南京物业服务合同范本.doc

南京物业服务合同范本
南京市xxx小区物业管理服务合同

甲方： ；
法定代表人： ；
住所地： ；
邮 编： ；
联系电话： 。
乙方： ；
法定代表人： ；
住所地： ；
邮 编： ；
根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市物业管理办法》和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致基础上，就甲方选聘乙方对 滨江西园小区 提供物业管理服务事宜，订立本合同。 
第一章  物业基本情况
第一条 物业基本情况 
1、物业名称：               ； 
2、物业类型：                          ； 
3、坐落位置：                          ； 
4、占地面积：                          ；  
5、建筑面积：                          ； 
6、物业管理区域四至： 
东至：  城河北路                   ； 
南至：  郑和北路                   ； 
西至：  南京下关绿化管理所         ； 
北至：  铁路              。 
第二章  服务内容
第二条 物业共用部位使用管理和维修： 
包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、传达室、设备机房等。 
第三条 物业共用设施、设备日常使用、巡查和管理： 
包括：道路、化粪池、污水井、信报箱、上下水主管道、落水管、共用照明、安防系统设施设备及器材、物业管理用房等。 
第四条 物业共用部位和公共场地清扫，垃圾清运及雨、污水管道疏通。 
第五条 公用绿地、花木、建筑小品等管理和养护。 
第六条 共用道路机动车辆行驶和共用停车位管理。 
第七条 公共秩序维护、安全防范、消防等事项协助管理。 
第八条 装饰装修管理服务。 
第九条 物业档案资料管理： 
包括：与物业相关工程图纸、设施设备档案、住用户档案、管理档案与竣工验收资料及各类使用说明书等。 
第十条 因物业及共用部位和共用设施设备需要维修，乙方告知甲方，按照本市物业管理办法进行处理，因此发生费用由维修资金承担或者由业主按照物业面积分摊。 
第十一条 乙方承诺配合甲方，对甲方认定物业管理区域急需新建和维修，在明确符合维修基金申请条件并通过审核维修项目，由甲方通知后，乙方可垫资维修改造。甲方承诺乙方，将按照法定程序和工程造价，申请维修资金，用于偿还乙方垫付资金。 
第十二条 乙方提供服务质量按本合同第六章约定服务标准执行。
第十三条 单个业主可委托乙方对其物业专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由单个业主与乙方另行商定后由乙方收取。 
第十四条 甲方应于 2018 年 1 月 1 日前，按规定无偿提供管理用房（不含设备用房）。乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途和原始结构。 物业管理用房建筑面积          平方米，位于          。  
第三章  服务费用 
第十五条 本物业管理区域物业服务收费施行包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准如下： 
1、多层住宅 0.5 元／平方米／月；商业用房： 1.0 元／平方米／月。 
2、分摊水电费：按照总表计量度数和实际支出金额，扣除乙方办公发生和自用以外，由全体业主按户分摊。 
3、乙方承诺签订合同一年内（含试用期）不提高物业服务收费标准；一年后，如果乙方管理服务良好，并经满意度调查达60%以上，甲方可以依法启动相关程序，召开业主代表大会讨论物业服务费用收费标准。同时，乙方按照新物业收费标准提供相应服务质量和服务等级。 
第十六条 物业服务费主要用于以下开支： 
1、乙方人员工资、社会保险、住房公积金和按规定提取福利费、教育费等； 
2、物业共用部位、共用设备设施日常维护保养费用； 
3、物业管理区域清洁卫生费用； 
4、物业管理区域绿化养护费用； 
5、物业管理区域秩序维护费用； 
6、乙方办公费用； 
7、乙方固定资产折旧费用； 
8、法定税费； 
9、乙方利润； 
10、其它属于乙方成本费用。 
第十七条 对不属于日常设施设备维护维修项目，乙方有权要求甲方申请维修资金或从甲方公共收益中支出。 
第十八条 物业服务费用由乙方按照半年或者一年向业主收取，乙方承诺每次向业主收取物业服务费用不超过1年。 
业主与物业使用人（承租人）约定由物业使用人（承租人）交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带保证交纳责任。业主与物业使用人（承租人）之间交费约定，业主应及时书面告知乙方，乙方可以按照其约定收取物业服务费用，但不受业主与物业使用人（承租人）之间交费约定约束。 
第十九条 物业服务费用和分摊水电费收支情况公示： 
1、乙方应分别于 6 月 30 日、 12 月 31 日前，向全体业主公布半年物业服务费用收支和使用情况； 
2、乙方应分别于 6 月 30 日、 12 月 31 日前，向全体业主公布分摊水电费收支情况，同时公布电力部门、水务部门收费票据复印件及税收发票等。 
物业服务费用标准调整后，如与《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》中有关规定相冲突，按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》中有关规定执行。 
