2.房地产经济测算.ppt

P1房地产经济测算2014.082021/10/10P2课程开发目标O O O Objective bjective bjective bjective 课程目标课程目标1、培训对象：策划经理、策划师、策划主管2、课程目标：理解思路，认识工具。初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。熟识者：探讨操作思路。2021/10/10为什么要做经济测算？P4经济测算思路验证方案的财务可行性让我们的报告更有说服力2021/10/10P5经济测算思路资金平衡利润预期动态测算静态测算开发商最关心的是什么？如何评判是否可行？2021/10/10P6经济测算思路收益成本税费利润经济测算的三个基本项目反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？收益其他成本土地成本预期利润税费2021/10/10P7经济测算的步骤4个步骤，10张表2021/10/10P8经济测算我们从何下手？2021/10/10P9指标收集项目经济技术指标所需指标工程成本指标经济参数指标2021/10/10P10项目经济技术指标各地块用地规划要求地块编号用地性质用地面积（平方米）容积率建筑密度建筑高度（米）建筑规模（平方米）绿地率A1-2居住A1-1-c商业服务A1-1-d加油站A1-1-e垃圾楼A1-1-f市政基础设施A1-6绿化用地（地区公园）A1-7绿化用地A1-10居住配套的九年一贯制学校A1-11幼托合计第一步：整理用地指标将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。2021/10/10P11项目经济技术指标第一步：整理用地指标按照是否能够出让进行分类。用地性质用地面积建筑规模可出让合计居住公建（商业、写字楼）不可出让合计加油站垃圾楼市政基础设施绿化用地（公园）居住配套的九年一贯制学校幼托总计2021/10/10P12项目经济技术指标第二步：根据规划设计方案整理按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。地块一项目设计规模表2.2编号用地性质建筑面积（平方米）1总建筑面积2地上可出让建筑面积2.1商业建筑面积2.2住宅建筑面积3地下建筑面积3.1可售地下车位面积3.2地下人防面积4车位（个）4.1地上车位4.2可售地下车位4.3人防车位5公共配套设施在这里将车位情况梳理好，方便后期计算。2021/10/10P13项目经济技术指标第二步：根据规划设计方案整理住宅车位数量和面积的确定确定住宅总建筑面积确定户均面积确定车位配比确定车位数量确定车位建筑面积确定人防面积确定总户数确定人防车位个数确定可售车位个数确定地下建筑面积2021/10/10P14工程成本指标第三步：确定建安成本指标通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。服务甲方独栋双拼联排叠拼多层小高层高层超高层商业地下1-3层1-3层1-3层1-4层6层以下7-12层13-17层18-30层30层以上负一层北京城建2200300020002800180026001800250016002200150022001500200016002000180022002500300025003500说明：1.上面的数额不含电梯，消防，通风，如含另加200元/2.如工程在三环内，每平方米加100元/3.如工程在三环四环，每平方米加50元/2021/10/10P15经济参数指标税费率表项目税费率营业税5%附：城市维护建设税7%教育费附加3%企业所得税25%土地契税3-4%北京3%土地增值税需分类计算第四步：确定经济参数指标经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。税率一般不变基础设施建设费随城市、城区而变百度搜“城市基础设施建设费房山”http:/ 2012年7月6日一、短期贷款六个月以内（含六个月）5.855.60六个月至一年（含一年）6.316.00二、中长期贷款一至三年（含三年）6.406.15三至五年（含五年）6.656.40五年以上6.806.552021/10/10P16经济测算指标收集易错点费基混淆不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。城市混淆不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。2021/10/10P17课堂练习：完善项目指标整理按照前边所述内容，完善经济测算基础指标2021/10/10P18有了技术指标我们如何开展经济测算？2021/10/10P19经济测算现金流的构成收入成本建设成本税费财务成本租金收入销售收入收入租金收入销售收入2021/10/10P20成本和费用构成类型序号工程或费用名称土地成本1土地成本开发成本2前期工程费3建筑安装工程费4基础设施建设费5公共配套设施建设费6开发期间税费7其他费用8不可预见费9开发间接费用期间费用10管理费用11销售费用12财务费用总投资：究竟要花多少钱?2021/10/10P211.土地成本2021/10/10P221.土地成本1.对居民补偿2.对单位拆迁补偿3.其它费用提前搬家奖对区属单位承租的公房拆除及渣土清运费工程配合奖对市属、中央单位的房屋房屋评估费周转费拆迁劳务费空调移机费不可预见费电话移机费有线电视迁移费自建房(认定后)补偿搬家补助费对超过批准期限的临时建筑放弃回迁安置的货币补偿户1.3土地征用及拆迁安置补偿费近年随着政府以净地、熟地出让，土地征用及拆迁安置补偿费已不再单列计算，费用已包含在招拍挂价格中的“土地开发建设补偿费”中。如土地出让明确规定地上物由开发企业自行完成拆迁，则开发企业须列入本项费用。具体计算标准需与开发商交流或查询当地拆迁补偿政策。2021/10/10P23工程成本工程成本主要包括：1前期工程费2建筑安装工程费3基础设施建设费4公共配套设施费。2021/10/10P242.前期工程费释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。2021/10/10P252.