、县(区)农业信息网和市、县(区)电视台为依托，建设电脑、电视、电话“三电合一”的现代化农业信息传播网络，加强农副产品物流中心和农资连锁信息网络建设，实现资源共享，信息互通。通过农副产品供求关系的变化，及时作出农副产品价格和销售情况的预测预报，从而指导农副产品生产，提高抗御市场风险的能力，使本市农业走上快速、健康的发展之路。按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，扎实稳步地推进全市新农村建设。
四、研究范围及内容
l 研究范围
本项目研究范围为项目实施的经济性以及发展前景的研究工作。
l 研究内容
研究内容主要包括：项目的资源利用情况、地块位置及平面布置、土建工程、供电照明、给排水、消防、通信、环境保护、投资估算及经济评价等。
1.**市社会和经济发展情况
**市地处经济开发区中心，属长江三角洲经济发展圈，是全国著名的商品粮、水产品生产与集散基地。全市总面积3393平方公里，总人口186万，拥有耕地199万亩，水面78万亩，滩地12万亩。境内地势平坦，土地肥沃，自然环境优越，素有“鱼米之乡”的美称，是国家级生态示范市。
农业基础资源丰富。**是国家重要的商品粮、优质棉花基地。历年来，主要农产品产量位居全国前茅，粮、棉、油、水产品总量一直居全国县（市）前列，年产粮食150万吨，棉花6万吨，油料4万吨，生猪55万头，家禽2200多万只，蛋品8万多吨，特种水产品12万吨。中庄醉蟹、河虾籽、金松皮蛋、米酒等产品历史悠久，享誉海内外。在城市化、工业化、现代化的过程中，**注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展，生态农业迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香葱、**青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱，农产品对外经贸充满生机。
工业经济发展迅速。全市有各类企业2600多家。其中大型企业3家，中型企业16家；省级企业集团4家。齿轮、轴瓦、钢帘线、异植物醇、特种不锈钢焊丝、敏感元器件、软轴软管、酮酞箐、链轮曲柄、棉纱、牛仔布、脱水蔬菜等产品畅销国内外市场。
开放型经济发育良好。**现有出口商品生产企业150家，出口商品15大类、200多种品种，远销50多个国家和地区，20多个国家和地区的客商在此投资合作，兴办三资企业100多家。年出口商品供货额10多亿元。
基础设施日趋完善。高东公路与京沪、、沿海高速、204国道相接，宁盐一级公路、兴冲公路贯穿南北，**至地级市只需半小时，到上海、南京2个多小时。新长铁路从**通过，邮电通信、有线电线遍布城乡。城市化率达38%，目前建成区面积达20平方公里，集聚人口19万，教育、卫生水平十分先进，城市基础设施配套齐全。
2.资源优势

