开发商变相捂盘引起的解除合同纠纷案件该如何处理的建议.doc

开发商变相捂盘引起的解除合同纠纷案件该如何处理的建议
关于解除商品房预售合同、撤销备案登记所涉虚假诉讼分析和建议

一、相关案例提出
2011年12月我院立案庭收到31宗请求解除商品房预售合同系列案，涉案楼盘系中心城中海康城国际，合同双方是中海地产公司和中海物业公司，两公司为关联企业，法人代表系同一人。买受人中海物业公司诉称无钱支付房款，请求解除所涉房产预售合同备案登记，其提交证据只有预售合同。应我院立案窗口工作人员要求，中海物业公司就每个案件补充提交了一份收条，作为支付首期款证明，但未能提供转款凭证等以证明付款真实性。因双方同时提交了解除商品房预售合同协议书，经讨论后，对上述案件进行审前调解，解除双方预售合同，案件仅收取25元受理费。 2012年3月陆陆续续收到约六十宗请求解除商品房预售合同系列案，涉案楼盘系中心城学府道，合同双方是广业成公司和广豪物业公司，双方表示系关联公司，只请求解除合同，还提交了加盖公章“未真实交纳首期款”证明，上述案件均已进入审前调解程序，收费也是按件计。其后，阅山华府开发商也起诉要求解除多宗备案预售合同。上述系列案件大多涉及虚假商品房预售合同，但并未引起足够重视。本文拟就以上案例所涉虚假合同和虚假备案登记问题进行分析、提出建议，以供参考。
二、虚假商品房预售合同备案登记行为分析
经了解，大量出现请求解除商品房预售合同案件有商品房预售合同备案登记行政管理制度和国家对房价宏观调控政策背景。
（一）商品房预售登记制度性质
自90年代深圳市首先引入商品房预售制度，随后《中华人民共和国城市房地产管理法》明确了商品房预售登记制度，要求开发商就预售合同进行登记。其并未明确商品房预售登记制度性质与效力，各地实践非常混乱，学界也有争议。上海市政府地方规章就直接赋予商品房预售登记具有对抗第三人物权效力，甚至有些地方（如珠海）还规定商品房预售未经登记无效。学界对商品房预售登记争议主要有：1、物权效力说：登记后买受人优先权具有了对抗第三人效力； 2、债权物权化说：商品房预售登记是不动产登记一种，性质属于预告登记；3、无对抗第三人效力说。司法实践则认为“预售合同未经办理登记备案手续，不影响预售合同效力”（广东省高院指导意见，最高人民法院也有类似规定），但也赋予经登记预售合同买受人一定对抗效力：如一房二卖中登记相对优先、执行中依据备案登记进行确权查封等。这种混乱局面和争议直到《中华人民共和国物权法》出台才得以解决。该法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”首次以民事法律形式确立了物权预告登记制度，也相应明确地界定了商品房预售登记制度行政管理属性。
（二）深圳市国房局相关规定
深圳市商品房预售登记备案、解除备案系深圳市规划与国土资源局职责，该局将该项职责委托给其下属事业单位深圳市房地产交易登记中心。商品房预售登记作为一种行政管理制度，预售合同备案登记是开发商强制性义务，而预售合同解除则需买卖双方经协商一致共同办理解除合同备案手续。这种局面一直持续到2005年深圳市规划与国土资源局单方出台深国房[2005]254号文件，该文件第二条第二项第1小项明确规定买卖双方必须持有“仲裁裁决书或法院生效裁决书、判决书、调解书”才能办理预售合同解除备案手续，此后大量解除商品房预售合同案件涌入法院。深圳市规划与国土资源局出台上述文件，大概有以下原因：商品房买卖双方合意即可解除备案登记，并且不收取任何费用，开发商基于制造楼盘热销假象、逃避监管等各种原因，签订虚假预售合同进行备案现象极为严重，几乎没有任何成本。而国土局则负有监管、尽职审查责任，在虚假备案防不胜防背景下，深圳市规划与国土资源局遂单方出台了深国房[2005]254号文件要求必须持有“仲裁裁决书或法院生效裁决书、判决书、调解书”才能办理解除备案手续，其目一是为了提高开发商虚假备案成本，二是有转嫁其本身负有监管和审查责任嫌疑。
