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新版商品房买卖合同示范文本解读
新版《商品房买卖合同示范文本》解读
今时今日房地产市场已经发生了翻天覆地变化，房屋产品技术特性、开发商开发能力、购房者权利意识已是今非昔比。新颁布商品房买卖合同示范文本分为预售、现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用是预售版本合同，该预售合同文本共24页、主合同条款29条，同时有11个附件，篇幅内容较2000版本增加很多，这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化显著特点。
一、示范文本不统一性
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条款内容
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说明1
本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制订。各地可在有关法律法规、规定范围内，结合实际情况调整合同相应内容。
最新版本《商品房买卖合同》示范文本，在全国范围内并非绝对、立即适用。
如果把2014年版本简称“新版”，2000年版本简称“旧版”；旧版出台时中国房地产业才刚刚起步，此后经历了十年黄金时代，旧版早已不再能适应现实需要。然而住建部和工商总局直至2013年才发布新版征求意见稿，在此之前，各地房管部门已先后颁布了地方版本，用于弥补旧版模糊、空白和漏洞。
新版说明第1项后半句尤需注意。允许各地在合法合规前提下，结合地方情况调整合同内容。也就是说，新版不再强调全国统一，而是作为各地指导。各地可以根据新版内容完善各自执行版本，而不是绝对适用新版。可以预见，各地现用版本仍将基本执行，但会根据新版精神做出微调。
目前，各地房产交易官方网站并未将新版设置为可下载合同。全国各地仍然运用现用版本。但作为从业人员，我们应该提前拥有风险防范意识。
二、增加“专业术语解释”
“专业术语解释”是新版一个亮点。
商品房销售领域中专业术语，对开发商可能是常识，对购房人而言却不易充分理解。新版将“专业术语解释”列于说明之后、正文之前醒目位置，帮助购房人更好把握合同中专业术语涵义，做到理解条款、识别风险、准确决策。
不过，当购房人对专业术语关键要素认识非常清晰，房地产开发企业绕开法律规制某些行为将带来更高风险。
1、 商品房预售。明确预售商品房前提是房地产开发企业已取得《商品房预售许可证》，否则可能涉及欺诈行为和惩罚性赔偿。
2、 法定代理人。
3、 套内建筑面积、房屋建筑面积。明确了套内建筑面积和房屋建筑面积计算方式。计算建筑面积房屋必须层高达到2.20M及以上。概念引自《房产测量规范》第一单元附录B和第一单元8.1.2。
4、 不可抗力。必须是（1）客观情况，而且无法（2）预见、（3）避免和（4）克服，这四大要素必须同时具备，否则就不能认定为不可抗力。如此一来，房地产开发企业不能简单将违约归因于不可抗力而免责。
5、 民用建筑节能。
6、 房屋登记、所有权转移登记、房屋登记机构。
7、 分割拆零销售、返本销售、售后包租。《商品房销售管理办法》第十一、十二条禁止房地产开发企业返本销售或者变相返本销售，禁止对未竣工商品房售后包租或者变相售后包租，禁止分割拆零销售。然而在商业地产领域，这三种销售模式可谓屡见不鲜。三者概念引自《商品房销售管理办法》第四十五条，目是向购房人提示风险，造成对违法合同无效担忧，此类操作不再方便。
三、补充协议效力受到冲击
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条款内容
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第二十八条
对本合同中未约定或约定不明内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。
补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容，仍以本合同为准。
显失公平补充协议可变更或撤销；但今后争议极大，待司法机关确认效力。
房地产开发企业出于自我保护、降险止损考虑，常常借助补充协议变更《商品房买卖合同》主合同条款。事实上，补充协议主要特点和功能之一，就是排除买受人权利、免除出卖人责任或加重买受人责任，以至于补充协议常常替代主合同实际地位。
新版明确排除适用不合理补充协议，但也不能因此认定补充协议无效。因为主合同与其补充协议从意思自由角度来看是平等，主合同可以约定变更主合同条款补充协议为无效，补充协议也可以约定主合同第二十八条为无效。关于“显失公平”法律行为如何规制，我国法律早有规定，但最终被变更或撤销还是少数。