26

4家，成功举办第三届中国生态河蟹文化节。
著名地方特产：
【蔬菜】蔬菜产业是**市优势产业，也是**市委、市政府倾力打造的支柱产业。目前，**市已成为全国乃至亚洲最大的蔬菜加工生产基地。产业集群内拥有加工企业150家，无公害生产基地25万亩，年加工蔬菜干制品10万多吨，消化各类蔬菜150多万吨。2009年蔬菜产业实现销售收入20亿元，出口创汇6800万美元，**将加快推进蔬菜产业资源整合、创新创优和做大做强。
　　  【大闸蟹】年产量1600万千克，**河蟹具有青壳、白肚、金爪、黄毛、红膏等特点，肌肉中含10余种氨基酸，壳含大量钙质，富含蟹红素、甲壳素等，营养十分丰富，药用价值多功能。泓膏大闸蟹获得绿色食品标志许可使用，泓膏、中庄、千垛、金沙沟牌大闸蟹获国家级无公害水产品质量认定。“中庄” 牌大闸蟹获上海推介会金奖品牌和擂台赛“金奖蟹星”品质最佳奖。泓膏大闸蟹、楚水牌醉蟹等是江苏省名牌产品。泓膏牌大闸蟹被中国烹饪协会授予“推荐产品”称号。
　　【大青虾】年产量1600万千克，是全省青虾产量的1／6、占全国青虾产量的1／10。**青虾个体大，品质纯正，体色为青蓝色并伴有棕绿色斑纹，体表光洁半透明，身体分20节，**青虾全身覆盖甲壳，营养丰富，含有蛋白质、脂肪、糖类、灰分、钙、铁、维生素、硫胺素、桔黄素、尼克酸、细胞色素C和肌酸酐等，甲壳主要成分是几丁质和蛋白质，几丁质是由醋酸酰胺葡萄糖组成的高分子聚合物，比较柔韧，能为水所渗透，但不溶于水、酒精、弱酸和弱碱，保持野生青虾的优良性状，除鲜活供应食用，还可加工成冻青虾、剪须虾、冻虾仁、虾籽、虾籽酱等名牌加工产品。楚水、千垛、金沙沟牌青虾获国家级无公害水产品质量认定，楚水牌大青虾获得中国绿色食品中心绿色食品标志许可使用认证，楚水牌青虾、冻青虾等是江苏省名牌产品。
　　【中庄醉蟹】选用蜈蚣湖、大纵湖出产的螃蟹，配有冬虫夏草、枸杞子、人参、花淑等名贵中药材配制成三卤料，经过严密的21道工序精制而成，肉质细嫩，色清如玉，口味鲜美诱人，“色、香、甜、咸、爽”五味俱佳，食之回味无穷。富含人体所需的17种氨基酸，营养价值高，是早在十八世纪闻名遐迩的进京贡品，1898年获南洋国际物赛会金奖，1984年获江苏省名特优产品称号，1997年获绿色食品标志，2003年获江苏省名牌产品称号。
【沙沟大鱼圆】沙沟大鱼圆风味独特，别的地方则叫鱼丸子，鱼丸子细小如弹丸；说沙沟大鱼圆之大，在油锅里大如乒乓球般，盛在碗里色泽金黄，圆圆滚滚，里面肉色雪白，挟在筷子上是长的，掉在桌上是扁的，吃在嘴里是烫的，鲜嫩爽口，油而不腻，暖在心窝。
【米甜酒】又名糯米浆酒，历史悠久 1852年县志上即有记载：“甜酒，其味淡，配烧酒乃适口。”1931年**县续志载：“实业糟坊，县境内有七十余家均集东北乡镇，酿酒多以米、麦……原料，总名曰土酒，其以糯米酿造者曰浆酒。”**米甜酒是选用优质糯米为主要原料，辅以陈酿米烧酒发酵而成。其产品特点是：色泽透明，浆液醇浓，鲜甜可口，性平和，能储藏，且营养丰富，含有多种氨基酸和维生素，经历次扬州市甜酒评比会考评，均名列前茅。
种植业久富盛名，林牧业蓬勃发展，水产业独具特色，巨大的农产品资源优势，为该交易市场项目奠定了雄厚的物质基础，也为八方的客商提供了广阔的选择空间。
群众收入的提高为地产业提供了发展的基础。**市2009年全年完成生产总值320.48亿元，比上年增长13.6%。市域经济发展平稳迅速，为当地房地产稳健发展提供强有力的支撑。在经济发展的同时居民收入也迅速提高，城乡居民收入增长始终保持着较快的增长水平。
2009年，**市财政收入低开高走，呈现逐步回稳态势。全年共完成财政收入41.12亿元，增长23.2%；其中，地方一般预算收入15.8亿元，增长26.4%；上划中央两税收入14.89万元，增长12.8%。财政支出41.84万元，增长29.5%。

