使用权房买卖合同.doc

使用权房买卖合同
使用权房买卖合同

　　篇一：房地产买卖协议
　　房地产买卖协议
　　出买方 ：
　　买受方 （以下简称“乙方”）：
　　居间方 （以下简称“丙方”）：
　　室及 车位（以下简称“该房地产”）买卖事宜，签订本协议，具体内容如下（有□选择，以√为准）：
　　一、乙方为表示购买房地产之诚意，直接或通过丙方向甲方支付购买定金，并约定如下：
　　1、乙方同意按如下方式支付甲方购房定金：
　　乙方于签署本合同时，支付意向金人民币大写 元整至丙方，并委托丙方与甲方洽谈。若甲方接受交易条件并签署本协议，则委托丙方将意向金转交给甲方作为乙方购房定金。若至年 月日，甲方仍未签署本协议，则乙方有权至丙方处解除本协议，并取回意向金。乙方解除本协议并收取意向金之前，乙方上述委托继续有效，甲方签署本协议，丙方仍可将意向金转交甲方作为购房定金。
　　2、甲方按如下方式收取购房定金：
　　□甲方委托丙方代为保管该购房定金，待与乙方签署《上海市房地产买卖合同》后或乙方未按时签署《上海市房地产买卖合同》，甲方至丙方处领取上述定金。若甲方未按时签署《上海市房地产买卖合同》，该定金由丙方直接退还乙方，甲方另行按定金金额赔偿乙方。 □甲方直接收取购房定金，由甲方出具收款收据。
　　3、甲、乙双方签订本协议后，双方可以约定增加定金金额，最终以甲方实际收到定金数额（不超过法律规定上限）适用定金罚则。
　　4、甲方收到购房定金时间、金额与上述约定不一致，以甲方实际收到时间、金额为准。
　　二、房地产基本情况
　　1、该房屋：□甲方已取得房地产权证，房地产权证号为：
　　□甲方尚未取得房地产权证（甲方只是与开发商签订了该房地产《上海市商品房预售合同》或者甲方房产为使用权房），
　　甲方应于年月 日前，办妥以甲方为权利人房地产权证。
　　□甲方该房屋为使用权房，甲、乙双方按照上海市对使用权房转让规定，交易房屋。
　　2、房屋面积：
　　3、该房地产 （已/未）设定抵押，抵押权人：
　　4、该房地产/未）出租。若该房地产已出租，则甲方保证签署本协议时承租方已经同意放弃优先购买权，并于甲乙双方办理过户手续之前，出具承租方放弃优先购买权书面证明。
　　5、目前该房地产物业管理服务费/月/M。
　　三、转让总价款：人民币大写 元整，其中含：
　　□房屋转让价款人民币大写 元整
　　□房屋装修及屋内设施、设备、家电、家具转让款人民币大写元整
　　□车位转让款人民币大写 元整
　　四、付款方式
　　1、首期房价款：乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续（若需）后当日，通过丙方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）人民币元（大写： 元整）是否包含尾款□是□否，尾款人民币 元（大写：元整由居间方代为保管）。甲方应将收到首期房价款优先用于偿还银行借款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。
　　2、第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款人民币元（大写：。
　　□ 银行贷款乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续。贷款放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得（□ 以贷款银行为抵押权人他项权证， □ 以乙方为权利人过户收件收据）后五个工作日内将其交付贷款银行。
　　□ 自筹资金乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人过户收件收据后当日内支付甲方。
　　3、其他房价款（若有）：乙方应于月日前支付甲方房价款人民币 元整）。
　　4、贷款不足（若有）：乙方应于本合同第五条第二款条约定过户期限内或满足该条约定过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件银行贷款手续，若乙方申请贷款额度不足或者无法获得贷款，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。