新版第二十八条必然会极大增加对房地产开发企业威慑作用和法律风险，但其本身法律效力也存在极大争议。我们认为，第二十八条真正效果，取决于司法部门法律实践，尤其是最高人民法院司法解释。在此之前，我们应当更谨慎地设计补充协议：
1、 避免显失公平表述；
2、 房地产开发企业与购房人权利、义务和责任相互对应，避免数字化、直观化差异；
3、 变更新版第二十八条。
四、商品房基本情况
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条款内容
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正文
第一条
第1款
1.出卖人以【出让】【划拨】【 】方式取得坐落于 地块建设用地使用权。该地块【国有土地使用权证号】【 】为 ，土地使用权面积为 平方米。买受人购买商品房(以下简称该商品房）所占用土地用途为 ，土地使用权终止日期为 年 月 日。
房地产项目通常都是综合用地，明确约定所购商品房占用土地具体用途，避免所购与所需，或者所建与规划不符。
正文
第三条
第3款
3.该商品房为第一条规定项目中【幢】【座】【 】____单元___层___号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房特定位置。该商品房平面图见附件一。

房屋竣工后，房号改变不鲜见，但更为根本是房号改变不能影响所购商品房特定位置，否则是违约。
正文
第三条
第4款
4.该商品房房产测绘机构为 ，其预测建筑面积共_____平方米，其中套内建筑面积____平方米，分摊共有建筑面积_____平方米。该商品房共用部位见附件二。
该商品房层高为 米，有 个阳台，其中 个阳台为封闭式， 个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件。
新版第三条“商品房基本情况”更多体现规划设计、预测面积等客观要素，而非双方简单约定，表述不实可能定性为欺诈，所建不符属于违约。
房地产开发企业改变规划用途现象确实存在，最可能涉及行政处罚、民事赔偿等法律责任。由于新版第三条“商品房基本情况”更多体现规划设计、预测面积等客观要素之表述，而非双方简单约定，表述不实可能定性为欺诈，所建不符则属于违约。
新版明确，合同载明建筑面积为测绘部门预测面积，而不是旧版“合同约定”面积。实际上，旧版载明建筑面积也不是买卖双方凭空而定，同样也是测绘部门预测面积。但新版须注明测绘机构名称，增加对测绘机构和卖方威慑，而且一旦出现面积差纠纷，处置前提将是测绘部门预测和实测是否合法、合理，而不再是简单违约问题。
阳台封闭，这原本是开发商“偷”面积和增加销售卖点好方法，如果与规划设计不符，今后也可能造成我方违约。
五、抵押情况和权利状况
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条款内容
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正文
第四条
与该商品房有关抵押情况为【抵押】【未抵押】。
抵押类型： ，抵押人： ，
抵押权人： ，抵押登记机构：_____，
抵押登记日期： ，债务履行期限：___________。
抵押类型： ，抵押人： ，
抵押权人： ，抵押登记机构：_____，
抵押登记日期： ，债务履行期限：___________。
抵押权人同意该商品房转让证明及关于抵押相关约定见附件三。
抵押信息全公开。
正文
第五条
1.出卖人对该商品房享有合法权利；
2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外其他人；
3.该商品房没有司法查封或其他限制转让情况；
4. ；
5. 。
如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成预售合同登记备案或房屋所有权转移登记，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】赔偿金。
对权利状况做出承诺并且提高违约责任。
最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押事实，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋事实，导致合同无效或者被撤销、解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任。这就是商品房买卖“1+1”赔偿情形之一。尽管表面极为严厉，但房地产开发企业往往由于融资需要和销售便利而心存侥幸，尤其是对于抵押和预售许可两个要素，只要项目运作得当，“合同无效或者被撤销、解除”情形就不会出现。
新版第四条将提醒购房人注意与所购商品房有关抵押情况。而且如果存在抵押，必须提供抵押权人同意商品房预售证明，实现这点难度很大。
新版第五条提高了开发商违约时法律风险。商品房实际权利状况与出卖人所披露不一致并因此导致不能办理预售备案或产权过户，购房人有权解除合同，出卖人退还已收房款外还需支付利息。若购房人遭受损失，出卖人应支付赔偿金，赔偿金数额等于购房人已付房款一倍，或者等于购房人全部损失，出卖人只能二选一。
旧版第十二条约定，“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任”。新版与旧版区别在于：1、原因不同，旧版很宽泛，只要是出卖人原因，无论原因是在签约前或签约后，而新版将原因限定为“该商品房权利状况与上述情况不符”；2、后果不同，旧版为不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，也很宽泛，而新版为不能办理预售备案或产权过户；3、责任不同，旧版为“出卖人承担全部责任”，却无法界定“全部”范围，最终实际由开发商承担法律责任较轻，而新版明确规定了三类四种法律责任。
我们认为，如果选用新版合同，应将第五条第4、5项删去，计付利息标准等于同期贷款基准利率，并选择【买受人全部损失】。
六、商品房交付条件与交付手续更加严格
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条款内容
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正文
第九条
该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件：
1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；
2.该商品房已取得房屋测绘报告；
3. ；
4. 。
该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

