北京市土地一级开发与棚改区别介绍.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,北京市棚户区改造项目综述,1,目录,一、定义与分类,二、政策,三、流程,四、土地一级开发与棚改项目的区别,2,定义,与,分类,定义与分类,我市棚改现状,3,定义与分类,棚户区,：在本市行政区域范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋建成年限较长、房屋质量较差，部分或全部房屋使用功能不全，存在消防、治安隐患，道路、通讯、水、电、气等基础配套设施不齐全的区域。,从改造对象分：,城市棚户区,平房区院落修缮,危旧房改造,城中村边角地整治,新增棚户区改造和环境整治,国有工矿棚户区,从拟改造土地性质分：,国有土地上的棚改项目,国有集体土地混杂的棚改项目,集体土地上的棚改项目,从实施方式分：,针对国有土地的一次性招投标方式,针对集体土地的一级开发方式,4,我市棚改现状,成绩,：,根据,2016,年,北京住房和城乡建设发展白皮书,统计数据：北京市,2013-2015,年棚改三年改造,8,万户目标任务已超额完成，共启动改造项目,210,余个，,改善了,8.6,万户家庭住房条件,。,根据北京市重大项目建设指挥部办公室官方网站,12,月,29,日消息，,1-11,月份，,全市累计完成棚户区改造协议签订、搬迁腾退或房屋修缮加固,37652,户,，超额完成全年改造任务,(35000,户,),。,目标,：,2013,年，北京上报的棚改目标是至,2017,年底完成,15,万户,，,2017,年年初完成四环内的全部棚改项目。,根据目前已公开的数据，全市已完成棚户区改造约,12.4,万户，约占总改造任务（,15,万户）的,82.67%,5,国家政策及解读,地方政策及解读,政 策,6,国家政策及解读,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,（国务院,200724,号）,扩大内需促进经济增长十项措施,（,2008,年,11,月,5,日国务院常务会议）,国家林业局关于做好,国有林区棚户区,改造试点工作的紧急通知,（林计发,2008251,号）,关于推进,城市和国有工矿棚户区,改造工作的指导意见,（建保,2009295,号）,国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,（国办发,20104,号）,财政部积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作,（财综,20108,号）,关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知,（建保,201056,号）,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,（国发,201010,号）,住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知（建保,201058,号）,国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,（国办发,201145,号）,关于对国有工矿棚户区情况进行调查的通知,（建保,2011199,号）,关于做好,铁路棚户区,改造有关工作的通知,（铁政法,201257,号）,关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知,（建保,2012190,号）,国务院关于加快棚户区改造工作的意见,（国发,201325,号）,国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知,（国办发,201436,号）,国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见,（国发,201537,号）,从,2005,年辽宁省率先启动全省范围内的棚户区改造，到,2007,年上一届政府启动保障性安居工程，再到,2013,年新一届政府全面推进棚户区改造工作至今，中央政府及各部委下发了大量文件推进棚户区改造工作。,2007,2008,2013,7,国家层面棚户区改造工作可以简单分为三个阶段：,第一阶段,：,立足民生阶段。通过加大廉租住房建设等多种手段，满足广大低收入者的住房改善需求。,第二阶段,：,应对金融危机促进经济发展阶段。通过保障性安居工程，应对外部经济挑战，提高内需驱动在经济增长中的地位。,第三阶段,：,助推经济持续健康发展和民生不断改善阶段。通过棚户区改造，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。,国务院关于加快棚户区改造工作的意见,（国发,201325,号）,扩大内需促进经济增长十项措施,（,2008,年,11,月,5,日国务院常务会议）,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,（国务院,200724,号）,国家政策及解读,8,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,（国务院,200724,号）,（二）总体要求。