住宅小区前期物业服务协议.doc

住宅小区前期物业服务协议
前期物业服务协议

第一章 总则
第一条 本合同当事人
甲方：
乙方：
甲乙双方依据有关法律、法规及乙方与售房单位签订《北京市商品房买卖合同》（编号：___________）内有关物业管理约定，双方在自愿、平等、友好协商基础上，就 前期物业服务达成如下协议。
前期物业服务时间是指：从乙方接到售房单位开出《房屋进住通知单》之日起至业主大会委托业主委员会与甲方签订《物业服务合同》时止。

第二条 物业基本情况
本物业名称：
座落位置： 号楼 单元 室
建筑面积：____平方米

第三条 甲方提供服务收益人为本物业全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对履行本协议承担相应责任。

第二章 双方权利和义务
第四条 甲方权利义务
一、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
二、在本物业设立服务机构，对本物业进行专业化物业管理；
三、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度；
四、建立健全本物业物业管理档案资料；
五、制止违反《物业管理业主临时公约》、《住户手册》和本物业管理规定行为；
六、可委托专业公司承担本物业专项管理与服务业务，但不得将本物业整体管理责任转让给第三方；
七、依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他费用；
八、编制物业服务及财务年度计划；
九、每六个月向乙方公布物业费用收支账目；
十、提前将房屋装饰装修注意事项和限期条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》；
十一、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
十二、法律法规规定其他权利义务。

第五条 乙方权利及义务
一、享有并履行《物业管理条例》中规定业主在物业管理活动中权利及义务；
二、监督甲方物业管理行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；
三、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；
四、遵守《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主临时公约》、《住户手册》、本 协议以及本物业管理规定；
五、依据政府有关规定和购房合同规定，办理入住手续时，乙方应交纳公共维修基金；
六、装饰装修时，必须办理装修手续，并遵守物业在房屋装饰装修方面管理规定；
七、依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其他费用；
八、不得占用、损坏本物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；
九、支持并协助甲方依法所进行物业管理和经营活动；
十、转让物业时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议和遵守《业主临时公约》承诺书内容，交清转让前物业服务费用及其他费用；
十一、在使用独立采暖炉时必须按照《使用说明书》要求操作，遵守供暖系统（采暖炉）运行《承诺书》内容，以免发生人身危害；
十二、顶层平台不得搭建阳光屋、遮阳蓬、铁架、藤架等任何封闭或半封闭式建筑；平台内种植灌木、花卉不得超过女儿墙高度；不得堆放易燃易爆物品；保持平台环境卫生；
十三、在房屋装饰装修时禁止破坏在地面敷设采暖管线及电力管线；
十四、法律、法规规定其他权利义务。

第三章 物业管理服务内容
第六条 房屋建筑共用部位维护、养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。

第七条 房屋共用设施设备及其运行维护和管理
共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用设施设备，包括共用上下水管道（自来水分户水表以外计费水表以内上水管道、楼内下水立管及通向污水井下水管道）、雨水管、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、楼道、邮政信箱、避雷装置、电子对讲防盗门、红外线周界报警系统、空调冷凝水管、化粪池、物业管理区域外围护栏、围墙和共用设施设备使用房屋等。

第八条 园艺及环境卫生
一、区内共用绿化、园艺小品等管理和养护；
二、公共环境卫生清洁、房屋共用部位清洁卫生、生活垃圾收集、清运（不含垃圾消纳场管理及建筑装饰垃圾收集和清运） 。

第九条 安全及消防
一、协助公安部门维护本物业公共区域内（即小区规划红线以内，业主户门以外）公共秩序（不承担人身、财产保险、保管责任）；
二、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，积极配合当地消防部门做好消防安全防范工作。

第十条 交通秩序与车辆停放
对本物业区域内交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅（不承担人身、财产保险、保管责任）。

第十一条 档案资料
一、对本物业房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料进行管理；
二、对业主及非业主使用人档案资料进行管理。

第十二条 房屋装饰装修管理
一、依照相关法律法规及物业管理部门装饰装修管理有关规定，对本物业装饰装修进行管理；
二、按本小区《房屋装饰装修管理服务协议》及《房屋装饰装修管理规定》执行。
三、收费标准：装修押金：3000元（业主交纳1000元，装修企业交纳2000元）装修管理费：300元/套（由装修企业交纳） 装修垃圾清运费：21元/自然间（由业主交纳）