正文第十条
（一）基础设施设备
1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水，供水水质符合国家规定饮用水卫生标准， ；
2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电， ；
3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热，纳入城市集中供热管网， ；
4.燃气：交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应， ；
5. 通信：交付时线路敷设到户；
6.有线电视：交付时线路敷设到户；
7.宽带网络：交付时线路敷设到户。
以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。
如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第_____种方式处理：
（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件，出卖人按照本合同第十二条约定承担逾期交付责任。
第 5项未按时达到交付使用条件，出卖人按日向买受人支付_______元违约金；第6项未按时达到交付使用条件，出卖人按日向买受人支付 _______元违约金；第7项未按时达到交付使用条件，出卖人按日向买受人支付________元违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后　　日之内达到交付使用条件。
（2） 。
（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）
1.小区内绿地率：___年__月__日达到 ；
2.小区内非市政道路：__年___月___日达到 ；
3.规划车位、车库：___年___月__日达到 ；
4.物业服务用房：_____年____月____日达到 ；
5.医疗卫生机构：___年__月__日达到 ；
6.幼儿园：__年____月____日达到 ；
7.学校：___年__月__日达到 ；
8. ；
9. 。
以上设施未达到上述条件，双方同意按照以下方式处理：
1.小区内绿化率未达到上述约定条件， 。
2.小区内非市政道路未达到上述约定条件， 。
3.规划车位、车库未达到上述约定条件， 。
4.物业服务用房未达到上述约定条件， 。
5.其他设施未达到上述约定条件， 。
关于本项目内相关设施设备具体约定见附件五。
正文
第十一条
第（三）项
（三）查验房屋 1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续前提条件。
2.买受人查验该商品房存在下列除该地基基础和主体结构外其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起___日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。
（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；
（2）管道堵塞；
（3）门窗翘裂、五金件损坏；
（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；
（5）_______________；
（6）_______________。
3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付，双方同意按照以下方式处理：
（1） ；
（2） 。

新版要求交付条件比旧版苛刻，商品房取得竣工验收备案证明文件和已取得房屋面积实测报告是交房两大硬性要求，同时可以自由增加两项条件，当然如果当地房管部门不加行政干预，自由增加没有可能性。第九条变化要求房地产开发企业要合理确定交房时间，既要不影响销售又要规避交房及后续产权转移违约责任。
旧版对基础设施设备、公共服务及其他配套设施交付标准和时间及逾期交付责任均未作规定。新版明确约定基础设施设备、公共服务及其他配套设施交付条件，开发商今后也无法单方面变更交付标、标准和时间节点，约束力明显增加，交付违约风险也衍生到配套设施。
从新版第十一条可以看出，购房人有权以配套设施设备不到位、未交付为由，拒绝收房。但同样依据新版第十一条，房地产开发企业在交付商品房时，无需提供基础设施设备、公共服务及其他配套设施符合规划标准证明文件。所以举证责任在购房人。
旧版只规定交付时间，而新版增设交付流程，并且约定办理交付手续前购房人有权对该商品房进行查验，而且无任何前置条件（例如缴纳相关税费或者签署物业管理文件）。
商品房查验发现问题（无论该问题是严重还是细微到五金件），开发商必须限期修复后方才具备交付条件。这是一个革命性变化。现实惯例是，开发商以五大责任主体分户验收合格证明作为商品房具备交付条件惟一凭证。但根据合同相对性原则，五大责任主体分户验收，是施工单位向建设单位移交商品房验收程序。开发商向购房人移交商品房验收，则应由购房人自行进行验收。两个验收程序验收标准不同，五大责任主体分户验收合格，并不必然意味着商品房无质量问题。
这将导致今后交付过程中协商难度提高，增加我方后续维修责任和延期交付责任。
七、规划设计变更
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条款内容
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正文
第十四条
第（一）项
(一)出卖人应当按照规划行政主管部门核发建设工程规划许可证规定条件建设商品房，不得擅自变更。
双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿化率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人，买受人有权解除合同。