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，,加大棚户区、旧住宅区改造力度,，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。,（十三）,加快集中成片棚户区的改造,。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。,（十六）落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地。,一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。,二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。三是对廉租住房和经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应。要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。,五是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。,（十七）确保住房质量和使用功能。,廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造以及旧住宅区整治，要坚持经济、适用的原则。,要提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。,国家政策及解读,9,扩大内需促进经济增长十项措施,（,2008,年,11,月,5,日国务院常务会议）,1.,加快建设保障性安居工程。,加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。,2.,加快农村基础设施建设。,3.,加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。,4.,加快医疗卫生、文化教育事业发展。,5.,加强生态环境建设。,6.,加快自主创新和结构调整。,7.,加快地震灾区灾后重建各项工作。,8.,提高城乡居民的收入。,9.,在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担。,10.,加大金融对经济增长的支持力度。,国家政策及解读,10,国务院关于加快棚户区改造工作的意见,（国发,201325,号）,棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。,2008,年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程,大规模推进实施。,2008,年至,2012,年，全国改造各类棚户区,1260,万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。但也要看到，目前仍有部分群众居住在棚户区中。这些棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。,国家政策及解读,11,地方政策及解读,2007,年,市建委赴辽宁阜新、抚顺调研棚户区改造工作。,2008,年,4,月,市建委主任调研门头沟采空棚户区。,2008,年,9,月,市领导召开会议研究门头沟采空棚户区改造方案。,2008,年,11,月,时任北京市市长郭金龙同志主持会议听取门头沟采空棚户区改造汇报并审议通过。,2009,年,门头沟区委书记在北京市第十三届人大一次会议中提出给予门头沟采空棚户区改造资金支持等一揽子优惠政策的建议。,2009,年,4,月,北京市委、市政府决定根据辽宁等地棚户区改造的经验做法和门头沟采空区棚户区等项目现状启动“三区三片”城市棚户区试点改造工作。,2011,年,2016,年,北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作实施方案,（京政办发,2011)1,号）,关于北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地问题的请示,（京国土用,2014275,号）,北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地意见,北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）,（京国土储,2014289,号）,关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见,（京政发,201418,号）,关于明确我市棚户区改造土地供应规划调整和房屋销