惠州江北某小区可行性研究报告.doc

惠州江北XX小区可行性研究分析报告
第一部分：项目概况
一、宗地位置
项目位于惠州市江北XX小区，三环北面。属江北CBD片区，距离惠州海伦堡约500米。
金山湖片区

水口片区

东江新城片区
东平片区

麦地－河南岸片区

下角片区
惠州海伦堡

江北片区
地块位置

市人民政府
10分钟车程
地块位置

二、宗地现状
1、四至范围
该宗地南侧为三环路，北侧为36米金石一路（规划）及金泽物流和农产品配送物流园区，西侧为36米纵二路（规划）及农产品厂员工宿舍，东侧为50米纵三路（规划）及空地。
④
三环北路

②
金泽物流和农产品配送物流园区

③
农产品厂宿舍
金龙大道

①
金石一路

②农产品厂员工宿舍
① 自东向西－金石一路

④东面小路
③三环路

2、宗地现状
现状为菜地，水塘，有一条排洪渠（望江沥）将地块一分为二（从惠州土地交易中心获知）。注：地块具体红线范围须进一步获取。
⑥
⑤
④
③
②
①

① 水塘

②菜地

⑥水塘
⑤空地
④普通电线
③排洪渠

⑥水塘
⑤空地

三、项目周边的社区配套
1、交通配套
（1）主要城市干道：
地块位置

n 东面：先科路(8车道)——黄色路线表示
n 南面：云山路（快速路）——绿色路线表示
n 西面：惠州大道(8车道)——蓝色路线表示
n 北面：三环路(8车道)——红色路线表示
（2）交通达到方式
n 车行到达方式一
市中心到达方式：惠州大道——云山路——先科路——地块。此为最便捷和最为临近市区的车行方式。该方式将成为市中心区到达项目的首选方式。
n 车行到达方式二
惠州大道——三环路——地块。江北片区可选到达方式。
n 公共交通到达方式
本项目周边尚未开通公交车站.
（3）地块周边道路：
北侧：36米路宽金石一路（完成部分路段）
南侧：三环路
西侧：36米路宽纵二路（规划）
东侧：50米路宽纵三路（规划）

2、2000米以内主要生活配套
目前，项目周边配套设施比较欠缺，距离项目1000米以内有望江公园（规划中）、金泽物流与农产品配送中心、惠州市妇幼保健院江北分院、惠城职校、惠州财经学校以及惠台学校，其他配套设施均在2000米以外。

妇幼保健院江北分院 惠台学校
3、2000米以内周边生活、休闲等配套设施
距离本项目2000米范围之外有各种生活、休闲以及娱乐配套设施，如占地60万平方米的惠州市体育公园、市民乐园、丽日购物广场、万家福购物广场、玫瑰园大酒店、各金融设施网点、惠州邮电大楼和移动通讯大楼营业厅、涛景高尔夫球场等。随着政府相关行政单位的进驻，江北区中心的生活配套日益完善。

丽日购物广场
四、未来规划

未来江北行政中心区规划以居住和办公为主，配套设施齐全

五、规划控制要点
地块经济技术指标
地块挂
牌编号
规 划
编 号
土地使用权面积（m2）
计算指标用地面积（ m2）
容积率
总建筑面积（m2）
建筑密度（%）
绿地率（%）
GJB2009-11
JB41-04-01
25417
25417
2.5
63545（其中商业：6355）
30
30
JB41-04-05
31246
31246
2.5
78115（其中商业：7815）
30
30
JB41-04-06
37822
37822
2.5
94555（其中商业：9460）
30
30
合计

94485
94485

236215（其中商业：23630）

目前未取得地块的详细规划设计要点，通过惠州土地交易中心得知有一条排洪渠（望江沥）将地块一分为二，及地块内有两条24米的规划道路，对地块规划设计产生较大的不利因素。
六、土地价格
2009年地块周边土地成交情况
地块挂
牌编号
用地面积（ m2）
容积率
总建筑面积（m2）
挂牌起始价
（亿元）
成交价
（亿元）
楼面地价（元/ m2）
每亩价格（万元/亩）
江北24号小区1
5853
2.26
13227.78
804
804
608
91.58
江北24号小区2
22550
2.8
63140
3473
3473
550
103
江北40号小区
21541.4
——
——
——
0.57
——
176.5
江北XX小区
94485
2.5
236215（其中商业：23630）
1.81
——
766（挂牌底价）
127.4（挂牌底价）

