保利地产成本控制指导书.doc

保利地产成本控制指导书
一、成本控制管理职责划分准则
1、组织管理责任分为三个层面
（1）成本总负责中心
公司总经理层面
（2）成本费用发生中心
地价费用中心：开发部
设计费用中心：技术部
主体建安费用中心：项目部
营销费用中心：销售部、企划部
期间费用中心：财务部
（3）成本费用审核与监控中心
成本管理委员会：成本管理部、财务部
2、基本职责划分
（1）成本费用发生中心的基本职责
——按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动；
——对施工场地、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；
——配合并接受成本管理中心按章行使的指导监控职责。
（2）成本费用指导与成本管理中心的基本职责
——组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标；
——组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标；
——组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人；
——跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见；
——建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。
3、《成本信息月报》的管理准则
每月7日前完成该项目《成本信息月报》的编制，必须包括本月成本与上月成本的差异。
二、成本控制管理准则
1、开发前期费用的控制管理准则
（1）内容
开发前期费用明细（范例）
明细分类
项目
主要内容
责任部门
总价（万元）
单价（元/平方米）
勘察费
35.93
7.00
水文、地质、文物和地基勘察费、沉降观测非、日照测试费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费
工程部技术部
设计费
359.31
70.00
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、可行性研究费、制图费、晒图费、赶图费
技术部
报批报建费
390.11
76.00
政府报批报建费、人防费
开发部
三通一平费
38.50
7.50
包括施工场地的临水、电、施工便道等
工程部
临时设施费
46.20
9.00
包括临时围墙、围板工程及项目部临时办公室装修等
工程部
零星工程费
12.83
2.50
不可预见的工程费用
工程部
（2）控制管理准则
——注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；
——技术部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单；
——项目部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工。
2、主体建安费用控制管理准则
（1）内容
主体建安费用控制（范例）
明细分类
项目
主要内容
责任部门
总价（万元）
单价（元/平方米）
单体土建费用
7223.70
1407031
包括工程桩、单体土建、设计变更、现场签证和门窗、栏杆、涂料、地砖等甲方供给（以下简称甲供）的装饰性材料
工程部
单体安装费用
1554.19
302.78
包括消防、水电、智能化管线和商业广场空调
工程部
电梯设备费用
200.00
38.96
包括电梯设备
工程部
土方开挖费用
340.00
66.24
包括机械开挖、人工开挖
工程部
地下商铺费用
1510.00
294.17
包括工程桩、单体土建、单体安装、设计变更、现场签证等费用
工程部
（2）控制管理准则
①充分进行施工准备
第一， 招投标选择优秀而可信的施工队伍。
第二， 制定严格的施工合同，特别要注意以下几方面：
——明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；
——封死预算外施工组织措施费；
——明确无定额项目的费用计算方法；
——在总包合同中明确配合费、采购及保管费；
——明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；
——明确设计变更及现场签证的操作方法。
第三， 工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性。
第四， 进行施工图预算，并严格审查确认中介机构提交的预算报告。
②加强图纸会审的力度
特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工。
③加强现场管理
减少现场签证，现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核。
④选用公共部位和室内装饰材料及设备
在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰材料及设备；甲供材料、设备的采购，原则上必须实行招投标。
3、公共管网配套费用
（1）内容
公共管网配套费用（范例）
明细分类
主要内容
责任部门
下水道排污费用
小区内雨水、污水管道铺设费、污水排放费
工程部
室外供水费用
小区内上水管线铺设、水泵房建设及按规定应交纳的有关费用
工程部
供电配套费用
包括高低压设备、小区高低压电缆铺设、配电间的建设及按规定应交纳的有关配套费用
工程部
通信工程
小区内通信管线铺设及按规定应交纳的有关费用（含宽带室外管线）
工程部
电视工程
小区内有线电视管线铺设计按规定应交纳的有关费用
工程部
安保工程
闭路监控系统、门禁系统、楼宇与入院大门保安对讲系统安装、停车管理系统、电子显示屏、电梯联动对讲、保安内线电话、照明系统
工程部
（2）控制管理准则
——尽可能减少或消除政府垄断工程成本中不合理的成分；
——对不属于四大配套公司范围内的工程原则上不让其施工；
——严格控制配合水、电、煤等专业工程的零星人工签证；
——对水、电等附属配套公建工程实行全面招投标；
——安保系统必须做好方案论证评估工作，并从全区范围考虑设备的配置。