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房地产入门基础培训课程目标建立房地产知识理念掌握房地产专业术语及其相关建筑知识灵活运用课程要点：房地产基础知识房地产专业术语相关建筑知识房地产概念 ▲房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上权益。又称不动产，是房产和地产总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业及建筑业区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动具有高附加值综合性产业，它及建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间关系及差异房产指各种明确了权属关系房屋以及及之相连构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权土地，既包括住宅或非住宅附着物土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国地产是指有限期土地使用权。房产及地产之间存在着客观、必然联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产及地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起。差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。房地产特征 ▲房地产自然特征 a) 位置固定性； b) 使用耐久性； c) 资源有限性； d) 物业差异性。 ▲房地产经济特征 a) 生产周期 b) 资金密集性 c) 相互影响性 d) 易受政策限制性 e) 房地产增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势规律。其主要归功于房地产重要组成部分-----土地。房地产类型 ▲按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产 ▲房地产住宅层数划分规定低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-12层中高层住宅为13-18层 18层—30层为高层住宅 31层以上为超高层房地产土地使用年限是如何确定？凡及省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。房屋建筑结构分类标准 ▲ 编号名称 1 钢结构：承重主要结构是用钢材料建造，包括悬索结构。 2 钢、钢筋混凝土结构：承重主要结构是用钢、钢筋混凝上建造。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造 3 钢筋混凝土结构：承重主要结构是用钢筋混凝上建造。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工钢筋混凝土结构建筑物 4 混合结构：承重主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造。如一幢房屋梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造 5 砖木结构：承重主要结构是用砖、木材建造。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造 6 其它结构：凡不属于上述结构房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等房地产专业名词 1、常用名词（标记部分应重点掌握） ◆五证：a. .国有土地使用证；b建设用地规划许可证；c建筑工程规划许可证.；d建设工程施工许可证；e.商品房销（预）售许可证； ◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》； ◆房地产权证：是房屋土地所有权属二合为一凭证，是房地产权属法律凭证； ◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场； ◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖方式，以土地使用合同形式，将土地使用权以一定年限、规定用途及一定价格出让给房地产发展商或其它用土地者市场，即土地市场； ◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同要求将建好房屋连同相应土地使用权转让给单位或个人市场，即房地产一手交易市场； ◆三级市场：是指单位、个人之间房地产产权转让、抵押、租赁市场，它是二级市场基础上第二次或多次转让房地产交易活动市场，即二手房、租赁市场； ◆房地产产权：是指产权人对房屋所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产占有、使用、收益和依法处分权利； ◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用； ◆产权证书：产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门分户房屋平面图。 ◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整，在开工前须完成； ◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整，在交房时须完成； ◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作用以标示一宗地用地位置、界线和面积地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； ◆道路红线：指城市道路含居住区级道路用地规划控制线。 ◆建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。 ◆道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 ◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定用地范围内土地面积； ◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定建设用地范围内土地面积； ◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和； ◆容积率：是指总建筑面积及建设用地面积之比值。（如：在10万平方米土地上，有20万平方米建筑总面积，其容积率为2.0）容积率越低，居住舒适度越高。 ◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和及建设用地面积比率；（如：在10万平方米土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉），它可以反映出一定用地范围内空地率和建筑密集程度。建筑密度越低，居住舒适度越高。 ◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和及建设用地面积之比率。绿地面积计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米土地上有3万平方米绿化面积，其绿化率为30%） ◆绿化覆盖率（绿地率）：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和及建设用地面积比率； ◆得房率：是指套内建筑面积及套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 ◆容积率：是建筑总面积及建筑用地面积比。例如，在1万平方米土地上，有4000平方米建筑总面积，其容积率为0.4。 ◆实用率：套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊共有共用建筑面积 ◆层高：下层地板面或楼板面到上层楼板面之间垂直距离； ◆净高：净高是指层高减去楼板厚度净剩值； ◆标准层：指平面布置相同住宅楼层。 ◆开间：住宅设计中，住宅-宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离。因为是就一自然间宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小开间尺度，可缩短楼板空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大居住空间，及同样建筑面积小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 ◆进深：在建筑学上是指一间独立房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间实际长度。进深大住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成住宅可以有良好自然采光和通风条件，住宅进深在设计上有一定要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 ◆玄关：玄关就是登堂入室第一步所在位置，它是一个缓冲过渡地段。