七、 小结
n 地块规模适中,所处区域为江北CBD片区，未来升值潜力大。
n 地块车行交通路网交完善，10分钟以内车程可通达江北南区主要生活配套。
n 地块目前就近周边生活配套尚不完善。
n 地块被排洪渠分成两部份且红线内设有规划道路，不利于地块整体开发规划。严重影响地块质素。
第二部分：市场分析

23

该片区规划为未来的城市中心区，定位为惠州城市的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲、娱乐、科研于一体。新规划区居住办公氛围浓厚，环境优越，住宅项目档次较高，总体质量居惠州楼市前列，但目前人气及商业配套尚还不足。价格在4500元／平方米以上。
1、2009年上半年住宅市场成交情况
n 2009年上半年江北区住宅供应1204套，合约13万平方米，与上年同期相比分别增加23%和减少19%。
n 2009年上半年江北区住宅成交2221套，合约24万平方米，与上年同期相比分别增加4倍和3倍。
n 截止2009年6月30日江北片区住宅存货量3618套，合约面积41万平方米。

2、近期住宅市场成交情况
n 成交情况
09年6月至09年11月网上登记的套数和登记的面积都呈现上升的趋势。

数据来源：搜房网
n 供求情况
09年6月-09年的10月江北区的市场供应套数下降，在11月份出现供应新高；成交量在6月最高，7-11月份呈现稳步上升态势；市场新供应面积在09年7月与09年11月份最多，10月份最少，呈现不规则态势；而成交面积在6月与11月最高，在8月份有所下降后，逐渐上升态势。

数据来源：搜房网
n 存量情况
江北片区的旧有存量呈现下降的态势，存量消化率上涨；新增存量也呈现下降趋势，新增消化率呈现不规则的上升态势；旧有存量面积在09年8月份最高，存量消化率呈现U型态势；新增的土地存量在09年8月份最高，存量消化率亦呈现不规则的上升态势。

数据来源：搜房网

重点在售楼盘情况
地块位置

片区
楼盘名称
地址
开发商
规模
产品
面积
销售均价
销售情况
江北片区
帝景湾
惠城区江北区文昌一路1号
合生创展
占地：20万；总建：60万
洋房
160-210
7600（望江1.2万）
“爱琴蓝郡”组团以售罄，目前正在进行下一期的蓄客
润宇豪庭
惠州市惠城区江北三新南路
润宇实业
占地：0.5万
洋房、公寓
50-130，主力户型：105-130
4300
08年11月开盘，推出330多套，目前剩下28套，月均销售35套
双城国际
惠城区江北24号小区
惠州麦雅实业投资
占地：7.7万；总建：21万
洋房
55-170
4800
08年8月份开盘至今，已销售265套，剩余55套，合计销售面积23943.25㎡
盛世华府
惠城区江北5号小区菊花一路6号
金城地产
占地：4万；总建：13.5万
洋房
156-230
4900
09年5月23日推出200多套单元，目前剩下30多套，月均销售70套
万科·金色华庭
惠州市江北三环路台商协会和惠台学校旁
万科地产
占地：15万；总建：30万
洋房
2房：86；3房：126；4房：168
5600
08年9月推出290套至今售罄；09年7月推御水居至今已经销售158套，合计28165.25㎡，
海伦堡
惠州市江北区三环北路28号
中颐集团
占地：7.8万；总建：24万
洋房
2房：80；三房：115-150
4500
09年1-7月售出399套，合计销售面积46754 ㎡