　　5、乙方交付房价款，甲方应在交易过户前开具符合税务规定收款凭证。
　　五、该房地产交易其他约定
　　1、甲乙双方应于签订本协议后 日内，至丙方处签署《上海市房地产买卖合同》。甲、乙双方/不委托）丙方按照本协议约定提前制作《上海市房地产买卖合同》“正本”，并进行网上备案。
　　2、甲、乙双方于具备过户条件后，不迟于年月日，至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续。 2甲乙双方经丙方居间介绍，就购买甲方所有上海市 区 路 弄 号
　　3、甲方于 □收到乙方全部转让款项当日 □甲、乙双方办理过户手续当日 □日前，将该房地产交付乙方，双
　　方应签署《房屋交接清单》。交付前物业管理费及公用事业费由甲方承担，交付后物业管理费及公用事业费由乙方承担。
　　4、甲方应于 □办理该房地产过户手续之日前 □将该房地产内户口迁走。若甲方逾期仍未迁出,则按照该房地产总价日万分之五向乙方支付赔偿金，直至迁出。
　　5、该房地产维修基金已包含在转让价中不再另行结算。
　　6、水、电、煤、有线电视初装费及其他进户费用已包含在房地产总价内不再另行结算。
　　7、固定装修、附属设施、设备、家电、家具：
　　8、关于该房地产交易涉及相关费用：
　　甲、乙双方均应按国家规定及税务机关确认房屋价值缴纳各自交易税、费，任何一方均不得以国家及税务机关调整交易税、费为由，拒绝履行本协议或《上海市房地产买卖合同》之义务。
　　9、甲方同意在本协议交易条件不变前提下，乙方可以增加、减少《上海市房地产买卖合同》中“买受人”。
　　六、违约责任
　　1、本协议签订后，除甲、乙双方另行达成一致外，双方应于约定时间按本协议所列条件签署《上海市房地产买卖合同》，任何一方未按时
　　签署或拒绝按本协议所列条件签署《上海市房地产买卖合同》，即视为该方违约。
　　2、甲、乙双方任何一方违约，守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿或追究违约方房屋总价20%违约责任。
　　3、若本协议由代理人签署，代理人确认已事先获得委托人授权或事后将得到追认。若代理人无代理权限，或提供有关证件和资料不实，致使本协议无法履行，则由代理人承担法律责任，代理人应按定金罚则向无过错方承担责任，并按本协议第三条第1款转让总价款2%（居住用房）或3%（非居住用房）向丙方赔偿。
　　4、甲方确认签署本协议时，已征得该房地产共有人及其他权利人同意，若甲方共有人或其他权利人拒绝出售该房地产或拒绝按本协议所
　　列条件签署《上海市房地产买卖合同》，则甲方应双倍返还乙方定金，并按本合同第三条第1款转让总价款2%（居住用房）或3%（非居住用房）向丙方赔偿。
　　七、居间服务报酬
　　1、甲、乙双方签署《上海市房地产买卖合同》当日，甲方应按本合同第三条第1款转让总价款1%（居住用房）、2%（非居住用房）向
　　丙方支付佣金，乙方应按本合同第三条第1款转让总价款1%向丙方支付佣金。如有关于佣金其他约定，则以其他约定为准。
　　2、如甲、乙双方及其亲友或其在职单位，在签署本协议后，私下或通过第三方达成该房地产买卖交易，则甲方应按本协议第三条第1款房地产总价款1%（居住用房）或2%（非居住用房）向丙方支付违约金，乙方应该按本协议第三条第1款房地产总价款1%向丙方支付违约金。
　　八、各方在本协议履行过程中发生争议，应友好协商；协商不成，应向该房地产所在地人民法院起诉。
　　九、本协议自乙方、丙方签署起对乙方、丙方生效，甲方签署后对甲方生效，一式四份，甲、乙双方各执一份，丙方执二份。四份记载不一致，以第一联记载内容为准。
　　十、其他约定事项： 十一、特别提示：甲、乙双方对协议内容已经进行了仔细阅读，特别是协议中加黑字体所表示内容。甲、乙双方对于协议约定权利义务均已理解并同意。
　　甲 方： 乙 方： 丙 方：代理人： 代理人： 经办人：
　　日 期： 日 期： 日 期：
　　丙方收到甲方如下房地产权利证明资料： 收件人：日期：
　　篇二：使用权房
　　商品房购入，已经是人们为后代生活考虑一部分，在国家限购政策管制下，还是有很多人购买。然而在一些土地稀少，人口密集地方，那里房价非常贵，还是有很多人买不起房子，他们只能去申请使用权房屋，关于这个使用权房屋，是不是有很多人还不是很了解啊，其实它就是字面上意思啦，就是有使用权房屋，那么它能不能交易呢，又是怎么交易呢?就让小兔来告诉你吧！