前期工程费2前期工程费表（仅供参考）2.1前期工作咨询费主体建安工程费的0.20.5%2.2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费3元/平方米2.3建筑规划设计费按建筑设计取费标准取,计价格200210号主体建安工程费的1.6%2.4市政设计费按建筑设计取费标准取,计价格200210号2.5环境评估费详见建设项目环境影响咨询收费标准软件计算2.6交通评价费按地上面积：1元/平方米估算2.7施工图审查费京勘设管字(2001)41号按地上建筑面积：3.5元/2.8标底编制费概算价格的2-3,计算钢筋量16元/吨.2.9工程招投标管理费京价(收)字1999第042号中标价格的0.66%o,(共0.11%,招标方60%)2.10招标代理费按取费标准取,计价格20021980号2.11三通一平费（土方临时水电）20元/平方米2.12工程监理费建设前期阶段按主体建安工程的0.10.2计取；施工阶段按取费标准取2.13新材料基金(非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）8元/平方米,中标水泥量3元/吨通常列入“前期工程费”项也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项2021/10/10P262.前期工程费举例：若某项目主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的前期工作咨询费为12万元。计算公式：前期工作咨询费=6000万0.2%=12万2.1前期工作咨询费：释义：包括编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其他与建设项目前期工作有关的咨询服务费用；取费标准：前期工作咨询费按照主体建安工程总投资（主体建安工程费包括：建安工程费、基础设施费以及公共配套设施费）的0.2%-0.5%收取。2021/10/10P272.前期工程费2.2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费举例：若某项目的占地面积为11万平方米，则该项目地质勘察、测绘费、勘察报告审查费为33万元。计算公式：地质勘察、测绘费、勘察报告审查费=11万平方米3元/平方米=33万元取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。2021/10/10P282.前期工程费2.3建筑规划设计费举例：若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。计算公式：建筑规划设计费=6000万1.6%=96万取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。2021/10/10P292.前期工程费2.4市政设计费释义：建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电信、广播电视、邮政等工程。建设单位委托设计单位进行建筑市政工程设计时，应向工程设计单位支付建筑市政工程设计费。建筑市政工程设计费用一般包括：方案设计、初步设计和概算、施工图设计、按合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等各项工作的费用。2021/10/10P302.前期工程费2.4市政设计费释义：纳税(费)环节建筑市政工程设计费，由建设单位在建设项目规划设计阶段，根据与设计单位在工程设计合同中约定的费用金额以及支付方式，向受托设计单位支付。收取标准：建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。建筑市政工程按复杂程度分为：级、级、级三个等级。建筑市政工程专业调整系数为：邮政工艺工程0.8，建筑、市政、电信工程1.0，人防、园林绿化、广播电视工艺工程1.1。2021/10/10P312.前期工程费2.4市政设计费举例：若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的市政工程设计费为192.47万元。计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9万）3+163.9万=192.47万元计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。2021/10/10P322.前期工程费释义：环境影响咨询是建设项目前期工作中的重要环节。环境影响咨询内容包括：编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估。计算方法1：根据表格插入法计算。估算投资额(亿元)0.3以下0.32210105050100100以上咨询服务项目编制环境影响报告书(含大纲)56153575110编制环境影响报告表1247以上评估环境影响报告书(含大纲)0.81.537913以上评估环境影响报告表0.50.81.52以上单位：万元注1、表中数字下限为不含，上限为包含；注2、估算投资额为项目建议书或可行性研究报告中的估算投资额；注3、咨询服务项目收费标准根据估算投资额在对应区间内用插入法计算；2.5环境评估费2021/10/10P332.前期工程费2.5环境评估费计算方法2：可参考http:/ 单位：万元释义：开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算；计算方法：可按建安工程费的8-15%计算。2021/10/10P627.其他费用序号项目金额估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费合计其他费用估算表 单位：万元释义：其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。计算方法：这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。2021/10/10P638.不可预见费释义：不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容；计算方法：一般按照土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发期税费和其他费用之和的1-3%。2021/10/10P649.开发间接费释义：指开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的费用。