售等政策加快推进棚户区改造的意见,（京建文,201534,号）,关于加快涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目审批有关事宜的通知,（京发改,2015693,号）,关于加快办理棚户区改造和环境整治项目有关用地手续问题的请示,（京国土用,2015187,号）,调研,尝试,总结,经验,扩大,试点,深化,完善,12,北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作实施方案,（京政办发,2011)1,号）,地方政策及解读,关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见,（京政发,201418,号）,为认真贯彻落实国务院,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,（国务院,200724,号）,及住房城乡建设部、发展改一革委等部门,关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见,（建保,2009)295,号）,等文件精神，全面推进本市城市和国有工矿棚户区（以下简称棚户区）改造工作，加快解决群众住房困难，制定本实施方案。,棚户区改造和环境整治工作是重大的民生工程、环境工程、安全工程和发展工程。党中央、国务院和市委、市政府高度重视此项工作，做出了一系列决策部署，出台了若干政策措施，有效推动了该项工作的顺利开展。为全面实施,国务院关于加快棚户区改造工作的意见,（国发,201325,号）,，进一步加大棚户区改造和环境整治工作力度，加快解决棚户区群众的住房困难，并有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，助推首都经济社会持续健康发展和民生不断改善，现提出以下实施意见。,13,地方政策及解读,北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作实施方案,（京政办发,2011)1,号）,关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见,（京政发,201418,号）,定义,在国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、房屋使用功能和市政基础设施不全、居住环境恶劣、社会问题突出，采取土地一级开发等市场运作方式无法实现资金平衡且难以改造的区域。,包括城市棚户区项目和国有工矿棚户区项目。其中，城市棚户区项目包括：平房区院落修缮项目、危旧房改造项目、城中村边角地整治项目、新增棚户区改造和环境整治项目。,领导,机构,市住房保障工作领导小组,棚户区改造和环境整治领导小组和指挥部,责任,主体,区县政府、国有企业,区县政府,相关,部门,重大项目办,住房城乡建设委,国资委,发改委,财政局,规划委,国土局,审计局,监察局,地税局,文物局,市政市容委,环保局,金融局,公安局,园林绿化局,地勘及市政专业公司,保障性住房建设投资中心,重大项目办,住房城乡建设委,国资委,发改委,财政局,规划委,国土局,审计局,监察局,地税局,文物局,市政市容委,环保局,金融局,公安局,园林绿化局,地勘及市政专业公司,保障性住房建设投资中心,14,北京市国土资源局,关于加快办理棚户区改造和环境整治项目有关用地手续问题的请示,（京国土用,2015187,号）,北京市发展和改革委员会北京市重大项目建设指挥部办公室,关于加快涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目审批有关事宜的通知,（京发改,2015693,号）,北京市住房和城乡建设委员会等部门,关于明确我市棚户区改造土地供应规划调整和房屋销售等政策加快推进棚户区改造的意见,（京建文,201534,号）,北京市人民政府,关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见,（京政发,201418,号）,北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）,（京国土储,2014289,号）,北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地意见,北京市国土资源局,关于北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地问题的请示,（京国土用,2014275,号）,2014,年,6,月,10,日，突破了“,城市和国有工矿棚户区改造,”的范畴。,目前该文件全文内容未知，按照上一文件请示内容：“,建议以市政府名义做出我市棚改用地政策规定为妥。我局代拟了北京市人民政府关于印发北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地意见的通知,”，该,文件应为“请示”的正式文件。