　　使用权房屋通俗地说就是“廉租房”，住在里面“房东”其实是租客。需要说明是，使用权房屋不是没有产权，而是产权归某某公司或某房地局而已，即房卡上登记是单位名字而非个人。
　　有使用权房屋是不能买卖。它只能转让。由于是地方优惠性住房类型，所以原先“房东”户籍是哪，那么转让客户户籍也必须那里。“买房”必须是一次性付款，买下只是使用权，没有产权。
　　使用权房屋签署不是《房地产买卖合同》，而是《公有住房承租权转让合同》，简称“白皮合同”。使用权房屋能否转让，不是客户看中任一使用权房屋说想买就能买，也不是“房东”说想卖就能卖。这里要求“房东”一定要把该房转让手续全部完成才行。即，一定要让能转让使用权房屋物业公司在《公有住房转让物业征询函》上敲章——这是整个转让手续开门钥匙，没有这第一步，其他免谈！
　　使用权房屋转让款项资金监管问题?使用权房转让款项必须接受监管。这里监管和我们平时产权房买卖有区别。使用权房资金监管是由该房屋所在区房地产交易中心指定银行账户来实施，资金监管金额必须和“白皮合同”一致，“房东”收房款前提是：1、转让手续入交易中心当日，往前推两年，若“房东”两年内已购入商品房，不论房屋大小，就可以从监管账户中直接支取房款。2、转让手续入交易中心当日后三年内，若“房东”购入商品房不论大小，就可从监管账户直接支取房款。3、若“房东”转让手续入交易中心当日后三年了，还没有动静，那就再等三年后，才可从监管账户直接支取房款。
　　使用权房屋转让前，“房东”必须把所有户口转移。而买家必须在办理转让手续时确认进户人员——因为只有这一次机会，等转让手续完成后，就不能再隔三差五地说要进户口了，大门已关。更名区房地交易中心受理后，会出具受理转让通知书。凭该通知书，“房东”和客户可去物业公司更名进户。
　　记者从京、沪两地房产中介公司了解到，使用权房转让会时常发生。虽然使用权房存在着不少缺陷，如面积较小，建成时间太长，厨卫公用等。但这种物业一般位于市中心区域，如在上海主要分布在徐汇、卢湾、静安、黄浦等中心区域，周边成熟生活配套设施，尤其是具有优质教育资源，使得这种物业成为二手房市场上“香饽饽”。 使用权房是一种特殊物业类型，不同于产权商品房，业主拥有不是产权，而是使用权。法律专家表示，居民对使用权也拥有处分权。上海联业律师事务所主任律师王展表示，按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等转让机会。
　　如京沪两地就曾分别对使用权房转让行为出台过相关规定。在2002底北京市国土资源和房屋管理局出台《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作通知》，其中规定使用权可转让。上海在此方面也做出过相应规定，即未列入可出售范围内公房，可以进行承租权（即使用权）转让和交换。
　　专家介绍说，使用权房其实是此前由国家以及国有企业、事业单位投资兴建住宅，政府以规定租金标准出租给居民公有住房。其产权归属分为两种：单位产权使用权房和房管所产权使用权房。由此看来，购买这种物业其实是获得物业使用权利。不过，买家不用担心产权单位随意变更租赁期限，可长期居住下去。从这方面来看，购买使用权房，完全可以解决住房问题。
　　转让方式有区别
　　与产权商品房相比，使用权房转让存在着诸多不同，因此专家提醒说，千万不能以产权商品房转让方式对待使用权房。
　　据上海德佑地产法务经理瞿惠虹介绍，这类房产转让流程是：签署“白皮合同”、敲定征询函、“房东”迁户口、办理登记手续、客户确定进驻户口、资金监管，获转让通知书、物业进户等。下面我们就所有环节不同之处一一进行介绍，以便让买家对此有个深入了解。
　　转让资格：提前确认
　　首先要做是转让资格确认，如果缺少这个步骤，后续所有转让手续都无法进行下去。
　　瞿惠虹介绍，使用权房产权属国家所有，所以必须经过国家委托经营管理房地产管理部门审核，符合条件才能批准转让。因此，对于买家而言，一定要确认卖家
　　是否已经完成了审核报批手续，只有对此类房屋租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后，才能进行实质性操作。