（三）调控背景下虚假备案与捂盘行为
特别是近两年来，国务院加大调控房价力度，明确提出限购、限价。2011年1月26日，国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题通知》（国办发〔2011〕1号），确定了八条政策措施，即“新国八条”。 国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》（发改价检[2011]548号，以下简称《规定》），明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，商品房销售价格明码标价对外公布后涨价必须重新申报备案。2011年3月29日，深圳市政府发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作确保年度新建住房价格控制目标通知》（深府办[2011]30号），要求坚决打击房地产投机行为，遏制房价过快上涨，确保年度新建住房价格控制目标实现。
严厉调控政策，催生开发商各种规避对策。开发商采取主要手段之一便是先签订虚假预售合同（如上述与关联企业签订预售合同）进行备案，所备案房价是在国务院规定下限，符合各种调控政策、规章要求，然后到法院请求调解，解除预售合同，据此办理解除备案手续。待到解除备案后，所涉房产再次销售，价格不管多高，国土部门甚少监管，因为国土部门重点监管开盘时明码标价、一房一价和开盘后第一次备案价格。如此，开发商低报价备案，解除备案后实际高价出售房产，并实际延迟开盘时间，达到变相捂盘目。为了应付国务院检查，从去年下半年到今年，龙岗区商品房开发商为了应付国务院调控政策，大多采用类似手段虚假备案，变相捂盘。开发商通过诉讼调解，以极低成本拿到生效调解书，然后不费分文就可以在深圳市房地产权登记中心办理解除备案登记手续。深圳市房地产权登记中心由行政职能部门转变成了执行司法机关生效法律文书协助执行部门，不负监管不力责任，转嫁了审查风险；而司法部门依据当事人双方合意进行调解，不能象行政部门一样以部门、地方规章为依据进行事前审查阻却其虚假备案行为，无法不准当事人解除合同请求，在案多人少压力下和调解优先指导原则下，法院甚至乐意受理此类案件并促成快速调解。司法部门没有主动审查职能，实际操作也难于负起监管责任。如此国家调控房价政策落空在所难免。
三、解除备案登记合同之诉处理
商品房预售登记作为行政管理制度，深圳市规划与国土资源局出台深国房[2005]254号文件规定买卖双方必须持有“仲裁裁决书或法院生效裁决书、判决书、调解书”才能办理解除备案手续对买卖双方是否有约束力？开发商变相捂盘签订虚假预售合同是否涉及虚假诉讼问题？落实国家调控房价政策法院该怎么做？
（一）合同自由原则
合同自由是民法典基本原则，意指当事人享有自愿订立、变更、解除合同和确定合同内容权利，任何单位和个人不得非法干涉。因此，对非经备案登记生效普通商品房预售合同，经合同双方当事人协商一致即可予以解除，这是合同自由必然之义。深圳市规划与国土资源局出台深国房[2005]254号文件，要求合同当事人持有相关法律文书办理解除备案手续，违反合同自由原则，是属于没有法律、法规依据不正当设置障碍行为。并且，深圳市规划与国土资源局出台该文件在性质上仅属地方部门规章，法院处理此类合同案件无需受此行政管理规定约束。2009年，我院曾受理一宗起诉深圳市规划与国土资源局龙岗管理局不作为行政诉讼案件。当事人协商解除合同，在请求解除备案被拒后向我院起诉，要求深圳市规划与国土资源局龙岗管理局直接办理解除备案手续，理由是深圳市规划与国土资源局单方出台深国房[2005]254号文件对其没有约束力。该局自觉理据不足，主动为当事人办理了解除备案登记。该案遂以撤回起诉告终。
（二）虚假合同与虚假诉讼
