房产过户协议书.doc

房产过户协议书
房产过户协议书

　　民声： 房产过户问题
　　本人2014年购买东关小区房子，原房主未办理房产证，我与原房主只是双方签订了购房协议，原房主已把购房发票交给我了，原房主购房合同丢失，现在联系不到原房主，我准备办房产证，我需要怎样办啊？政务大厅说必须原房主带购房合同和发票来办理房产证，然后再办过户，没有购房合同和购房发票没法办，大厅未做登记，我怎样补购房合同啊？原房主不知去向我怎么办啊？我现在一直住在东关小区，如果不办理不动产统一登记我这样怎么处理啊，现在小区物业一直都是我名字，我怎样才能办出我房产证啊？
　　您好，感谢您对房管局工作关注和支持！补办购房合同需要到开发商那里补办；原房主找不到，您可以走司法程序，拿法律文书到房管局窗口合并办件。
　　一、二手房交易十项注意
　　房屋手续是否齐全
　　房屋产权是否明晰
　　交易房屋是否在租
　　.土地情况是否清晰
　　二手房中买受人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让，划拨土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整权利；还应注意土地使用年限，如果一个房屋土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房价格来衡量时，就有点不划算。
　　市政规划是否影响
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
　　.福利房屋是否合法
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
　　单位房屋是否侵权
　　一般单位房屋有成本价职工住房，还有标准价职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位合法权益。
　　物管费用是否拖欠
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气费用长期拖欠，且已欠下数目不小费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
　　.中介公司是否违规
　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付服务，即买受人所支付全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有责任有可能自己都要承担。
　　合同约定是否明确
　　二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
　　二、二手房交易整个过程大致分以下几个阶段：
　　、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
　　、如卖方提供房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金，买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份房屋买卖合同。
　　、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件房
　　屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意情况拒绝申请，禁止上市交易。
　　、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋产权状况和购买对象，按交易部门事先设定审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中房地产卖契，即大家所俗称“白契”。
　　缴纳税费。税费构成比较复杂，要根据交易房屋性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房税费构成是不一样。
　　、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新产权证。
　　、对贷款买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方资信，对双方欲交易房屋进行评估，以确定买方贷款额度，然后批准买方贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
　　、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方二手房屋买卖合同全部履行完毕。
　　二、一般流程：
　　三、1.在1楼大堂打印网签合同
　　四、2.到2楼前台取“递件”号
　　五、3.到c区递件
　　六、4.到2楼收费处交手续费、登记费
　　七、5.在前台取“问税”号，到50－52号窗刷卡交个人所得税、营业税，如
　　果出售方持有该房产超过5年且该房产为其家庭唯一住房，则要先申请减免个人所得税，再到46号窗查册出唯一住房证明，再回50－52号窗出具购房发票。
　　八、6.复印购房发票第一联、免证明，再到61－62号窗刷卡交契税，如果买方为
　　首套，则要先在61－62号窗申请减免契税后，到46号窗查册出具无房证明，再回61、62号窗交契税，开契税完税证。
　　九、7.在前台取过户号，到42号窗过户，取正式回执。
　　十、
　　十一、
　　十二、 查清产权情况-----三方合同----递件成功---交税--过户----出新证。 现在房管局效率提高了，一般当天可以递件成功，当天可以交税，然后房管局会给您一个受理回执该回执是您拿新证凭证。
　　哈尔滨巨业房地产
　　房产过户费用 办理房产过户要注意什么?