　　如何才算是完成了该项手续呢？就上海而言，一定要让能转让使用权房屋物业公司在《上海市公有住房转让物业征询函》上敲章，也就是说，只有在取得这份征询函之后，原租赁方才具备转让使用权资格。
　　区别一如果产权属于个人，则为私人财产，出售转让没有这样限制，业主可以自行决定何时出售。但使用权房产权为国家所有，因此承租人无法自行决定是否转让。
　　转让对象：为本地人
　　使用权房对买方资格也有明确限定，只能是拥有当地户籍居民。
　　由于使用权房是地方优惠性住房类型，所以原先“业主”肯定是拥有当地户籍居民。记者查阅了北京、上海等地此类房产转让相关规定，发现其中有极为相似地方，即要求买方必须具备当地户口。也就是说，只有拥有北京、上海户口，才能在北京或是上海购买使用权房。
　　这种规定与目前全国各地正在实施“限购令”有着明显不同，“限购令”主要是针对投机性、投资性需求而出台政策，而使用权房则主要是保障地方性居民福利。
　　区别二：对于产权房而言，不管是本地人还是外地人，只要符合购房资格，都可以购买。但符合购房条件外地人却无法购买使用权房。
　　合同签订：并非买卖合同
　　使用权房在转让过程中签订并非房产买卖合同，而是转让合同。
　　瞿惠虹介绍说，使用权房屋转让过程中签订不是平时我们见到房地产买卖合同，而是使用权转让合同，如在上海，签订就是《上海市公有住房转让合同》，简称“白皮合同”。
　　此外，王展提醒说，在签订转让合同时，除了要和房卡上承租人签署协议之外，还应征得房屋同住人同意，以免因侵犯同住人居住使用权导致协议无效。此前，就曾出现过同住人不同意而导致交易无法持续下去案例。
　　区别三出售产权房，须经过共有人同意才能出售。使用权房则要经过同住人同意，否则转让也会被视作无效。
　　付款方式：一次性付款
　　使用权转让款项须一次性付清。
　　上海“我爱我家”权证部经理渠福琴介绍说，房款必须一次性付清。使用权房无法办理抵押手续，因此不能办理住房按揭或者住房公积金贷款。也正是如此，她提醒买家必须注意资金安全问题，在付款之前，需了解清楚所在地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让，或者存在违章搭建等情形，以免让自己陷入被动。
　　专家表示，使用权房转让款项必须接受监管。渠福琴表示，使用权房资金监管是由该房屋所在区房地产交易中心指定银行账户来实施，资金监管金额必须和“白皮合同”一致，“业主”收房款前提必须是具有明确用途，如购房。因此购房款不能直接交到“业主”手中。
　　区别四产权房可在首付三成情况下，向银行申请按揭贷款，而使用权房则无此做法。
　　落户人数：确认在先
　　落户人数需要提前确定。
　　据渠福琴介绍，使用权房屋转让前，原“业主”必须把所有户口转移。而买家必须在办理转让手续时，在物业公司处确认落户人数和具体姓名。她特别提醒说，使用权房落户因为只有一次机会，等转让手续完成后，再提出此类要求，则很难办理。
　　专家提醒说，由于落户手续办理特殊性，买家在办理转让手续之前，一定要确认户口是否清空，以免给自己落户带来麻烦。
　　区别五购买产权房可以等到交房入住之后再办理落户手续，而且人数还可以变化，但使用权房则不允许如此操作。
　　过户手续：双方亲自到场
　　办理过户手续时，买卖双方必须同时到场，不能由他人代理。
　　房地交易中心受理后，会出具受理转让通知书（不是平时意义上收件收据）。凭该通知书，“业主”和买家可去物业公司更名进户。使用权房权属关系复杂，必须双方亲自到场过户，不能由别人来代理。
　　此外，在过户过程中，所涉及到税费仅向“业主”收取转让总价千分之五手续费。
　　区别六产权房买卖可办理委托代理手续，即使业主不在场，也可办理过户手续，使用权房则不能这样做。
　　篇三：产权房和使用权房
　　1. 买使用权房，消费者吃亏 根据房地产交易规定，成套独用公房要进入市场，必须先