三、其它片区住宅市场
1、主要片区分布图
麦地-河南岸片区

水口片区
东江新城（文头岭）
金山湖
龙丰
东平

江北片区

2、主要片区住宅市场情况
（1）东平片区
占据新开河和东江天然水景资源优势——人居板块。
东平片区地理位置优越，兼有江北及老城区的优势，生活配套较完善，且生活环境较好。片区人口比较多，有很大的购房需求，同时其优势还体现在附近有很多企事业单位，不仅有购房需求，也有购房实力。本片开发的楼盘规模一般比较大，早期主要由东湖花园和长湖苑两大楼盘鼎力撑起，近期开发的楼盘档次以中高档为主，如荷兰水乡、东方威尼斯等。普通住宅楼盘均价多在4500元／㎡左右，高档楼盘价格在5000元/㎡以上，别墅产品售价已经突破10000元/㎡。
n 2009年上半年东平片区住宅供应393套，合约5.5万㎡，与上年同期相比分别增加8倍和10倍。
n 2009年上半年东平片区住宅成交1423套，合约15万㎡，与上年同期相比分别增加7倍和7倍。
n 截止2009年6月30日东平片区住宅存货量1243套，合约面积17万㎡。

数据来源：惠州房管局 2007年至今取得预售证及现售项目

重点在售楼盘情况表
片区
楼盘名称
地址
开发商
规模
产品
面积
销售均价
销售情况
东平区
荷兰水乡
惠州市东平区12小区
光耀地产
占地：80万
别墅、洋房
联排：203-250
别墅：1.5万；洋房：5500-6500
别墅6月底推出43套，目前剩下几套，洋房还没有开盘
鑫月汇峰
东平半岛东平南路与环岛二路交汇处
鑫月实业
占地：1.05万；总建：7.86万
洋房
94-126
4700
08年11月推出490多套；销售率为85%，月均销售约45套
东方威尼斯2期
东平半岛环岛一路1号
群星地产
占地：15万；总建：28万
洋房
124-156；258（复式）
4800
09年7月开盘，推出100套单元，现以售罄

（2）麦地-河南岸片区
同样占据地段优势，为惠州城市成熟区，定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的综合片区——商住板块。
该板块生活配套成熟、商业气氛较浓，未来发展潜力较大。目前此片区开发楼盘数量较多，但楼盘规模及档次要低于江北及东平片区，多为高层及小高层，户型偏小，主要针对大众消费群体，高档楼盘数量较少，除个别中高档楼盘之外，普通住宅价格一般在4000—5300元／㎡之间。
n 2009年上半年麦地－河南岸片区住宅供应2636套，合约16万㎡。
n 2009年上半年麦地－河南岸片区住宅成交3901套，合约37.3万㎡。
n 截止2009年6月30日麦地片区住宅存量1380套，合约17.5万㎡。
n 截止2009年6月30日河南岸片区住宅存货量3285套，合约面积30万㎡。

重点在售楼盘情况表
片区
楼盘名称
地址
开发商
规模
产品
面积
销售均价（元/㎡）
销售情况
麦地-河南岸片区
云天华庭
惠城区演达路与石湖路交汇处
东鹏基地产
占地：0.63万；总建：4.43万
洋房
80-120
4500
08年10月开盘推出338套，目前剩下10多套，月均销售约32套
御湖苑
惠州市河南岸白泥路10号
鸿欣地产
占地：3.8万
洋房
120-160
——
一期以售罄
美地·花园城
惠城区演达二路
美地地产
占地：6万；总建：18万
洋房
1房：51；2房：68-78；三房：103-115
4300
08年10开盘推出592套，目前剩下30多套，月均销售约55套
幸福魔方
惠城区鹅岭西路23号
百利通地产
占地：3万；一期总建：7万
洋房
1房：30；2房：55-90
4800
09年5月开盘推出700多套，销售率为80%，月均销售约180套
惠港新天地
惠州市演达大道
创成地产
占地：2.6万；总建：16.8万
洋房
公寓：35；2房：83；三房：91
6600（带1000元标准装修）
09年6月开盘推出890套单元，目前销售率约为50%，月均销售约200套
泰豪·绿湖新邨
麦地东路8号
泰豪实业
占地：4.2万；总建：18万
洋房
2房：95；三房：120-150；四房：160
4600
08年10月开盘推出约800套，目前销售率为90%，月均销售约70套