对物业服务费用收支情况有争议，甲乙双方同意采取以下方式解决：向物业所在地人民法院提起诉讼。 
第二十条 公共能耗分摊费及其它费用按下列方式分摊： 
1、物业公共区域能耗费由全体业主按照 户 分摊； 
2、装修管理服务费在装修前交纳。
第二十一条 乙方将物业服务（包括专业部门委托服务、对物业属于业主专有部分维修、养护及其它特约服务）收费价格和标准，在物业管理区域内公示。 
第二十二条 业主房屋连续六个月以上空置，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间物业服务费用和代收代交分摊公共能耗费。 
 第四章  物业经营 
第二十三条 乙方在确定区域，按照《南京市物业服务收费管理实施办法》规定，收取机动车停放服务费。 
第二十四条 乙方应与停车场车位使用人签订书面停车管理服务协议，明确双方权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。 
第二十五条 停车场服务收费分别采取以下方式： 
地面停车位，车位使用人按照 150 元／个月标准向乙方交纳停车费。收取停车费用于补贴乙方物业管理服务费。
第二十六条 停车管理服务费主要用于以下开支： 
1、车辆管理员人工成本； 
2、停车场共用车位和共用部位维修养护费用； 
3、停车场配套设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）维修养护费用及运行能耗费用； 
4、停车场公共环境清洁卫生费用； 
5、法定税费。 
第二十七条 小区内广告发布租位、共有房屋出租、其它公共场所经营活动等收益归甲方所有。甲方收益可以用于补贴乙方物业管理服务费，上限不超过甲方收益 %，具体方案另行约定。 
第二十八条 乙方每半年将甲方相关收益划入甲方账户。  
第五章  物业承接验收 
第二十九条 承接验收时发现问题，另行签署书面意见及解决方案，作为本合同补充内容，甲、乙双方分别存档，并报上级主管部门留存。 
第三十条 乙方承接物业时，甲方督查原物业服务企业向乙方移交下列资料： 
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 
2、共用设施设备安装、使用和维护保养等技术资料； 
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 
4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）； 
5、其它应当移交物业相关资料。 
移交资料以物业交接查验清单为准，清单作为本合同附件。 
 第六章  服务标准 
第三十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理： 
（一）房屋及共用设备管理 
1、小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌。 
2、物业管理人员按要求经过专业培训，持证上岗。 
3、进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，便于查阅。 
（二）共用设施管理 
1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。 
2、公共照明设施设备齐全，运行正常。 
3、保持道路畅通。 
4、污水排放畅通，沟道无积水。
5、危险部位标志明显。 
（三）绿化及养护管理 
绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶，草皮存活率达80%以上。 
（四）环境卫生管理 
1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施。
2、道路、公共绿地、公用场地，保持清洁。
3、雪后及时扫净小区内道路积雪；雨后及时清理污水。 
4、公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理。 
5、发现小区内有乱搭乱建现象及时劝阻。 
（五）秩序维护 
1、小区内实行24小时值班巡逻制度，严禁脱岗。 
2、值班人员着装统一整齐，接待热情礼貌，做到不和业主发生口角，不粗暴管理；熟悉辖区情况，工作规范，责任到人，相片公示，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。 
3、进一步完善小区内监控工作，监控设备完好，监控画面保持清晰，无特殊情况监控资料15天有效；设施设备完善、改造或更新，需要动用维修资金按照以上相关条款执行。 
4、小区业主人身和财产安全受到损害，且因乙方未尽责所致，追究乙方及相关责任人责任；经司法机关认定情节严重，甲方有权解除合同。 
5、汽车停放有序，时速不超过5公里／小时；自行车、电动车停放车棚。 
（六）消防
配合消防主管部门和甲方做好消防管理人员。 
（七）家庭维修 
急修：接到电话 分钟内到；小修： 分钟内到，若不及时到位，造成后果由乙方负责。 
（八）公共文体娱乐场所原则上仅对小区业主及物业使用人开放。 
第七章  相关责任 
第三十二条 乙方提供服务受益人为本物业全体业主及物业使用人，本物业全体业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。 
第三十三条 甲方相关责任 
1、根据业主大会授权，代表业主签订本合同； 
2、督促全体业主遵守《业主公约》和物业共用部位、共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面管理制度； 
