商业综合体运营模式(课堂PPT).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,.,*,商业综合体运营模式浅析,2011.11.13,1,.,1,理论篇,2,市场篇,3,借鉴篇,4,建议篇,2,.,项目,总投资,总建面,国贸三期,万达广场,华茂中心,财富中心,银泰中心,40,亿人民币,30,亿人民币,60,亿人民币,60,亿人民币,40,亿人民币,54,万平方米,50,万平方米,30,万平方米,72,万平方米,35,万平方米,MONEY,MONEY,MONEY,MONEY,MONEY,MONEY,3,.,哎，一上来就谈钱，有点伤感情,肉疼,的钱,换来的是什么,4,.,商业地产的价值与本质,商业地产的双重价值：,物业价值,运营价值,商业地产的本质：,金融地产,大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。,5,.,五方主体,投资者,开发商,营运商,经营者,终端消费者,受益来源,物业投资回报,房地产开发利润,租金差价及管理费等,商品差价,现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主题双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部）。在此模式下，开发商也是投资商。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。,影响因素,商业增值能力,物业升值能力,物业质素,营销推广,售价水平,商业规划,业态业种,租金水平,人流,环境,商品,服务,价格水平,消费观念,消费行为,购买水平,备注,小商户,管理公司,大商家,大小业主,6,.,本土的商业运营模式,只售不租,只租不售,租售结合,不租不售自主经营,商家联营,证券化模式,7,.,8,.,9,.,华茂中心商业,新光天地,定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间,GUCCI,亚洲最大的旗舰店,CLUB MONACO,北京第一家店,MAX&CO,中国第一家形象店,78,家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。,运营关键：,引进成熟的外资百货运营模式,体验式一站购物；,整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值,10,.,11,.,12,.,13,.,14,.,1,理论篇,2,市场篇,3,借鉴篇,4,建议篇,15,.,倒置的开发顺序,我国住宅开放商北京的企业在商业地产开发中表现为：开发顺序上沿用“拿地,规划、设计,施工,贷款,销售,营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。,16,.,市场展望,1,：,开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流,市场展望,2,：,并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优,质物业成为并购主要对象,市场展望,3,：,二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显,著的人口导入型特点的城市区域是商业地产,发展值得期待的区域，潜在着较大商机,市场展望,4,：,由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取,稳定的现金流,市场展望,5,：,体验式消费的商业模式将受到更过关注,17,.,1,理论篇,2,市场篇,3,借鉴篇,4,建议篇,18,.,19,.,20,.,21,.,22,.,23,.,24,.,25,.,26,.,27,.,28,.,1,理论篇,2,市场篇,3,借鉴篇,4,建议篇,29,.,商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。,3.,设计本身,1.,精确的商业定位,商业定位跟住宅定位是不一样的,相对来说，住宅定位比较模糊而粗放,而商业的地域性太强，其,周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定,等,都对商业产生相当大的影响,因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。,2.,运营模式的选择与确立,从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品,其价值在于,长期持有长线盈利,，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择,商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法,在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的,:,如何发掘最大的,商业价值与文化特质,如何在设计中贯穿并创造性的解决诸多涉及,定位、策划、招商、运营、商业价值,等综合因素,是设计需面对的重要课题,30,.,31,.,THE,END,THANK U,32,.,