居室是家庭“领地”，讲究一定私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般及厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客场所。 ◆隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间不到顶半截立面. ◆过道：过道是指住宅套内使用水平交通空间。 ◆阳台：指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。 ◆平台：指供居住者进行室外活动上人屋面或由住宅底层地面伸出室外部分。 ◆走廊：指住宅套外使用水平交通空间。 ◆地下室：指房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高1／2者。 ◆半地下室：指房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高1／3，且不超过1／2者 ◆居住区用地：指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地总称。 ◆住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内用地含宅间绿地和宅间小路等总称 ◆其他用地：指规划范围内除居住区用地以外各种用地，应包括非直接为本区居民配建道路用地、其他单位用地、保留自然村或不可建设用地等。 ◆公共服务设施用地：一般称公建用地，是及居住人口规模相对应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 ◆道路用地：指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 ◆公共绿地：指满足规定日照要求，适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 ◆配建设施：配建设施是指及住宅规模或及人口规模相对应配套建设公共服务设施、道路和公共绿地总称。 ◆公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中居住区中心、小区中心和组团中心等。 ◆房屋产权：房屋产权是指房产所有者按照国家法律规定所享有权利，也就是房屋各项权益总和，即房屋所有者对该房屋财产占有、使用、收益和处分权利。 ◆建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用、从属于某一建筑空间环境小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等统称。 ◆业主委员会：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作一个民间性组织。业委会权力基础是其对物业所有权，它代表该物业全体业主，对该物业有关一切重大事项拥有决定权。 ◆会所功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施使用收取一定费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主能力及需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产整体品质。会所设置，还要考虑工程分期施工因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动私密性和安全性。作为休闲健身场所，会所也给业主提供了良好社交场所。 ◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。 ◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收一种税。征税范围及纳税人契税征税对象是发生产权转移变动土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受单位和个人为契税纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 ◆均价：指将各单位销售价格相加之后和数除以单位建筑面积和数，即得出每平方米均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目营销策略。 ◆基价：也叫基础价，是指经过核算而确定每平方米商品房基本价格。商品房销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 ◆起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园，一般以一楼或顶楼销售价为起价；带花园住宅，一般以二楼或五楼做为销售起价。高层物业，以最低层销售价为起步价。房产广告中常表?quot;×××元／平方米起售"，以较低起价来引起消费者注意。 ◆预售价：也是商品房预（销）售合同中专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定价格为准。 ◆一次性买断价：指买方及卖方商定一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房义务，不得随意变更。 ◆定金：指当事人约定由一方向对方给付，作为债权担保一定数额货币，它属于一种法律上担保方式，目在于促使债务人履行债务，保障债权人债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金数额由当事人约定，但不得超出合同标额20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 ◆违约金：指违约方按照法律规定和合同约定，应该付给对方一定数量货币。违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 ◆一次性付款：是在卖方市场时最为常见销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机灵丹妙药。 ◆银行按揭：银行按揭正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃最有效手段。 ◆质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款担保而向借款人发放贷款方式。 ◆保证贷款方式：指贷款行以借款人提供具有代为清偿能力企业法人单位作为保证人而向其发放贷款方式房子种类 ◆安居房：指实施国家"安居（或康居）工程"而建设住房（属于经济适用房一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供销售价格低于成本、由政府补贴非盈利性住房。 ◆经济适用住房：指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售住房。 ◆廉租房：廉租房是在新出台国家房改政策中首次提出一种概念。我国廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房来源主要是腾退旧公房等。 ◆私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造住宅。在农村，农民住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 ◆使用权房：指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建住宅，政府以规定租金标准出租给居民公有住房。 ◆产权房：指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分权利。这种权利是绝对、排他，不受其他任何人干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己房地产权利。 ◆单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有房屋，也称系统产权房、系统房。 ◆商品房：指具有经营资格房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 ◆集资房：改变住房建设由国家和单位包制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资，拥有全部产权，个人部分出资，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售价格高于当年房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年房改成本价格，其产权为房改成本价房。 ◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设住宅，向本企事业单位职工出租出售。 ◆房改房：有一定福利性质，各产权单位按照政府每年公布房改价格出售给本单位职工住房。这类房屋来源一般是单位购买商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。 ◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年商品住宅。 ◆二手房：二手房即旧房。新建商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房人，可以买一套别人多余房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己多余住房换取收益。 ◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中房地产项目。 ◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指现房是指项目已经竣工可以入住房屋。 ◆毛坯房是指没有装修房。 ◆准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内楼宇及设施大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段房屋。 ◆尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代产物，是空置房中一种。一般情况下，当商品住宅销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目清盘销售阶段，此时所销售房产，一般称为尾房。开发商经过正常销售后剩下了少量没有竞争力房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 ◆烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞积压楼宇。"烂尾"情况一般不会发生在房产推出销售时候，而是随着项目不断推进，一步步显现。房地产面积测算 ◆建筑面积、：住宅建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间水平面积，如果计算多、高层住宅建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住可用面积（阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等）、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积，具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）永久建筑。 ◆套内面积：俗称"地砖面积"。它是在实用面积基础上扣除了柱体、墙体等占用空间建筑物后一个内容空间概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 ◆套内建筑面积：房屋按单元计算建筑面积，为单元门内范围建筑面积，包括套（单元）内使用面积、墙体面积及阳台面积； ◆使用面积：住宅使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中户内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 ◆套内使用面积：指室内实际能使用面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积计算应符合以规定： A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算； B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； C、非公用楼梯（包括跃层住宅中套内楼梯）按自然层数使用面积总和计入使用面积； D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。 ◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）建筑面积，即为该套（单元）使用面积及该套（单元）应分摊公用建筑面积之和； ◆公用面积：住宅公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积总和。开发商在出售商品房时计算建筑面积存在公共面积分摊问题。　 ◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割建筑面积。可分为应分摊公共建筑面积和不能分摊公共建筑面积； ◆公用建筑面积：不包括任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等面积，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑公用建筑面积 ◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后余额； ◆居住面积：住宅居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平面积指标。 ◆计租面积：作为计算房租面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。 ◆公摊面积：商品房分摊公用建筑面积主要由两部分组成： A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务公共用房和管理用房建筑面积； B.各单元及楼宇公共建筑空间之间分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积50％。 ◆竣工面积：指竣工各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格建筑. ◆辅助面积：指住宅建筑各层中不直接供住户生活室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 ◆共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。 ◆共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物共有建筑面积及整幢建筑物各套套内建筑面积之和比值，即为共有建筑面积分摊系数。 ◆公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。计算全部建筑面积有哪些？ 1）永久性结构单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。 2）屋内夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 3）穿过房屋通道，房屋内门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20米以上，按其水平投影面积计算。 4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。 5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上部位，按外围水平投影面积计算。 6）挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。 7）属永久性结构有上盖室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。 8）及房屋相连柱走廊，两房屋间有上盖和柱走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。 9）建筑间永久性封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。 11）有柱或有围护结构门廊，门斗、按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。 12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米数据。 13）属永久性建筑有柱车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。 14）依坡地建筑房屋利用吊脚做架空层，有围护结构，按其高度在2.20米以上部分外围水平面积计算。 15）有伸缩房屋，若其及室内相通，伸缩缝计算建筑面积。计算一半建筑面积有哪些？ 1）有盖无柱外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。 2）独立柱在雨篷，单排柱车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积一半计算面积。 3）未封闭阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 4）建筑物外有顶盖，无柱走廊、檐廊按其投影面积一半计算面积。 5）建筑物间有顶盖架空通廊，按其投影面积一半计算面积。不计算建筑面积有那些? 1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。 2）检修、消防等室外爬梯。 3）没有围护结构屋顶水箱、建筑物上无顶盖平台（露台）、游泳池等。 4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。 5）舞台及后台悬挂幕布、布景天桥、挑台。 6）建筑物内外操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱罐平台。哪些公用面积应分摊？应分摊公用面积包括套（单元）门以外室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务值班警卫室、建筑物内垃圾房以及空出屋面有围护结构楼梯间、电梯机房、水箱间等。哪些公用面积不能分摊？不能分摊公用面积为底层架空层中作为公共使用机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街骑楼作为公用开放使用建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。传统项目类型这种划分标准综合了建筑形式及经济意义考虑因素。