,2014,年,6,月,20,日,，本文为上文的“,配套文件,”，文件明确,了“棚改一次性招标”工作的责任分工、组织实施、成本、利润、政府收益、资金平衡方案、出让合同、监督管理等工作。,2014,年,6,月,26,日，文件充分考虑了,北京市国土资源局,关于北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地问题的请示,（京国土用,2014275,号）,文件的请示内容，除未细化集体土地上的棚改项目运作方式以外，国有土地上的棚改项目安置房建设方式、区县政府作为一次性招投标主体、资金筹措瓶颈等内容都在本文件中予以明确。,2015,年,3,月,30,日，,明确了,一次性招标棚改项目须全部为国有用地；投标企业应为中央、市属、区属或三者混合的全资国有企业；区县政府提出项目资金平衡方案；回迁安置房产权为商品房；,规划指标可适当突破。,2015,年,4,月,7,日，文件正式将集体土地上的棚改项目纳入全市棚改工作。,2015,年,5,月,11,日，,1,、关于适用范围；,2,、关于一次性招标,投资利润率；,3,、关于投标资格审核；,4,、关于项目规划意见；,5,、关于安置房建设；,6,、关于转为棚改项目 成本清算问题,地方政策及解读,15,流 程,不同类型棚改项目流程,工作内容简介,16,不同类型棚改项目流程,申 报,实 施,17,不同类型棚改项目流程,项目申报,棚改方案,初步联审会,区政府,市重大办,建立棚改,分指挥部,镇街上报项目，进行摸底调查及征求各委办局意见,初步方案,各委办局,审核同意,统一纳入计划,申报流程,18,不同类型棚改项目流程,一次性招标,拆建分离,拆,建,国有土地,集体土地,异地回迁,原地回迁,非商品房,原地回迁,商品房,国有土地,原地回迁,商品房,平衡资金,经营性地块,平衡资金,经营性地块,实施,19,不同类型棚改项目流程,棚改主体的确定方式,招标,政府购买服务,直接授权,PPP,棚改主体的确定目前有四种方式：,20,方案,关键步骤,工作内容简介,国有土地征收,集体土地征地拆迁,土地验收,立项,棚改方案,补偿方案,21,工作内容简介,方案,以镇、街上或者意向主体提出棚改意向,初步方案（,PPT,形式）,区各部门,审核同意,通过审核并报市政府批准后,市各部门,棚改方案的流程,22,方案,工作内容简介,棚改方案的内容,4,、主要工作内容及实施计划,5,、征地实施方案,6,、腾退实施方案,7,、市政方案,8,、投资方案,9,、资金平衡分析,10,、项目工作措施及实施效果,11,、重点事项说明,3,、方案编制依据,2,、棚户区改造的原则及方式,1,、项目基本情况,工作内容,23,工作内容简介,方案,补偿方案的原则与内容,原则：,1,、公平公正、确保民生；,2,、依法合规、切实可行；,3,、因地制宜、结合项目特点；,4,、听取被征收人意见（针对国有土地）。,内容：,总则：,目的、项目范围、主体、工作职责、被征收人、被拆迁人的认定标准、补偿方式,货币补偿：,补偿、补助、奖励,房屋安置（产权调换）与临时周转：,安置房产权性质、安置对象认定标准、安置房标准、安置房价格、安置房户型选择原则、全部放弃安置房补助、临时周转,未达成拆迁补偿安置协议的处理意见。,24,工作内容简介,关键步骤,立项审批种类,编制报告种类,项目建议书,可行性研究报告,项目申请报告,项目建议书（代可行性研究报告）,审批,（,1,）使用政府性资金投资建设的项目；,（,2,）国家机关的基本建设项目；,（,3,）城镇基础设施建设项目。,核准,企业不使用政府资金投资建设的少数重大项目和限制类项目（北京市政府核准的投资项目目录）。,备案,企业不使用政府资金投资建设的项目，除重大项目和限制类项目外。,立项报告类型,25,工作内容简介,关键步骤,立项报件所需材料,（,1,）,规划条件,（,2,）,建设单位企业法人营业执照、组织机构代码和公司章程，法定代表人身份证明书，授权委托书,（,3,）,一次性招标方案,（,4,）,中标通知书,（,5,）,实施方案,（,6,）,土地预审,（,7,）,棚改册子,（,8,）,区县人民政府关于建设主体的授权文件,或委托协议,（,9,）,配建公共服务设施的房地产项目，还需提交行业主管部门出具同意项目建设的意见,。,（,10,）,绿通或环评批复,项目编制所需材料,（,1,）,规划条件,（,2,）项目的实施方案,（,3,）经济技术指标表,（,4,）企业信息,（,5,）贷款的比例,26,工作内容简介,国家政策：,国有土地上房屋征收与补偿条例,（国务院令第,590,号）,关于印发,的通知,（建房,201177,号）,北京政策：,北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见,（京政发,201127,号）,关于印发,的通知,（京建法,201116,号）,关于印发,的通知,（京建法,201118,号）,关于国有土地上房屋征收和补偿有关事项的通知,（京建法,201219,号）,关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会,的通知,(,京建拆,2009450,号,),北