（3）金山湖片区
在地段及配套等资源不足的情况下，项目更多的是凭借自身的营造来提升项目的档次，这区域的楼盘代表山水华府，打造成环境较佳的高档产品。
金山湖位于惠城区的南面，政府规划三大风景湖区之一，衔接惠城与惠阳、大亚湾的重要发展枢纽，规划向南发展城市新中心区，具有较大的发展潜力。本片房地产市场目前处于起步的阶段。此前开发的楼盘多以别墅等高档房产为主，未来依托其惠州三大风景湖区之一及政府打造教育走廊规划的优势，成为豪宅开发热点区域，但目前受交通、市政相关配套不够完善的制约较大。目前金山湖片区开发了两个高档楼盘，分别为山水华府以及金山湖花园，均为惠州本地有名的开发商兴建，目前售价在5000元以上，产品均为高档大户型。
n 2009年上半年金山湖片区住宅供应782套，合约13.4万㎡，与上年同期相比分别下降27%和15%。
n 2009年上半年水口片区住宅成交1030套，合约15.5万㎡，与上年同期相比分别增加4倍和3倍。
n 截止2009年6月30日水口片区住宅存货量1429套，合约面积27万㎡。

重点在售楼盘情况表
片区
楼盘名称
地址
开发商
规模
产品
面积
销售均价（元/㎡）
销售情况
金山湖片区
金山湖花园
惠城区三环南路18号（河南岸汽车站旁）
隆生地产
占地：8.2万；总建：21万
洋房
153-260
6000（复式）；4600（平层）
09年3月份开盘推出800户，目前销售率为30%
山水华府
河南岸金山湖9号小区（惠州学院对面）
山水华府置业
占地：12万；总建：23万
别墅、洋房
141-170
洋房：5200
别墅：8500
09年6月开盘推出170多套，目前剩下约30多套，月均销售约70套

（4）水口片区
作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城市中心，成为魅力新水口，与江北未来CBD相呼应，将成为惠州未来的CLD。目前整个片区的房价比较低，是惠州近年来新兴起的区域。
该片区集中了几个大型的项目，如合生国际新城，该项目占地64万㎡，是水口片区最大的楼盘，另外还有珠江·御景湾、世纪东方城等，这个区域的洋房主要价格集中在4000元/㎡左右，别墅集中在8000-10000元/㎡。
n 2009年上半年水口片区住宅供应236套，合约6.3万㎡，与上年同期相比分别下降62%和26%。
n 2009年上半年水口片区住宅成交723套，合约7.9万㎡，与上年同期相比分别增加3倍和2倍。
n 截止2009年6月30日水口片区住宅存货量1252套，合约面积25万㎡。

重点在售楼盘情况表
片区
楼盘名称
地址
开发商
规模
产品
面积
销售均价（元/㎡）
销售情况
水口片区
合生·上观国际
惠城区水口中心区三环路旁
亚新地产
占地：33万；总建：103万
洋房、别墅
5房：190；6房：260
4000（毛坯）；4800（装修）
06年以来推出635套别墅，现已销售过9成，今年8月份推出152套洋房，现已销售约8成
珠江·御景湾
惠城区水口中心工业大道旁
珠江集团
占地：10万；总建：20万
洋房
四房：156；五房：190
3500
08年9月以来推出160多套，现剩下约2成，月均销售15套左右
世纪东方城
惠城区水口文化体育中心旁
鸿升地产
占地：12万；总建：26万
别墅、洋房
别墅：250-400；洋房：148-170
洋房：3700；联排别墅：6500；双拼：7500
08年10月推出108套洋房单元；目前剩下不到10套
江南御都·东郡
惠城区水口镇中心区环镇路
五经集团
占地：6.07万；总建：17.8万
洋房
洋房：105-118
3400
08年5月推出约500套，目前还剩下约150多套

四、小结
n 09年房地产市场回暖，江北区市房地产市场温度较高，销售态势好，存量消耗力强，江北片区的具有一定的住宅需求量。
n 地块周边除我司已开发海伦项目，主要竞争对手为万科及双城国际后期开发用地，及潜在的该片区后期供应用地。

第三部分：规划设计初步分析
根据规划设计要点，预设地块建设项目的指标概况如下表：
总占地面积（m2）
94485.00
园林绿化面积（m2）
28345.50
总建筑面积（m2）
306212.50
道路广场面积（m2）
28345.50
建筑占地面积（m2）
30235.20
容积率
2.50
地上建筑面积（m2）
236212.50
建筑密度
0.32
地下建筑面积（m2）
70000.00
绿化率
0.30
住宅建筑面积（m2）
207582.50
居住总户数（户）
1730
商业建筑面积（m2）
23630.00
机动车位总数（个）
1750
公建/会所面积（m2）
231212.50
开发建设周期（年）
4