　　办理 购房手续，取得产权证后方可上市进行交易。否则不准上市，中介机 构不准接此类业务。 但尽管市房地局三令五申，市场违规操作仍屡禁不止。市房地局 负责人指出，这种违规行为要害是逃避政府税收，侵犯消费者权益， 扰乱市场正常秩序。该问题目前主要表现在两个方面：一方面本市还 有相当多居民未购下自己居住可售公房，而一些中介公司则利用 消费者对房产交易政策不熟悉和急于求成心态，通过原实物分房 “四联单”违规操作，非法收取佣金；物业公司也唱“双簧”，非法 收取所谓“定金”（“进户费”、“出户费”），且不出具发票。另 一种情况是，一些开发商见公有住房租金已高于某些小区物业管 理费，于是将动迁房、职工住宅、甚至商品房作使用权房卖给消费者。 这样，开发商在房屋出售后，每月还可以收取较高租金。 对于市场运行来说，使用权房以略低价格出售，不利于公平竞 争。 最终，在使用权房买卖上，消费者是将最大受害者。他们以 相当于商品房价格，换来却是使用权房。这类房屋不仅每月要交 租金，不能上市交易、不能抵押、不能赠与、不能继承，如果变成产 权房，还得掏腰包再付购房款。 2.买产权房还是买使用权房 现在很多人买房几乎都买产权房，主要是因为所谓”全产权”、”永久产权”诱惑，认为拥有产权证，这住房就永远属于自己，并可代代相传了。事实并非这么简单。相对来说，购买使用权房价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住实际效果与产权房没什么大区别。 我国实行是土地国有制，即在中华人民共和国国土上，所有土地所有权都是国家，这种所有权是不出让。开发商建房土地是向国家买有期限使用权，最长为70年。根据我国现行法律，到时国家就要把土地（当然包括土地上建筑物）无偿收回。所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地使用权，你所购产权房产权就是多少年。有些开发商向国家购买了期限为70年土地使用权，由于种种原因，三年后再建房，建房再用去两年，建成后又一下子卖不掉，如你到建成后第三年买了房，那你所购买产权房产权期限只有62年。如果你买了别人居住过20年二手产权房，你所拥有产权期限就不到50年了。 问题是售房时，没有一家房地产开发商老老实实向购房居民说明他们出售产权房实际产权是多少年。到年限购房居民仍想拥有房产，必须再向国家交纳若干年限土地使用金。事实正是这样，如果购房居民未能在产权期限内将房产卖出去，那么就会遭受不必要经济损失。 产权和使有权区别在于:所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。使用权为所有权权能之
　　一。拥有一套住房使用权，只是在要出租就会受到一定限制，能否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者制约。 再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本权能。目前，按有关规定，居民拥有”使用权”也有处分权，尽管他处分是”使用权”，而不是”所有权”。按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等转让机会，所区别仅是一笔土地使用金。 所以,在房地产中产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为实际效果一样，只是多了一种”我拥有产权”心理感受而已。相对来说，购买使用权房价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住实际效果与产权房没什么大区别，何乐而不为呢? 3.房屋只有70年使用权 买了房还是相当于租房 这个世界上有些事情，经不起琢磨，如果你和大家保持一样想法，那么没有人会说你另类，如果你按捺不住非要去较真，也许你就是众人皆醉我独醒了，那种莫名感觉实在让人无法平息。 咱就说这个买房使用权70年吧，本来嘛，大家买房子不就图个安居乐业、传承后代么，从祖上传下来就是这样想法。于是深圳几十万、上百万房子都有人买，而且房价还像开春放风筝一个劲往上蹿，让人可望而不可即。想当初买房时候，大家还不都是按照发展商给一纸购房合同，签字交款，然后就是收楼、装修，谁也没琢磨一下，这到底是买房还是租房？一套房子动辄几十万，可