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法,(,京建法,201619,号,)2017,年,2,月,15,日起施行,关键步骤,国有土地征收,27,工作内容简介,关键步骤,国有土地征收,征收主体,市县级人民政府,实施主体,市、县级人民政府确定的房屋征收部门,房屋征收实施单位,房屋征收部门或房屋征收部门委托的单位,街,道,办,事,处,评,估,机,构,征,收,劳,务,拆,除,服,务,审,计,公,司,提出征收申请,发布暂停公告,选定估价机构,开展入户调查，预评估,草拟征收补偿方案并公布,完善补偿方案并修改,补偿方案再次公布,认定处理未登记建筑,开展社会稳定风险评估,落实补偿资金及安置房源,作出征收决定并公告,公示估价结果并送达估价报告,签订补偿协议,审计、结案,28,征地拆迁,北京市集体土地房屋拆迁管理办法,（,2003,京政令,124,号）,1,、集体土地房屋拆迁依据,2,、明确拆迁人的概念,3,、宅基地面积认定的基本原则,工作内容简介,关键步骤,集体土地征地拆迁,&,拆迁腾退,拆迁腾退,落实,北京城市总体规划,，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和首都经济社会可持续发展。提出农民新村建设的拆迁补偿问题。,农民合作建房，是农民自己出资改善居住条件的一种建房形式，不同于国家建设征地和市区的危旧房改造，其拆迁补偿政策不适用于,北京市城市房屋拆迁管理办法,。各乡（镇）、村可根据自己的情况和农民的意愿，自主决定拆迁补偿办法。,29,制定腾退工作方案,召开腾退专题会，根据市、区两级政府的相关文件，确定腾退实施主体,组织实施对各服务公司的招标工作,组织入户调查,召开乡代表会，初步确定区位价、房屋安置办法等细则，并审议通过实施细则,召开村级代表大会，宣传政策,正式启动腾退工作，组织实施补偿安置相关工作,工作内容简介,关键步骤,集体土地拆迁腾退,30,房屋、土地产权的补偿是否完成,项目范围内拆迁工作是否完成,必要的大市政,是否完成,征地结案、拆迁结案、,权属文件,现场测绘报告及现场踏勘,市政验收、移交资料,供地,验收,手续验收,现场验收,成本验收,工作内容简介,关键步骤,土地验收,31,核查项目资料,核查权属文件,地上物测绘及现场踏勘,核查解押情况,区（国土分局）组织项目现场验收并形成初审意见,分局验收意见,市中心部门内审,供地验收内审会,内审会会议纪要,其他项目：市场部组织土地入市,企业为主体项目现场移交储备部,国土分局初审,市国土局复核,现场验收完成,工作内容简介,关键步骤,土地验收,32,工作内容简介,棚改全流程,集体土地棚改流程,国有土地棚改流程,33,金利安,JINLIAN,四、二者比较分析,4.,组织管理,5.,投融资方式,6,.,回迁安置方式,3.,项目申报要求,7,.,实施方案的位置和作用,2,.,开发模式,1.,主体,8.,棚改和一级开发代征代拆迁地块处理,9.,成本审计,34,金利安,JINLIAN,1.,主体：,授权主体,主要有：市土储中心、区县分中心、联储、通过公开招标确定、直接授权国企等。,实施主体,主要是在前三种授权主体下再通过公开招标、直接委托等方式确定项目具体实施企业（分带资和不带资）。,一级开发分为授权主体和实施主体。,35,金利安,JINLIAN,1.,主体,：,棚户区改造的,责任主体,和,实施主体,：,各区县政府,各区县可通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等公开方式确定改造实施主体。,实施主体,责任主体,主体,36,金利安,JINLIAN,棚改购买服务主体及承接主体,：,2016,年,5,月,16,日,，,按照关于政府购买棚户区改造服务的实施意见京财经二,2016770,号文，,市重大办和区住建委为购买服务主体，可采取,公开招标,、,邀请招标,、,竞争性谈判（磋商）,、,单一来源采购,、,政府授权,等方式确定承接主体。各区县住建委为了免责凡是在文件发布之后的棚户区改造项目承接主体大多都采用公开招标方式。,1.,主体,：,37,金利安,JINLIAN,2.,开发模式,：,参与土地一级开发企业的目的：,大多前期参与土地一级开发公司，其初衷为了土地二级市场去拿这块土地，主要对地块情况更加了解，通过一定措施和手段有利于二级土地获取：带条件入市（回迁房建设），通过公开招标方式做好乡镇及村民工作对安置房及相关商业用房让利于被拆迁人。,棚户区改造方式比较灵活：,分为,拆建分离模式土地一级开发模式,和,一次性招标土地一二级开发联动模式。,主要涉及文件京国土用,2015187,号文，棚户区改造项目用地全部为国有存量土地的，可按有关规定将棚改前期工作及拟改造土地使用权一次性招标；对于主要为集体土地的棚改项目，建议仍按现行一级开发模式推进。,38,金利安,JINLIAN,项目,土地一级开发,棚户区改造,自有资金,不低于土地储备开发成本的,30%,自有资金比例,20%,回迁房立项,多采用三定三限项目，需要单独选址单独立项,往往跟棚户区改造项目一起立项（单独选址外迁除外），棚户区改造主体同时也是回迁房建设主体,成本审核,前期允许回迁房的建设成本和安置房的销售的差价计入土地一级开发成本，后期不允许计入。