别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立建筑空间及独有建筑外形；公寓公寓特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；普通住宅普通住宅标志则是单价相对较低、分布于各处建筑形式灵活楼房。项目类型发展及丰富经济适用房:政府对开发商实行一定程度补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼及塔楼孰优孰劣争论，使得细化概念获得广泛认知度。板塔之争论是京城地产圈总动员式口水战，板楼优势形象在消费者心中占据上风。公寓建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅兴起；Townhouse出现、热炒及风靡，确立一种新建筑形式主流地位。 Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。项目类型新界定以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式——别墅概念： ◆别墅：作为一种建筑类型，是有明确概念。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”意思，而“墅”则是“野”及“土”两个字组合，从字面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别墅定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹城镇；第二，要有较大规模私家花园；第三，有更高私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水地方。概念延伸：城市别墅近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备长处，正因为如此，相较之传统郊区别墅，城市别墅不具备相应开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场主导项目。 Townhouse基本解读-1 原始Townhouse概念： TOWNHOUSE原始概念是“联排住宅，有天有地，独立院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现住宅形态，楼体高度不超过3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化一种代表形态。北京Townhouse缘起：别墅有开阔环境、舒展空间；但是大量占地面积决定决定其价格望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。 ◆公寓：位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。 Townhouse作为别墅及公寓两者妥协物，应运而生。 Townhouse基本解读-2 北京受到认可TOWNHOUSE项目符合十大标准—— 1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所要求，生活、工作两便利。 2、交通：周边应有完善交通道路网络，临近高速公路，强调交通易达性和便捷性。 3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美自然环境。 4、规模：社区容积率一般不超过0．6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位要求。 5、规划：社区规划强调建筑及自然融合，合理布置建筑及道路、景观关系。 6、建筑：社区强调建筑内部功能布局，空间尺度把握，室内外灰色空间创造，其外形及色彩尤为引人。 7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。 8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。 9、服务：社区物业服务要突出优质、贴心、到位。 10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活需求。 Townhouse四种形式通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse出现就是以联排别墅为标志。但实际上，一个纯粹Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。在同一项目中，通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼板楼、塔楼项目类型板楼及塔楼基本解读-1 板楼、塔楼是通过建筑形式明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔及了解二者特点。国家住宅工程中心对板楼、塔楼定义是：板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有住宅；每个单元用自己单独楼梯、电梯。塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。板楼、塔楼不同，在内、外两方面均产生影响：外部——建筑高度、密度、容积率不同内部——户型、销售分摊不同板楼基本形式小高层板楼：９至１２层左右板楼高层板楼：16层以上甚至更高称为高层板楼多层板楼：６层以下供应量以小高层最重：从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼供应量在三种板楼中为最主要；满意度以多层居首：在消费者满意度调查重，６０％以上消费者最中意是多层板楼；平均售价以高层板楼最低：由于容积率高，同等条件同等档次高层板楼平均售价最低；塔楼基本形式传统塔楼形式：十字型、方形塔楼改革塔楼形式：蝶型塔楼及传统塔楼相比，蝶塔建筑特征：外形轻盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。朝向、采光、通风上有突破蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上突破。斜角存在成为新问题但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户及户之间相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免斜角问题，这既是蝶式建筑“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越障碍。及传统塔楼相比，蝶塔市场适应性：平衡成本及建筑形式板楼售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好消费者而言，蝶塔帮助实现了成本及户型平衡。板、塔优劣势集锦比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高建筑平均高度低* 高* 不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。出入空间大小容积率低高通风好不畅朝向户户朝阳常有无采居室采光户户朝阳，南北通透存在灰色空间同层分布不同户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室采光设置。高度问题较容易受遮挡高度问题较不容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。使用率板楼户型使用率平均达到80%；最高可达90% 塔楼户型使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。销售分摊低高塔楼过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度及容积率塔楼，建筑成本远远低于板楼小户型——塔楼突围塔楼市场形势危难，在建筑形式上突破实验之后，开发商开始实行市场定位突破，其中，小户型社区定位，奋力一博为挽回塔楼市场地位。小户型社区长短处：从建筑形式而言，小户型社区，通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上单位，使塔楼劣势更加突出。小户型以总价低吸引消费者，实际上单价性价比较高。小户型社区成功来源于细分市场定位，准确地抓住目标消费者心理，可以称得上是以小博大市场推广典范。消费者角度项目类型比较消费者项目类型偏好排除一定范畴内价格影响因素，较理想状态下，普通北京市民对住宅项目类型消费心理是：首选多层板楼，然后是小高层板楼、塔楼及townhouse。北京住宅建筑类型受欢迎程度调查：高达59.08％购房者选择多层板楼，有17.46％购房者选择小高层板楼，选择塔楼为14.9％，选择Townhouse为8.57％。定价比较价格比较（同档次同条件）别墅 Townhouse 板楼塔楼平均单价最高次高单价比较：独栋>双拼>叠拼〉联排高于板楼单价比较：多层>小高层>高层最低蝶塔>传统塔楼平均总价最高以总建筑面积论价格需求下项目类型偏好无论以单价或以总价论：别墅、Townhouse项目仍然很难在市场份额上有所进步；无论板楼还是塔楼，100平米户型仍将维持分水岭状态；及居民收入最相宜5000元单价普通住宅，有最广阔市场空间。区域分布区域分布（平均半径）别墅 Townhouse 板楼塔楼自然地理位置自然风光出众自然地理位置以选址论经济地理位置市政、配套不足多数分布在近

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