第四部分：投资收益分析
1、开发周期
假设项目开发周期为四年
项目
合计
一期

二期

三期

四期
占地面积(m2)
94485.00

地上建筑面积（m2）
236212.50
62803.13

69363.75

69363.75

34681.88
住宅（m2）
207582.50
51895.63
25%
62274.75
30%
62274.75
30%
31137.38
别墅（m2）

0.00

0.00
商铺（m2）
23630.00
5907.50
25%
7089.00
30%
7089.00
30%
3544.50
车位（m2）

0.00

0.00
公建/会所（m2）
5000.00
5000.00
100%
0.00
0%
0.00
0%
0.00

2、开发总成本估算
根据开发周期对项目每期进行开发投资成本估算
序号
项目
单位成本
筹备期
一期
二期
三期
四期
综合成本
比例
1
土地成本
766

18093.88
0.00
0.00
0.00
0.00
18093.9
25%
2
开发前期准备费
80
元/m2
1886.55
0.00
0.00
0.00
0.00
1886.6
3%
3
主体建筑工程费
1142
元/m2

7170.27
7919.30
7919.30
3959.65
26968.5
37%
4
主体安装工程费
173
元/m2

1086.49
1199.99
1199.99
600.00
4086.5
6%
5
社区管网工程费
118
元/m2

737.94
815.02
815.02
407.51
2775.5
4%
6
园林环境费
131
元/m2

820.84
906.58
906.58
453.29
3087.3
4%
7
配套设施费
219
元/m2

1374.76
1518.37
1518.37
759.19
5170.7
7%
8
开发间接费
128
元/m2

805.76
889.94
889.94
444.97
3030.6
4%
9
期间费用
320
元/m2

2006.56
2216.17
2216.17
1108.09
7547.0
10%
10
项目总投资
3075
元/m2
19980.43
14002.62
15465.39
15465.39
7732.69
72646.5
100%

比例

28%
19%
21%
21%
11%
100%

3、资金来源分配
按照总成本的估算，对项目所需投入资金来源作如下分配设定：
资金来源
总计
筹备期
一期
二期
三期
四期
自有资金
51%
37181
100%
19980
40%
5601
30%
4640
30%
4640
30%
2320
银行贷款
14%
10094
0%
0
50%
7001
10%
1547
10%
1547
0%
0
销售收入
28%
20105
0%
0
0%
0
50%
7733
50%
7733
60%
4640
施工单位垫资及其他
7%
5267
0%
0
10%
1400
10%
1547
10%
1547
10%
773
合计
100%
72647
100%
19980
100%
14003
100%
15465
100%
15465
100%
7733

4、销售收入
结合目前市场情况，保守预期项目一期住宅开盘销售价格为4200元/ m2（保守估计）,商铺为6200元/ m2（保守估计），后期随着小区逐渐成熟，预计售价较首期有所上升。

一期
二期
三期
四期

单价
数量
总额(万元)
单价
数量
总额(万元)
单价
数量
总额(万元)
单价
数量
总额(万元)
普通住宅（m2）
4300
51896
22315
4500
62275
28024
4800
62275
29892
5000
31137
15569
别墅（m2）

0
0

0
0

0

0
商铺（m2）
6300
5908
3722
6500
7089
4608
7000
7089
4962
7500
3545
2658
车位（m2）

0
0

0
0

0

0
销售收入

57803
26037
11000
69364
32631
11800
69364
34854
12500
34682
18227
合计
111750万元

5、项目静态收益
类别
指标
成本
72647
收入
111750
毛利润
39103
毛利率
53.8%
营业税及附加
6314
土地增值税
1117
所得税
7918
净利润
23754
净利润率
32.7%