　　是你买到是什么？是房屋使用权——70年！而不是大家想当然产权和土地所有权，这样一来，你买房子过了70年，就有可能不是你了，政府有权收回房子，到那个时候，你再算算账：假设一套房子买时候花了80万，加上装修什么20万，总共你要付出100万来才能住进去，如果你和你后代住到了70年以后，房子却没了，再算算账：平均每年相当于花了万元费用，每个月花了1200元大银，这个和租房子有啥区别啊！深圳绝大多数人都有租房经历，当你每个月把白花花银子交给房东时候，心里都会想，这要是给自己房子交月供该多好啊！于是每个人奋斗目标都是：尽快拥有自己一套房子，彻底告别租房日子。可是房子真到手了，你要是仔细算算，70年算不算租期？因为到了那个时候，房子既不是你，也不再是你子孙后代，到头来，不还是花了钱租了别人房子？越想就会越心疼，装修这么漂亮房子住起来心里也不是个滋味，再想下去，心疼，除了心疼还是心疼！都说买房子是咱老百姓头等大事，古代忧国忧民杜甫老先生早就呼吁过：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”，可见从那个时候起，能住上自己房子就一直是中国老百姓一个美梦。可是现在，也许只是70年美梦……不过话说回来，不管是买房子，还算是租房子，都得有个地方住不是，这样一想，还是住自己花钱买更踏实些，你说是不是？
　　买房人购买商品房支付房价款中既包括购买”房屋”费用，也包括购买房屋所依附”土地”费用，也就是说，买房人既是所购房屋所有权人，同时亦是房屋所依附土地建设用地使用权人（当然，对于高层建筑来说同一块土地上可能存在若干个使用权人）。以出让等有偿方式设立建设用地使用权特点之一为权利有期限性，在权利期限届满时，建设用地使用权人就丧失了继续使用该土地权利。按照现行法律规定，用于建造住宅建设用地使用权期限为70年。那么，70年期限届满后，依附于该土地之上住宅如果仍未消灭并且仍存在使用价值，买房人权利如何得到保护呢？这一问题是老百姓非常关心问题，毕竟买房子是很多人一生大事，花费也多是半生积蓄，如果70年期满不能续期，那买房子岂不成了”空中楼阁”啦？
　　《中华人民共和国物权法》出台给咱老百姓吃了一颗定心丸，就”住宅建设用地使用权到期后能否续期”这个问题给出了明确答案，该法第一百四十九条第一款规定：”住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。”由此可见，《物权法》对此处理方式是：住宅用地在建设用地使用权期间届满之后自动续期，既不需要当事人提出续期申请，也不能以期满为由将地上不动产或者动产归国家所有，从而保护了广大老百姓利益。至于期满自动续期时是否应由房屋所有权人另行缴纳土地出让金《物权法》未做明确规定，有待以后立法进一步完善。
　　我国目前销售商品房最高使用权期限是70年，经过几年开发，交付用户手中时候，使用权还有60多年。那么房屋使用权到期之后怎么办？我觉得有以下几个方面值得考虑：
　　1、开发商和政府签订土地合同如何规定
　　是交一定费用之后延展一定期限？是土地供应方（国家）有权收回土地及土地上附着物？还是到期之后双方另行约定？或者干脆没说到期之后怎么办？
　　前一段河南出了个房产案子，开发商售卖别墅只有10年使用权，消费者买到手之后，使用权只有6年多了。而且在开发商和政府合同上说是土地供应方（国家）有权收回土地及土地上附着物。现在官司还未了结。当地业界说少购买使用年限是房地产行业“一大发明”。
　　如果在土地合同上已然说明，到期之后基本上可以按照合同及到期之时政策法规办理。如果国家真实行了土地私有化，那大家就可以捡个大便宜了。
　　2、房子在经过60多年风风雨雨之后状态
　　我相信大多数人买都是楼房（多层或高层）。在建筑物老化问题上，这些楼房可和别墅有很大差别。我记得本栏目以前发过一个帖子，说国内国外普通住宅楼使用期限大概是5、60年（国外较高，国内较低）。事实上，从国内建筑现状来说，一栋楼如果用个3、40年，基本上已经可以定性为危楼了。大家看看身边5、60年代建房子就知道了。而且那个时候建大都是6层以下多层，偷工减料事情应该远比今天轻微。对于鸽子笼般危楼，大修开支恐怕和拆掉重新建费用也相差不会太大。大修事就不说了，如果你要拆掉重新盖，麻烦就多多了，要审批，还有楼内住户利益调整和冲突，我估计可行性几乎是没有。
　　如果是没办法通过大修或重建保证住宅楼安全性话，看着自己住房子成了危楼，恐怕住户有点能耐都要另寻住处了。同时流浪汉、不法分子会自发地搬进来或者常常光顾。如果是一个大型小区，有很多这样危楼，呵呵，贫民窟出现了。关于房屋质量问题，还请有关专家指点一二。
　　从以上两点来看，在使用权限到期时候，房子已然失去了使用价值，有实用价值土地不属于原来住户。所以，政府可以顺理成章地收回土地，重新招牌挂，再次推向市场。那个时候如果还有人要为自己失去使用权没有使用功能破房子不自量力去阻挡共产主义建设步伐，就太不明智了、太不明智了！