,允许差价计入,开发利润率,三定三限回迁房参照类似经适房建设的利润率,3%,进行核定。,拆建分离的项目利润率参照,37,号文，一次性招标的项目安置房利润率不超过,15%,2.,开发模式,：,39,金利安,JINLIAN,3.,项目申报要求,：,土地一级开发项目必须具备地块控规符合两规。,具体流程：编制一级开发实施方案区国土审核上报区政府审批上报市土储中心专家会联席会上报市政府。,棚户区改造项目往往比较灵活，对应尚未取得地块控规，或者上位规划没有确定的项目可以纳入储备项目。,具体流程：编制棚改开发实施方案（前期）区住建委审核区组织相关委办局过会通过报区政府上报市重点办四委联席会上报市政府。,40,金利安,JINLIAN,4.,组织管理：,41,金利安,JINLIAN,5.,投融资方式,土地一级开发,：自有资金,+,银行贷款模式，对资金平衡有严格的要求，对抵押物也有要求，有银行贷款、信托资金等方式存在高出国家规定利率情况，并在审计中不予确认。,棚改,：可以存在亏损，政府承诺财政兜底,（平谷府前街项目）。,大致分为三类：,（,1,）政府授权公司自营自有资金,+,银行贷款模式；,（,2,）政府购买棚改服务，购买服务范围包括：征地拆迁服务及安置房筹集、公,益性基础设施建设,(,一次性招标是典型政府购买服务,),；,（,3,）,PPP,模式。参与政策性银行有：国开行和农发行。,(,注：,农发行对借款主体要求：国有独资及控股企业、融资平台公司、央企,及所属企业、非国有上市企业与地方政府或国有企业合资成立的项目公司,。）,42,金利安,JINLIAN,6.,回迁安置方式,房屋产权类型和定义,集体占地,参经（,城六区多以危改转土地一级开发项目,）,三定三限（主要方式）,Text,商品房,（,带条件入市还见商品房）,回迁安置方式,土地一级开发：,43,金利安,JINLIAN,6.,回迁安置方式,回迁安置,方式,参经（普遍采用）,参照三定三限,商品房（一次性招标）,棚户区改造：,44,金利安,JINLIAN,6.,回迁安置方式,北京市国土资源局关于加快办理棚户区改造和环境整治项目有关用地手续问题的请示（京国土用【2015】187号）中关于安置房建设,指出：,“三定三限三结合”项目是依据2007年市政府批准关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见（京国土市【2007】774号文），主要为解决当时土地储备和一级开发、国家及市重点工程等项目征地困难问题，其对现在的棚改工作中的安置房建设的适用性有待考量。,原土地一级开发对应审批的三定三限房项目，一级开发已经有安置的需严格按照三限房要求进行安置，富,余,三限房，按相关政策需区县政府收回后，撤出土地一级开发三限房项目，转而对棚户区改造对接安置房，应该可以打破人均50平方米安置限制，但会涉及房地产转让过程相应二次征税的问题。,45,金利安,JINLIAN,6.,回迁安置方式,回迁安置房的三种情况,以地定安置房,以现有宅基地面积拆一还一，不受人口规模限制,典型例子：,三定三限,以人定安置房,既考虑人少地多，也兼顾人多地少,二者结合,46,金利安,JINLIAN,6.,回迁安置方式,以地定安置房的模式：,以现有宅基地面积进行拆一还一，目前实行区县有密云、怀柔，适用于远郊区县人少地多情况。法理依据物权法。优缺点分析，只要充分掌握了棚户区改造宅基地的量，在棚改方案中安置房规模只需考虑户型和选房造成安置面积超出总控制标准的，如一户宅基地超出面积设定,20,平方米或安置房按现有宅基地面积乘以,1.1,作为安置房总控制规模；不受人口规模限制。,47,金利安,JINLIAN,6.,回迁安置方式,以人定安置房的模式：,典型例子就是三定三限，原先在全市土地一级开发范围内全面推行，目前在编制棚户区改造实施方案中我们也经常作为安置房总规模控制依据。法理按照全国建设用地平均标准进行制定。优缺点分析人均,50,平方米安置面积不足的问题，原来土地一级开发项目多报安置人口，经常对现有人员安置进行放大,50%-100%,，三定三限项目收紧后，严格按照户籍内和户籍外人口的人均,50,进行安置。海淀山后人均安置面积到,75,平方米，潞城棚改人均,62,平方米。,48,金利安,JINLIAN,6.,回迁安置方式,上述二者结合的模式：,既考虑人少宅基多情况下按宅基地面积的,100%,（海淀肖家河）、,70%,（通州潞城棚改、顺义项目）；同时也兼顾人口多地少按照被安置人均,50,平方米安置房的需求。适用城区、近郊区。,再次提醒我们棚改方案编制人员人均,50,平方米安置房到底行不行？,49,金利安,JINLIAN,7.,实施方案的位置和作用不同,土地一级开发实施方案编制,：,从审批类到咨询类过度,前提具备控规,编制土地一级开发实施方案,区土储中心,区政府 市土储中心（专家会），完成土地一级开发授权。,审核依据和标准,：北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）,经市土储中心一级开发实施方案专家评审会议纪要通过项目，作为通过招标方式确定实施主体计取开发利润率基数和依据，不会因最终审计成本变化而调整。