　　一、房产过户需要哪些费用？房产过户前提有很多种，那么不同房产过户需要哪些费用，办理房产过户需要注意哪些问题？今天哈尔滨巨业房产小编就和大家分享一下！
　　通过继承取得房产办理过户费用
　　继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低，因为继承房产没有营业税、个税和契税，只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。
　　获得赠与取得房产办理过户费用
　　办理赠与过户，哈尔滨买房卖房找巨业需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税，因为赠与是被认为是无偿受赠行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费，再加上契税要远远高于买卖过户税费。
　　通过买卖取得房屋办理过户费用
　　房屋买卖办理过户主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满五年，营业税是免征，同时个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费，如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。
　　二、办理过户要注意哪些问题？
　　购房者要熟悉办证流程，及时办理产权证。
　　购房合同中要明确约定违约办证处理。
　　房产过户手续：
　　第1步：登记
　　买卖双方到中介机构咨询二手房交易相关政策，分别登记购房、售房信息。
　　第2步：调档
　　卖方拿着房屋所有权证到房屋所在区县房地产交易管理部门，办理调档手续。如果托委给中介，就是他们事了。
　　第3步：验证
　　中介机构审核卖方身份证及产权证，并留存证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情，初步估价，为确定售价提供参考。
　　第4步：签约
　　验证核实房屋后，中介机构分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托代理费。
　　第5步：中保
　　买卖双方签订买卖合中要与中介机构共同签订《中保合同》，并交纳中保费。卖方提交房屋所有权原件及复印件、人名章等。买方提交身份有效证件复印件、人名章等。
　　第6步：交款
　　买方将房款在过户前三日内全部存入中保方指定账户。若买方欲向很行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款3帆作为首付款存入中介指定账户，贷款全额待很行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在很行放款前一次性存入 保方指定账户。
　　第7步：过户
　　买卖双方交纳相关税费，办理过户手续，然后，中保方在买卖双方对产房产确认无误后，将房款给付卖方，卖方也必须将房屋腾空，将钥匙交与买方，三方进行中保结算。
　　离婚后房产怎样过户 现在离婚频率越来越多了，所以导致离婚时候大家财产、房子等纠纷，我现在把我了解一些细节与大家分享，希望能帮助有需要朋友。
　　离婚后房产证过户手续
　　离婚判决书或者离婚协议书中有关于房产所有权归属明确规定，产权管理部门即可按照所有权分配予以办理产权变更。
　　需要携带离婚判决书或离婚协议书、本人身份证原件、复印件，公安局门牌号码通知，房屋所有权证书办理更名手续。
　　领证前购房、办理产证
　　领证前房款已经全额付清，则该套房产为个人婚前财产，离婚时不参与夫妻共同财产分割. 领证前支付房款首付，余下办理按揭，房产权证上为一方名字，则房产本身为个人婚前财产，但是领证后支付按揭部分是属于夫妻共同财产，离婚时可以要求进行分割.
　　领证前支付房款首付，余下办理按揭，房产权证上写有夫妻一方和一方父母，则该房产本身为对方家庭共同财产，按揭款要看具体借款合同而定，若贷款人仅仅为夫妻一方，而且一方父母不作为贷款人参与还贷，则领证后支付按揭部分是属于夫妻共同财产，离婚时可以要求进行分割。
　　领证后购房，办理产证
　　领证后，无论购房时签署合同是单方还是双方，产证上写是一个人还是两个人，都是属于夫妻共同财产，离婚时是可以要求对该处房产进行分割以上房屋权属仅适用于夫妻离婚时，对于一方死亡，如果需要按照继承进行财产分割，和上述是截然不同。
　　共同财产问题，实际上就是房产证取得时间与房屋产权归属是否存在关系问题。房产证是物权凭证，是证明房屋产权归属法定凭证，但是并不是说房产证在婚后取得，就意味着该房产属于婚后财产
　　现在离婚频率越来越多了，所以导致离婚时候大家财产、房子等纠纷，我现在把我了解一些细节与大家分享，希望能帮助有需要朋友。
　　离婚后房产证过户手续
　　离婚判决书或者离婚协议书中有关于房产所有权归属明确规定，产权管理部门即可按照所有权分配予以办理产权变更。
　　需要携带离婚判决书或离婚协议书、本人身份证原件、复印件，公安局门牌号码通知，房屋所有权证书办理更名手续。
　　领证前购房、办理产证
　　领证前房款已经全额付清，则该套房产为个人婚前财产，离婚时不参与夫妻共同财产分割. 领证前支付房款首付，余下办理按揭，房产权证上为一方名字，则房产本身为个人婚前财产，但是领证后支付按揭部分是属于夫妻共同财产，离婚时可以要求进行分割.
　　领证前支付房款首付，余下办理按揭，房产权证上写有夫妻一方和一方父母，则该房产本身为对方家庭共同财产，按揭款要看具体借款合同而定，若贷款人仅仅为夫妻一方，而且一方父母不作为贷款人参与还贷，则领证后支付按揭部分是属于夫妻共同财产，离婚时可以要求进行分割。 领证后购房，办理产证
　　领证后，无论购房时签署合同是单方还是双方，产证上写是一个人还是两个人，都是属于夫妻共同财产，离婚时是可以要求对该处房产进行分割以上房屋权属仅适用于夫妻离婚时，对于一方死亡，如果需要按照继承进行财产分割，和上述是截然不同。
　　共同财产问题，实际上就是房产证取得时间与房屋产权归属是否存在关系问题。房产证是物权凭证，是证明房屋产权归属法定凭证，但是并不是说房产证在婚后取得，就意味着该房产属于婚后财产