如开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的“管理费用”计算方法：估算时一般不作要求。2021/10/10P6510.管理费用序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例楼面成本一综合地价款64.57%5751二前期工程费0.69%62三建筑安装工程费（毛坯）22.98%2047四基础设施建设费平方米2863.05%272.06五公共配套设施建设费1.43%127六管理费用二、三、四、五项合计的2.5%2.5%284734850.69%61释义：指开发企业为管理和组织开发经营活动而发生的各项费用。计算方法：一般按照土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费总和2.5%计算。2021/10/10P6611.销售费用释义：指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用主要内容：广告宣传及市场推广费用，一般约为销售收入的1%2%；销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%；其他销售费用，如销售许可证申领费、固定交道折旧、销售物料消耗费、零星办公费等，一般约为销售收入的0.5%1%。计算方法：以上各项合计，销售费用约占到销售收入的3%-5%。2021/10/10P6712.财务费用释义：指为筹集资金而发生的各项费用，主要为贷款利息和其他财务费用（如融资费用、汇兑损失等）。计算方法：静态测算：可以取贷款比例按贷款年限计算动态测算：根据每期资金缺口进行计算举例：若某项目的总投资为6000万元，自有资金比例为65%，一至三年期贷款利率6.4%，建设期为两年，财务费用为268.8万元。计算公式：财务费用=6000万（1-65%）6.4%2=268.8万2021/10/10P68课堂练习：完善项目成本内容根据前边练习内容，结合本部分学习内容，完善项目成本与费用构成。2021/10/10P69收益和税费构成与测算2021/10/10P70经济测算现金流的构成收入成本建设成本税费财务成本租金收入销售收入成本建设成本税费财务成本2021/10/10P71收益和税费构成与测算主要内容：13.（销售、租赁、自营）收入14.经营税费（税金及附加）15.土地增值税16.所得税17.净利润2021/10/10P7213.销售收益释义：销售收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。序号工程或费用名称单位数量单价造价楼面收入十三项目销售收入A1-1-b建筑面积住宅商业A1-2建筑面积住宅商业A1-1-c建筑面积商业写字楼车位万元/个在计算项目销售收入时，应将项目的可售面积全部纳入计算范围。如项目所包含的住宅、商业、写字楼、车位等全部可售面积。2021/10/10P7313.销售收益计算方法：销售收入=售价基数售价年均涨幅销售面积租金收入=租金基数租金年均涨幅租赁面积u售价基数与项目运作中常用的整盘定价法则相同，如市场比较法、成本导向法、租金还原法、价格系数法等等，这里不一一列举，请参照价格策略课程内容。u租赁方面，通常持有物业以出租营利的多为办公和商业，如以40/50年计算租金收益，时间跨度过大，且未来市场的不确定因素很大，因此在计算租金总收益时，通常前10年按正常方式计算租金收入，将后30/40年的租金收入资本化，通常资本化率在5%-8%。2021/10/10P7414.经营税费14.1经营税金及附加释义：经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。营业税的税率是5%；城市维护建设税的税率，7%；（以营业税为税基）教育费附加的税率，3%。（以营业税为税基）计算方法：税率：5.5%，税基：销售收益14.2印花税释义：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。计算方法：税率：0.05%，税基：销售收益2021/10/10P7515.土地增值费序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22122232425扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)(2)5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税应纳税额=土地增值额适用税率释义：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。计算方法：静态测算：土地增值税实行四级超额累进税率，从30%60%；动态测算：按销售收入的1%预提计算。2021/10/10P7615.土地增值费举例：某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20加计扣除。则其应纳税额为：计算公式：扣除项目金额600+1400+120+210.9+（600+1400）5+（600+1400）20600+1400+120+210.9+100+4002830.9万元增值额3800-2830.9969.1万元增值额占扣除项目比例969.12830.934.23应纳税额969.130290.73万元2021/10/10P7716.企业所得税和净利润释义：利润总额为正值时，按利润总额的25%缴纳企业所得税。释义：利润总额与企业所得税的差值。2021/10/10P78课堂练习：完善项目指标整理根据前边练习内容，结合本部分学习内容，完善项目成本与费用构成。2021/10/10P79财务指标分析概念及方法2021/10/10P80基本概念现金流量释义：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。一段时间内，现金流出现金流入之差称为净现金流量。