物业公司成立流程.doc

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成立物业管理有限公司
一、确定公司的资质条件
物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。一般的资质条件主要包括：
(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。
(2)一定数量的注册资金。（50W）
(3)有符合规定的公司名称和公司章程。
(4)有固定的办公场地和设施。
(5)有必要的管理机构和人员。
(6)有符合国家法规政策的经营范围。
(7)能够独立承担民事责任。
二、物业管理公司的申报资料
内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：
(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。
(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。
(3)管理章程。
(4)公司法人代表任命书或聘任书。
(5)验资证明。
(6)注册及经营地点证明。
(7)拥有或受托管理物业的证明材料。
(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。
(9)其他有关资料。
三、物业管理公司申请成立的程序
一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：
(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。
(2)向所在地房地产主管部门提出申请。
(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。
(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。
物业服务有限责任公司成立于 年 月，注册资金50万元，是一家民营独资企业，暂定国家三级资质。
物业管理有限公司章程
依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）及《中华人民共和国公司登记管理条例》的有关规定， 与 物业管理有限公司（以下
简称“公司”）于 年 月 日制订并签署本章程。本章程如与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。
第一章 公司名称和住所
第一条 公司名称：旭峰物业管理有限公司（以下简称“公司”）
第二条 公司住所：烟台市滨海中路191号
第二章 公司经营范围
第三条 公司经营范围:世纪华府；房地产经纪与代理。

第三章 公司注册资本与实收资本
第五条 公司注册资本：人民币50万元。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，该出资需未设定任何担保、质押或抵押，已依法办理其财产权的转移手续，并经评估作价。股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。
第六条 公司实收资本：人民币50万元。公司注册资本人民币50万元于公司设立登记前一次性全部到资。营业执照注册号：
第四章 公司类型
第七条 公司类型：有限公司（法人独资）。
第五章 公司法定代表人
第八条 公司法定代表人由执行董事担任。
第六章 财务、会计、利润分配及劳动用工制度
第九条 公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度。公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。
第十条 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。
第十一条 公司必须保护职工的合法权益，依法与职工签订劳动合同，参加社会保险，加强劳动保护，实现安全生产。公司应当采用多种形式，加强公司职工的职业教育和岗位培训，提高职工素质。
第七章 公司的经营期限
第十二条 公司的营业期限为20年，从《企业法人营业执照》签发之日起计算。

公司的经营计划
 1. 物业管理的目标和任务 
1）创造安居乐业的生产、生活环境 
2）对实现物业的保值和增值。 
2. 物业管理的主要内容 
l）维护物业管理区域内的规划不受破坏 
2）房屋装修监督管理 
3）房屋的维护与修缮 
4）设备、设施的管理及维修养护 
5）安全保卫与消防 6）保洁、消毒、防疫管理 
7）环境保护 
8）绿化管理 
9）车辆管理 
10）综合经营服务 
3、物业管理的基本原则 
1）产权、经营权分离原则； 
2）业主至上原则； 
3）统一管理原则； 
4）专业高效原则； 5）权、责分明原则； 
6）经济合理原则； 
7）公平竞争原则； 
8）依法行事原则。 
4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置 
公司设有经理室、办公室、财务部、业务部四大部门。
经理室设经理一名，秘书一名，副经理2名，令有会计师、经济师、工程师一名。经理对公司运作全面负责，是公司一切重大问题的决策者，负责布置和协调各副经理的工作.副经理是经理的助手，在经理的领导下全面处理分管工作.重大问题报请经理处理，及时汇报分管工作，提出重大问题的处理意见，完成经理交办的各项工作。办公室是公司的综合管理部门，负责人事劳资、文书处理、生活福利、公关接待、内务管理等。 财务部在公司经理领导下，参与企业的经营管理，负责制定财务收支计划、会计出纳、经济核算、作好会计报表，并对各项经费的使用实施核查和监督，并根据企业需要搞清资金运用。　业务部主要负责公司的总体运作，协调下列各职能部门的各项工作.下面一般可设：

　　1.房屋管理维修部负责产业管理与房屋维修包括：租赁管理和委托管理，房产的接管、撤管和调配换，房产档案管理，房屋的修缮计划，日常养护和小修服务.

　　2.经营开发部 开拓经营项目，通过竞争去接收新产业，制定物业管理公司的经营计划.

　　3.保安部 负责管辖区内的治安保卫、交通安全和消防管理，参与社会联防，维护管理区内的人身和财务安全，保证正常的工作、生活和交通秩序.

　　4.环境管理部 负责管辖区内的清洁卫生、绿化养护和环境营造，组织清洁工和绿化工实施与物业管理相配套的专业操作，包括：楼宇清洗，过道、门厅、街坊、道路的日常清洁打扫和保洁，除害灭病、杀虫、喷洒药水和绿化、草坪、花草的养护.

　　5.设备工程部 设备工程部是物业管理公司的一个重要的技术部门，负责住宅区或高层楼房的各类设备的管理、维修和养护，对业主入住后进行装修和改造.设备工程部要按照国家及省市有关的政策、法规对各项有关工程和设备的质量等进行监督和检查，对管理部门提出的各项修缮计划和经费进行审核，并积极开拓、承接各项力所能及的工程项目.