开发商为规避控价政策变相捂盘，签订虚假预售合同进行备案登记，又因深圳市规划与国土资源局规定为解除备案登记提起诉讼。此类合意之诉本不该有，可称之为“无中生有”之诉，即因为深圳市规划与国土资源局单方出台深国房[2005]254号文件设置门槛“创造”而引致当事人诉至法院。依据虚假预售合同进行备案登记，所备案登记房产交易并未真实发生，买卖双方所诉纠纷并不存在，解除合同之诉实属虚假诉讼，法院应不予受理，受理了应驳回起诉。《深圳市房地产市场监管办法》（自2010年9月1日起施行）明确规定房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有订立虚假合同，损害购房人权益行为，违者由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款。可见，深圳市政府规章对此类行为有较严厉制裁措施。法院立案、审理过程中如明知虚假合同备案行为而受理、调解属违法办案，必须引起重视。
（三）法院诉讼审查义务
更重要是，国家调控房价是关乎国计民生大事，法院除就案办案外，对落实国家调控政策也应主动负起责任，正确适用法律、法规并参照规章。如前述，深圳市规划与国土资源局单方出台深国房[2005]254号文件有推卸责任、转嫁风险作用，但无法取得增加开发商虚假备案变相捂盘成本效用，不仅无助而且有害于调控政策落实；而法院因被动属性，不具有行政主动管理、审查之职能，对于当事人调解意向还具有必须调解义务，行政部门转嫁之监管、审查责任法院难于对接，往往导致监管“真空”，国家调控房价政策落空。因此，有必要废除或修改深圳市规划与国土资源局出台深国房[2005]254号文件规定买卖双方必须持有“仲裁裁决书或法院生效裁决书、判决书、调解书”办理解除备案登记相关规定，如此，相关行政部门才能担负起本身责无旁贷监管和审查职责，依法防止、打击开发商虚假备案、变相捂盘行为，有效落实国家房价调控政策；法院则不能承担起行政管理部门主动审查职能，但审理此类案件，亦应认真甄别虚假合同备案行为与虚假诉讼，及时与行政管理部门通报。
（四）建议
综上述，对于解除商品房预售合同纠纷，笔者有以下建议：
1、双方当事人达成协议协商解除预售合同，目为解除备案登记，可释明深圳市规划与国土资源局深国房[2005]254号文件规定买卖双方必须持有“仲裁裁决书或法院生效裁决书、判决书、调解书”办理解除备案登记相关规定不具有合法性，建议其直接向房地产交易登记中心申请办理；同时应与深圳市规划与国土资源局及时沟通，由登记中心主动办理解除备案登记手续，避免当事人解除备案登记两面受阻、行政和司法掐架现象。
2、鉴于虚假合同备案行为普遍现象，法院立案、审理应严格审查，甄别虚假合同备案行为与虚假诉讼。虚假合同备案行为大致有以下特征：合同买受人为开发商关联公司或其员工；大批量案件同时前来立案；无首期款交付凭证甚至明示未交付首期款；一般没有同时进行预告登记等。对可能为虚假合同备案行为应汇报讨论决定，认定为虚假诉讼应不予受理或驳回起诉；
3、预告登记制度实行后，备案登记与预告登记并行不悖，也可同时进行，且两者要求房产一致。如《深圳市房地产登记若干规定（试行）》第十七条规定“ 预售商品房买卖合同已办理备案，其预告登记应当与已备案预售商品房买卖合同有关内容相符；预售商品房已办理预告登记，拟备案预售商品房买卖合同有关内容应当与预告登记相符”。实际上并不能排除解除预售合同纠纷真实存在，因此也不得因对虚假合同备案行为审查影响当事人解除合同正当诉讼权利。对于一方当事人解除合同要求，不能确定为虚假诉讼应予以受理，但仍应按件收取受理费；同时要求返还购房款，则应当按其支付房款标收取案件受理费；
4、建立法院、国土局预售合同虚假备案、虚假诉讼通报制度。对解除预售合同，如进行第二次销售备案，国土部门仍应严格执行限价令；对虚假合同备案行为，情节严重可以司法建议形式建议国土部门依深圳市政府规章进行处罚。通过打击虚假备案、变相捂盘行为，落实国家宏观调控政策。