6、现金流量表
序号
项目名称
合计
建设经营期
筹备期
一期
二期
三期
四期
1
现金流入
111749.6
0.0
26036.8
32631.5
34854.2
18227.1
1.1
销售收入
111749.6
0.0
26036.8
32631.5
34854.2
18227.1
2
现金流出
105329.5
19980.4
15734.1
23495.5
34854.2
11265.4
2.1
总投资
72646.5
19980.4
14002.6
15465.4
15465.4
7732.7
2.2
销售税金及附加
6313.9
0.0
1471.1
1843.7
1969.3
1029.8
2.3
土地增值税
1117.5
0.0
260.4
326.3
348.5
182.3
2.4
所得税
12448.4

5860.1
4267.7
2320.6
3
税前净现金流量
31671.7
(19980.4)
10302.8
14996.1
17071.0
9282.3
4
税前累计净现金流量

(19980.4)
(9677.7)
5318.4
22389.4
31671.7
5
税前折现净现金流量

(19980.4)
9725.1
13361.6
14357.5
7369.1
6
税前累计折现净现金

(19980.4)
(9135.0)
4738.8
18830.6
25143.8

税前财务净现值

23440.5

税前内部收益率

51.6%

7
税后净现金流量

(19980.4)
10302.8
9136.0
12803.2
6961.7
8
税后累计净现金流量

(19980.4)
(9677.7)
(541.7)
12261.6
19223.3
9
税后折现净现金流量

(19980.4)
9725.1
8140.2
10768.1
5526.8
10
税后累计折现净现金流量

(19980.4)
(9135.0)
(482.6)
10312.5
15261.2

税后财务净现值

13384.8

税后内部收益率

34.9%

7、盈亏平衡

一期
二期
三期
四期
整体
综合成本
15734
17635
17783
8945
80078
销售收入
26037
32631
34854
18227
111750
盈亏平衡点
60.4%
54.0%
51.0%
49.1%
71.7%
按分析结果，在项目完成开发建设的时点，整体销售率只要达到71.7%以上，就可以处于盈利状态，避免亏损。

8、敏感性分析
以土地成本为敏感性因素作分析：
敏感度
指标
所得税前
所得税后
土地价格＝底价
投资收益率（%）
44%
32.7%
财务净现值（I=5.64%）
23440.5
13384.8
内部收益率（%）
51.6%
34.9%
土地价格＝底价*1.5
投资收益率（%）
28%
20.8%
财务净现值（I=5.64%）
14900.8
6640.7
内部收益率（%）
27.6%
16.5%
土地价格＝底价*2
投资收益率（%）
15%
11.2%
财务净现值（I=5.64%）
6361.1
-103.5
内部收益率（%）
13.4%
5.8%
以公司的盈利标准为分析依据，土地竞拍价的上限宜设在土地出让底价的1～1.5倍区间，即18100万元～27150万元。

第五部分：结论
1、项目优势
n 区位优势：连接江北CBD中心区，借助江北区规划利好，未来升值潜力大；
n 路网优势：周边路网发达，车行可以较方便的到达社区。
2、项目劣势
n 处于北区待发展地段，在惠州市民心目中处于偏僻地段；
n 区域人气不够旺盛，生活配套.市政设施缺乏，距离商业中心距离较远；
n 地块被排洪渠分成两部份且红线内设有规划道路，不利于地块整体开发规划。严重影响地块质素。
n 南临三环路，且四周设有规划道路，可能对本项目造成噪音影响；
3、项目机会点
n 江北CBD中心区的建设，使得区域不断升温，房价不断攀升超过老城区；
n 我司在地块附件已经海伦堡项目，取得了良好的口碑，是我司在惠州可持续开发另一项目的机会点，可衔接现有项目收官后后续的楼盘的供应开发。
n 近郊缺乏品质规模楼盘，这给品质楼盘的开发带来机会。
4、项目威胁点
n 南部新城以及水口等片区住宅的开发，分流江北的置业群体；
n 江北片区近年来土地供应将持续放量，近郊楼盘将不断涌现，竞争将加大；
n 少量经济适用房的开发，廉价价格及产品形象将给项目销售带来一定威胁。

综上所述，根据项目的经济效益评估土地竞拍价的上限宜设在土地出让底价的1～1.5倍区间，但地块本身规划设计条件存在较大不利因素，地块不适宜较高价格竞得，由于地块处于江北CBD片区，具备较大的升值潜力，因此建议地块的理想的竞拍价上限不适宜超过1－1.5倍区间。