2009年末，全市金融机构各项存款余额255.18亿元，比年初增加43.82亿元，增长20.7%；其中居民储蓄存款余额达182.03亿元，比年初增加24.49亿元，增长15.5%。贷款余额161.57亿元，比年初增加33.91亿元，增长26.6%；其中工业贷款65.62亿元，比年初增加15.01亿元，增长29.7%。保险业保持平稳增长。全年保险业务收入6.51亿元，增长23.8%。保险业务支出2亿元，增长37%。
**市正在经历着城镇化过程，由于拆迁以及农村人口城市化，市场上住房刚性需求会不断扩大。市场刚性需求是支撑**市房地产发展的重要力量。目前中国正处于城市化发展的重要阶段。城市化率仅为45%。如果要进入工业化时期城市化率一般要达到70%，而西方进入后工业化时期的城市化率一般要达到80%以上。**市作为一个农业市，其城市化的后劲足，大量的农业人口涌入城市一方面对**市的农产品加工业有极大的促进，一方面也将带动城市商品房和商业用房的迅速发展。
3.交通优势
综合物流区地处车河大桥侧，青港南侧，紧邻s港大道与S131省道。新长铁路从**通过，高东公路与京沪、宁靖盐高、沿海高速、204国道相接，宁盐一级公路公路贯穿南北，至地级市只需半小时，到上海、南京2个多小时。
4.区位优势
**地处江苏中部，既有苏中地区紧依苏南、上海等发达地区优势，又有苏北地区农产品优质资源的特有潜力。一禾蔬菜、垛田香葱、**青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱。
**市作为一个农产品大市，有着天然的农业优势。现代经济模式呈现一个现象：就是市场规模决定了其在地区或是国内甚至世界上的地位。南通的家纺用品产量在80年代初不是很大。可是当地政府适时的建立起南通叠石桥家纺批发市场。市场带动了家纺交易量，而家纺交易量的递增又促进了当地家纺业的发展。以至于现在南通家纺市场成为世界级的家纺市场。目前**市农业大市的地位已具有一定规模，但要使得**市的农业以及相关农产品加工业、物流业、房地产业等等得到更大促进，并且孵化出有自主品牌的大企业，必须要有相适应的大型农副产品综合物流市场。只有提供这个平台，**市的相关产业才能得到更大的发展，才能让**真正发挥出自己的特长，辐射上海，进一步借着这个世界大都市的桥梁走向世界。
5.地产业发展状况
（1）**市房地产住宅市场简析
随着城市建设规模的进一步加大，**市房地产投资进一步加速。2010年前四个月，**市城区房地产开发完成投资为5.10亿元，比去年同期增加2.25亿元，增长78.63%。
于此相对应的是建筑施工规模同步继续扩大。**市房屋施工面积到2010年4月底，已有近10万平方米房屋竣工。新项目的施工规模多在10万平方米以上。
同时，房地产销售持续稳定增长。2010年前四个月，全市商品房销售面积19.75万平方米，比去年同期增加5.36万平方米，增长37.29%，商品房销售额7.34亿元，比去年同期增加2.93亿元，增长66.59%，其中：4月份销售2.34亿元，比3月份的1.66亿元增加0.67亿元，环比增长40.55%。
随着市场需求的增长，房地产价格也稳定小幅上扬。从2008年9月到2009年4月，普通商品房销售均价上涨了800—1000元，2009年4月底普通商品房均价超过3700元/平方米。其中，住宅均价在3600元左右，新区开发的有些楼盘已高达3800元/平方米，商铺均价在5500元左右。
在供需两旺的市场环境下，房地产投资资金充裕：本年资金超过投资额的2倍以上，除极少数的银行贷款外，自筹资金、定金及预付款、个人按揭贷款达7.99亿元，为投资额的1.6倍，投资资金保障良好，企业抗风险能力进一步增强。