　　所以我感觉，70年使用权限都长了点，50年使用权就够用了。50年过后，现在买房人大多数或者故去了，或者是基本上丧失了自如行动能力。自己孩子也会有自己事业和天地了。50年之后事情远远不是我们现在就可以通过买个房子（多层、高层房子）来筹划。
　　至于别墅，如果建筑质量好，用个100多年，再修修补补，维持个几百年不会有太大问题。至于他们使用权怎么办，那是富人事，我们穷人操什么心
　　购置二手房注意事项
　　来源： 2014-01-13 15:29
　　随着经济房展，房价不断飙升，政府下调房价策略成为空谈情况下，越来越多人在高房价面前折腰。在买不起高价全新房面前，人们只好选择购买二手房。因为大部分二手房相对全新房来说便宜一些。那么在购买二手房时需要注意事项有哪些呢?下面从法律和常识两个方面给大家介绍一下。
　　法律方面：
　　一、需防不法中介抬高房价，要了解交易房屋业主委托价，最好与业主进行协商，另外交易若不成功，佣金怎样退还要提前明确;
　　二、需要注意房屋产权人是谁，据我国法律法规有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋不得转让;
　　三、在交房环节还需要注意约定具体交房时间、交房条件、相关费用支付等;
　　四、要注意确定违约责任条款和救济方式，防止违约行为产生，维护守约方权益。 常识方面：
　　一、房屋手续是否齐全
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权惟一凭证，没有房产证房屋交易时对买受人来说有得不到房屋极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证房屋进行交易。
　　二、房屋产权是否明晰
　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有、有家庭共有、还有夫妻共有，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订买卖合同未在其他共有人同意情况下一般是无效。
　　三、交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
　　四、土地情况是否清晰
　　二手房中买受人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让，划拨土地一般是无偿使
　　用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整权利;还应注意土地使用年限，如果一个房屋土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房价格来衡量时，就有点不划算。
　　五、市政规划是否影响
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
　　六、福利房屋是否合法
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
　　七、单位房屋是否侵权
　　一般单位房屋有成本价职工住房，还有标准价职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位合法权益。
　　八、物管费用是否拖欠
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气费用长期拖欠，且已欠下数目不小费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
　　九、中介公司是否违规
　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付服务，即买受人所支付全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有责任有可能自己都要承担。
　　十、合同约定是否明确
　　二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。