,50,金利安,JINLIAN,7.,实施方案的位置和作用不同,棚户区改造实施方案的编制,入计划大表棚改方案编制,主体授权前的细化实施方案,主体授权后的棚改细化方案的编制,各个区县不断出台相关配套方案办法完善棚户区改造,1,2,3,3,4,西集镇中心区棚改安置方案问题和具体应用,5,51,金利安,JINLIAN,2013,年、,2014,年入大表棚改项目几乎没有编制前期方案，直接由实施单位上报基本情况。,2015,年重大办组织联席会涉及近远郊区县采用,693,号文棚改项目时需要编制前期棚改方案。相比较土地一级开发项目实施方案的审核，棚改前期方案比较宽松，在不具备地块控规可以纳入储备项目，对资金平衡也比较宽松。编制标准参照土地一级开发实施方案。,棚户区改造实施方案的编制,（,1,）入计划大表棚改方案编制,52,金利安,JINLIAN,（,2,）,主体授权前的细化实施方案,：,细化方案在棚改位置,昌平区棚户区改造和环境整治工作流程图,从行政审批类到咨询类，给棚改实施方案提出更高水平和要求，即如何真正能体现棚改实施方案价值和作用，如何对得起咱们的合同额和服务内容。,更加强调实施方案对棚户区改造重要的指导作用：,规划实施方案；,征地补偿方案；,拆迁补偿和安置方案；,回迁房建设方案；,项目分期方案；,耕地占补平衡方案；,资金平衡方案；,融资方案。,棚户区改造实施方案的编制,53,金利安,JINLIAN,（3）主体授权后的棚改细化方案的编制,主要是城六区已经授权的棚改项目,棚户区改造实施方案的编制,（4）各个区县不断出台相关配套办法完善棚户区改造,2016年4月,，,昌平区棚户区改造和环境整治工作流程指导手册,2016年7月14日,，,通州区住建委出台,通州区棚户区改造和环境整治工作暂行管理办法,（讨论稿）,中明确棚改实施方案内容：棚改范围内人口及企业数量、宅基地及非宅面积、房屋现状、安置房建设（选址、供地方式、产权性质、安置方式、规模）等情况，资金平衡方案，控制性详细规划批复或同等效力的规划审查意见、规划实施方案，耕地占补平衡方案、复垦方案，征收、拆迁补偿方案等。,2016年10月27日,，,通州区住建委出台,关于通过公开招标方式确认通州区棚户区改造和环境整治项目实施主体的方案,（讨论稿）,，确定棚改招标代理机构和棚改实施主体的要求。,主要依据,关于政府购买棚户区改造服务的实施意见（京财经二【,2016,】,770,号）,，,条件：,纳入计划册项目；购买服务内容严格限定在征地拆迁及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房及经营性基础设施。,54,金利安,JINLIAN,（,5）西集镇中心区棚改安置方案问题和具体应用,人均安置面积调整从50到62，进而我们建议调整安置房地块规模；,1口之家到8口之家在安置房售价确定条件下，对不同宅基地区位价试算调整后与潞城棚改政策被拆迁人最后剩余款项比较。最终确定宅基地区位补偿价；,回迁房三定三限房与参经房装修标准不同的研究。,市住建委关于实施保障性住房全装修成品交房若干规定的通知（京建法【2015】18号）规定自2015年10月31日起，凡新纳入我市保障性住房年度建设计划的项目（含自住型商品房）全面推行全装修成品交房。,2016年3月30日市住保办联席会会议纪要（第一期），在全市公租房、经适房、限价商品房装修价款建筑面积800元/、棚户区改造安置房及自住型商品房装修价款建筑面积不得低于1000元/,具体由各区县政府自行确定。,棚户区改造实施方案的编制,55,金利安,JINLIAN,8.棚改和土地一级开发代征,代,拆迁地块处理,依据市政府,201090360,号签报，,市发改委将4类代征代拆费用纳入土地一级开发成本：规划绿地、多年遗留边角地、市政基础设施主次干道、市政基础设施及配套设施用地，这四类的征地、拆迁成本能够进入土地一级开发成本，也能进入棚改成本。,具体做法：,规划部门,国土部门,发改委,国土部门将代征、代拆用地纳入用地预审和土地一级开发范围,发改委商相关部门把代征、代拆费用纳入土地成本，城六区由市政府相关部门审定后，报市政府审批,远郊区县由属地区县政府审核提出，报市政府相关部门处理,规划部门将代征、代拆用地纳入整体用地范围,56,金利安,JINLIAN,8.棚改和土地一级开发代征,代,拆迁地块处理,棚改经常会遇到耕地占补平衡问题，经常会把棚改范围内或其他复垦地块用于补充耕地。,目前了解两个途径：建设用地增减挂（试点区县）、土地复垦。复垦地块要满足三个条件：最新土地利用变更调查为建设用地；最新的土地利用规划为一般农用地；最新的城市规划为绿色空间。,发改委对以复垦费用不符合上述四类情况，进而不同于将复垦费用纳入棚改成本，如何处理？,57,金利安,JINLIAN,9.,成本审计,土地一级开发项目中危改项目的审计：大栅栏,C3,、,H,地块、西格新里，牵头就是市住保办，一级开发成本区政府认可，市住保办就认，就可以提交成本会上会。,土地一级开发项目转棚改：要求土地一级开发项目必须审计结清，问题补偿和安置标准都发生变化？,58,