各部门设主管一名，负责部门日常事务，领导部门员工做好职责内工作。各部门有相关从业人员若干。
公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。
目前，公司正积极开拓物业管理市场，寻求管理范围内的服务项目。
旭峰物业服务有限公司组织架构：

公司人员安排：
郭琦 ————— 股东
尹祥贻 ————— 执行董事，经理，
郭鹏辉 ————— 监事，
宋永强 ————— 副经理，负责业务部
李梁 ————— 副经理，负责办公室和财务部工作
徐淑贤 ————— 经理秘书
黄锦辉 ————— 工程师
苏文 ————— 会计师
李馨宁 ————— 经济师
赵丽娜 ————— 财务主任，向尹祥贻报告
徐丽丽 ————— 办公室主任，向尹祥贻报告
邱智玉 ————— 业务部主任，向宋永强报告
程同贵 ————— 房屋管理维修部主管，向邱智玉报告
刘梦 ————— 经营开发部主管，向邱智玉报告
王庆斌 ————— 保安部主管，向邱智玉报告
李慧云 ————— 环境管理部主管，向邱智玉报告
朱庆 ————— 设备工程部主管，向邱智玉报告
刘圆圆 ————— 办公室文员
任艳杰————— 办公室文员
张娟 ————— 开发部人员
尚玉慧————— 财务人员
张良芝————— 业务员
张宝伦————— 工程技术人员
代腾腾 ———— 保安部职员
杜尊明 ———— 工程技术人员
李福 ———— 环境部职员
张西栋 ———— 维修专业人员
陈凯 ————— 环境部职员 
5. 物业管理公司的前期工作 
设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。 
1）人员准备与资料准备； 
2）设备、器材准备； 
3）资金准备； 
4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查； 
通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。 
①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。 
②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。 
③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。 
④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。 
⑤消防、安保、清洁等设施状况 
⑥项目性质及特色 
⑦政府的支持、扶持与介入程度 
⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。 
⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等 
6. 制订物业管理方案的其他准备工作 
l）组建制订物业管理方案的工作班子： 
2）对方案制订人员进行必要的业务培训： 
3）准备经费； 
4）准备设备； 
5）准备相关资料。 
7. 制订物业管理方案 
l）物业管理方案的内容 
①物业管理档次 
②物业管理服务的标准 
③物业管理财务收支预算 
2）物业管理方案的基本架构 
①项目管理的整体设想与策划 
②管理模式 
③公司人力资源管理 
④规章制度建设 
⑤经营管理指标 ⑥社区文化建设与服务 
　⑦财务管理及经费收入测算 
⑧日常管理 
⑨物业维修养护计划和实施 
3）制订物业管理方案的主要步骤 
第一步：成立制订方案的工作机构 
第二步：培训工作人员 
第三步：经费、设备、资料准备 
第四步：项目、使用人、竞争调查 
第五步：研究分析调查资料 
第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目 
第七步：经费预算 第八步：草拟方案文本 
第九步：向专家顾问征询 
第十步：送公司领导审阅 
第十一步：修改、研讨、再修改 
第十二步：可行性研究 
第十三步：定稿 
第十四步：实施、反馈 
8. 介入物业管理工作 
1）物业的接管验收与撤管 
2）物业的撤管 
3) 签订物业委托管理合同 
4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。 
9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系 
l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 
2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系 
3）物业管理企业与房地产开发企业的关系 
4）物业管理企业与业主委员会的关系 
业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。 
5）物业管理企业与专业性服务机构的关系 
6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系 
7）物业管理区域建设与社区建设的关系 
设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。 
一、 物业管理费用的管理 
1．物业管理费用构成 
l）物业管理费用分类 
一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。 
另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。 
2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成 
①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费； 
②公共设施、设备日常运行、维修及保养费； 
③绿化管理费； 
④清洁卫生费  
⑤保安费； 
⑥办公费； 
⑦物业管理单位固定资产折旧费； 
⑧法定税费。 
3）住宅小区物业管理经费的来源 
①定期收取物业管理服务费； 
②小区维修养护专项基金； 
③以业养业，一业为主，多种经营的收入； 
④靠政府多方面的支持； 
⑤开发建设单位给予一定的支持。 
4）物业管理对物业的基本要求是： 
①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。 
②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。 
③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。 
④环境优美、安全、舒适。 
⑤为物业管理提供必要的设施。 
二、  物业管理企业管理制度的建设 
1．物业管理制度体系的内容 
l）物业管理企业内部制度 
①物业管理公司员工管理条例 
②物业管理企业各部门的职责范围 
③物业管理企业员工岗位责任制 
2）物业管理企业外部制度 
①物业接管验收规定 
②楼宇入住规定 
③物业管理公约 
④住户须知手册 
⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度 
⑥房屋管理服务制度 
⑦住宅区管理制度 
⑧业主公约 
⑨业主委员会章程 
三、 管理制度示例 
1. 消防制度和规定 
1）消防中心值班制度； 
2）防火档案制度； 
3）防火岗位责任制度； 
4）其他消防规定。 
5）消防设备管理制度 
2.车辆管理制度 
1）门卫管理制度 
2）物业区域大门门卫的职责 
3）停车场（库）门卫的职责 
3. 车辆保管规定 
1）汽车管理规定 
2）自行车、摩托车管理规定 
4. 住宅区内车辆交通管理规定 
5.物业环境的绿化管理 
1）绿化管理机构的设置及岗位职责 
2) 绿化养护与管理的考核指标 
四、 综合经营服务 
综合经营服务的内容 
l）综合服务的内容 
①为物业自身服务 
②清扫保洁服务 
③绿化养护服务 
④治安保卫服务 
⑤家庭居民生活服务 
2）经营性综合服务的内容 
①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 
②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。 
③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 
④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。 
⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。 
⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。 
⑦金融方面：开办信用社。 
⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介； 
⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。 
3）开展综合经营服务的要求 
①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 
②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。 
③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 
④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 

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