3、监督、检查乙方履行物业服务合同情况，监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划实施及各项制度执行情况，定期听取物业管理工作情况报告； 
4、支持和配合乙方做好物业管理区域内物业管理工作，积极协调业主与乙方之间关系，并参与社区建设活动； 
5、协助乙方做好物业管理服务费和分摊水电费交纳工作； 
6、协调处理乙方进入前存在遗留问题； 
7、法律、法规、规章规定由甲方承担其它责任。 
第三十四条 乙方相关责任 
1、按照法律、法规规定和本合同约定，委派本物业区域内管理服务人员不得少于 4 人，如果人员少于约定人数，须在半个月内补齐。 
2、向业主、物业使用人收取物业服务费用、分摊水电费、垃圾清运费、停车服务费及本合同约定和政府规定其它费用，通过合法有效方式处理拖欠物业服务费、分摊水电费等问题； 
3、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理重大事项，及时处理业主、物业使用人投诉，接受甲方、业主、物业使用人监督； 
4、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反法律、法规、《业主公约》、物业管理规章制度和本合同行为； 
5、选聘专营公司承担本物业专项管理业务，但不得将物业整体管理委托给第三方； 
6、结合本物业实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划； 
7、根据业主要求，协助甲方按照本市规定，申请和使用专项维修资金； 
8、按照时间规定，公布物业服务费用和分摊水电费收支账目； 
9、乙方因维修、养护物业或者公共利益需要，占用、挖掘本物业管理区域内道路及场地，应征得甲方同意，并在完成物业维护或者公共利益实现后恢复原状，无法恢复原状除外； 
10、应与装饰装修房屋业主或物业使用人签订书面装饰装修管理服务协议，就允许时间、废弃物清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中禁止行为和注意事项； 
11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理区域、物业管理全部档案及应当依法移交财务资料，不得以合同纠纷等理由拒绝移交，甲方有权指定专业审计机构对本物业项目进行审计； 
12、法律、法规、规章规定由乙方承担其它责任。  
第八章  违约责任 
第三十五条 乙方承诺按照本合同约定服务内容和质量标准提供物业管理服务。
第三十六条 甲方有权要求乙方按照服务内容和质量标准在一定期限内整改，乙方逾期未整改，甲方有权解除合同。 
第三十七条 乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取，业主和物业使用人有权要求乙方返还。 
第三十八条 乙方未能按约定提供相应服务，造成重大经济损失，经第三方鉴定后，认定为因乙方管理不善造成责任，业主有权通过司法途径要求获得损失赔偿。 
第三十九条 业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按每日万分之二标准向乙方支付违约金。 
第四十条 任何一方无正当理由提前解除合同，经司法裁判认定解除合同无效，应向对方支付违约金拾万元整；由于解除合同造成经济损失超过违约金，按实际金额赔偿。 
第四十一条 以下情况乙方不承担责任 
1、因不可抗力因素导致物业管理服务中断； 
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失； 
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停气、停止共用设施设备使用等造成损失； 
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失； 
5、因甲方或业主、物业使用人违约，致使乙方不能履行服务义务或履行本合同已无必要。
6、因滨江西园属老旧小区，居民无缴纳物业服务费意识。在物业服务费难以收缴情况下，乙方暂时不负责本合同第二、三、四、五条服务内容。
第四十二条 本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决或向辖区物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效，可向物业所在地人民法院起诉。  
第九章  其它事项 
第四十三条 本合同期限：本合同期限为 3 年，自2018 年 1 月 1 日起至 2020 年 月 日止。 
第四十四条 自本合同生效之日起 10 天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。 
第四十五条 合同期满后，乙方可优先续订合同。 
第四十六条 双方可对本合同条款及未尽事宜进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 
第四十七条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。 
本合同及其附件和补充协议中未规定事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 
第四十八条 合同期满本合同自然终止，双方如续签或解除合同，应在合同期满 30 天前向对方提出书面意见。 
第四十九条 本合同一式 3 份，甲、乙双方各执 1 份，物业管理行政主管部门备案一份，具有同等法律效力。 

甲方（签章）：              乙方（签章）：   
业委会代表：                法定代表人：   
年  月  日                  年  月  日