2021/10/10P81基本概念012345现金流入50405090现金流出12060净流量-120-6050405090累计净流-120-180-130-90-4050单位：万元现金流量2021/10/10P82基本概念在不同的时间付出或得到同样的数额的资金期价值是不相等的，资金的价值会随时间变化近期投入的资金，比将来投入的同样数额的资金更有价值，因为当期立即带来收益；而未来期间投入的资金，不能立即产生收益，就与立刻投资价值不等资金时间价值2021/10/10P83基本概念Fn=P*(1+i)n【已知现值求终值】Pn=F/*(1+i)n=F*(1+i)-n【已知终值求现值】两个要点：1、i的取值：8%-12%房地产行业平均收益率基准折现率：是指净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率2、-n次方的计算：Power(number,power)函数资金折现释义：折现，就是将各期资金折算到当前时点的过程2021/10/10P84财务指标分析投资利润率释义：指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。计算公式：税前投资利润率=税前利润/投资总额*100%税后投资利润率=税后利润/投资总额*100%2021/10/10P85财务指标分析销售利润率释义：是企业利润总额与净销售收入的比率；衡量企业销售收入的收益水平的指标。开发周期越长，指标意义越小！计算公式：税前销售利润率=税前利润/总销售收入*100%税后销售利润率=税后利润/总销售收入*100%2021/10/10P86财务指标分析序号项目200320042005200620071现金流出302.00425.00572.202现金流入0.00444.00663.00864.003净现金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累计现金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.80举例：静态投资回收期(5-1)+192.2/864=4.22年（4年零2个多月）静态投资回收期释义：指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资所需的时间。计算公式：静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值当期净现金流量）2021/10/10P87财务指标分析财务净现值（FNPV=FinancialNetPresentValue）释义：是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的折现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。（房地产行业通常水平8-12%）2021/10/10P88财务指标分析财务内部收益率(FIRR=FinancialInternalRateofReturn)释义：财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投资可以被完全收回。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。（累计折现值小于0，即亏损状态。）计算方法：IRR（X:Y）函数2021/10/10P89财务指标分析在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。FIRR与同期贷款利率i比较，反映项目的盈亏状况：FIRRi，项目盈利；FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRRi，项目亏损。FIRR与同期行业基准收益率ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：FIRRic，项目盈利超出行业平均收益水平；FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；FIRRic，项目盈利低于行业平均水平。财务内部收益率(FIRR=FinancialInternalRateofReturn)2021/10/10P90财务指标分析释义：是指考虑现金折现时(基准收益率或基准折现率条件)，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。（以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。即：动态投资回收期是项目从投资开始起，到累计折现现金流量等于0时所需的时间。)动态投资回收期2021/10/10P91财务指标分析敏感性分析释义：从众多不确定因素中找出对项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。分析方法：单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况；2021/10/10P92财务指标分析敏感性分析分析方法：房地产开发项目的不确定因素主要有：土地成本、建安费用、租售价格；对某特定因素设计变动数量或幅度（如-10%、-5%、0%、5%、10%），观察各项财务指标的变动情况。地价变动-15%-10%-5%0%5%10%15%总地价(万元)739507830082650870009135095700100050税后利润74959715996823964878615185815854797投资净利润率17.9%16.9%16.0%15.0%14.1%13.2%12.3%销售净利润率14.5%13.8%13.2%12.5%11.9%11.2%10.6%例：2021/10/10P93财务指标分析敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率（%）28.8期望值20.00开发产品投资（万元）12391最高值13651售房价格（元/平方米）1670最低值1538土地费用（万元）420最高值1580售房面积（平方米）122660最低值108377临界点分析表盈亏平衡分析-临界点分析分析方法：反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。盈亏平衡分析-保本点分析分析方法：保本点分析是计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值。2021/10/10P94课程回顾：经济测算的核心思路1 1收集基础指标2 2核算成本和费用3 3核算收入和利润4 42021/10/10P95课程回顾：测算IRR和NPV6 6形成敏感性分析7 7生成现金流量表5 52021/10/10P96THANKS2021/10/10