**市商品房成交均价保持稳定上升。市场价格升值空间大。随着本项目的推进，在农副产品物流市场商业气氛的带动下，商品房部分将随之旺销。
（2）商业现状调查分析
**商业分布较为集中，主要以专业街区或专业批发市场为主，主要有建设路机动车买卖一条街、 建设路、英武路糖烟酒批发零售一条街、 丰收路、建设路楚水招商城（日用小商品批发市场）、 丰收路、建设路金三角市场（比较集中的建材类专业市场）、牌楼路服装品牌专卖店一条街。**目前的商业市场实现了初步的产业集群效应，形成了几条具有一定特色和积聚效应的产品商业街区，从总体上来看，产业仍然不够集中，分布较为零散，且具有不稳定性，缺少大型的专业市场和集中采购中心，产品层次总体不高。
（3）大型农副产品物流中心
**市目前还没有大而全的综合性农副产品物流中心，现在经营的各类蔬菜、水果等专业市场主要面向**本市，批发、零售兼营。同时，**禽蛋活禽类、水产等均为散装散卖形式，无好的综合交易平台。现有的农产品市场分布散乱且多整体规模较小，未能充分发挥**农业大市的产地优势，与周边县市均具备或在建大型农副产品交易市场比较，大宗农产品交易中处于明显的市场劣势，也造成大量优势农产品资源开发利用不足。
在**城市规划中，**市综合物流区作为市区物流城的一部分，具有广阔的发展空间，符合市区规划要求
结论：目前**市房地产市场依然处于大发展时期，房地产市场呈良性发展。随着外来开发商的不断进入，新型营销理念的介入，市场上创新性、高性价比楼盘必将受到市场的欢迎。而作为本项目不但有物流市场的功能性作为销售的依托，而且还有区位的优势和发展前景。加之从先进的设计理念到后期交易市场和物产一体化管理必将使得项目销售具有特殊的优势。
6．项目位置、规模、实施内容
（1）本项目位置：**市车河大桥东侧，青港侧，紧邻S131省道。集铁路、公路、水运于一体的运输条件，交通非常便捷。是连接山东、安徽、苏北、苏中至苏南、浙江、上海的重要通道。
（2）本项目开发规模：规划占地面积约400亩，建筑面积约27万平方米，总投资 8亿元。
（3）本项目实施内容：根据现代农产品市场的特点，结合该区域地块现状条件，主要划分交易区和服务区两大板块。服务区板块为客户提供餐饮、住宿、休闲、娱乐、商务洽谈及为客户提供信息发布、电子商务、管理检测、产品展示、办公、结算等服务。交易区板块包括：蔬菜交易区(蔬菜)、水产品交易区（大蟹、大虾）、精品果品交易区、粮油交易区、副食品交易区、肉类交易区、禽蛋交易区、日杂交易区、名特优交易区、南北货交易区、干菜交易区、仓储加工保鲜区、冷藏中心等相关设施。通过结合农产品有形市场与无形市场的结合，组织生产流通企业或经营户跨地区联合与经销，服务于区域市场和**市。
项目分两期建设。一期先启动地块约300亩，剩余为二期建设地块，整个规划在概念性规划的基础上，拿出控制性详规后，经审核批准后实施。
布局先进的交易区及功能完善的配套设施，将给客商带来方便快捷的服务，同时也为**农副产品走出长三角，进而走向全国、走向世界提供动力强劲的引擎。
（4）项目SWOT分析
S STRENGTH
·具有整体开发规模效应优势；
·具有交通便捷的优势，紧靠宁靖盐高速公路；
·紧邻S131省道；
·市政重点项目，瓜果和批发市场搬迁；
·**房产市场处于快速发展阶段，开发商可将成熟开发理念和开发经验介入。
W WEKKNESS
·地块离城区车程约5公里，略显偏僻；
·地块开发几乎空白，目前单一的市场难以挑动整个地块市场。
0 OPPORTUNITY
·所处区域升值潜力大；
·原有老批发市场的搬迁；
·政府重点支持项目；
·**房地产市场处于蓬勃发展阶段，购房需求旺盛；
T THREATTH
·土地的征用，老市场的搬迁和未来的市政配套设施是否按时完成。
·周边各城市都在兴建农副产品交易市场对**市场形成冲击。