第十三条 其他管理服务事项
一、向业主提供对房屋自用部位、自用设施及设备有偿维修、养护；
二、向业主和使用人提供各类特约有偿服务；
三、根据本物业内情况和特点，开展形式多样有偿社区服务及商务服务；
四、法律政策及协议规定其他事项。

第十四条 协议期限
本协议自 年 月 日起至本小区业主大会选举产生业主委员会与甲方签订《物业服务合同》时止。

第四章 物业服务标准
物业服务标准执行《北京市住宅物业管理服务标准》以及本合同有关规定。

第五章 物业服务费用和其他费用
物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用）
第十五条 物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用）
一、住宅按0.52元/月·建筑平方米（包括：物业公共区域保洁、公共秩序维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设备设施小修、小区日常综合管理）；
二、跃层（六跃七）住宅需加压供水，加收加压水泵运行费0.20元/月·建筑平方米；
三、物业服务费用标准将按北京市法规、政策调整；
四、交纳费用时间：每年12月20日前交纳下一年度物业服务费。

第十六条 其他有偿服务费用（此项费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据政策进行相应调整）
一、车位及其使用管理服务费：按市物价部门批准《停车场（库）车辆收费标准》收取；
1、大型机动车位地面停车位：210.00元/辆/月
2、小型机动车位地面停车位：150.00 元/辆/月
3、露天停车场临时停放机动车收费标准：（第一小时不收费）
小型车：2元/1小时、大型车：3 元/1小时
二、为满足住户需要提供各项有偿服务价格另议，见《住户手册》附件《有偿服务价目表》；
三、符合相关法规、政策其他有偿服务费用。

第十七条 代收代缴费用（此项费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据政策进行相应调整）如受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃气费等费用代收代缴服务。
1、公共楼道灯电费（含楼宇对讲）：0.48 元/度，由本单元全体业主均摊；
2、生活垃圾清运费： 元/户/年；
3、有线电视收视费： 元/户/月；
4、自来水： 元/吨；
5 燃气： 元/立方米；
6、交费时间：按月/年交纳。

第十八条 公共部位、公共设施、设备维修基金
一、按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金通知》（京房地物字[1999]第1088号）规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款2%比例缴纳共用部位共用设施设备维修基金。
二、共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。
三、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或业委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。
四、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第六章 违约责任
一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应法律责任；
二、乙方违反协议，致使甲方未能达到管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失，乙方承担法律责任；
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准，乙方有权要求甲方清退超标部分费用，退还利息支付违约金；
四、乙方违反协议，不按约定收费标准和时间交纳费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三滞纳金。

第七章 附则
第十九条 为维护公众、业主、使用人切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要财产损失，双方按有关法律规定处理。

第二十条 在本协议执行期间，如遇国家政策调整及其他不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第二十一条 本协议在履行中如发生争执，由双方友好协商解决，或向物业管理行政主管部门申请调解，若协商无效，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第二十二条 本协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力， 《房屋使用说明书》、《质量保证书》、《住户手册》，遵守《业主临时公约》、承诺书、顶层平台使用《承诺书》，《承诺书》为本协议附件。

第二十三条 本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

第二十四条 本协议自签字之日起生效。本协议中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

甲方签章：北京瀛海尚志益民物业管理中心 乙方签章（业主）：
法定代表人：

签订日期： 年 月 日
附件 1
承 诺 书

为维护小区管理，本人同意遵守《小区顶层平台管理规定》中一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任及所造成一切损失。
《小区顶层平台管理规定》
1、禁止在平台上乱搭乱建各种房屋，一经发现，须及时拆除；
2、禁止从平台上往下扔物品、泼水等，以防砸伤路人及破坏小区公共卫生；
3、禁止在平台上非法聚会、聚众赌博等其他非法活动；
4、禁止在平台上支、立各种广告招牌；
5、禁止在平台内饲养家禽、家畜等；
6、禁止擅自翻越平台，在平台外沿及屋瓦处行走；
7、禁止将平台上护墙打通、拆除；
8、禁止在平台上进行烧烤,以防火灾发生及造成环境污染；
9、禁止在平台上大声喧哗,以免影响他人正常工作和休息；
10、禁止在平台上私自安装、使用电网；
11、只允许种植盆栽类植物，禁止在平台上铺土种植各类花草尤其是攀岩类植物；
12、禁止在平台上燃放烟花爆竹；
13、禁止在屋顶、平台安装太阳能热水器。