正文
第十五条
第（一）项
（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人，买受人有权解除合同。
1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
2.供热、采暖方式；
3.__________；
4.__________；
5.__________。

因规划变更导致买受人解除合同，出卖人需支付利息外，还得支付违约金。旧版将出卖人应当通知买受人规划变更情形限定为：“经规划部门批准规划变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能”。新版规定，只要规划变更就要通知买受人，买受人均有权解除合同。
因设计变更导致买受人解除合同，出卖人需支付利息外，还得支付违约金。明确规定供热、采暖方式设计变更也应当通知买受人。
这两条将增加房地产开发企业通知义务，以及随之而来解约风险。
八、商品房质量及保修责任
（一）新版区分不同质量问题，规定不同处理办法：
1、地基基础和主体结构经检测不合格，买受人有权解除合同，并就损失向出卖人索赔，与第五条赔偿损失不同点在于，第十六条既可在全部房价款一倍、买受人全部损失之间选择，也可另行约定计算赔偿金方式。
2、除地基基础和主体结构外质量问题，经过更换、修理，仍然严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同。此时，如有损失，可向出卖人索赔，但并未明确赔偿金计取方式。
3、 新版对室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施进行规定，这比以前是种创新。商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准情况较为多见，但业主诉讼原本极艰难，因为缺乏合同依据。新版适用后，如检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准，买受人有权解除合同，并有权索赔，但并未明确赔偿金计取方式。而且商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，出卖人应当承担逾期交付责任。
（二）新版关于保修责任规定：
1、旧版规定出卖人不承担保修责任情形包括“非出卖人原因造成损坏”，新版限缩免责范围，“因买受人不当使用造成房屋及其附属设施损害”，出卖人不承担保修责任。
2、新版明确规定出卖人承担维修责任时限，逾期维修买受人可自行或委托他人维修，但维修费用和损失由出卖人承担。
（三）质量担保：质量担保是新版创新，也增加了开发商母公司责任。
九、备案与登记
商品房产权转移登记需要买受人和出卖人共同办理。旧版规定初始登记时限，但未明确转移登记即办理房产证时限。新版直接明确规定办理房产证时限，避免造成误解。由于，房产证办理需出卖人和买受人共同办理，因此若是买受人原因造成了迟延，出卖人不承担责任。
十、前期物业管理
新版增设了前期物业管理这一章，顺应现实需要。将前期物业服务主要事项载入商品房买卖合同，获得买受人认同，便于物业服务企业开展工作。在签订商品房买卖合同时，需向购房人出示《前期物业服务委托合同》和《临时管理规约》。
十一、公用部位确认
新版增设第二十二条建筑物区分所有权，根本上是对业主自用部位和共用部位进行约定，核心是确认共用部位和配套设施（例如，会所）用途。由于共用部位确认了，房地产开发企业今后无法单方面变更。
十二、送达地址
房地产开发企业经常面临无法送达困惑。新版也对实践中无法送达或送达困难情况予以充分考虑，在第一章就明确各方提供通讯地址。第二十五条又明确约定变更地址应书面通知对方，否则，应承担无法送达法律责任。

总裁办客户关系部
卢照伟
2016年1月2日