从以上分析可以看出，虽然本项目有其独特的优势，但是也是存在着风险和不确定因素。比如说项目地处偏僻，对普通市民的吸引力下降，但是只要有相关的硬件和软件政策配套实施，加之科学合理的设计经营，相信这些问题并非难以解决。
7.项目的经济性分析
（1）市场条件
**现有的农产品批发市场已有一定规模，但由于种种原因，难以在原址扩建。据统计南通市农产品年交易额为80亿，盐城市达88亿。整个苏北县域农林牧渔业总产值 987．63亿元，农产品交易市场的情况发展态势都比较好：常州凌家塘农副产品批发市场（116.8亿元）、苏州南环桥农副产品批发市场（135.63亿元）、南京白云亭农副产品批发市场（20多亿元）、扬州联谊农副产品批发市场（35.2亿元）、徐州农副产品中心批发市场（36亿元）。相比**市的地理位置和项目条件，建成后物流市场对区域的辐射影响力和周边苏北的生产能力以及长三角地区经济的迅速发展导致对高品质农产品的消化能力，**市的农副产品交易额将会成倍增长。因此**市及周边的情况完全可以为本项目提供一个良好的市场条件。
（2）资源条件
本项目所在地**市位江苏中部，农业享誉全国，农林牧渔总产值全省领先。截至2004年底，江苏省共有66个企业通过了有机食品认证，共获得72个有机食品证书或转换证书，涉及106个产品，面积已经达到4246.67公顷，有机产品量为11.39万吨，企业数和获证数均居全国第一。巨大本地以及区域的农副产品优势，为产品交易市场奠定了雄厚的物质基础。
(3)详细经济性分析
a.可争取搬迁农贸市场简介
l 蔬菜批发市场
该市场为私人买下另行招商，市场宽50米，长70米，3500平米左右。目前共有经营户约65户。门面租金为9000－15000元/年，中间围档为铁栅栏分割，3万元/年，中间有十个交易围档，无管理费交易费，无地磅，用电属于工业用电。市场内进货多来自于常州、扬州、盐城、淮安。市场内无规划动线，交通拥堵，卸货装货不方便，大货车无法驶入市场内。无加工类交易。
l 瓜果市场
属个人承包转租，无出售，市场运营近二十年。整个市场宽40米，长100米，4000平米左右。市场内经营户72户。市场内门面宽3米，进深8米，25平米左右单层单间瓦房结构。进货渠道山东进货，本地水路运输也占一定比例。整个市场做果品精品为2户。门口几间租金为年租金2万/年，中间区域为1.7万/年，最后面区域为1.2万/年。
b.项目难点
l 以老批发市场搬迁的规模，不足以支撑一个现代化大型市场；
l 本项目中出租面积比重较大，不符合房地产开发周期短的规律；
l 政府的相关配套设施是否能够到位也影响项目的建设。
项目突破点
l 除原有市场搬迁客户之外，**更多的本土农副产品加工企业入驻现场交易是关键；
l 创新利益联结机制，建立和完善“市场+基地+经纪人+农民”为主体的产销合作方式；
c.项目规划建议
n 农产品综合物流区应具备以下功能
蔬菜交易区（脱水蔬菜）
水产品交易区（大闸蟹/大青虾）
精品果品交易区
粮油交易区
副食品交易区
肉类交易区
禽蛋交易区
日杂交易区
名特优交易区
南北货交易区
干菜交易区
物流信息中心
加工配送中心
检测检疫中心
产品展示中心
电子结算中心
电子监控中心
信息服务中心
物业管理中心
仓储加工保鲜中心
冷藏中心
n 市场的配套设施
商业街设置有酒店、休闲娱乐、美容美发、小商品店、饭店、汽车维修和保养中心、旅馆、快餐店、网吧、移动营业厅、电信营业厅、药店、服装店等配套设施，用以满足商品市场内和外来客户的需求!
市政配套设施
市政配套设施有加油站、邮政局、银行、污水处理厂、街道办事处、派出所、医疗中心、配电中心、国家行政管理部门、工商管理部门、交通管理部门、税务局、质量检验部门等行政部门。
完善的配套设施建设将是项目成功的保障。以上各种基础配套设施的建设不但增加了营业收入，而且对培育市场人气，有着不可或缺的作用。

d.建设成本分析 （元/平方米）
序号
名称
单价
备注
1
土地（含土地契税）
200

2
地下工程
130
3510万元
3
结构
800
21600万元
4
建筑
230
6210万元
5
机电安装
100
2700万元
6
人防
/

7
质监、审计、招标代理等
30
810万元
8
供电及电力设施
80
2160万元
9
供水及临时供水
50
1350万元
10
智能化
40
1080万元
11
室外配套
150
4050万元
12
设计费
40
1080万元
13
土地收益
/

14
利息（投资总额×60%×贷款成本）
100

15
税金（销售总价的10.5%）
300

16
规费
30

17
不可预见
20

18
投资利润
100

19
总计
2400

e.建设投资核算
一期项目总占地面积300亩，其中商业酒店办公建筑占地约60亩，总建筑面积达5万平米，总投资额1.4亿元。
农贸市场部分占地约240亩，总建筑面积约为15万平方米左右，建造成本为2400元/平方米，总投资额 3.6亿元。
二期物流配载中心用地100亩，项目根据一期的效益情况和运营需要继续投入。初步设定商业办公建筑面积2.5万平方米，物流仓储4.5万平方米。考虑造价上涨因素，单位面积造价也将上升，商业办公建筑部分需投资1亿，物流仓储市场及冷库等单位面积造价3000元/平方米，总投资1.5亿元。
加之设备投资、人员管理等相关费用，项目总投资预计为8亿元。
f.经济效益分析
本项目投资回收期为12年，剔除建设期后的投资回收期为8年。沿街商业及市场部分预计可售出面积约15万平方米，预计销售收入为5亿。剩余部分按目前当地农贸市场平均租价0.85元/平方米/天计算，回收剩余3亿投资额需用8年时间，考虑到租金递增因素最终实现约需用6年时间实现回收。回收投资后，租金收益约3720万元/年以上，具备较强盈利能力。由此拉动市场交易所产生的税收将更为可观。
根据测算，本项目全部投资在正常经营期8年内即可收回，加上建设期和形成期的4年，整个收回投资期为12年。具有较强的盈利能力。
g.项目的决定要素
·统计出**农产品交易市场的需求户数和面积，以决定物流市场一期的建造规模。
·**市政府政策的大力支持
·前期的土地征用、老市场的搬迁
·农贸物流市场的基础及相关的配套设施按时到位
·政府积极引导和宣传本地的农产品加工企业和种植大户入驻市场。
·对外地商贸企业和种植企业的针对性优惠扶持政策，吸引外地机构商户的入驻，扩大本市场在区域内的影响。
8.环境保护
本项目将严格贯彻执行国家《建设项目环境保护管理条例》及有关法规和标准。落实项目所涉及的环保设施必须与主体工程“三同时”制度。
本项目废水主要是在拆迁期间产生的废水。治理措施：施工期间，要求施工人员采取措施将废水流入城市污水管道并防止泥土杂物堵塞。
废渣及其治理措施
本项目固体废弃物主要是项目实施时产生的建筑垃圾、粉尘和施工人员的生活垃圾。
治理措施：建筑垃圾和生活垃圾采取分类堆放，建筑垃圾由施工单位及时清运；生活垃圾则设垃圾收集箱定时清运，进行无害化处理，运输时应避免扬尘和撒落。
噪声及其治理措施
本项目噪音源主要是拆除建(构)筑物时产生的噪声，其噪声值5 5～8 5dB(A)。
治理措施：控制施工单位的作业时间，避开夜间作业。
本项目建成后，以农副产品交易为主，环境污染主要是生活垃圾、交通噪音和水污染三个方面：
(1)中心内设置封闭式垃圾箱收集垃圾，设专职垃圾清洁工，每天打扫交易场所，由环保部门日清月结。
(2)制定严格周密的环境卫生管理制度，凡进入市场交易人员，均需严格执行，保持市场清洁卫生。
(3)交通车辆繁忙，对交通噪音在管理上采取措施，配备疏导员疏导车辆进出，减少噪音以免影响周围居民的生活、学习和睡眠。
(4)严格实行雨、污水分流制。市场内设污水明沟收集排放地面冲洗、加工废水，排入污水管道。
五、研究主要结论
通过市场分析，技术方案论证及技术经济分析，结论如下：
l 本市及所处区域经济发展强劲，市场发育较好，社会稳定，为本项目的实施提供了良好的生存发展空间。
l 本市的地产业方兴未艾，正处于积极发展的阶段，本项目的实施可进一步借力使力，不仅可以凭借项目本身的优势发展，而且可以带动本市的房地产业进一步搞活。
l 本项目的实施对**市的产业升级以及产业发展的促进将有不可估量的作用。苏北地区的农牧渔业生产加工优势加之长三角地区对农产品的强劲消化能力使得本项目成功实施有了可靠保障。
l 项目本身的先进理念和设计对于项目的成功有积极的保障。虽然有困难，但是总体上是先进可行的。
l 通过对项目的经济性进行分析表明具有较强的盈利能力。随着市场的进一步转暖，农产品价格的上扬，项目的盈利应该还会有所增加。
l 项目除施工期间以外基本上只有生活垃圾污染。可以由市政统一解决。
综上所述，本报告认为，该项目可行。

六、投资要素
电
范 围
标 准
居民生活电价
1-10KV 0.528元/千瓦时
普通工业
1KV以下 0.813元/千瓦时
1-10KV 0.798元/千瓦时
20-35KV 0.792元/千瓦时
35-110KV 0783元/千瓦时
大工业
1-10KV 0.602元/千瓦时
20-35KV 0.596元/千瓦时
35-110KV 0.587元/千瓦时
110-220KV 0.572元/千瓦时
220KV及以上 0.557元/千瓦时
注：大工业基本电价：最大容量38元/千瓦·月 变压器容量28元/千伏安·月

水
范 围
标 准
生活用水
2.45元/吨
工业用水
2.80元/吨
经营用水
2.80元/吨
特种用水
3.55元/吨
蒸汽
范 围
标 准
生活用汽
189元/吨
工业用汽
189元/吨

用工（参考价）
范 围
标 准
生产工人
800-1000元/月

运输（参考价）
范 围
标 准
铁路
0.15-0.18元/吨·公里
公路
重型车 5.5元/吨·公里
不含路桥费
大型车 4.5元/吨·公里
小型车 3.5元/吨·公里
水运
舱内货物 10-12元/吨
舱外货物 15-18元/吨